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アパート経営なんでも相談室【107号室】

1 :名無し不動さん:2006/08/27(日) 21:44:58 ID:???
 大家だって経営努力してます。がんばって7スレ目も満室に・・・

*アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもOK
 回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
 他の人にも役立ちます

前スレ
アパート経営なんでも相談室【101号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1045737518/
アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/
アパート経営なんでも相談室【103号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1097762133/
アパート経営なんでも相談室【104号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1113032985/
アパート経営なんでも相談室【105号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1129433844/
アパート経営なんでも相談室【106号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1143535363/

2 :名無し不動さん:2006/08/27(日) 21:46:39 ID:???
立ててみました

3 :名無し不動さん:2006/08/27(日) 21:51:03 ID:MJygB7pW
地価と土地税制より

土地の保有税(固定資産税)が存在ことにより、土地保有のコストが上昇
する結果、税率は割引率を高め、地価を低下させる。しかし、日本の土地の
固定資産税の実行税率は無視できるほど低い。
95年当時の日本の宅地の固定資産税の実効税率は、アメリカの1000分の
14から100分の13程度にとどまっている。


4 :名無し不動さん:2006/08/27(日) 22:03:02 ID:???
>>3
コピペだったら、誤植を直してからにしてくれよ

5 :名無し不動さん:2006/08/27(日) 22:17:46 ID:OPBQwMWp
うちの場合で言えば、浴室乾燥 ミスト付きバス(マンソンのみ) システムキッチン
ムク/L45/L40/コルク床 等
もちろん 暖房便座ウォッシュレットやカラーTV付きのチャイムやピッキング防止錠は当然。

6 :名無し不動さん:2006/08/27(日) 22:26:47 ID:???
それだけの設備揃えれば金はかかるよ。けど、いかに安く品質の高いリフォームできるか も,
今後の賃貸運営にはかかせない要素である事は間違いない。
人が入れ替われば発生するコストだからね。

7 :名無し不動さん:2006/08/28(月) 18:46:19 ID:F+sG0n1w
保守age

8 :名無し不動さん:2006/08/28(月) 21:07:33 ID:???
>>5
ヴァカですか?

9 :名無し不動さん:2006/08/29(火) 23:02:20 ID:3nuXJ0wr
補修

10 :名無し不動さん:2006/08/29(火) 23:08:27 ID:l6mzc+Jx

不労所得のカモフラージュ

11 :名無し不動さん:2006/08/30(水) 14:45:39 ID:???
>>10
ヴァカですか?

12 :名無し不動さん:2006/08/31(木) 01:02:59 ID:/BL0EoBR
なんで、家賃滞納してる奴って、すぐに逆ギレするんだろうね。今日もさぁ、
家賃の催促の電話したらさ、『無いもんは無いんだよ!どうすれば良いんだよ!』
だって、もう嫌になってきた。本当に憂鬱だよ。

13 :名無し不動さん:2006/08/31(木) 01:45:26 ID:???
追い出せば〜?

14 :名無し不動さん:2006/08/31(木) 15:07:42 ID:???
>>12
そういう時はさあ、
「仕事してないの?」「親とか親戚から借りられない?」「払えないと保証人に請求しなくちゃ成らないからその前に電話しておこうよ」
「色々言ったけどあなたのためだから」・・と

親切な大家を演出するのだよ。 対峙しててもしょうがない。解決(家賃を払う)するには金を用意しなくちゃならないんだと
判ってもらうしかないんだよね。

金がないならどっかから持って来れば良いし、持ってこれないなら出て行ってもらうしかない。選択は二つしかないんだよ。

オレも一度言われたことがあるが「一緒になって解決しようじゃないか!」と言ってたら払うしすぐに出て行った。
暑苦しかったのかね?w 毎日朝ひる夜と就職情報誌の情報を電話掛けて説明してただけなんだけどな。。
ウツっぽいとか言ってたので「とにかくがんばれ!」「がんばって結果出そうよ!ガンバだよ!」「努力!努力と根性が実るときだよ!」
とか物凄い応援してたんだけど。。
電話も出なくなったから仕事終わりの帰りに玄関まで行って外から「**さぁ〜ん!仕事の話持ってきたけど居るぅ〜?」と
まあ一応インターホン付いてるけど聞こえないかと思って玄関越しに話しかけてたんだ。。仕事ないのに不在だったりするんだよね。

15 :名無し不動さん:2006/08/31(木) 19:38:34 ID:???
心理戦術スゲー

16 :名無し不動さん:2006/08/31(木) 21:25:52 ID:???
鬱相手に頑張れってのは最強の心理攻撃だな
分かっててやってるあたりがえげつないな

17 :名無し不動さん:2006/08/31(木) 23:18:16 ID:UyLaPda2
鬱に「がんばれ」は禁句と聞いたことがあるが。

18 :名無し不動さん:2006/09/01(金) 10:37:53 ID:???
うつはちょっとした追い込みで首つり自殺
部屋の前で臭くなっていたら勇気出してあけてみること

>>17
そのとおり それで年間3万人の自殺者がいる

19 :名無し不動さん:2006/09/01(金) 13:22:53 ID:???
>17
本当のうつ病の人には言っちゃダメだよ。

20 :名無し不動さん:2006/09/01(金) 17:54:19 ID:???
>>14なんだけどさぁ〜、ついこないだ不動産屋にいったんだよね。
他にも客が来ててなんか不穏な雰囲気でさあ。。どうやら滞納してた客が払いに来てたんだけど
やたらぐちぐち言っててそのうち不動産屋がキレてたw

その不動産屋は結構親身でいい人なんだけどいきなりキレてたな。客が「カネ払ってんだからいいじゃねーか」とか
言った瞬間に、机をバチーン!と叩いて

 「なんだその言い草はっ?!保証人(その人の親らしい)からカネもらって払いにきてるんじゃないか!」
「親にもらった金でナニえらそーにしてんだよ!!」と、かなりスカっとするセリフを吐いてたw

なんかオドオドした客だったからきっとうつ病とか対人恐怖症とかそういうんだろうな。
大家に払いに行ってる(すぐ近所)のに払いに行けない。だから不動産屋に滞納分持って来たらそこでガツンと言われて
かなり堪えただろう。。ありゃ死ねるw

何度も督促に行ってるのに出てこない。さらに店に来てエラソーな事言ってたらキレるわな。。
そういう人増えたよね。相場がどーたらとかもうちょっと安くしてくれとか。。いやいいんだけどね。。だったらキレイに使ってくれよって感じ。

21 :NK ◆DGCF7qy2wE :2006/09/03(日) 01:20:18 ID:???
まったくだ。
相場がどうたら この設備いらねーから安くしろ 保証金やだ ペットokにしろ

要求ばかりなんだよ。そういう自己中な奴に限って汚く使うし。
審査落とせば人権侵害だのってなぁ。

22 :名無し不動さん:2006/09/03(日) 11:11:45 ID:WPWXOLSj
やっと昨日、滞納してた入居者が『退去してやるよ!』って、電話があった。
滞納額は預かり保証金の満額で、相殺する事になったから、退去後のリフォーム
代は請求できなさそう。まぁ、ムカつく入居者が、俺の大切なマンションに
住んでないと思うだけで嬉しいけど。40歳超えたおっさんがさ、約束の日に1ヶ月分の
8万円が払えなくて、年下の俺に偉そうに説教されて、大変腹が立って、逆ギレされたけど、
やっぱり世の中お金だよね、本当に。そのおっさんには小学3年生のガキが
いるんだけど、俺がゴミ置場掃除してたら、そのガキが俺に『ここのマンション
好きだし、友達もたくさん居るから出たくない』って言うのよ。さすがに俺は
何も言えなかったな。親が貧乏だったら、子供も苦労するね。



23 :名無し不動さん:2006/09/03(日) 11:20:24 ID:???
>>22
そういうときは>>14推奨

24 :名無し不動さん:2006/09/03(日) 11:31:09 ID:K8Ztrq1z
>>22
過払い金を返金しなくていいんだろうか?
大家て儲けすぎ。

25 :名無し不動さん:2006/09/03(日) 11:47:58 ID:???
基地外店子が、また、わいてるのか

26 :名無し不動さん:2006/09/03(日) 21:13:03 ID:???
まったく大家ってのは世知辛い商売だと思うよ、俺を含めてナ

27 :名無し不動さん:2006/09/03(日) 21:20:11 ID:???
>>22
ほら、敷金なかったらリフォーム代請求しない


28 :名無し不動さん:2006/09/03(日) 21:24:00 ID:???
リフォーム代は貸主負担が原則って内心わかってる証拠ですね
敷金があれば容易いから勝手に使うんでしょうね

29 :名無し不動さん:2006/09/03(日) 21:30:06 ID:???

まるで発想が基地外、馬鹿じゃねぇ。

30 :名無し不動さん:2006/09/03(日) 21:32:06 ID:???
>>20
保証人の金が気に入らないなら貰わずに返したら〜?

31 :名無し不動さん:2006/09/03(日) 21:33:09 ID:???
大家ってえげつないな

32 :名無し不動さん:2006/09/03(日) 21:36:31 ID:???
訴えてまでリフォーム代請求しても無理ですからね
敷金として手元にあれば平気で使いますね

33 :名無し不動さん:2006/09/03(日) 21:36:53 ID:???
基地外店子が、また、わいてるのか

34 :名無し不動さん:2006/09/03(日) 21:38:55 ID:???
怒りながらもしっかり家賃は貰いますw
こんなことしちゃだめじゃないかと叱りながらも女子高生と援助交際する親父と同じですw

35 :名無し不動さん:2006/09/03(日) 21:41:24 ID:???
脳みそ腐ってるな、こいつ

36 :名無し不動さん:2006/09/03(日) 21:43:32 ID:???
連帯保証人求めた奴がなにいってんだかw

37 :名無し不動さん:2006/09/03(日) 21:46:06 ID:???
頭おかしいな、こいつ

38 :名無し不動さん:2006/09/04(月) 00:33:07 ID:tqFOWAKF
結局の所、退去の後の敷金の全額返金は、相手を見て臨機応変に判断すれば良いんや。
ゴチャゴチャ言うて来る奴には、それなりに返金して、何も言うて来ない奴には、一円
も返金せずに、リフォーム代や言うて余分に請求すれば良いんや。何も知らん奴に
わざわざ教えたる事ないで。世の中そんなに甘ないで。


39 :名無し不動さん:2006/09/04(月) 01:02:24 ID:???
↑せやな

40 :名無し不動さん:2006/09/04(月) 02:12:05 ID:???
大家なんか死ねばいいのに

41 :名無し不動さん:2006/09/04(月) 21:52:57 ID:???
>>40
大家死んだらおまえ住むところなくなるぞw
そういうことは自分の家買ってから言えよw

42 :名無し不動さん:2006/09/04(月) 22:37:58 ID:???
すみません、お教えください。
今月から貧乏大家になりました。
入居者様の敷金は管理会社に預けるほうが良いのでしょうか?
管理会社からは預からせてくれと言われているのですが、
状況把握のためにも自分で管理したほうがいいとも思います。
皆さんはどのようにされてますか?

43 :名無し不動さん:2006/09/05(火) 09:12:31 ID:???
管理会社に着服させる気か

44 :名無し不動さん:2006/09/05(火) 12:20:23 ID:/nW5of8V
大家さんって多分大変な仕事だと思う
大家の皆さんは専業でやってらっしゃるんですか?
他に仕事してて両立させてらっしゃる方もいるんでしょうか?
皆さん体に気を付けて下さいね。
私の所の大家さんはすごく感じ良い人で入居者としてもありがたいです。

45 :名無し不動さん:2006/09/05(火) 14:18:06 ID:???
>>42
貧乏大家さんは「貧乏大家さんが集うスレ その2」へどうぞ

http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1149970049/l50

46 :名無し不動さん:2006/09/05(火) 18:55:39 ID:???
このスレは相談室だから差別なしでね。

47 :名無し不動さん:2006/09/05(火) 20:18:24 ID:bBNLmug1
大家なんて入居中の物件を数十戸以上持ってないと、
専業で生活できないよ
それも利回りの良い物件の場合の話。
それほど大家なんて儲からない。

48 :名無し不動さん:2006/09/05(火) 20:31:50 ID:???
>>42
預からせてもいいが、
とくに敷金の「預かり証」は管理会社名で書かせる
敷金精算が不調でDQN店子が訴えて来たときの対処
などなど。

49 :名無し不動さん:2006/09/05(火) 20:35:25 ID:???
>>42
>入居者様

なんて言ってるようじゃ
管理会社に持って活かせたほうがいいな

50 :名無し不動さん:2006/09/05(火) 20:56:36 ID:???
【中古投売】定期借地権ってどうよ?【地代未収】    
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1151243473/

51 :名無し不動さん:2006/09/05(火) 21:27:53 ID:???
どうせ、また、馬鹿店子の煽りだろw>>42

52 :名無し不動さん:2006/09/05(火) 23:52:56 ID:2IcDkc7h
大家が土地の固定資産税の減額分について取得するのはおかしい。
賃借人に返すべきだろう。

53 :名無し不動さん:2006/09/05(火) 23:53:57 ID:???
頭おかしいな、こいつ

54 :名無し不動さん:2006/09/06(水) 00:14:10 ID:jwpvo/AQ
確かにその部分については、今までブラックボックスというか
当たり前のように考えてたな。賃料とは別に、固定資産税の減額部分に
ついても考えてみる。

55 :名無し不動さん:2006/09/06(水) 16:38:32 ID:???
なんだかんだいって大家をねたんでばかりの馬鹿はほっとけ

56 :名無し不動さん:2006/09/07(木) 01:15:39 ID:???
そういう馬鹿に限って、家賃滞納するんだよね

57 :名無し不動さん:2006/09/09(土) 15:53:38 ID:???
>>52
借家人に請求してはならぬ となっているのだから請求もしないが還元もしない。
差額が儲かるはずだが賃料の下落ですでに想定利回りが赤字。

58 :名無し不動さん:2006/09/09(土) 16:27:47 ID:jcZ0x45n
敷金は自分で保管が原則。毎月の家賃は管理会社経由の方が楽かも。

59 :名無し不動さん:2006/09/10(日) 06:21:25 ID:???
うちは全て自分で管理してる、その方が入居者の状態把握できる、未回収リスクを考えるなら回収保証をつければいい。

60 :名無し不動さん:2006/09/10(日) 08:33:50 ID:???
回収保証て?

61 :名無し不動さん:2006/09/10(日) 10:42:48 ID:???
取りたて屋みたいなもん

62 :名無し不動さん:2006/09/10(日) 11:26:24 ID:???
全てお任せシステムだといつまでもノウハウが身に付かない、プロの賃貸経営者を目指すなら
とりあえず自分でやってみる、大家でやっていこうと思わなければいいがね、ところで大家って
言い方は違和感あるほかにないかな、家主・オ^ナー・etc

63 :名無し不動さん:2006/09/10(日) 12:09:00 ID:???
俺はお任せの方が事業性としてわかる。
ぜんぶ自分でするは初心者的な考えですね。

64 :名無し不動さん:2006/09/10(日) 12:10:06 ID:???
取りたて屋で、回収の保証が得られる?

65 :名無し不動さん:2006/09/10(日) 15:03:10 ID:???
家主・オ^ナーもちと意味が違うような希ガス
大家が一番しっくりするんでね?

66 :名無し不動さん:2006/09/11(月) 10:59:02 ID:???
オーナー様って入れるのが無難かな。。大家さんだとなんか「何でも面倒みちゃう」て感じ。。

67 :名無し不動さん:2006/09/11(月) 13:46:43 ID:4UX7GPgc
俺は入居者に電話する時は、『○○○(マンション名)のオーナーの○○(自分の名前)
です。』って言ってるよ。入居者は俺のことを大家さんって呼んでるけどw。

68 :名無し不動さん:2006/09/11(月) 18:29:33 ID:???
>>67
ああ、オレとはぎゃくだw >>66なんだけど
呼ばれるときは大抵は不動産屋だから「オーナーさん」とかといわれるのは普通。
でも入居者に電話するときは
「@@@(物件の名前)の大家の**だけど・・・」って言いますw

オーナーってなんかカネ持ってそうなイメージが強い。飲み屋街で「社長!」って呼ばれているイメージねw
自分から社長とかいう?代表とかいうよね。。

69 :NK ◆DGCF7qy2wE :2006/09/11(月) 18:53:09 ID:???
オーナー様だの 社長だの しーいーおーだの 
まぁ なんでもいいけど

実際にやってるのは、泥臭い仕事なんだよなぁ

>>62
同感。やってみて、初めてわかる事もあると思うしね。机上の計算だけじゃ
この業界で食ってくのは厳しい。

70 :名無し不動さん:2006/09/11(月) 19:25:25 ID:???
>>69
俺ァ10年目だけど、やっと一通り経験したよ、募集・入居・退去・リフォーム・督促・追い出し
お任せで毎月通帳残高確認するだけじゃわからない貴重な経験だったよ。

71 :名無し不動さん:2006/09/11(月) 19:30:42 ID:???
大手には「○○(物件名)の管理で御世話になってます※※です」
個人の管理会社には「△△(地名)の※※です」でなんとか通じてる。
おいらは大家もオーナーも名乗り慣れなくて。。。


72 :名無し不動さん:2006/09/11(月) 20:24:58 ID:???
たった10年で一通り経験した?w

73 :名無し不動さん:2006/09/11(月) 21:57:55 ID:???
「○○ビルの○○です」

恥ずかしいよ
なんで名字をビルの名前にしたんだよ、ばーちゃん……

74 :名無し不動さん:2006/09/11(月) 22:36:00 ID:???
うちも「○○ビルの○○です」だけど、
相手が不動産やのときは「○○ビルです」で行くけど
テナントは「○○です」で通してる。
名字をと同じだと便利

75 :名無し不動さん:2006/09/11(月) 22:48:45 ID:???
自分で全部出来そうなところが良いのかな?
うちは2代でやってるけど、全部自分で出来たのは昔のこと
今は、分業考化していかないと相続まで考えられないね

76 :名無し不動さん:2006/09/12(火) 01:14:16 ID:DvXeoaww
横浜のアパートのオーナーですが、入居者募集は、エイブルかアパマンショップが大手で有名なのでいいかと思ってますが、どちらがいいんでしょうかね。

77 :美鈴:2006/09/12(火) 02:03:43 ID:???
引っ越し先を見に行った際に、テレビのアンテナの枠が破損して壁の中に入ってしまってました。
この場合は治してもらえるのでしょうか?
後、換気こうがかなり汚れていたのですが、こういうのは自分で入居してから掃除するものなのでしょうか?
今、仲介業の方にその旨、大家さんに連絡してもらってるのですが大家さんに連絡つかないらしく、連絡待ちなのです。

78 :名無し不動さん:2006/09/12(火) 06:30:11 ID:???
>>75
規模による、当然募集や退去立会・リフォームは業者任せ、要はアパ経営の一連の流れを
解ってるのかということ、最近疑問に思うのは入居前に仲介業者が消毒と称して15000程度
入居者から取ってること、クリーニングが終わった部屋に消毒も無いもんだが・・こっちには関係ないがね。

79 :名無し不動さん:2006/09/12(火) 09:13:36 ID:???
>>78
入居前の消毒なんか昔からハウスコムあたりがやってるよ
入居日前(契約日前)に勝手に部屋に業者がはいった
ことで不動産屋を怒ったことはあるけどね。
つか、君はまだ初心者だね。

80 :名無し不動さん:2006/09/12(火) 11:58:24 ID:???
消毒の根拠は何なんだ?

81 :名無し不動さん:2006/09/12(火) 12:59:53 ID:???
ってゆうか、どこを消毒するの?
バス、トイレ、キッチン等の水回り??

82 :名無し不動さん:2006/09/12(火) 13:41:47 ID:vael6PjS
悩みを聞いてください!
 
私は、個人で空き店舗を所有しており、6月に3年契約で賃貸致しました。
その契約者が、3ヵ月で退去し敷金の返金を求めてきた為、全額返金致しました。
後日、内装工事費の一部を負担して下さい!とのこと。。。
その他、勝手に次の賃貸契約を結んだとクレームがあり、次の契約者にも、内装工事費を一部負担してもらいたい!と言ってきました。
支払う義務があるのでしょうか???
アドバイスよろしくお願い致します!!
(ρω・。)

83 :名無し不動さん:2006/09/12(火) 14:44:43 ID:???
店舗の内装は、テナントの負担が当たり前。
どういう契約か知らんが不動産屋が言ってるの?

84 :名無し不動さん:2006/09/12(火) 15:11:26 ID:vael6PjS
コメントありがとうございます!
不動産屋は入れておらず、個人個人の契約でした。
契約者が、内装工事費を一部を家主の私に負担しろ!というのは、やっぱり納得がいかなくて。。。

85 :名無し不動さん:2006/09/12(火) 15:24:09 ID:???
だから、契約次第で変わってくる話でしょう。
不安なら、弁護士にでも相談すれば?

86 :名無し不動さん:2006/09/12(火) 15:30:11 ID:vael6PjS
契約書に内装工事について記載してない為、その場合の意見を聞かせて下さい。

87 :名無し不動さん:2006/09/12(火) 16:14:02 ID:???
>>80
> 消毒の根拠は何なんだ?
根拠:もっとボッタくりたい。 だよw あんなもの不要。
むしろ有害だよ。
大家にとっては不評が立つ。いまや「余計なお金は払わない」ってのが当たり前。

入居者にとっても有害。
どんな薬品を使っているかが不明。アレルギーの原因にもなる。
便器はアルコールで消毒?w そんなに「汚い」ならクリーニングをやり直すべき。
ゴキブリはダニを退治?w バルサンなら¥500でオツリが来る。しかも協力な薬剤なら体になお悪い。
排水口のニオイを消します?w 「配管の清掃は大家が負担」すべきもの。ニオイが出るなら清掃やり直しだね。

ということで不評なおこのうえない。レオパはまだやってるみたいだけどな。


>>82
>後日、内装工事費の一部を負担して下さい!とのこと。。

一般的な話ではあるが、店舗などの場合、内装の部分は入居者負担。ゆえに「1ヶ月で出ようが20年使おうが自由」です。
内装工事は「減価償却の対象」でもあるので発生するほうが商売しているほうもありがたいわけ。(売り上げを圧縮できるから)

敷金のほうも普通は超短期で出た場合は全額返さない場合が多い。店舗は一度空いてしまうとなかなか埋まらないため、
予防策でもあるから。(もちろん善意で返すのは自由) 以前なら保証金とか称して契約期間満了まで「返さない」契約もあったw

内装工事代金ではあるが通常であれば「撤去して解約」が普通。事務所なら飲み屋、飲み屋がラーメン屋と色々変わるから。だから
逆に「居抜き」などという言葉もある。

どうやら現在は空き店舗のままのようですね。で、契約内容に不備がある模様。。どういった契約の書類なのか、業種や賃料、工事費などが見えないので
これはまあ、弁護士でも入れたほうがいいかとw
書面にないものを主張するのは自由だけど「通らない」ことが多いですw

88 :名無し不動さん:2006/09/12(火) 22:28:01 ID:vael6PjS
>>87
詳しく解説有難うございます。去年親が亡くなり、自分の所有になり、初めての契約の為。。。正直、勉強不足です。
元借主の言い分は、内装等の造作権があるとの事。
契約書には、退去時には、不要物などを処分する旨は記載しておりますが、原状に戻すこととは記載しておりません。
造作権についての記述もありません。

89 :名無し不動さん:2006/09/13(水) 00:01:47 ID:???
>82
うちも、店舗もやってます。
有益費のことですなこりゃ。
ま、通常は、違約金として敷金も解さないところですが
借主さん相当お金に困っているのかな?
回収できるものなら回収しようということでしょう。
そこで、
「店舗の内装は居住目的賃貸借と異なり
借主さんの使いようによって平気で
壁クロスを全張替えするようなものだから
貸主にとっても利益につながらない。
ご不満なら、訴えていただいても結構ですよ。」
とハッパを掛けてみましょう。w

90 :名無し不動さん:2006/09/13(水) 01:30:41 ID:nAlAdn6T
俺が住んでいる賃貸マンションでも契約の半分以内の期間で出た場合、敷金の半分ボッシュート
という規定がある。借主には現状回復義務があるし、工事費を負担する契約結んでいなかったら
払う必要がないと思われる。最初に敷金返したのはまずかったな。現状回復後返すといえば
良かったのに。

親がやっている賃貸マンションの一階の店舗だが、最初の店子さんが出て行くとき、ソファーや
机を置いていくって言ってきたが、現状回復の一点張りで撤去させた。造作権の買取なんて
駄目元で交渉に来ているだけだから、逆に現状回復の一転で強気に交渉した方がいいぞ。
大家は建前として空間を貸しているだけだし、次は違う業態の店舗を希望していると言えば
いいだろ。それより3ヶ月で店閉めるってどんな商売だよw

91 :名無し不動さん:2006/09/13(水) 02:14:32 ID:???
>>88
> >>87
> 詳しく解説有難うございます。去年親が亡くなり、自分の所有になり、初めての契約の為。。。正直、勉強不足です。
勉強してください。というか不動産業者入れないとひどいメにあいますよ。
最初は不動産屋入れてください。経験を持ってから不動産屋抜きでやってみればいいことです。

> 元借主の言い分は、内装等の造作権があるとの事。
それは「造作する権利」のことです。
店舗の契約などでは内装に関する所有権などはありません。むしろ「所有権がある」と主張させたほうがいいです。

「所有権があるなら 「賃貸契約を解除したのだからすべて持って帰ってくれ」と主張できる」 からです。


> 契約書には、退去時には、不要物などを処分する旨は記載しておりますが、原状に戻すこととは記載しておりません。
それだけでも十分です。
不要物=大家にとって不要なものであれば「処分」してもらうことです。要らない内装はすべて撤去しろといえるのです。


しかしすでに「敷金を返した」というマヌケな状態ですので撤去費用を請求したとしても払ってはくれないでしょう。さりとて
合鍵で開けられて汚されても困るわけです。。ですのでもう一度話し合い、
内装した工事代金については補償など一切払わない。
撤去するのが筋ではあるが撤去費を払うつもりが無いならそのまま残置(汚さずに)しても「構わない」。
次の入居者が「不要と判断したら撤去費を契約書に基づいて「請求する」
造作権などという言葉は無い。所有権を主張するなら「持って帰れ」。
造作を次の人に売り渡したい(回収したい)なら、「新しい入居者」を連れて来い。(内装の売買はその人と話しつけてからもってこい)
(但し、決して入居させないこと。もめるw)

ガタガタ抜かすなら弁護士連れて来い。(もしつれてきたらその地域の弁護士会に身分問い合わせをその場ですること)
(ニセ弁護士を連れてくる場合があります。即座に警察を呼ぶように。犯罪です)

92 :名無し不動さん:2006/09/13(水) 09:28:54 ID:???
>>79
それ(消毒)を当然と思ってるのは、ある意味素人だな、おかしいと思わないのか?

93 :名無し不動さん:2006/09/13(水) 09:42:17 ID:???
>>82以降を聞いてると、物件の相続以上にノウハウの相続って大事だなと思う、
じーさん、子供に賃貸経営のノウハウくらい教えとけヨ・・oez

94 :名無し不動さん:2006/09/13(水) 18:33:33 ID:???
爺さん婆さん世代では惰性で家主やっているからな・・・。
気に入らない借主さんは「出て行け!」といえばOKみたいな・・。


95 :名無し不動さん:2006/09/14(木) 09:14:29 ID:???
とりあえず大家は宅建とる・・と

96 :名無し不動さん:2006/09/14(木) 10:27:23 ID:???
宅建はいらね。
借地借家法廃止。

97 :名無し不動さん:2006/09/14(木) 15:56:27 ID:???
廃止には賛成

98 :名無し不動さん:2006/09/14(木) 20:32:44 ID:l6Kqvk4J
不動産屋といい関係になる。
資産価値を上げる投資を行い、資産の減価償却費を増やし税金を
コントロール。部屋の管理は管理会社との契約でトラブル回避。
地震保険をかける。

99 :名無し不動さん:2006/09/14(木) 22:15:47 ID:???
不動産屋の知恵なんぞたかが知れてる

100 :名無し不動さん:2006/09/14(木) 23:01:21 ID:???
>>98
妄想的正論
ただし、
不動産屋はあごで使いもの

101 :名無し不動さん:2006/09/15(金) 02:46:59 ID:???
>>99
> 不動産屋の知恵なんぞたかが知れてる

それはさあ、不動産屋を通さなかった>>82に言えよw 泣かれちゃうよ?w

102 :名無し不動さん:2006/09/15(金) 09:03:38 ID:???
>>82はどんな契約書使ってんの?日本法令とか言うなよ

103 :名無し不動さん:2006/09/15(金) 11:13:18 ID:???
不動産屋にまかすとどれぐらい費用かかるのかな?

104 :名無し不動さん:2006/09/15(金) 21:55:13 ID:???
仲介手数料だけだよ。しかも半額だったりする。宣伝費とかで半月分取られる人も居るから一ヶ月がめやすかな。
店舗でも難しいのは他に費用が掛かったりするらしい。

105 :名無し不動さん:2006/09/16(土) 00:47:10 ID:???
馬鹿店子は
のん気でいいなw

106 :名無し不動さん:2006/09/16(土) 01:27:21 ID:???
>>104
ありがとう
不動産屋選びのコツみたいなのあるかな?

107 :名無し不動さん:2006/09/16(土) 14:54:07 ID:bTLaS3TR
ホッシュ関数

108 :名無し不動さん:2006/09/16(土) 22:35:30 ID:???
>>106
大家として?

フットワークが軽いのとクチが軽くないのがいいね。それと客付けしたらそれでオシマイなのはダメ。
払った金に見合った仕事をしてくれるのがいい。

109 :名無し不動さん:2006/09/17(日) 13:33:43 ID:nHoJplCa
550uの土地を荒地にしているが、今年とうとう下水が通るようになった。
そこで、RC3Fで2LDK6戸+駐車場10台を工事費6000万で計画してみた。

いやー、採算あわないね!愕然。
表面利回り8.5%ぐらいにしかならない・・・
建物の固定資産税がつらい。

まあ、坪10万ぐらいの土地じゃあ、こんなものか・・・


110 :名無し不動さん:2006/09/17(日) 18:32:43 ID:4FQTa+JS
4500万で作れそう

111 :名無し不動さん:2006/09/17(日) 20:10:04 ID:???
借入金比率によるな

112 :名無し不動さん:2006/09/17(日) 20:17:26 ID:???
>>109
ちょっと計算してみた。
550平米で建蔽率40/80%・・・・・述べ床面積440平米・・・55平米で8戸作れます。(地形にもよるが)
440平米=133坪・・・・坪45万で建てると5985万・・なるほど6000万だね。

6戸ではなく、8戸ならば採算合うんじゃないかな? さらに建築費を圧縮すればいいし、3Fだと高いので
やはりココは2Fで計画するとかね。。

固定資産税もRCだと高い。これは寿命後半で結構きついところではある。

113 :109:2006/09/17(日) 22:40:25 ID:1GaBwD1B
>>112
 やはり2階建かなあ。個人的には遮音やメンテナンスコスト
 考えるとRCがいいんだけど、2階建RCじゃあ勘定合わないし・・・

 あと、敷地内駐車場をできれば一戸あたり2台とりたい。
 超郊外だから。(最寄のコンビニまで1km)
 2階建8戸だと、駐車場が一戸1台確保がぎりぎり。これだとつらい。

 60u2LDKの3階6戸を、5000万ぐらい(坪45万)で建ててくれる業者は
 いないものか。 5000万なら、家賃7万で見て
  年間収入=7万×6戸×12ヶ月=504万
 で、表面10%行くんだよね。


114 :109:2006/09/17(日) 22:49:32 ID:1GaBwD1B
実は祖父がRCで一棟(1R×24戸)所有していて、
築16年だけど、竣工時からずっと空室ゼロ。
まあ、これは大学のそばだからってのもあるけれど・・・
躯体の修繕費はこれまでの累計で200万ぐらいで済んでいる。

やはりRCの耐久性と客付力はかなり魅力なんだよね。

木造や鉄骨だと、修繕ってもっとかかるし、築10年過ぎると
入居も厳しいんでしょ?

115 :名無し不動さん:2006/09/17(日) 23:16:34 ID:???
1Rなら分かるが希望は2LDKでしょ?
収益力も違うし空室期間も違う
郊外の状況は知らないけど俺ならあまりリスクとりたくはないな

116 :109:2006/09/18(月) 02:30:33 ID:EdoBuT51
>>115
 地方都市の郊外で1Rは結構難しい。
 独身者は親と同居がデフォだし、外から来た人は中心部に
 住むことがおおいので、郊外1Rの需要はあまりない。

 やるなら、一戸建買う前のファミリーをターゲットにした
 2LDKになるんだけど・・・
 木造テラスハウス×4戸
  工事費  700万×4=2800万
  年間家賃 6.5万×4×12=312万
  表面利回 約11%
 これが現実解かな?
 空室リスクと税金・管理費いれても15年くらいで回収できるかな。

117 :名無し不動さん:2006/09/19(火) 08:11:21 ID:Gpft1w8G
すいません、相談させてください。
私のことではなく、私の父(58)のことなのですが、地方の田舎で
先祖から守ってきた土地、山を所有しています。とは言っても、地方なので安い。
先日レオ○から話があり、父たちはどうやらやる気である。。
でも父達が持っているのは接道なしの土地210坪。
実は父達の土地に面する土地建物が売りに出そうということで話がきた。
そこでレオ○が定期借地か知らないけど、30年とかのスパンで契約、
毎月土地代なりを払い、アパートは父達が建てろという話。
素人から見たらどうみても損、得をカバーできそうにないリスクが
あると思うのですが、みなさんから見てどうでしょうか?
田舎で近所のみんなも同じ名字、意識も古い。
そんな所にアパートなんか建てたら(単身者向けだとマナーや車の騒音など)
あとあとわだかまりができそうな気がするんですが・・・。
ちなみに父は家などのローンを組んだことがなく正直言って甘い。
何千万のローンなんて知らない。かと言って貯金も何千万なんてない。
あと2年で定年なのに貸してくれるのだろうか?借りれる気満々です。
借りたとして借りて返していけるんだろうか?
息子の立場とすればどうせ先は長くないし、結局は相続でめんどくさそうなので
やめといて欲しいなっていうのが本音です。
何かアドバイス頂けるとありがたいです お願いします



118 :名無し不動さん:2006/09/19(火) 08:17:34 ID:???
自分で判断できない投資はしない
8割損1割トントン残りが儲かる

119 :名無し不動さん:2006/09/19(火) 09:51:19 ID:???
レオパのスレ読めば。うまい話はそうそう無い。

120 :名無し不動さん:2006/09/19(火) 14:47:28 ID:???
ご愁傷様です

121 :名無し不動さん:2006/09/20(水) 15:04:16 ID:???
>>117
そんじゃあ説得の根拠を出してみよう。 やめるための説得ねw

とちについての価値は見出さないこと。元々「接道が無い土地」なんかに価値はゼロです。近隣で売りにでているというのなら
「通行できるだけの土地」を買えばいいこと。

建物単体での基本利回りは木造や軽量鉄骨なら20%以上。最低でも15%は出すように。RCは最低10%。
年間の総収入(満室&毎月の賃料X12.5カ月計算)と建設時の総投資額で計算する。(金利、税金は入れる場合もあるが基本的に売り上げから経費として計上できるので除外)
利回りが↑を下回るならかなり厳しいのと、破綻する可能性があります。借金するということですので借り入れ金利が5%超えると破綻しやすくなります。

借り入れは基本的に20年で計算。建物寿命が20年なのと木造などは減価償却がその辺だから。(モチロンちゃんと追加投資すれば寿命は幾らでも伸びます)

地域特性を掴むこと。 駅が近い。工場や学校、大学が近い。 研修するような施設や会社が多い。 企業城下町や人の出入りが多い。 接道、道路事情、国道に近いなど「利便性が高い」こと。
これらに該当が無ければほぼ失敗します。特に1Rなど独身向けはまず需要が無い。(郊外の別荘的な使い方もあるがマレ)

不動産屋と相談すること。 これは必ず地元不動産屋です。地域を掴んでいるのと、需要を良く知っているからです。また地域の別の物件との比較対象を良く知っている(良く知られてしまう)からです。
大手、準大手はだめです。グループに建設会社、金融会社を抱えている所は良くないです。

訪問、電話にはいいことなし。
基本的に「向こうからやってくる商売」は注意すべきです。「営業マンの給与負担にも耐えられるほどの収益性」があるからです。

どうしてもやりたい!と言う場合。
必ず生命保険を担保にするローンにしてください。死亡した時点でローンが消えます。死ぬまでは赤字でも補填してください。
営業マンにも生命保険を組ませること。「追い込んで死んでもらう」可能性があるからw

122 :名無し不動さん:2006/09/20(水) 20:02:00 ID:???
>>121
大家なのか?無茶苦茶だな、まず表面利回り20%って、おまえ10万/戸の家賃なら建築費600万/戸だぞ、不可能だろう
金利や返済期間は大体賛同だがあとは暴論、現実的じゃない。

123 :名無し不動さん:2006/09/20(水) 20:03:43 ID:???
ということを言えば父親がレオパレスの言いなりなるのをやめるだろうって事だろ

124 :名無し不動さん:2006/09/20(水) 22:53:47 ID:IWR910Xl
>>121
 東京なら建設工事費でみて20%も可能なんじゃないの。
 地方なら、12〜13%ぐらいが関の山では。

125 :117:2006/09/20(水) 23:04:01 ID:???
アドバイスありがとうございます。
おいしい話は待ってて転がってくる訳無いですよね。同感です。
どう見ても損以外しなさそうなので辞めて欲しいなと思って、
色々な面で父たちに話をしています。
父はインターネットすら使ったことなく(契約してない)
情報を集める、自分で判断することに乏しいのでまんまと騙されそうです。
もうやる気で営業の人たちが3日置きくらいに来てます。


126 :名無し不動さん:2006/09/20(水) 23:31:34 ID:tKR8aIft
去年の話。レオパレスの建築の営業マンって話上手いよね。『あと2〜3年でレオパレスの
アパート建設は終了するんです。つまり、あと2〜3年で、全国のアパート件数が予定の件数に
到達します。だから今なら家賃保証が出来るんです。アパートが予定件数を超えた
後では、いくらアパートを建てたいと、言われてもどうしようも無いんです。チャンスは今です。』だってw。
結局断ったけど、今思えば建てれば良かったかなw。
でも近所で建てた地主が居て、たまにそこを通るんだけど、最初は倉庫でも建ててるのかなって、
思ったぐらい簡単な造りですね。あれじゃ建築費用で儲けてるって言われても仕様が無いね。

127 :名無し不動さん:2006/09/20(水) 23:38:43 ID:???
住居の造りはレオパレスってより大家の考えしだいなんでそ?
安く造って利益あげたかったら薄っぺらの造りになるだろうし。

128 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 00:04:29 ID:???
ん?レオパは造りも何もかもレオパ任せじゃなかったっけ?
自分のところに来た社員さんの話では土地の大きさによって戸数を変えるぐらいで
「駐車場の数が少なすぎるでしょ。」と言おうものなら、
「レオパが30年借りするんだから家主にとっては関係ない」といった主旨の話だったな。
借り入れとか管理の心配もしなくてOK
家賃の減額請求は未だかつて皆無。
家主組合の資産は潤沢で、保障もバッチリ。
但しローリターンと、
問題は30年間レオパと一蓮托生で、死なば諸共。
レオパだからこそあの家賃+等+等で客付けできる物件な訳で
途中で、喧嘩してレオパに縁を切られようものなら、・・・

自分はその後家主続ける自信がないね・・。


129 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 00:21:23 ID:???
レオパには仕様選択の余地あるのか?一寸前の作りはまだましだったが、最近の中階段のは酷いな、
ありゃタコ部屋だよ、派遣とかならいいけど、一般の入居者は一寸無理だろ、保証切れたときが心配だ。

130 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 00:23:00 ID:Pv0rCBeu
近所にレオパレスって名前のシマシマ模様の建物があり、近所の不動産屋の募集看板がはってあるが どうゆーこと?

131 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 00:24:25 ID:i2h474co
基本的に業者に任せ切りだとこの商売の一番美味しいところを食べ損なう。
商売の肝は仕入れだが、そこで割高な物を仕入れるとビジネスが成り立たない。

上にもあったがアパートなら表面利回り20%近くの表面利回りが必要。今は客が
入っていても10年後は想定される家賃水準が下がり、空き室率が高くなるため。
RCだと建物の法定耐用年数が47年と長く家賃の落ち込み率が低いので10%
程度で十分回る。

それでも一番気にかけなければならないのはその場所で賃貸需要があるか?
ってこと。平成の大合併前で15万人以下の人口の市では相当苦戦するはず。
この事業は首都圏等の大都市圏または地方都市でも最低30万の人口を抱え
ている都市で行うのが理想的。

132 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 00:29:48 ID:i2h474co
東京は土地や建物が家賃水準に比べて高いから、首都圏でアパート経営するなら
東京市部やさいたま市、横浜市、相模原市あたりの周辺部が有利と思われるl。

133 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 00:33:03 ID:???
地価はともかく建物価格はそんなに変わらんだろ

134 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 00:34:03 ID:???
あ、中古の話かな?

135 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 03:02:38 ID:???
えーと、ちょっと相談させていただきたいのですが…

今日、私の物件の店子さんが一人お亡くなりになりました。
今月の家賃を納めに管理している不動産屋まで来ないから
心配した不動産屋が覗きに出向いたら室内で亡くなられて
いたそうです。警察とかも来ていたそうですが、まだ私としては
動きようがありません。

とりあえず、明日から一つ一つ問題を解決していくしか無いの
ですが、こんなケースを体験した方がいればご相談させていただき
たいです。

136 :135:2006/09/21(木) 03:11:11 ID:???
現状で気になる点としては以下のような点です。

@亡骸の扱いとその費用(※身寄り無し、保証人有り)
A現場保存期間
Bフルリフォームが必要?(臭いの状況不明)
Cお祓いって必要?
D別の入居者への状況説明
E入居者募集の再開時期

こんな感じかな。まあ自分でもチマチマ調べながら対処する
つもりですが、ご存知の方がいらしたら、経験談とかご教授ください。


137 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 03:45:02 ID:???
ん〜。

ヘビーだね。
でも、不動産屋が管理している物件なら、
対処も不動産屋でしてくれるんでないの?
事件性がないのなら
取り敢えず、契約は終了したんだから、
先ずは、連帯保証人に明渡請求して、
後は状況次第でしょ。
ただ、5番についてが難しいね。
他の借主さんに説明する義務はない。
けれど、説明して1年間家賃20%OFFして
引き止め工作図るとか・・・・。
やはり、その物件の需給によってどうするのが
良いのか変わってきそうだね・・・。

138 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 06:33:15 ID:???
表面利回り20%ってことは家賃10万/戸なら10*12=120万/年だから÷0.2で600万/戸
だろう、家賃10万取れる部屋は2000/uで考えても50u(15坪)必要、てことは
600万÷15坪で建築単価40万/坪で建てることになる・・・う〜む都会なら可能か
にしても40/坪でRCは無理だろう、ハウスメーカーも圏外重量鉄骨か木造かな?

139 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 07:45:12 ID:SBxfsMIo
常磐平団地とかの孤独死と同じような条件でいいじゃない
自殺、殺人ではないから「告知義務」はないだろうけど
公団物件でも孤独死物件は割引でだしてるみたいだし

140 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 08:04:31 ID:i2h474co
新築アパートならRC以外お勧めしない。20年後売り出すとき法定償却期間により
銀行のローンの年数が限られてくるから、築20年の木造アパートなんて買手がいない。
インフレ(通貨価値の下落)率以上に物件の下落率が高いのが木造アパート。

141 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 16:06:20 ID:???
おれは軽鉄、木造派だな

142 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 16:50:32 ID:???
ということは中古を買う場合はそういうアパートにうまみがあるわけだね

143 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 17:14:52 ID:???
木造なら20年以内に償却して、後は頃合を見て建て直し、で元に戻る。

144 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 17:36:10 ID:???
所詮賃貸、RCは必要ない

145 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 19:50:37 ID:???
テッキンコンクリートは公的賃貸に任せとけ。

146 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 20:36:25 ID:???
賃貸ってクーリングオフってできるの?
8日以内なら契約キャンセル。住心地は住んでみなきゃわからんしね。
できるようになるといいね。

147 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 21:20:01 ID:???
>>146オレも大賛成!礼金は返さないけどな。それとクリーニング代も請求するし。

>>138
>600万÷15坪で建築単価40万/坪で建てることになる・・・う〜む都会なら可能か
>にしても40/坪でRCは無理だろう、ハウスメーカーも圏外重量鉄骨か木造かな?
あのさあ、、、木造なら20%って書いてあるじゃん?RCなら10%だよ。。

オレは木造派。理由は「超超長期(減価償却47年とか)の建物は有り得ない」から。
躯体は丈夫だが屋根は定期的な補修が必要だし外壁も同じ。もし失敗や手抜きをすれば減価償却より先に寿命が着てしまう。
内装もせいぜい20年。それ以上は「社会的理由」でリニューアルせざるを得ないから。
恐らく今後も耐震性やなにゃらで「昔の法規制で建てられたのは・・・」となって陳腐化されてしまうのはメに見えている。

>>135
おれは死んだほうを知っている。夏場の1ヶ月はすごいぞ。。ニオイがな。。
自殺かどうかは絶対に聞かない事! 大家が「自殺」と知ってしまったら告知義務が必要です。(他殺も)

ニオイは。。死臭が凄いです。これは警察が紹介するであろう専門業者が消してくれます。結構消せるけど判る人は判ります。
クロス、しみこんだ畳は処分、フローリングならスキマに入ってなければそのままでもOKですが基本的に「取り替えるような張替え」にすべきです。
取り去らないと残ります。
お祓いは時と場合によって。他の部屋への説明はいらないかと。聞かれたら答える程度で。
亡くなってからすべて引き払うまでの賃料とリフォーム代は保証人に請求できます。
新規募集は。。ちとしらん。

148 :名無し不動さん:2006/09/21(木) 21:36:33 ID:???
まあ、長いこと賃貸やってるとRCは考えられんけど
初心者だとRCに飛びつく傾向あるね

149 :135:2006/09/21(木) 23:46:02 ID:???
レスありがとうございます。土曜に管理している不動産屋まで出向いて
色々と対処を調整してきます。多分彼らも初めてだろうなあ。

>>137
他の部屋の入居者がクレーム等をつけてきたら、何らかのフォローが必要
なのかもしれませんね。うちは築23年のボロアパなので、引き止め頑張らなきゃ。

>>139
自殺でも他殺でも無いそうです。おそらく餓死とかのパターンだと思われます。
相談さえしてくれたら家賃全然待ってあげたのになあ。
まだ50歳なかばの人だったので、孤独死の懸念は10年近く先かなと思ってたら…。

>>147
告知義務が無いのは助かりますが、他の入居者には黙っててもらうように
協力してもらわなきゃなりませんね。臭い消しは専門業者がいるのですね。
情報ありがとうございます。和室なので畳全交換しときます。まだ程度不明ですが。
保証人にはリフォーム費用をある程度は負担してもらえるのですね。
気の毒だけどこちらも被害者なので請求してみます。

お祓いはしてみます。
新規募集までの道のりも長いですね。うちの部屋の賃料は元から安いので
これ以上さげても、ますます大変な店子が来そうだなあ。まあ、もうしばらく
したら思案してみます。


みなさん、貴重なアドバイスありがとうございます。ではまた後ほど。

150 :名無し不動さん:2006/09/22(金) 03:58:33 ID:XuTlHJ9j
ピッキング被害急増
都心周辺部、複数の窃盗団暗躍か
 今年1月から8月末までに東京都内で届け出のあった空き巣などの
侵入盗のうち、特殊な用具を使う「ピッキング」と「サムターン回し」
の被害が、昨年同期より40・5%も増加したことが警視庁のまとめ
でわかった。

 杉並、中野、江東など都心周辺の各区を中心に、狭い路地が多く、
パトロールが巡回しにくい地域の被害が急増している。中国人組織
に加え、別の外国人グループが手口をまねている疑いも浮上してお
り、同庁は、複数の窃盗団が犯行を活発化させているとみて警戒を
呼びかけている。


http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20060921hg02.htm

ピッキングはもちろんサムターンも増えたようですね
皆さんは対策どうしてますか?
知り合いの大家がいろいろつけたと聞いて、
うちも(都内)8月にサムターンガードと鍵を交換しました


151 :名無し不動さん:2006/09/22(金) 07:32:08 ID:???
売り急いでいる物件とかの情報ってどうやって手に入れるの?

152 :名無し不動さん:2006/09/22(金) 09:33:10 ID:???
喪黒福造にでも聞け

153 :名無し不動さん:2006/09/23(土) 08:20:39 ID:???
ドーーーーーーーーーンッ!

154 :117:2006/09/29(金) 17:38:42 ID:???
先日はありがとうございます。
父らもそんなうまい話はないとわかってくれればいいのですが。
ちなみに見積もりができまして総工費1億ちょいきました。
ある意味笑えてきます・・・

155 :名無し不動さん:2006/09/29(金) 17:51:32 ID:???
>>154
せっかくだから「売り上げ予想表」見たいのも教えてよ。
賃料が幾らの設定で
部屋の広さがドレくらいで、
何部屋あって
年間予想売り上げがどれくらいで
何年で元が取れる


などの予想表が付いているはずです。 どんくらいの設定かで「良心的な営業マンかどうか」がわかりますw

156 :名無し不動さん:2006/09/30(土) 08:01:39 ID:???
>>154
何戸なの?聞いた話レオパは一戸800マンくらいだそうだから12戸くらい?

157 :117:2006/09/30(土) 16:01:57 ID:???
うーんと詳しくは覚えてないんですが、ワンルームから1LDKの建物プランまであったと思います。
1Kで18戸だったかなぁ?
駐車場は一台3800円。(これくらいしか妥当と思える数字がなかった)
ローンはとりあえず30年ローン(笑)りそなの3年固定で2.6パーくらい。
自己資金2000万出してなおかつ1億1000万くらいのローンです。
ので合計金額は1億3000万くらい。


158 :117:2006/09/30(土) 16:07:14 ID:???
ちなみに父はこれだけ儲かるんだぞ!運用していかないと!などとほざいてるけど。
なんか甘いよ こいつは。 婿として母の家に入って、土地を半分相続。
おこぼれもらったみたいなもんだし、住宅ローンなども組んだことないし、
お金があるだけ使ってきたから。だから今貯金2000万もありません。
こんなやつにお金を貸してくれる銀行あったらびっくりするよ。
年収だって定年までにあと2年なのに700万くらいしかないし。

159 :名無し不動さん:2006/09/30(土) 17:09:52 ID:???
もう少し情報が欲しいね。一応わかる範囲での回答
http://www.mizuhobank.co.jp/cgi-bin/loan/payment.cgi
ローンシュミレータ
これに「自己資金も含めて」計算する。つまり全額借り入れとして計算。
毎月均等返済、2.6%で計算・・・とか思ったら1億までだな。。w
毎月40万円、年間480万円、4%までにハネあがると48万円に膨れる。

別途に計算できなかった3000万円を入力w
返済額12万円、年間144万、4%まで跳ね上がると14.5000円だ。

合算すると
月額返済が52万円、年間624万円、4%まであがると750万円になる。

木造、鉄骨造であるなら15-20%の収益率がないとダメなので、それで計算すると
1.5億の15%=1950万円、20%なら2600万円の粗利益が必要。幅があるので15%と「仮定」する。
1950万円÷18戸=108万円・・・これを12ヶ月で割ると「月額9万円」の1K という素晴らしい部屋になる。ムリ?w

1950万の売り上げから624万円から750万円の返済をしていくことになる。
コレ自体は普通に有り得る。利益の半分程度を返済に回すのは有り得ることです。

さて、かなりの前提条件が異常なようですのでマトモな計算をするならば
1K・・5万円(駐車場¥3800から相場割り出し)とすると、18戸で90万、年間1080万がせいぜいの売り上げ。
6万だとしても1296万円です。
そこから総工費はそのままだとすると年間624万円の返済をしていくわけだ。それでも400万円強の利益がでる。

1億3000万もの「投資をしている」にも関わらず400万しか「もうけられない」わけですなw
アパート経営なら最低15%の2000万弱上がってこないと修繕費用や万が一の事態に耐えられない。

その紙を持ってりそな以外の銀行に話を聞いてきな。お父さん同伴で。まず「辞めときなさい」って言われる。
あなたももっとお父さんほめなさい?年収は充分ありますよ。リーマンなんだろうから厚生年金もたんまり入ってきます。
貯金もしっかりあるじゃないですか?「ダマされないように」あなたがほめちぎって上げなさいな。

160 :117:2006/09/30(土) 18:19:09 ID:???
ご丁寧にありがとうございます。貯金は2000万ないんです。
多少の預金はあるものの、今現在毎月の収入から毎月赤字で、銀行の通帳はマイナスになっています。
そのマイナスを毎ボーナスで埋めている状態です。経済観念もなく、知識もありません。
レオパレスの営業に言わなくてもいいのに「私は何も分からない素人です」と言う。
なおさらおいしいカモと思われるんだろうな。
40年以上営業職をやってきたのに交渉力もないんだな・・・


161 :名無し不動さん:2006/09/30(土) 22:24:21 ID:???
財産三分法だよすってんてんになるぞー

162 :名無し不動さん:2006/09/30(土) 23:29:59 ID:VDloKwIw
坪単価 35万とかでできるとこもあるけど

坪単価にするとどうなるんだろう117さんとこ

163 :名無し不動さん:2006/10/01(日) 08:34:47 ID:???
100万/坪は軽く超える

164 :名無し不動さん:2006/10/01(日) 09:48:44 ID:RioYI2pn
お尋ねしますが、2×4工法のアパートというのは、どうなんでしょうか。
実際に普及していて、効果が上がっているのでしょうか。

165 :名無し不動さん:2006/10/01(日) 11:46:19 ID:???
いいと思いますよ。ツーバイだと合板で耐力をもたせます。地震に対する力ね。
これが密閉性に関わってくるので騒音に強いです。但し隣戸との境界に使わないと意味が無い。。

ちなみにいまどきの在来も同じでもはや筋交いでやる業者も減っているので同じように合板を張ります。
ですので在来もツーバイも同じ結果と成ると思います。(設計や業者にもよる)

木造であれば減価償却も手ごろですしそこそこの耐久で言いと思います。RCがダメとは言いませんが
かなり安価でない限り避けたほうがいいでしょう。RCも騒音から逃れられないですし、税金も高いですから。

166 :名無し不動さん:2006/10/01(日) 12:01:47 ID:???
安価なRCは、木造より悪い。

167 :164:2006/10/01(日) 12:19:30 ID:tqa5Sx9X
ありがとうございます。
ところで、ニーズの変更に応じて、部屋の間取りを変えるのも、在来工法と
同じくらいのコストでできるのでしょうか。


168 :名無し不動さん:2006/10/01(日) 12:56:45 ID:???
>>167
間取りを変えると??2DKを1DKに変えるのかい?占有面積が同じなら賃料も変わらないよ。
6戸を8戸にするとかなら建て替えたほうがむしろいいぐらいだから。。

どうしてもそういうのを折込みたいなら「床先行型工法」で設計してもらうように。

RCなんかと同じように、構造体の床を先に仕上げる方法。 その床の上に間仕切りの壁柱を立てたり
ユニットバスを置いたりします。隣戸との境もこの方法で仕切ります。こうすればどのような場合にでも対応できる。
階下との防火ラインは床板で仕切ります。1階の構造体は耐火被覆を巻きます。判らないなら設計屋にこれを見せればいい。
ようするにRC造と同じ構造体を作るのを先行すればいいんです。

169 :名無し不動さん:2006/10/01(日) 13:00:08 ID:LYC2pIci
>>117

1億も借金する気があるなら、中古マンション購入してみるもの手だよ。
レオパのような木造アパートなら利回り15%程度で売り出されている。
新築の場合かかる面倒はない。場所も東京近辺や政令指定都市に
多い。2000万も頭金が出せるなら、2億ぐらいの物件の購入可能。
一棟に2億がきつければ、6000マンぐらいの物件を違う地区に3棟建てれば
ビジネスも安定する。

170 :名無し不動さん:2006/10/01(日) 13:17:30 ID:???
中古マンションに1億は、合わなくねぇ?

171 :名無し不動さん:2006/10/01(日) 17:48:49 ID:???
ん?レオパって、修繕費積み立てするんじゃなかったっけ?
で、万が一の事態にもオーナー組合が・・・てな話だったような・・。
ま、結局、レオパと運命を共にして見ませんかというお誘いなんだよね・・。w

172 :名無し不動さん:2006/10/01(日) 20:49:01 ID:???
>>171
すでに「使い込み」で解任されてますよ?w

オーナーから集めた修繕積立金のほぼ全額を使い込みww

173 :名無し不動さん:2006/10/01(日) 23:02:41 ID:LYC2pIci
修繕が必要になれば、銀行や公庫融資で修理するから金積み立てる必要なし。
金持ち父さんのロバキヨが行っていたように、預金する人は負ける。積み立てした
時点でインプレ率に負けている。

174 :貧乏家主:2006/10/01(日) 23:04:06 ID:???
徒歩で駅3分 国道5分 コンビニ&スーパー1分
ただし学校は徒歩20分ほどの土地90坪があるんですが将来アパートを考えています
人口10万都市ですが建設費どれぐらいで出来そうですか?
まだ見積もりしてもらってなくてそれ以前にやっていけそうなのかもわからないんです
利回り10%ぐらいいけばいいかなぐらいにしか・・・ orz
1LDKぐらいで作れたらいいんだけど、それだと4部屋ぐらいしか出来ないかな?
まずは地元の建設屋か不動産に相談した方がいいですか?

175 :???:2006/10/02(月) 02:14:53 ID:???
>>174
まず、もっと勉強しろ。
地元の不動産屋に行っても、良い事言われ騙されるだけ。
勉強する気がないなら止めろ。

176 :名無し不動さん:2006/10/02(月) 02:18:05 ID:???
建設屋に相談すると、建物が大きいほどもうかるからか敷地の容積率いっぱいのプランをごり押ししてくるところが少なくない。
駅は近いみたいだけど、利回りばかり気にすると必然的に間取りが1K等の単身用でとにかく部屋数を多くってかんじになるけど、
10〜20年後の入居率を考えて、競争力を持たせる為に、ワンランク上の間取りなり設備にしたらいいと思う。
例  1Kなら 1DKか1LDK
    2DKなら  2LDKとか
    駅近でも駐車場付きにする

あと、大東○宅とかレオパ○スその他ハウスメーカー系はやめた方が無難だとおもう。
建築費がめちゃ高くて実際の建物は壁が薄かったり安物、管理委託料、修繕などの名目で
アパートの売上家賃をほとんど持って行かれるから

177 :名無し不動さん:2006/10/02(月) 18:54:02 ID:???
と、いうことを肝に銘じて
ハウスメーカーを選ぶのがコツ

178 :美希:2006/10/02(月) 21:24:31 ID:Xi5N9Uqx
身寄りの少ない祖父から500坪の土地を相続しましたが、20代のフリーターの私にはとても維持できません・・・

売ってしまうよりもアパートを立てようかなと思ってます。

フリーターで頭金なしでもアパート建てられますかよろしくお願いします?

179 :名無し不動さん:2006/10/02(月) 21:25:23 ID:Xi5N9Uqx
建て・・・すいません。

180 :名無し不動さん:2006/10/02(月) 21:37:35 ID:???
>>178
もし出来なかったら等価交換ってのを調べてみたらいい、きっと何とかなるはず。

181 :名無し不動さん:2006/10/02(月) 21:57:19 ID:???
普通できないだろうし
フリーターがいきなりそんなでかい買い物すると失敗するからやめたほうがいいんちゃう?
取り合えず青空駐車場にしときゃいいじゃん

182 :美希:2006/10/02(月) 22:01:23 ID:Xi5N9Uqx
ですかね。私にも身寄りが少ないし、保証人も期待できないし、固定資産税はびっくりする金額なので・・・

183 :名無し不動さん:2006/10/02(月) 22:03:24 ID:???
>等価交換?
>普通できないだろうし?

んなわけない。
銀行に相談してみな。

184 :名無し不動さん:2006/10/02(月) 22:06:59 ID:Xi5N9Uqx
>>180
等価交換ですか?調べてみます。

>>183
行ってみます。


185 :名無し不動さん:2006/10/02(月) 22:08:18 ID:???
等価交換は、関係ないよ。

186 :名無し不動さん:2006/10/02(月) 22:13:42 ID:???
>>175
勉強ですか?とりあえずttp://www.tochikatsuyou.com/こんな感じのサイトをみて
家賃保障だけは辞めておこうと思っています
建物規模(容積率・建ぺい率・高さ制限)少し考えてるけど
90坪で建ペイ率が80%で容積率が200%だと144坪÷6(6戸ぐらいの予定)なら
1戸24坪確保出来るって考え方で合ってます?これなら8戸ぐらいまでいけるかなぁ
新婚さんや家賃シェア、老夫婦狙って1LDKの予定なんですけど
バリアフリーな部屋にしておけば便利かなと・・・考え方甘いですか?
10戸になると事業的規模とやらになるかも知れないとかでそんなに戸数増やすつもりないんです

ハウスメーカー同士で競合させてみる予定です
地元の建築屋も探すけどよくわからないのが本音


187 :174:2006/10/02(月) 22:15:48 ID:???
186=174 です〜

188 :名無し不動さん:2006/10/02(月) 22:18:02 ID:???
今から建てるの?そんな需要どこにあるの?
賃貸は軒並み下がってるでしょ。周り見てみなよ。空き家だらけじゃない?

189 :名無し不動さん:2006/10/02(月) 22:21:10 ID:???
一概には言えんな

190 :名無し不動さん:2006/10/02(月) 22:27:23 ID:???
>>178
いろいろ騙されないようにね

191 :予定貧乏大家:2006/10/02(月) 22:35:29 ID:???
>>188
最初の書き込みに書いたように人口10万の都市実際あまり需要がないかもとは思っています
それならなぜ賃貸に手をだそうとするか・・・そこに土地持ってるからなんです・・・
駐車場も考えましたけど近くにある駐車場ががらがらの状態を見てるんです
それならまだ賃貸のがマシかな〜と思いまして老夫婦ターゲットにバリアフリー考えているのは
認定されたら家賃補助が出るとか書いてるサイトを見たからなんです
バリアフリーは老夫婦だけでなく若夫婦にも優しいと思うしね


192 :名無し不動さん:2006/10/02(月) 23:01:59 ID:???
駐車場がガラガラならそもそも人がいねーんだろw

193 :名無し不動さん:2006/10/02(月) 23:09:08 ID:???
地方の都市なんだよねぇ。東京近辺だと規模の小さい市だからなぁ。
月極が成立しないところで、賃貸やっても・・・。
賃貸のほうがマシって根拠はどっから湧いてくるんだ〜?

194 :名無し不動さん:2006/10/02(月) 23:22:02 ID:???
周りが駐車場付きなんだよw
だから駐車場のみでは通用しないってことだろ?
きみ、わかんねぇ??

195 :名無し不動さん:2006/10/02(月) 23:40:15 ID:???
駐車場付?はぁ〜田舎だねぇ。
そこに住むメリットがあれば、周辺に勝てるけどなぁ。


196 :予定貧乏大家174:2006/10/02(月) 23:51:28 ID:???
勝てる要素は駅、国道、コンビニ、スーパーが近い事
だたし周辺にも駐車場や賃貸があって利用率は満杯とは言い難い・・・
賃貸がマシって考えは税務対策と入居が半分ほどでも埋まれば駐車場よりいいかなって思っただけです
土地っても90坪ほどしかないんですよねぇ・・・もっとよく調べないとな
いろんなスレも見て玉石混合ながら検討しないといけないな

197 :???:2006/10/03(火) 01:19:22 ID:???
そんな辺鄙な土地を自用しないで抱えてるより、売って小遣いにしたら?

198 :名無し不動さん:2006/10/03(火) 02:17:24 ID:???
馬鹿だな、売れるような土地なら賃貸でもやれるわいなw

199 :名無し不動さん:2006/10/03(火) 02:31:21 ID:???
利用価値のない土地は負の遺産、放棄しる

200 :名無し不動さん:2006/10/03(火) 11:01:31 ID:???
入居率3割〜4割位で返済できる位の借り入れで9割以上の入居が見込めれば大丈夫だろうが、実際は難しいよね。

201 :174:2006/10/03(火) 20:28:46 ID:???
放棄したら一旦ちょいっとお小遣い入るだけで後は何も残らないじゃないか!
どうせなら将来に渡って小銭稼ぎたいですよ
駅スーパーコンビニ国道徒歩3分以内は立地条件はまともだと思うのだけどね

賃貸のパンフ貰って来ました風呂やキッチン超オサレじゃないですか・・・
最近の新築賃貸って綺麗なのね
これオプションて書いていないのはデフォルトで最初からついてるんだよな
今暮らしてる部屋より綺麗だなんて賃貸の癖に orz


202 :名無し不動さん:2006/10/03(火) 20:38:51 ID:???
>>201
写真の脇に「これはイメージです」とか書いてないか?w

基本的にそういうパンフを作っている分「高い」です。
同じ仕様で別の業者に合い見積もりださせればもっと安くなります。

地域によるけどあんまり豪華なのは意味が無かったりしますよ。学生ばかりなのに賃料を高くせざるを得ない
高級物件な「木造アパート」とかはダメです。(RCなら価値がある)

工場や労働者向けなのにフロが小さいとか、収納が少ない(いまどきそんな設計はないが)間取りとかはダメ。

203 :名無し不動さん:2006/10/09(月) 17:28:03 ID:hns2mnef
いつも参考にさせて貰っています
長年かけて資金をためてようやく区内で中古ながらもアパートを購入しようと考えています。
そこで中古物件を購入する上で注意しておくべきことを教えて貰えると助かります。
目下勉強中で来年頭には購入したいと考えています。
漠然とした質問ですが何かアドバイス貰えると有り難いです。


204 :名無し不動さん:2006/10/09(月) 17:45:38 ID:???
>>203
>長年かけて資金をためて・・・

その間に本読んだり、調べたり、勉強すれば良かったのに・・・
その上、この先1から学ぼうと考えて、先ず2chで聞くってのも・・・

205 :名無し不動さん:2006/10/09(月) 17:49:41 ID:TKRDGf7w
たしかにね、アドバイスといってもなにからアドバイスしたらよいのか。

206 :名無し不動さん:2006/10/09(月) 18:18:41 ID:hns2mnef
有り難うございます。
今はまだ勉強中なので不動産にはまだ詳しくはないですが、
あと購入時期も不定で来年中に買えればいいかなくらいに考えています。
お聞きしたいことは、中古物件を購入する時に気を付けること。
地域住民に事故がなかったか聞くとか、入居している人を調べた方がいいかとか等です。
あと、建物自体のチェック点とかも教えてくれると有り難いです。

207 :名無し不動さん:2006/10/09(月) 20:34:17 ID:???
>>206
だから、1から1000までココで聞くつもりなのかと・・・

先ずは本屋にでも行って、その手の本の2〜3冊も読めば?

この前どこかのスレで、その本の選び方まで聞いてたバカもいたけど・・・

208 :名無し不動さん:2006/10/09(月) 20:57:43 ID:hns2mnef
了解です。
ポイントつかめるまで自分でまず勉強しなきゃいけないですね。
質問の内容を絞ってまた出直してきます。
それまで、このスレチェックしてますね。

209 :???:2006/10/10(火) 14:38:51 ID:???
おめぇにしてやる返事はねぇ!ってことだよ。

210 :???:2006/10/10(火) 14:53:34 ID:???
>>201
どうしようと勝手だが、火遊びが過ぎないようにな。
自分が無知な素人なのをお忘れなく。

211 :名無し不動さん:2006/10/10(火) 15:33:52 ID:???
むしろ買ってしまう理由を聞きたい。
その資金で株でもやったほうがマシっぽいし、他にも投資先があると思うが。。

中古アパートを買う⇒賃料が入ってくる⇒すぐにアチコチ壊れて修理費がかさむ⇒嫌気がして売却⇒不動産関係の税金がガッポリ。

こういう感じになる。不動産所得があればその分だけ所得税がガッチリ掛かってくる。(法人でも作るか?w)
ということでかなり利回りが良くないと難しいし、ヘンな入居者が居ればそれで終わり。
自殺でもされて皆?あっという間に廃墟&負債にヘンシン!w

212 :名無し不動さん:2006/10/10(火) 20:33:15 ID:???
>>211
有り難うございます。とても参考になります。
購入する理由は、本当は戸建て買ってしまいたいんですけど
ひとりで住むのももったいないので、間貸ししたいというのが理想です。
ですので、税金とか固定費は戸建てでも掛かるから必要経費と思ってます。

あと変な入居者ですね気を付けるのは。
皆さんどうやって制限かけてますか?
具体的な質問ならば良いですか?

?

213 :名無し不動さん:2006/10/11(水) 00:08:07 ID:???
一人で暮らす理由はどうしてかな?
伴侶が居ない=財産をたくさん残す理由はない。・・・よってなるべくリスクの少ない(リターンが少ない?)利殖がいいんではないか?

・・まあそういってしまっては意味がないなあ。。

たとえばだ、自宅併用賃貸を「自分の設計で」「新築で」考えるのはどうだ?ハウスメーカーもこれに力を入れている。

居住用ではない部分があるので「ローンが通りやすい」可能性が高い。
RCやそれに順ずる遮音性があれば隣が大家でも入居率は変わらないと思う。
建物のローンをちょっと超える程度と「ガマン」出来る。欲張らないというのも大事。
新築だからそれなりに「安心」だ。建物には保証もあるし保険も掛けやすい。
当分の間は補修費などの支払いが「発生しない」
自宅と同じなので自宅分の補修費も「経費」で落とせる(ワケではないが多くの人は落としているであろうw)
自宅と同じ思い入れがあるので「常にキレイにしておきたい=入居率が下がらない」という図式が考えられる。
建物にも最終的に「収益性がある住宅」として売れるだけの価値が出る。

デメリットは
やはり、「隣は他人」という状態が平気かどうか。
家族向けの間取りだと「生活レベルが気になる暮らし」に成りかねない。
すべて空いてしまった時に「ローンが払えない生活レベルに上がったまま」になりかねない。
(払えない可能性が出てきてしまう)
自宅分は「経費算入できない」ので、全部賃貸にするより利殖性が低い。
面積比によるが公的資金に制限がある。(50%以下だと居宅用利率が利用できないとか)

こんなところかと。。

214 :名無し不動さん:2006/10/11(水) 12:30:00 ID:???


「オナニー最高」まで読んだ




215 :174:2006/10/11(水) 20:09:47 ID:???
>>202
イメージとか書いてないです・・・ orz
ただこういうパンフ(宣伝費や保証料の上乗せ)を作ってる以上は確かに高くなるんでしょうねぇ
あまり豪華にしない事必要最低限の品で良い事勉強になります
風呂は小さいのは私自身が嫌なのでそこらへんは拘りたいと思っています

>>210
最近は自分が無知なままなのは恥ずかしいので利回り以外にも入居安全率や周辺のアパートや
仲介のチェックもし始めている所です
210はさぞや知識が豊富で熟練大家か不動産の方なんでしょうね orz
当分は建てるつもりはないし、周辺アパートの入居率と自分の建てる予定の入居安全率など
多角的に考えてやっていけそうだと判断できた時に建てることにします



216 :名無し不動さん:2006/10/11(水) 20:42:47 ID:???
皮肉いってる暇があったら勉強しろ、
いざって時は誰も助けてくれない

217 :名無し不動さん:2006/10/11(水) 21:10:39 ID:???
こんな処で聞いてくる奴なんて便所のラクガキ程度
返事する奴も質問する奴も皮肉ばかりだろ?

218 :名無し不動さん:2006/10/11(水) 22:47:16 ID:???
だからなんだよw
トラブルが発生した時に皮肉ばっかりいってた奴が助けてくれるの?
それともトラブルなんて起きないの?

219 :名無し不動さん:2006/10/11(水) 23:26:56 ID:???
トラブルが発生して本当に困った奴はここになんて助けは求めないと思うぞ
っつうかそういう奴はきっと普段からここには来ないだろ?

220 :名無し不動さん:2006/10/12(木) 00:10:10 ID:???
どういう思考回路だよw

221 :名無し不動さん:2006/10/12(木) 20:17:21 ID:???
今日レオパレスの営業電話があったぞ。用が無いといってるのにしつこい。
これからしばらくはしつこく掛かってくるなあ。。オレの土地じゃないのにw
持ち主は結婚して遠くに住んでるのにね。登記上げて探してるのが分かった。

しっかしちょっと会話しただけでバカ丸出しなのにこんなのに引っかかる大家がいるんだから
日本はまだまだ商売のタネが埋まってるねえ。。

222 :名無し不動さん:2006/10/13(金) 00:51:30 ID:???
だいたい地主ってのは基本的に百姓、それも一部を除いては戦後の政策によって自作農になったのが大半、
そんな、にわか地主なんてだますのは簡単、営業してる側だって、もともとただ同然で手に入れた土地じゃねえか、
位の意識でかかってくる、だますのはわけない。

223 :名無し不動さん:2006/10/13(金) 00:59:37 ID:???
レオパレスで引っかかるってどういうこったw
お前には、それ以上の策があるとでも言うのか?

224 :名無し不動さん:2006/10/13(金) 06:53:20 ID:???
>>223
> レオパレスで引っかかるってどういうこったw
> お前には、それ以上の策があるとでも言うのか?

ほとんど多くの人は「自分でアパート経営している」じゃありませんか?w
まあ不動産屋に任せっぱなし、やらせっぱなしでしょうが。。そういうことですよ。
レオパレスに任せる=ほとんど吸い上げられる   よりかは
不動産屋に任せる=ソコソコ損ではあるがかなり儲かる   かと。

ちょっと時間があってお金もあれば自分で全部やってもいいんだしなんなら管理会社ぐらい作ってもいいわけですよ。
策もへったくれもない。。

225 :名無し不動さん:2006/10/13(金) 08:45:24 ID:???
策もへったくりもないw
お前は幼稚すぎて論外だなww


226 :名無し不動さん:2006/10/13(金) 10:03:36 ID:???
あのな、アパの営業の常套句は田んぼにしとくよりはましですよというもの、米とくらべるなよ・

227 :名無し不動さん:2006/10/13(金) 14:03:31 ID:???
田んぼのしとくよりましじゃねぇ
他にどんな策があるのかな?w

228 :名無し不動さん:2006/10/13(金) 15:14:29 ID:???
いろいろある

229 :名無し不動さん:2006/10/13(金) 15:19:13 ID:???
馬鹿がよく言う手だなw

230 :名無し不動さん:2006/10/13(金) 15:28:32 ID:???
確かに田んぼはめんどくさいんだけどな

231 :名無し不動さん:2006/10/13(金) 15:30:08 ID:???
>>224
で、お前
何年のアパート自主管理経験があってもの言ってるんだ?w

232 :名無し不動さん:2006/10/13(金) 15:54:33 ID:???
>>226
こいつも、頭おかしいなw

233 :名無し不動さん:2006/10/13(金) 22:53:55 ID:Qdi44nTN
すべてが自作自演にみえる

234 :名無し不動さん:2006/10/13(金) 23:21:23 ID:???
ふ〜ん
どっからどこまでが
自作自演と?w

235 :名無し不動さん:2006/10/13(金) 23:26:58 ID:???
えええ??
むしろレオパの言いなりこそが最善の策と??ww




ピックル雇ってるのか?<レオパ

236 :名無し不動さん:2006/10/13(金) 23:33:19 ID:???
その言いなりってのが分からんのやけど
なんでそんなに怖気てるんやろw

237 :名無し不動さん:2006/10/14(土) 08:11:50 ID:Fzlq+n3d
>>231
経営経験ってドコまでを言ってるのかが知りたい
家賃保証はしてないけど仲介は利用してるそんな感じでは
まだまだですか?

238 :名無し不動さん:2006/10/14(土) 18:06:33 ID:???
いいんじゃない  か

239 :名無し不動さん:2006/10/14(土) 19:05:58 ID:???
まだまだじゃない  か

240 :名無し不動さん:2006/10/15(日) 09:14:57 ID:???
まねすんな って

241 : ◆RWBX3nIyKs :2006/10/15(日) 12:27:26 ID:???
東建コーポ

242 :名無し不動さん:2006/10/16(月) 08:29:35 ID:???
大東建託

243 :名無し不動さん:2006/10/17(火) 21:57:46 ID:???
どうしても大家になりたいんですけど、自宅兼用として小規模アパートなら融資してくれますか?

244 :名無し不動さん:2006/10/17(火) 22:16:41 ID:???
>>243
> どうしても大家になりたいんですけど、自宅兼用として小規模アパートなら融資してくれますか?
自宅のローンが組める人(収入が普通にある人)ならアパートだけでも組める。
無い人でも「収益性がある」と判断されれば組める。事業として成り立つと判断されてね。
逆に組めない人は「借金がある」「信用が無い」「土地を持ってない」などの、信用や実績や財産が無い人が多い。

自宅併用の場合は金融機関に欲相談すること。 50%以上貸し室だと「事業用」だとして住宅用の金利では貸してくれない場合が多い。

土地から買おうと思うならばかなり困難。都市部では土地価格が高いので借り入れと比べると収入が少ないと
判断されるから。

245 :名無し不動さん:2006/10/17(火) 22:36:43 ID:???
>>244
ありがとうございます。
土地つきは困難ですね。中古ではないですか?50%以上自宅部分だと苦しいですね。あんまり実入り少なそう。
まあ全部貸し出してもいいですが。

246 :名無し不動さん:2006/10/17(火) 22:45:56 ID:???
最近みんな同じ事考え出してるなぁ
早く買わねば

247 :名無し不動さん:2006/10/18(水) 00:31:14 ID:???
もう遅いですよ。来年ぐらいからかなり物件が出てきますよ。あなた方のような
素人を騙すような物件がww

バブルのときも「投資物件」と称してかなり売りにでていたのがある。価格が高いために相場よりはるかに
高い賃料設定になっていることが多い。


すでに金利上昇局面だし、土地は上がってきているし建築コストも高くなりつつある。
(建築は景気の調整装置でもあり、景気が良くなると激減する職種でもある)

そういったことから言えばかなりのベテランでも難しいと思います。

248 :名無し不動さん:2006/10/18(水) 00:43:26 ID:???
来年から出るんですか?
それはもうカスなんすかね?
価格があがったら様子見ですね。
買い急がないようにします。

249 :名無し不動さん:2006/10/18(水) 09:55:03 ID:???
来年から・・・という言葉尻だけをつかまれても。。

ここ数年多くの投資物件が建って来た。土地は安いし建築コストも激安、金利はこれ以上無いほど下がった。
その時点でかなりの人が買った(投資した)
そしてそれらが何らかの判断、つまり儲かった、儲からなかったというのが体感できたはず。
その結果、市場に出回ることになるわけ。その多くは投資した額を回収出来ているものと出来ていないものとに
別れる。

地方のリゾマンのようなものは別だが都心部のはまだまだ収益性が望める。そういう判断を下すのであれば危険。
当然だが「まだまだ建ちつつある」のだから。古く陳腐化したものはかなり下げないと入居者が居ない。
さらに補修費などが重くのしかかる。それが中古の運命だしそれを楽しみと捉えられればいいのだが。。

確実に儲かる、。安定した収益がある。と思うなら間違い。空いてしまえば「負債」になる。

250 :名無し不動さん:2006/10/18(水) 20:38:58 ID:???
リスクに見合うリターンがあれば挑戦します。
普通に仕事してるとよほど出来がよくない限り収入は増えないので。

251 :名無し不動さん:2006/10/18(水) 21:31:15 ID:???
食いつき良いな

252 :名無し不動さん:2006/10/18(水) 21:41:28 ID:???
おうよ!

253 :名無し不動さん:2006/10/19(木) 01:53:59 ID:???
>>250
> リスクに見合うリターンがあれば挑戦します。
> 普通に仕事してるとよほど出来がよくない限り収入は増えないので。

無いよ。購入コストに対して賃料収入が10%になるように「値段設定」するんだから。。
場合によっては「やらせ入居者」だっていとわない。相場7万のところを10万で契約してあっても確かめようも無い。

まあそういうことで築浅物件以外はかなり危険。リスクは高いけどリターンは同じ(利回りは同じ)だからね。。

繰り返すが
>> リスクに見合うリターンがあれば挑戦します。
「見合う」ものは無いです。

リスクとはなにか?をなんであるかが判って無いとダメだと思います。

254 :名無し不動さん:2006/10/19(木) 06:22:05 ID:???
>>253
すごい否定してますけどあなたはやってるんですか?
それとも業者のかたですか?
失敗の経験がおありですか?

255 :名無し不動さん:2006/10/19(木) 06:47:00 ID:???
普通周辺の家賃相場とか調べないですか?
レントロールにうそ書いてもいいもんなんでしょうか?
逆に自分が売るときも10%になりように逆算して値段設定できるってことですよね?

256 :名無し不動さん:2006/10/19(木) 07:49:06 ID:???
>>254
負け組みだろう・

257 :名無し不動さん:2006/10/19(木) 08:27:01 ID:???
たぶんそうだね(プ

258 :名無し不動さん:2006/10/19(木) 20:35:57 ID:???
勝ち組はこんな所には来ないもんな。
256も257もそして254も負け組みだろう。


259 :257:2006/10/19(木) 20:37:15 ID:???
ほけーほけほけほけほけほけほけおえおえおえおえ
けっけっけっけっけっけっけっけっけっけっけのけー
ほけほけ

260 :リサ:2006/10/19(木) 20:38:25 ID:???
お大事に。。。


261 :名無し不動さん:2006/10/19(木) 21:09:49 ID:???
>>254
リスクってのが判って無いんじゃない?
リスクが上がればリターンも大きい。。そういうのは不動産投資、特に賃貸にはそぐわないのだよ。

262 :名無し不動さん:2006/10/19(木) 21:24:41 ID:???
勝った負けたはどうでもいいけど。
そんなマイナス思考じゃ勝てるものも勝てないよ。

263 :名無し不動さん:2006/10/19(木) 21:50:15 ID:???
>>261
不動産賃貸危ないからやりたくないならそれでいいんじゃない?
リスクにこだわるならカバーする方法もあるでしょう。
頭使わないと。

264 :261:2006/10/19(木) 23:41:37 ID:???
けっけっけっけっけっけっけっけっけっけっけのけー
ほけほけホケ吠えおほほけほほおほほおほほおおっほおー


265 :リサ:2006/10/19(木) 23:43:25 ID:???
大自然の中でゆっくり休んだ方がいいよ。
心身、お大事に。。。


266 :名無し不動さん:2006/10/20(金) 08:01:21 ID:???
ハイリスク ローリターンってのもあるんじゃないか?同じくローリスク ハイリターン
ってのもあると思う。

267 :名無し不動さん:2006/10/20(金) 08:45:10 ID:???
そうだね。
「ハイリスク ノーリターン」や
「ハイリスク 確定マイナスリターン」ってのもあるね。


268 :名無し不動さん:2006/10/20(金) 13:53:46 ID:???
おれはAP経営はローリスク ミドルリターンだと思う、ただ、人に任せない場合だが。

269 ::2006/10/20(金) 21:29:01 ID:???
人に任せないAP経営って???
人に任せない・・・って、犬・猫が使うAP経営かぁ。


270 :名無し不動さん:2006/10/20(金) 22:06:16 ID:???
妙だな?日本語わからないアルカ?

271 :NK ◆DGCF7qy2wE :2006/10/21(土) 01:45:20 ID:???
>>253
ほんとそうだよなぁ。
家賃保証だから安心! とかいいつつ、旨みの多い築10年で絞り取る。
収益が悪くなる頃に、悪条件出してきて契約を更新しない方向に持っていく。

素人騙しシステムそのものだ。

某業者などは、入居者・大家の両方に原状回復費請求してるし

272 :名無し不動さん:2006/10/21(土) 08:19:49 ID:???
家賃保証を受けるのはほぼ初心者、業者にとっては一番おいしいお客様。

273 :名無し不動さん:2006/10/21(土) 08:41:11 ID:???
>家賃保証を受けるのはほぼ初心者

そうでもないけどね。


274 :初心者:2006/10/22(日) 16:29:21 ID:BVSKh2m5
賃貸物件を購入しましたが、募集依頼時に、一般媒介ではなく、専任媒介でやらせてほしいと申出を受けました。
これって成約率に違いがあるのでしょうか?

275 :名無し不動さん:2006/10/22(日) 23:01:27 ID:???
空室保証つけてくれたらいいよ(ただで)

276 :名無し不動さん:2006/10/22(日) 23:49:14 ID:???
>>274
賃貸募集の場合、専任とか一般とかはあまり指定しないのが通常だが。。。

賃貸募集に関しては一般媒介の方が成約率が高くなる。
一般の方が競争が激しいので不動産会社から見て先に一般媒介から成約しよう
とするでしょう。

>>273
同感です。
しかし、家賃保証が関わっている物件は、「利益率が低い」or「入居者がつい
ても経常赤字」がほとんどです。

277 :名無し不動さん:2006/10/23(月) 08:53:28 ID:???
>>276
そかな、仲介会社に言わせると、まず専任物件というけどね

278 :名無し不動さん:2006/10/23(月) 11:59:54 ID:???
>>277
賃貸の仲介は一般にしとけ。
悪い事言わんから。

売買の仲介は専任でもメリットあるが、賃貸は専任にメリットないよ。


279 :名無し不動さん:2006/10/23(月) 12:08:13 ID:???
なんか自分にメリットあるなら専任でもよい。
専任だと自分ところだけで決めようとする。たくさんの人の目にふれたほうがいいに決まってる。

280 :名無し不動さん:2006/10/23(月) 14:35:23 ID:re8hPa/z
〉274〜279 ありがとうございました。一般媒介でネット登録してもらうことにしようと思います。決まったらご報告いたします。

281 :名無し不動さん:2006/10/23(月) 16:35:16 ID:???
>>274
ふたつパターンがある。
地元業者の場合だと自社経由での契約の場合、すべて把握できるから苦情処理が早くなるから。
管理料までは取らないがあ「ある程度までの管理がしてあげる、でもそのかわりウチオンリーでね」って意味がある。
複数の不動産業者経由の入居だと色々と面倒がある。(大家がちゃんと管理するなら別)


もうひとつ、こっちはサギまがいなので注意
専任をさせることで大家を追い込む。
高い賃料設定で入居を阻害(意図するしないは別で)して、ダメージを与える。そして値下げさせて「バタバタと決める」。
まるで手腕が良いように感じる。
初心者の大家を狙い撃ち。
そう言って来る業者は「つける客も怪しい」ことも多いので「保証会社をつけないとダメ」とか大家自ら保証人に電話して
確認するように。

大手で多いのは無責任な仲介
かなり怪しげな人を仲介してくる。滞納が始まっても「仲介だけだから関係ない、管理契約すれば解消する」などと
畳み掛けること多し。
地元の小さい業者も信用出来ないが大手は担当者がコロコロ代わるので大家業が板についてる人以外は
注意したほうがいい。

なんでもズバズバ聞いたほうがいい。なんで専任なの?とかね。。そういうことをしないとダメです。
ちゃんと答える業者、不安をあおらない業者、ウソを付かない業者、雑談でも「へぇ〜」といえるようなことを言う業者、
まあ、難しいけどお見合いだと思って接するといいですよ。

282 :名無し不動さん:2006/10/23(月) 21:13:24 ID:???
ネットの物件ってごく僅かなの?

283 :初心者:2006/10/24(火) 01:22:06 ID:pJ+G8lBu
>281
重ね重ねのアドヴァイスありがとうございます。
専任を希望してきた業者は、どうやら前者の部類に入るようです。
やはり早く決めたいので、一般媒介で幅広くお願いするつもりです。
ところで、ネット登録やチラシなどの広告費用はどこの業者も同じぐらいの費用ですが、
内容も同じなのでしょうか。
もし同じ内容なら、複数の業者に広告費用を払うのは無駄になりますね。

284 :名無し不動さん:2006/10/24(火) 07:58:59 ID:???
>>283
内容は同じ。というか特段売り込むセリフは同じになるだろ?
新築です! とか 広々8畳! とか 新婚さんへ! とかさ。。

一般媒介ってことは「複数の不動産屋に依頼する」ってことだね?
この場合だと仲介手数料だけでいいはずだよ。広告宣伝費は必要ない。
一社だけネットに乗せてもらえばあとは全部に乗ると思うけど。。

うーん、地域によってちがうかな。。ウチは専任みたいなものだから
仲介手数料のほかに「他社から客付けしてきた場合」広告宣伝費を払っている。
ネットもそこのサイトといわゆる不動産屋のネットワークに載せて貰ってる。雑誌もだよ。
だから市内で探せば囲い込みしている不動産屋のネット以外は検索できると思います。

285 :名無し不動さん:2006/10/24(火) 09:32:21 ID:???
うちは一般媒介だけど基本的に契約する業者は決めている、いろいろうるさい電話あるが
最終的には申込書見て判断する、間口は広く審査は厳しく が原則。

286 :名無し不動さん:2006/10/24(火) 09:34:01 ID:???
広告費用って成功報酬でしょ、制約したらはらえばいい。

287 :名無し不動さん:2006/10/24(火) 14:42:08 ID:0Y7HCZYd
〉〉283〜286 本当にありがとうございます。とても勉強になります。一般媒介で幅広く依頼してみます。広告については、依頼先全てに成功報酬として頼んでみます。

288 :名無し不動さん:2006/10/24(火) 21:28:36 ID:8YCvfIiD
>>271
>家賃保証だから安心! とかいいつつ、旨みの多い築10年で絞り取る。
>収益が悪くなる頃に、悪条件出してきて契約を更新しない方向に持っていく。

>>276
>しかし、家賃保証が関わっている物件は、「利益率が低い」or「入居者がつい
ても経常赤字」がほとんどです。

この2つkwsk!!!!!!
今まさに我が家の暴君がその家賃保障とやらに安心しきって
アパートを新築しようとしています。
どうか、理論的な反論を教えてください……(ノд`)

289 :???:2006/10/24(火) 21:46:25 ID:???
少しは自分の頭で考えたら?

290 :名無し不動さん:2006/10/24(火) 21:55:46 ID:???
世の中に善人はいないってことだよ

291 :名無し不動さん:2006/10/24(火) 22:09:24 ID:???
そうそう自分で考えたほうがいいよ。
新築に家賃保証なんかいらないでしょう。

292 :名無し不動さん:2006/10/24(火) 22:14:20 ID:???
10年待てばいやでも気が付くさ・・

293 :名無し不動さん:2006/10/24(火) 22:19:21 ID:???
なんか皆、経験者みたいなこと言ってるけど僻み?

294 :名無し不動さん:2006/10/25(水) 01:11:15 ID:???
最近、家賃保証の欠点を暴露するとでてくる奴がいるけど
HMにもソニーのGK的な部署でもできたの?

295 :名無し不動さん:2006/10/25(水) 02:04:08 ID:???
>>288
家賃保証とはどういうものか。。保証会社(不動産屋だったり建築会社の関連だったりいろいろ)が
一般的な相場の賃料から10-15%を差し引いた(これが保証料となる)のと大家に支払う制度。
もちろん「礼金、保証金」と呼ばれるものは保証とは関係ないので保証会社の収入となる。

例を挙げてみる。設定は2DK10室,新築、賃料10万円、敷金、礼金は2ヶ月づつ、退去時は1か月分の補修費を払う、期間は2年とする。
賃料下落は2年ごとに5%(5千円)とします。保証料は10%とします。・・・(敷金は預かり金なので計算外にします)

初年度、2年目、24+2ヶ月で26ヶ月、260万を払います。うち24万と20万(礼金分)で44万が保証会社の儲けです。これが一部屋ですので
10世帯で440万が「入居時に半分、残りは毎月定期的に入ってくる」わけです。

3.4年目、26ヶ月、247万を払います。うち、23万と19万が儲け、42万ですね。。10世帯で420マンです。まだまだですね。

5.6年目、ここらで「空き室率」が急激に上がります。5%が空室です。
      26ヶ月、234万を払います。うち、21万と18万が儲け、39万です。10世帯で390万ですが空き室が5%ですので9万の90%8万1千円
    コレの半分、24か月分の「保証」します。97万ですね。290万ほどが儲けですが急に減りました。。

7.8年目、さらに空き室率が上がります。でも計算が面倒ですのでそのままw
      26ヶ月、8.5万で221マンです。うち、20万と17万で37万です。10世帯で370万、5%空くので102万を保証します。
      268万ですが実際は空き室率が上がりますのでかなり苦しいです。

9.10年目 賃料はついに8万です。208万で、19万と16万で35万、・・350万から86万を保証するので264マンですね。
       さらに空き室率は上がりますし礼金もおそらく取れないです。

これで二年ごとの見直しと「保証会社のうまみ」が見えてくると思います。新築から5年目までは非常に美味しいわけですが
空き室が目立つようになると急激に負債に転じます。ここでは2年ごとに5千円下落としましたが、実際は相場だけではなく
空き室率なども加味されるのでかなり厳しい設定となります。
同じように「保証料」というのも15%以上も有り得ますしそもそも「幾らで契約したか」は判らないです。

296 :名無し不動さん:2006/10/25(水) 05:09:49 ID:8KyG7pEG
アパートたまにいいのあるけど、満室表面で30%ぐらいいかんと割りに合わんと思ってる
関東の地方だと空室半分ってのもそこそこあるし、建物のメンテがいくらかかるか未知だし
駐車場もないといけねえし
程度の良いマンソンで実利9%ぐらいのほうが良いんだが、それでは銀行が金かさん、と
どったもんかね!とにかく良い物件が載ってるサイトとか不動産屋を知りたい

↓おせーて 健美家とか良いと思ってるほかにあれば

297 :名無し不動さん:2006/10/25(水) 08:48:47 ID:???
>>295
サブリースの意味をわかってないなw

298 :名無し不動さん:2006/10/26(木) 08:03:51 ID:???
又貸し

299 :名無し不動さん:2006/10/26(木) 09:51:50 ID:???
で?

300 :名無し不動さん:2006/10/26(木) 10:18:13 ID:???
転貸

301 :名無し不動さん:2006/10/26(木) 21:55:10 ID:???
人のふんどしで相撲とる  か?

302 :名無し不動さん:2006/10/26(木) 21:57:41 ID:???
とらす か?だろ??

303 :名無し不動さん:2006/10/26(木) 22:37:02 ID:???
間違いない

304 :名無し不動さん:2006/10/26(木) 23:26:23 ID:???
いい流れ  だ・・

305 :名無し不動さん:2006/10/26(木) 23:32:03 ID:???
>>295
初心者なのか?

306 :名無し不動さん:2006/10/27(金) 23:26:35 ID:yhRgX3uW
家の親も家賃保証を餌に業者からアパート(築30年以上)の建て替えをすすめられてる。
ここ数年で専任媒介〜ドキュン入居〜管理契約〜入居率ダウン。なんか嫌な流だ・・。

307 :名無し不動さん:2006/10/27(金) 23:50:05 ID:rWlr/qyr
ドキュン追い出せ

308 :名無し不動さん:2006/10/28(土) 00:05:21 ID:yhRgX3uW
ドキュンは不動産屋ともめて(家賃滞納の件で)店員を殴り、その数時間後道端で通行人も殴り後に逮捕。
逮捕後、退去したがドキュンを怖がって2名が出て行った。


309 :名無し不動さん:2006/10/28(土) 00:13:13 ID:kUkni0+A
どことはいわんけど家賃保証業者のページ見たら
管理料5%家賃保証5%

んで割高な建物をうちに建てさせろwwww

310 :名無し不動さん:2006/10/28(土) 00:14:03 ID:yVnjCp4G
管理を変えろ

311 :名無し不動さん:2006/10/28(土) 10:54:43 ID:???
>>306
大手や準大手の手口。仲介はするが入居者への対応(主に督促やトラブル解消)をしない。
しなくても当然ではあるが小さい不動産屋はそういうのもある。(他に行かれては困るから)

おれがもし大手のような宣伝で客を呼び込んでいるような不動産屋ならわざとDQNを入れる。滞納したりトラブルを起こせば
管理(有料)契約しましょう!って迫れるし、トラブル対応も有料で請け負えるから。

312 :名無し不動さん:2006/10/30(月) 06:21:20 ID:???
そんな会社なら二度と契約しない。つーか苦情の電話入れまくってやる。

313 :名無し不動さん:2006/10/30(月) 12:40:39 ID:???
>>306
家賃保証にこだわらずに、建替業者にローン返済期間で家賃はローン返済額×
1.13確定で一括借上げ(瑕疵担保責任なし)してもらって、、家賃の連帯保証
人を融資元銀行になってもらう。これが一番だよ。相手が断れば、建て替えの
話も流す。

314 :名無し不動さん:2006/10/30(月) 19:27:28 ID:???
>>313
三回読み直したが意味が判らないw

315 :名無し不動さん:2006/11/01(水) 00:20:42 ID:???
実家の賃貸経営してるので、すぐに継がずに勉強ために
不動産会社に転職した…のはいいがどこまでやればいいのだろう。
とりあえず今は、今の仕事を一生懸命するだけ、ではあるけど。
一年も働いたら充分なのだろうか。

ああ、自分で書いてて答えようがないような気がしてきたがとりあえず書き込み。

316 :名無し不動さん:2006/11/01(水) 07:55:49 ID:Aj0GvNcS
宅建とり2年働き独立して仲介業はじめるべし。
美味しい収益物件情報が手に入いりやすい。

317 :名無し不動さん:2006/11/01(水) 10:00:26 ID:???
>>315
飽きるまで、つか不動産会社に入っても得るものはそんなないよ
父親にくっついて仕事関係の人を紹介してもらうほうが有意義だと思われ

318 :名無し不動さん:2006/11/01(水) 14:38:38 ID:???
>>317
そうかな?
これからわたりあっていく相手の考え方を中の人として知ることは大切だと思うし、
そのためには2年ではむしろ短いんじゃないかと思うよ。
最低3年、できれば5年くらいがよいのでは。

まぁ考え方は人それぞれなので。

319 :名無し不動さん:2006/11/01(水) 16:03:16 ID:???
まったく無いと言い切っても良い、
大家をやるに当たって誰も頼れないというなら一年ぐらいはやる価値もあるが
そのものずばりの仕事を目の前で見て盗めるのにわざわざ他の仕事を選んでも

320 :名無し不動さん:2006/11/01(水) 17:54:17 ID:???
宅建はとったほうがいいよね。で、独立まではムリとしても店長になれるぐらい「がんばる」ことはいいと思う。
どの業界であっても「一生懸命やった」結果というのはどの業種でも役に立つ。(と思う)

少なくとも、大家の気持ち、入居者の気持ち、不動産屋の気持ち ってのが理解できることが大事。

親からもいろんな話を聞いたほうがいい。地域のつながりとかあるならばそういう会合があれば
なるべくでたほうが若いからゆえに覚えてもらえやすい。

321 :名無し不動さん:2006/11/03(金) 00:09:54 ID:???
>>316-320
たくさんのアドバイスありがとう。
進学時に上京してるので戻るかこっちで働くかの
二択だったものでまず後者を選んでます。
(そもそも家はテナントの賃貸だから今やってる新築販売と違うといえば違うけど)

やはり人によってかなり違う意見もあるようだし
とりあえずとって損はないだろう宅建も勉強していくとしよう…。


322 :名無し不動さん:2006/11/03(金) 08:44:36 ID:???
>>321
>(そもそも家はテナントの賃貸だから今やってる新築販売と違うといえば違うけど)

こりゃダメだ。。販売だと利益が凄い(3000万で100万)から賃貸なんて「チンケは仕事やってられない」と
なってくる。一発当てれば逆転!・・・これが身に付いてしまうから。
まあ新築専門ならまたちょっとちがうのだろうけどね。

都内のテナントもやってるような賃貸がメインの不動産屋がいいんじゃないかな・・・

323 :名無し不動さん:2006/11/03(金) 17:38:38 ID:ux3qnz4J
ちょっとスレチかもしれないんですけど、
押入れハウスってご存知の方います?

324 :名無し不動さん:2006/11/03(金) 20:43:10 ID:NB9L9UB7
前にテレビでみたような???

325 :名無し不動さん:2006/11/03(金) 22:56:57 ID:7PJNEWG1
新潟のスキー場周辺のリゾートマンションで20万円代で売りに出てるけど、
それを買って月2.5万円で貸したら、実質利回り100%近くになるんだけど
実際借り手はいるのかなーー?
あと札幌に100万円のワンルームマンションが売りに出てることあるけど、
月3.5万円で貸したら実質利回り20%くらいになるんだけど実際のところ
どうなんかなー?

326 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 00:26:10 ID:67B3pixr
管理費とか修繕積立金とか、、、、わかる???

327 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 01:38:46 ID:WE6Qmhqq
新潟の20万円の物件は固定資産税も含めて年間15万円くらいとして計算して
みた。そんで敷金2礼金1の計算で実質利回り約100%だ。おまえこそわかるのか?


328 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 08:10:47 ID:???
うまい話はない

329 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 08:56:08 ID:1W28boaK
>>327
リゾートマンションは大抵維持管理費はバカ高なのが殆ど
価格が安けりゃ尚更だし、あと銀行で投資用でローン組むと金利上がるからな

表面じゃなく実質利回りが7l超えるものは大抵法人が持ってて、個人が所有ってのは殆ど無い

個人で不動産経営して儲かると思ってるのは現状知らなすぎ
新築か築浅で実需でローン通る物件買って払い終わってから年金代わりに家賃収入得る、保険的に考えるのが常識

特にこの業界、うまい話はない

俺は326じゃないが
人に聞いといてその態度じゃきっと頭悪いんだろうなと思うから
騙されないよう注意しろよ

あとここ知ったかぶりのヤツ殆どだぞ

330 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 10:17:35 ID:M2ON+JOp
お尋ねしますが、レオパやほかの大手ハウスメーカーの物件で、一般的な街
の不動産業者に維持管理や客付けを依頼することは、契約条項上はできると
思うのですが、業界の慣行上は、現実的にはできるのでしょうか。


331 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 10:24:45 ID:???
レオパは出来ない。

332 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 10:28:33 ID:???
>個人で不動産経営して儲かると思ってるのは現状知らなすぎ
>個人で不動産経営して儲かると思ってるのは現状知らなすぎ
>個人で不動産経営して儲かると思ってるのは現状知らなすぎ

ここ、笑うところですか?

333 :330:2006/11/04(土) 10:32:30 ID:go5ttW00
>>331
レオパができないのは、契約条項上ですか。それとも別の慣行上の理由ですか。
また逆に、他のHMなら可能ということでしょうか。


334 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 11:08:03 ID:???
>>333
法律上できない。ウィークリーには借地借家法は適用されない。

335 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 11:16:02 ID:1W28boaK
>>332
最近のマンションブームで
今、個人で投資用マンション買って儲かってる人は殆どいないって意味だが
いちいち説明せんと解らんか?
流れ読めば分かると思うが

てか突っ込むところがレベル低いなおまえ
何も知らないヤツだろ


336 :330:2006/11/04(土) 11:46:58 ID:fVJ7/zl0
>>334
ありがとうございました。

337 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 11:51:34 ID:???
>>330
20万でローンくまんだろ。
実利7%ってごまんとあるぞ。
手に入れる方法はある。

338 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 12:35:36 ID:1W28boaK
>>337
俺へのレスか?

年間数十件ローン斡旋してる俺が言ってるんだが

まさかその実質利回り7lはローン終わるまでずっと続くとは思ってないよな?
仕入れるスジがあるんなら良いことじゃん

買っちゃえよ

止めねーよ

どっかの営業マンに吹き込まれてはないよな?w

339 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 13:06:49 ID:???
全額ローンとか金利は最低の利率以上ならもちろんやめたほうがいい。
再投資に回すなら別だが、ローンは10年以内で返済できるでしょう。

340 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 13:19:08 ID:???
>>325
>>327

リゾートマンションは安いの多いけど、そこに住み続けるのは契約条項で禁止してる物件が多いよ。
ずっと住み続ける人と年間数日しか利用しない人が管理費同じじゃ不公平でしょ。
まあ、中には住み続けてる人もいるけど、原則禁止だよ。
あくまで年間の内、何日までとか決まってたりする。せいぜい1ヵ月〜4ヶ月位。


341 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 13:25:14 ID:WE6Qmhqq
>>329
337も言ってるけど、おれが話に持ち出してるのは「20万円」で買えるマンション
なんだけど? ローンどころか毎月の給料からその月の貯蓄に回す分を当てれば
で即買いできるんですけど?
あなた人の話や文章を理解するの不得意でしょ?
それとyahoo不動産の仲介マンション見てみなよ。23区内主要駅で駅徒歩3分と
かの物件で最安価格帯で貸しても実質利回り10%くらいになりそうな物件が載っ
てるから。例えば都心3区内で最寄駅徒歩3分で25u800万円で管理費込み8万円で
借りてがつきそうなワンルームマンションとか実際にあるし。表面利回りなら12%
くらいで実質利回りでも10%くらいになるし。
あんた本当に業界の人?それ以前に常識わかってる?


342 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 13:27:29 ID:1W28boaK
だが実際100lローンじゃないと投資のうまみは少ない

昔、六本木ヒルズの目の前の新築ワンルームマンションを利回り14l位で売り出そうとしたがうちの代表が全部キャッシュで買ってった

一般人には良物件は回らない

343 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 13:29:03 ID:WE6Qmhqq
>>340
管理組合で夏の間は管理人置かないとかエレベーターの電源切るとかそういうことか?

344 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 13:31:40 ID:nO+mBYwS
340の頭は大丈夫か??

345 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 13:38:59 ID:1W28boaK
>>341
俺は業者だから先物のYahoo不動産なんか見ないがw

だからキャッシュでも何でも儲かると思うんなら買っちゃえよ
止めねーって

そこまで自信あるならこんなとこで聞くまでもないだろ

リゾートマンション20万について参考意見を言ってるだけでどの辺に常識無いと思うのか理解できんが

346 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 13:45:17 ID:WE6Qmhqq
20万円で買える年率100%のマンションが本当になら、毎月低位株買うのに
当てる金をそのマンション買うのに当てて、不動産屋に2.5万円で貸り主
募集出して借り手がついたら、オーナーチェンジ物件として25万円で不動産
屋に即売りに出しす。借主さんが住みつづけてくれれば毎年17〜18万円を
生み出してくれるし。2年後ならただで人にあげてしまっても惜しくない。
首尾よく20万円で買い手がついてくれればそれもよし。

347 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 13:49:37 ID:WE6Qmhqq
>>345
シロウト御用達のyahoo不動産ですら実質利回り10%になりそうな物件が載
ってるのに、それを見ないでプロの方はどんなありがたいデータベースを見
て実質利回り7%の物件をお探しになっているの?


348 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 13:49:43 ID:???
相手にしなきゃいいじゃん。

349 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 13:53:00 ID:1W28boaK
おまえがデイトレーダーで少し不動産をかじったくらいなのはよくわかったよ

んで理想通り事が進んでそれでほんとに儲かったて言えるか?

所で諸費用はどうすんだ?

350 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 14:01:51 ID:WE6Qmhqq
不動産買うのに支払う仲介手数料って数%だろ? 賃貸に出すときの賃貸
不動産屋に支払う手数料とか広告料って1ヶ月分くらいだろ?全部あわせても
たかが知れてるし。
まあいいや、新潟20万円の物件は内心儲けは出ないなと俺自身は思ってるのね。
理由は諸費用とか不動産取得税とかを織り込み忘れたみたいなバカくさい理由
じゃなくて、借り手がつかないことによる空き部屋リスクが最大のリスクだと
踏んでるわけ。だから俺はやっぱり商品か国内外の株に引きこもるよ。
バイバイ

351 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 14:07:24 ID:???
仲介手数料は6%です。

352 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 14:10:05 ID:WE6Qmhqq
ありがとう。つまり数%で合ってるってことだよね。

353 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 14:17:32 ID:1W28boaK
>>350
仲手もわからんなら諸費用計算してないのはバレバレなんだが

おまえの言う都心近くのワンルームじゃ20万じゃ無理だろ?
だとしたら諸費用けっこーかかるぞ
諸費用もローンに組むと金利も上がるところが殆どだしな

因みに業者間流通サイトはいくつかあるが実際利回り10lの物件は無いぞ

ちゃんとローン相談受けてからにしろ

354 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

355 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 15:28:14 ID:1W28boaK
それと駅近で800万とか言ってる物件はなとても35年のローン組めるとは思えん
10年で金利2.5lでも物件価格だけで月75000円くらいだぞ

プラス諸費用ローンで80000近くいくしさらに税金払ってくと普通に赤字

募集家賃八万だとしても家賃管理手数料で5〜7千円ひかれるしな

どこら辺が実質利回り10lなんだ?

お前みたいに騙されて本気にするヤツを沢山相手にしてるんだが

356 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 16:46:40 ID:WE6Qmhqq
もしかしてほんとに不動産業界ってバカばっかなの?

357 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 17:46:18 ID:1W28boaK
今まで散々バカさらけ出してきたのはお前だが
次はなんだよ

358 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 18:12:03 ID:nO+mBYwS
800万で35年ローンとか言うやつがやつw
事業性ローンで35年?
ハァーン?だよw

359 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 18:16:46 ID:1W28boaK
とりあえず落ち着けよw

日本語でたのむw

360 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 18:32:09 ID:p5lO55Be
普通のマンションとレオパレスってどっちがいいの?

まじれすよろしく〜〜〜

レオパレスの友達が周りにいるなどの情報を
よろしくお願いします

361 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 18:34:29 ID:WE6Qmhqq
恐らく、1W28boaKは自分の業界で使われている数字と概念が頭の中で結びついて
いないで混沌な渦巻きとして頭の中渦巻いているのだろう。

362 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 18:37:48 ID:1W28boaK
800万位なら住宅ローン使わず個人事業主になって
わざわざ金利の高い事業者ローンで買えと言ってんのか?
正気か?

お前と俺じゃ知識の差がはっきりしてる
もうやめとけ

俺はな別にお前にムカついてないぞ
テキトーな知識で営業して人騙して平気な顔をしてお前みたいな被害者予備軍を作る営業マンが許せんだけだ

何言われたんだ?

363 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 18:45:02 ID:???
いやあ、おれ地方で500万円で30年ローン組んだよ。
金利は2.375。
あ、でも3年くらいで返済できますけど。
とりあえず借りる実績作ってる。
管理手数料とかは知り合いの紹介で無料なんですけど。

364 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 18:45:47 ID:WE6Qmhqq
でおまえは800万円の物件を買う客に35年ローンをすすめるのか?
頭金400万円なら一月の支払いは15000円か?
タバコ代節約しやきゃな

365 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 18:46:40 ID:1W28boaK
>>361
何言ってるんだw
たかが支払い例ぐらい入社一週間でマスターできるが

お前が負けず嫌いなのはよくわかった

ところで20万の物件の諸費要と共益費はわかったのか?


366 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 18:59:04 ID:1W28boaK
>>364
たのむから何が言いたくてどうしたいのかはっきり言えよ

ローン年数はな客ありきだ
客が希望すればなるべく近い形に近ずけるんだよ

客の情報がわからん場合はとりあえず最長で支払いだして
繰り上げ返済のプランをするのが常識

根本的な所がわかってないお前がいくら噛みついたって話し合いにならん


367 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 18:59:39 ID:WE6Qmhqq
銀行から金借りて不動産投資することしかおまえの頭では想定できないようだな
たまたま住宅ローン計算する部署にいたらそればっかり頭に入ってきて他の購入
の仕方が頭からこぼれおちちゃったのか? 2000万円の運用資金があって、ほと
んどが株式になっててそろそろ株も値下がりしはじめそうだから一旦全部売って
現金化して半分を債権か不動産にしようか迷ってるって客の場合、800万円のマン
ションなんてローン組まずに即金で買うわけだが。
それとあんたがこだわってる管理費とか組合費とか修繕積立金なんてのは述床面積
や駅までの所要時間といっしょにどのサイト要いっても真っ先に書かれてる情報
なわけだが。実際に不動産投資するさいに迷うのはもっと先の頃だろ?
リフォームにかかる費用とか、空き部屋リスクはどのくらいあるのかとか。

368 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 19:14:34 ID:1W28boaK
2000万も運用資金があるなんて初耳だがw

とりあえず20万の物件の共益費晒せよ

おれはデベも仲介も経験してるがな
交渉とはまず支払いありきだぞ
それをもとに将来の支出を話し合っていくんだぞ

話が噛み合わん
たのむからお前はどうしたいんだよ

369 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 19:20:54 ID:1W28boaK
それと住宅ローン計算する部署ってなんだw
ローン課ってことか?
なら尚更客と綿密な打ち合わせするがな
あと頭金2000万持ってても100lローン組むヤツも最近多いぞ
それこそ話し合わんとわからんぞ

んでお前はどうしたいの?

370 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 19:46:23 ID:???
>>360
二年以内に出て行くならレオパレスみたいな方が安い(ことが多い)というけど
実際には細かく計算しないとわかんね。

371 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 21:34:37 ID:???
1W28boaK と WE6Qmhqq は丸1日も何をやっとるんだか

372 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 21:45:51 ID:???
壮大な自演だな

373 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 22:05:51 ID:???
いや、自演にしてはWE6Qmhqqがアホ過ぎる。

374 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 23:28:43 ID:???
バカ同士の、ののしりあいもう終わったぁ〜〜?

375 :名無し不動さん:2006/11/04(土) 23:51:44 ID:???
 マンション屋上に女性を連れ込み乱暴したとして、警視庁は東京都あきる野市、富士通不動産株式会社指定協力会社 株式会社アイ・シー・エス(井草・コンサルティング・サービス)取引主任者 西田隆史容疑者を強姦(ごうかん)致傷容疑で逮捕した。
 調べによると、西田隆史容疑者は11月2日午後11時半ごろ、あきる野市の路上で帰宅途中の20代の女性の後をつけ、女性の自宅マンションのエレベーターに一緒に乗り込み、ナイフを突きつけて脅したうえ、屋上に連れ込み乱暴した疑い。
 西田隆史容疑者はこのほか、強制わいせつ事件数件について「自分がやった」と認めており、動機について「仕事でストレスがたまっていた。女性が無抵抗なので犯行を重ねるようになった。」などと供述している。警視庁では余罪があるものと見て調査を進めている。
 西田隆史容疑者は富士通不動産株式会社指定協力会社である株式会社アイ・シー・エス(井草・コンサルティング・サービス)の取引主任者。
 アイ・シー・エスは「事実関係を確認し、厳正に対処する。」とコメント。
株式会社アイ・シー・エス 〒197-0823 東京都あきる野市野辺504-9
http://www.akiruno-ics.co.jp/
富士通 http://jp.fujitsu.com/

376 :名無し不動さん:2006/11/05(日) 14:10:15 ID:???
>>345
>yahoo不動産ですら実質利回り10%になりそうな
どの物件でしょうか?
500万を元手に不動産投資考えてます

377 :名無し不動さん:2006/11/05(日) 14:22:24 ID:1C9gb74A
>>376
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=area&spfrom=0&wlk=0&geo=13113%2C+13104%2C+13102%2C+13101%2C+13103&year=0&code=a3129861901atho

378 :名無し不動さん:2006/11/05(日) 14:45:06 ID:???
築年数 
ずいぶん古いんですね。
これを7万程度で借りる人いるのかな・・・
耐震性も危なそう
写真つきの無いですか?

379 :名無し不動さん:2006/11/05(日) 14:55:26 ID:???
たしか1981年以前の建物は
耐震性が姉歯なみしかないって聞きました

380 :名無し不動さん:2006/11/05(日) 16:13:26 ID:1C9gb74A
当然メリットとデメリットの双方を緻密に計算が必要ななのは投資の常識だろ
地震保険で買値の半分が保証されるとして5年間もてば元は取れる。
ちなみに中央区で20u以上の賃貸マンションの相場は
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/rsearch?pf=13&md=geo&geo=13102&from=0&to=0&tp=1&sp=20&yr=0&wlk=0&subGeo=1
だ。実質利回り10%くらいなら軽いだろ?
yahoo不動産くらい自分で調べろ

381 :名無し不動さん:2006/11/05(日) 17:30:02 ID:???
>>380
本当ですね。
ちょっと眉唾かなとおもってたんだけど
まったく絵空事でもなさそうですね。
600万でキャッシュで買って
月7万で貸せたら10%くらい可能ってことになりますね!
こういう70年代の築30年以上の都心の賃貸ワンルームマンション
入居率ってどの程度なんだろう?ご存知の方いらっしゃいませんか?

382 :名無し不動さん:2006/11/06(月) 00:08:52 ID:W7JD3muX
眉唾で絵空事はあんたの頭だ。
シロウトにプロが言いくるめられてる業界って不動産業界と保険業界
くらいじゃないのか?

383 :名無し不動さん:2006/11/06(月) 00:49:04 ID:???
シロウトにプロがいいくるめられてるって。誰でもできる仕事かいなw

384 :名無し不動さん:2006/11/06(月) 10:47:03 ID:???
>>381
いかにカモだよ。
人に聞く前に自分で調べろ。
人は自分に都合がいいようにしか教えてくれない。

385 :名無し不動さん:2006/11/06(月) 10:53:40 ID:???
つーか、入居率なんてあてにならんよ。ケースバイケースだから。
自分の腕次第だよ。
全部お任せはだめだよ。意思決定は自分の責任で行うこと。

386 :名無し不動さん:2006/11/07(火) 10:56:33 ID:???
>>385
出た〜「つーか」口癖男
つーか、つーか、つーか、つーか、つーか、つーか、つーか、つーか、
つーか、つーか、つーか、つーか、つーか、つーか、つーか、つーか、
つーか、つーか、つーか、つーか、つーか、つーか、つーか、つーか、
つーか、つーか、つーか、つーか、つーか、つーか、つーか、つーか、
つーか、つーか、つーか、つーか、つーか、つーか、つーか、つーか。

387 :名無し不動さん:2006/11/07(火) 17:18:24 ID:???
つーか、もうええっちゅうねん。

388 :名無し不動さん:2006/11/07(火) 17:25:49 ID:???
つーか、TU-KAはもう終わりちゃうん?

389 :名無し不動さん:2006/11/07(火) 20:21:26 ID:???
つーか、つーか男がエラそうな件
お前何様かと

390 :名無し不動さん:2006/11/08(水) 07:25:14 ID:???
どうでもいいが、2chで偉そうな奴は実際はたいしたことない。

391 :名無し不動さん:2006/11/08(水) 17:46:50 ID:???
>アパート経営なんでも相談室【107号室】

というコトなので少しだけ質問をさせてもらってもいいですか?
ここに来てる人達は少なくとも素人ではないんですよね
でも誰にでも初めてのトキはあった訳でそこで質問です
>初めてアパートを建てたトキ何に気を使ったりどんな失敗やらかしたりしましたか?
今となっては笑い話になってたり後悔してたり2棟目の対策にしてたりしたと思うんですけど
私はまだ失敗や笑い話はありません・・・だってこれから計画立てようと思ってる処ですもの
どんなことでも良いので聞かせて欲しいですよろしくお願いします
初めてのトキは事前に本を買ったりして勉強しましたですか?

392 :名無し不動さん:2006/11/08(水) 17:51:44 ID:???
日本語でおk

393 :名無し不動さん:2006/11/08(水) 18:50:47 ID:???
あんた童貞かw

394 :名無し不動さん:2006/11/08(水) 19:53:31 ID:???
そういえばいちから建てたことが無いな俺

395 :391:2006/11/08(水) 20:00:56 ID:???
つまりここの住人はみんな初めてアパートを建てた経験がないと?
みんな2棟目だったと信じられないがそぅいうコトなんですね
それか初めてアパートを建てた時から熟練で失敗談は一切ないんですね
聞いた私が馬鹿でしたすみませんでした…当分ここ見るだけにします

1から建てたコトがないなんて物件買って始めたんですね
それは何か羨ましいです

396 :名無し不動さん:2006/11/08(水) 20:18:39 ID:???
落ち着け。
お前の日本語が分かりにくいと言ってるだけだ。
決して馬鹿にしているだけだからそうすぐに切れるな。


397 :名無し不動さん:2006/11/08(水) 21:38:47 ID:???
全部建っているものを買ったのです

398 :名無し不動産:2006/11/08(水) 22:40:15 ID:???
ホームページを作っている人はいますか。
学生マンションなのですが、入居者募集の HP を作ろうかと思案中です。
どんなものでしょう、効果はあると思われますか。

それから、参考になりそうな HP があれば教えてください。


399 :名無し不動さん:2006/11/08(水) 23:09:11 ID:f3fG+0ZB
以前テレビで通販大家さんを見たのですが詳しい方います?

400 :名無し不動さん:2006/11/09(木) 00:36:07 ID:???
>>396
いや、絶対に馬鹿にしている。
俺のレスは日本語でないと言っている。


401 :名無し不動さん:2006/11/09(木) 00:54:43 ID:???
日本語の読解力も低いようですね。

402 :名無し不動さん:2006/11/09(木) 01:33:31 ID:???
煽りとしては低レベルだし、
本人は本気であれば、
もう一度義務教育からやれと(云々

403 :名無し不動さん:2006/11/09(木) 07:05:26 ID:???
>>399
ざっと見たが、要は不動産投資物件の仲介でしょ、ちょっと胡散臭さを感じた
ホリエモンやムラカミのように東大を売り物にしてる感じ。

404 :名無し不動さん:2006/11/09(木) 08:57:10 ID:???
【行政書士】 金森重樹ってどうよ?
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/manage/1128009337/l50


405 :名無し不動さん:2006/11/09(木) 14:45:01 ID:z9C1i0NZ
質問させてください。
横浜市の郊外、相鉄いずみ野線いずみ中央駅徒歩5分のところに30坪の土地を所有しております。
建ぺい率60%、容積率200%ですが、只今古家が建っていて賃貸中です。
立地としては住宅街の袋小路で店舗には向きません。
現在の入居者が現在新築中ということで来年早々には空き家になるのでアパートを新築しようと検討しております。
該当不動産のローンは完済しておりますが、今住んでいる家の住宅ローンの抵当(1300万位)が付いております。
当方、相場等にうといので建設会社等に相談する前にこちらで色々と知恵をつけたいと思っております。

・30坪×60%=18坪=59.4平米で2階、3回に20平米くらいのワンルームを二部屋希望
・現在の家賃収入が8万円ですが、新築後は9万×2と6万×2で30万の家賃収入を得たい。
・建物の支払いと修繕費を差し居引いて手元に20万は残したい。

まずは可能かどうか、もしくはこうすれば出来るなどアドバイスを下されば幸いです。

406 :名無し不動さん:2006/11/09(木) 15:43:10 ID:h2yWBhxk
リーマンですが、調整区域に建った物件ですが
検討中です。
5室で4室入居中で、築年数約30年です。
価格は1500万賃料収入は年間約150万です。
ただ調整区域なので・・・
これって糞物件ですか?


407 :名無し不動さん:2006/11/09(木) 15:55:59 ID:???
役所に聞いてみて再建可ならね

408 :名無し不動さん:2006/11/09(木) 16:22:52 ID:???
>>405
>相鉄いずみ野線いずみ中央駅徒歩5分のところに30坪の土地を所有しております。
>只今古家が建っていて賃貸中です。
ふむふむこれで貴方の住所・氏名がわかるぞよ。

>現在の入居者が現在新築中
なるほど、入居者がアパートを建てて今度は大家になるんだな。

<結論>
家賃売上げ=5.3万円(家賃相場)×0.8(空室率)×4部屋=約17万円/月
     17万円×12月=204万円/年
修 繕 費=0.4万円×4部屋=1.6万円/月
     1.6万円×12月=19.2万円/年
固定資産税=4万円×4部屋=16万円/年
不動産仲介手数料=5.3万円×4部屋/5年(継続年数5年として)
        =約4万円/年
リホーム代等=5万円×4部屋/5年=約4万円/年
減価償却費=3500万円×0.9/50年=63万円/年
支払利息=(3500万円−350万(頭金))×0.03(年率)/2
    =約47.3万円(30年平均)
------------------------------------------------------
売上利益=204万−19.2万−16万−8万−8万=152.8万円
営業利益=152.8万−63万=89.8万円
経常利益=105.8万−47.3万=58.5万円
------------------------------------------------------------------------
建物分平均返済額(3500万−350万)/30年(ローン期間)=105万円
年平均手元に残る金額58.5万+63万円−105万円=16.5万円
初年度−30.8万円/年〜29年後+63.8万円って感じだな。
---------------------------------------------------------------------
平均20万円/年を手元に残すのは貴方の努力しだいで可能と思われる。


409 :405:2006/11/09(木) 16:43:36 ID:z9C1i0NZ
>>408 ありがとうございます。
年じゃなくて月に・・・と考えてましたw
5.3万が相場ってワンルームの相場でしょうか?60平米の3LDK二部屋と20平米のワンルーム二部屋なんですが。
それと現在、自分は実家に二世帯を立ててそこに住んでます。
該当物件は結婚した際に中古で購入し現在賃貸中です。

410 :406:2006/11/09(木) 17:18:28 ID:h2yWBhxk
>>407
一回は再建できるらしいです。
二回目以降はダメとの事です。
つうか、安アパートの管理は難しいですか?

411 :名無し不動さん:2006/11/09(木) 19:34:58 ID:???
うーん、年20万しか手元に残らないんですか?意外と薄利なんですね。不動産ってほんとに儲かるんですか?

412 :名無し不動さん:2006/11/09(木) 20:21:14 ID:???
儲からない

413 :名無し不動さん:2006/11/09(木) 20:38:11 ID:???
賃貸はこれから大変だよ。


414 :名無し不動さん:2006/11/09(木) 21:25:18 ID:???
確かに区部でも空き家が目立つようになってきたね

415 :408:2006/11/09(木) 21:49:09 ID:???
>>409
3LDK×2部屋って・・・(相場8万×0.8)
あんたね〜、何考えとるんワンルームでも利益がそんなに出ていないのに
3LDKってもっと利益率低くなるよ。
建物価格3500万じゃ無理!でもっとローンの返済額も多くなるよ。
ワンルーム=利益率が高い、しかし、家賃回収に難あり(踏み倒される危険大)
3LDK=利益率が低い、しかし、家族で住んでいる為踏み倒される危険小

家賃相場について
ネットの賃貸価格は借りてが見つかっていない価格で、すぐに入居者に入って
もらうには、ネット価格より下げないと難しい。それと新築時の家賃が30年
後も続かないからな〜(一般的に家賃は落ちる)。ネット価格に合わせて更新
時に家賃を値引かないと、優良入居者(物件の扱いが良く、家賃滞納がない)
は逃げていくからな〜。

>>411
極一部地域だけは、ぼろ儲けするみたい。その地域物件を探すのが
難しい。


416 :名無し不動さん:2006/11/09(木) 22:04:03 ID:???
>>406
糞物件です。
・築25年で年利12%は最低必要です。築30年の場合はもっと。
・オーナーチェンジ物件は入居者に難有り(物件の扱いが酷いor家賃が
 延滞・滞納だったりする)の場合が多いから気を付けた方がいいよ。
築30年で賃料150万円/年なら
 (150万×0.8/0.12)×(50年−30年)/(50年−25年)
=800万円が収益物件としての相場だよ。



417 :名無し不動さん:2006/11/09(木) 22:34:52 ID:???
>>408
馬鹿じゃね

418 :名無し不動さん:2006/11/10(金) 01:01:24 ID:ll4dE9L7
努力しだいで年20万てwwwww

419 :名無し不動さん:2006/11/10(金) 01:02:12 ID:???
出た〜「馬鹿じゃね」口癖ネカマ。
馬鹿じゃね、馬鹿じゃね、馬鹿じゃね、馬鹿じゃね、
馬鹿じゃね、馬鹿じゃね、馬鹿じゃね、馬鹿じゃね、
馬鹿じゃね、馬鹿じゃね、馬鹿じゃね、馬鹿じゃね、
馬鹿じゃね、馬鹿じゃね、馬鹿じゃね、馬鹿じゃね、
馬鹿じゃね、馬鹿じゃね、馬鹿じゃね、馬鹿じゃね、
馬鹿じゃね、馬鹿じゃね、馬鹿じゃね、馬鹿じゃね、

420 :名無し不動さん:2006/11/10(金) 01:06:50 ID:???
俺、417番の事知っているぜ。
頭凄く悪い変態オカマみたいな奴でよ。
ブス女なんだかオカマなんだかハッキリしない顔でよ。
ここまで、崩れた顔は天然記念物ものだぜ。


421 :まや:2006/11/10(金) 01:08:37 ID:???
そうか〜
417番さんってお猿さんだったのね。
早く動物園へ帰った方がいいよ。
バナナもらえるよ。


422 :名無し不動さん:2006/11/10(金) 01:10:46 ID:???
>>417
これ、お猿!鳴いてみろや。


423 :まや:2006/11/10(金) 02:34:56 ID:???
そんな乱暴な事いちゃだめだよ。417番のお猿さんが逃げてしまうよ。
417番のお猿さん、怖がらずに出てきて、鳴いてみて。

424 :名無し不動さん:2006/11/10(金) 06:43:20 ID:???
な、なんだこの関係のない流れは。

425 :まや:2006/11/10(金) 08:01:02 ID:???
さっきね。417番のお猿さんがここに来たんだよ。
天然記念物になるほど崩れている珍しい顔なんだって。


426 :名無し不動さん:2006/11/10(金) 08:05:45 ID:???
>>424
非難決議採択

427 :名無し不動さん:2006/11/10(金) 09:25:18 ID:???
いじめると文部科学大臣にメールですよ。

428 :名無し不動さん:2006/11/10(金) 10:32:48 ID:???
またただの荒らしスレに成り下がったか

429 :名無し不動さん:2006/11/10(金) 11:16:58 ID:???
>>427
2ちゃんねるルール違反により
非難決議を採択しました。
417=いじめっ子
408=いじめられっ子だな。
いじめっ子は追放すべし!少年院でも行ってろ。

430 :名無し不動さん:2006/11/10(金) 11:19:34 ID:???
>>417
どうするんだよ。428番さんが文句言ってるぞ。


431 :名無し不動さん:2006/11/10(金) 11:28:58 ID:???
逆ギレで本性を表したか

432 :名無し不動さん:2006/11/10(金) 12:14:33 ID:???
なんかもうどうでもいいやw

433 :まや:2006/11/10(金) 13:55:16 ID:???
どうでもよくないよ〜。
417天然記念物のお猿さんはきっとお腹すかしているよ。
みんなが騒ぐから、417お猿さんはバナナ欲しくても出て
来れなくなったんだよ。


434 :bibi:2006/11/10(金) 14:06:11 ID:CM/LYrbv
あはは。。。こんなスレあったんだね。俺、投資用不動産も経験あるから伝授するよぉ。

435 :bibi:2006/11/10(金) 14:09:18 ID:CM/LYrbv
営業電話は基本しかとでいいよぉ。。。彼らは営業のプロであって投資はざる。株にすら手を出せないびびりだから。投資なら俺のほうが数段レベルは上。ただなかにはものすごいいいやつもいるということは理解してくれると助かります

436 :bibi:2006/11/10(金) 14:11:57 ID:CM/LYrbv
いいやつは、課長とか部長クラスだから皆様はなかなか会えないとは思うけど。。。基本は空気が読めない人が多く、公務員いじめ集団だというのが僕の見解です。

437 :bibi:2006/11/10(金) 14:14:18 ID:CM/LYrbv
まぁ彼らもただのサラリーマンだから仕事一生懸命になるのはわかるけど、相手あっての営業ということをわかっていないんだろうねぇ。。。

438 :bibi:2006/11/10(金) 14:17:05 ID:CM/LYrbv
皆様はびっくりすると思うけど、投資用の営業マンより水商売の人間の方が空気読むのは格段にレベルがうえだよぉ

439 :bibi:2006/11/10(金) 14:22:11 ID:CM/LYrbv
昔よくやっていたのは ダントツ1位が公文書偽造だよねぇ あははは メンドクサカッタナ

440 :bibi:2006/11/10(金) 14:25:01 ID:CM/LYrbv
レオパレス??? 懐かしい名前だねぇ。派遣でコールセンターだったから詳しくは知らないけど。。。。

441 :bibi:2006/11/10(金) 14:31:49 ID:CM/LYrbv
上場会社だからまともだよ。。。。このときはけっこう充実してたなぁ。土地を取得する部署は大変そうだったなぁ

442 :まや:2006/11/10(金) 14:58:52 ID:???
大変だね。携帯メールで何回も投稿して

443 :名無し不動さん:2006/11/10(金) 20:09:26 ID:???
もっと業界の裏話でも聞かせてくれや。

444 :名無し不動さん:2006/11/10(金) 21:31:12 ID:???
そうですね

445 :名無し不動さん:2006/11/10(金) 22:52:58 ID:???
>>444
死死死
不吉だ

446 :名無し不動さん:2006/11/10(金) 23:11:11 ID:???
>>444
四獅子(ししし)って、いいんだよ。
英語圏では4はラッキーナンバーの一つとされている。
貴方は国際派?

447 :名無し不動さん:2006/11/11(土) 09:43:11 ID:???
欧米か!

448 :名無し不動さん:2006/11/11(土) 11:03:05 ID:fIPP4/hp
火災報知器の義務化ってどうします?
最初からつけてました?

449 :名無し不動さん:2006/11/11(土) 11:05:51 ID:???
既存建築物に関しては、取り付けはした方が望ましいけど、無くても問題ないでしょ?

450 :名無し不動さん:2006/11/11(土) 11:09:45 ID:fIPP4/hp
管理会社から義務化でどうしましょうかという話が。
ぐぐると猶予期間がりますが
いつかはつけないような感じです。

http://www.security-joho.com/service/kasaihoutikil.htm

451 :名無し不動さん:2006/11/11(土) 11:11:00 ID:fIPP4/hp
意味不明だった…。

>>450
管理会社から義務化でどうしましょうかという話が。
ぐぐると猶予期間がありますが
いつかはつけなければいけない感じです。

http://www.security-joho.com/service/kasaihoutikil.htm



452 :名無し不動さん:2006/11/11(土) 17:55:18 ID:dCScYCxl
アパート経営者しか知り得ない情報って何かありますか?

あとアパート経営者って平日の昼間でも外出できる余裕があるんですか?

453 :名無し不動さん:2006/11/11(土) 18:49:03 ID:???
どんな仕事だってその業界の人しか知り得ないことあるんじゃない。
企業の社長だって平日にゴルフしたり遊んでるやつはたくさんいるよw

454 :名無し不動さん:2006/11/13(月) 17:08:12 ID:go+xdudl
中古アパートってどういう理由で売りに出されているものなの?
自分が住んでいる物件なら、家族構成が変わったり、
転勤等で売りに出されるのは分かるけど、
大家だったら関係ないし。

やっぱり、利益が出ない物件だから売るんでしょ?
持っていて利益になる物件なら普通売るとは思わないし。


455 :名無し不動さん:2006/11/13(月) 17:34:37 ID:???
古くなると修繕費かさむし、売ってしまって投資損益を確定させる。
不良入居者がいる。
利回りは購入時点で人それぞれ違う。

456 :名無し不動さん:2006/11/13(月) 17:39:15 ID:???
ほとんどは相続。
あとは、なにかしらの事情で現金化したい人。
残りは貸しながら売る人(利回りが低い物件)

457 :名無し不動さん:2006/11/14(火) 09:02:29 ID:???
単純に、リバランス。

458 :名無し不動さん:2006/11/14(火) 15:46:26 ID:???
新築で売ってるものもあるよ。
土地を買って、新築して、客まで入れてから丸ごと売る。

利回りだけ見れば10%ぐらいでこれは儲かる!と思うが実際はかなりリスキー。

借金がノンリコだけどあぼーんすればそれなりに信用を落とす。
賃料保証が付いているが「査定」は毎年見直し。
保証会社との契約が必要だが高額&利回りには含まれない。
地震でアボーンすればそれで終わり。
狭い、土地が変形などの理由で入居率の悪さとキャピタルゲインが狙いにくい。

もちろんいい面もある。

459 :名無し不動さん:2006/11/14(火) 16:52:45 ID:???
>>458
土地の仕入れ〜転売で
本当に儲けってでるのか?

460 :名無し不動さん:2006/11/14(火) 16:56:12 ID:???
>>459
どんな商売でも100%全てが儲かるって訳ではない。

461 :名無し不動さん:2006/11/14(火) 17:54:01 ID:???
建て主がそれで儲けなんてでねえよ。

現金で建てたってか?w
融資でやってたら、利子+営業広告費で得な理由がない。
それを価格や管理などに落とし込んであったら、バレバレだし。

まあバレバレでもひっかかるのが、最近のにわか金持ちか。

462 :名無し不動さん:2006/11/14(火) 23:26:28 ID:???
>>459
>>461
建売やってる業者が儲からないわけないだろ?ww
姉歯で偽装が見つかった業者だってそうだ。ほかにも規模は小さいが仕入れて建てて丸ごと売る不動産屋がアチコチにいる

土地代は変形土地を買うので安い。 建物はいあわずもがな、安い。姉歯物件だぜ?どんだけ安く作ってるか想像は付くだろ?
宣伝は銀行の顧客宛だ。ネットでの宣伝もやってるし地道にチラシを入れたりもしてた磁気が会ったと聞く。

当然だが買うほうは素人。ローンさえ終われば自分の土地が手に入るわけだし、そのあいだはこずかいが入ってくる。
なんかあってもノンリコだから安心(負債をかぶらずに済む)、募集も賃料保証もOK!とくれば

 「買わないほうがおかしい」

と、なってくるものだ。。

463 :名無し不動さん:2006/11/15(水) 11:19:42 ID:???
>>462
誰も損しないならやってもいいんじゃないの。
銀行だって明らかに失敗するなら金貸さないでしょうし。

464 :名無し不動さん:2006/11/15(水) 13:02:38 ID:???
銀行には家賃を高めに言うの知ってる?

465 :名無し不動さん:2006/11/15(水) 15:18:45 ID:???
アパートは儲からないよ。
農家が騙されて、どんどんアパート建ててるけど
最初は新築なので埋まるけど、一度退去されると
もうだめ。周りに新築が同じくらいの家賃であるから。
場合によっては新築の方が安い。
家賃収入で借入金の返済計画立ててるから、家賃値下げもままならず。

全国に70万戸の空室があるらしいぞ。

466 :名無し不動さん:2006/11/15(水) 18:28:19 ID:???
農地にアパート建ててどうするんだ。どうせ辺鄙なとこなんじゃないの?

467 :名無し不動さん:2006/11/15(水) 18:33:32 ID:???
地方都市やその周辺なんかだとJA(農協)が不動産屋さんになってるね。
農家の人にアパート建てさせて、入居の斡旋や管理をJAがやっている。

468 :名無し不動さん:2006/11/15(水) 18:56:22 ID:???
>>463
> >>462
> 誰も損しないならやってもいいんじゃないの。
> 銀行だって明らかに失敗するなら金貸さないでしょうし。

そう見えるだけ。。業者も騙しているわけではないが結果的にパンクするのは予想できる。
銀行は当然だが「知ってて貸し込む」わけ。貸付残高が大きいほうが事業規模が大きく見えるし、失敗(返済遅滞など)は
さっさと抵当取り上げてうっぱらって負債確定するだけ。その前にすでに儲かってるからいいのだw

20年ほど前に流行ったのはハウスメーカーが建てさせるやつ。賃料保証がついている。この頃からじゃないかな。。
安っぽいプレハブを建てて賃料保証するんだが10年もするとそんなチンケなのには住まなくなってガラアキ。
賢い農家は最初に安く叩いたり同じ間取りで地元の工務店に建てさせることが多かった。
都心に近い農家はだいぶやられたんじゃないかな。。。

469 :名無し不動さん:2006/11/15(水) 21:04:13 ID:???
23区なんて元農地なアパートだらけなわけだがw

470 :名無し不動さん:2006/11/15(水) 23:07:24 ID:???
うちの地域はJAもしてるけど 大○建託やせ○○いハウスがほとんど
なんか農家を集中的だよ。それにJAが融資して儲けてる。

471 :名無し不動さん:2006/11/15(水) 23:58:15 ID:???
大○は農協系と言われている。もちろん地域によって違うと思うが。。なんらかのつながりがあることは確か。

農家では経営に関しては素人だからそうなるのは必然ではある。しかし今後は大きく変わると思う。
若い人はそういうストレスが平気だし多くの農家の息子娘は大学に行っているからね。。

472 :NK ◆DGCF7qy2wE :2006/11/16(木) 20:45:29 ID:???
馬鹿な地主は資産食われてお終いでしょ。
営業トークに騙されて言うなりだからね。

温室育ちじゃ賃貸経営は無理だ。

銀行も皿金も変わらんよ。法人経営やってても、結局は個人保証求めて来るからね。
金融機関が俺たちの事を考えてくれてると思うのか?

473 :NK ◆DGCF7qy2wE :2006/11/16(木) 20:58:33 ID:???
悲惨なのは、バブル期に等価交換で所有地手放してしまった地主。
割り当てが大きい程、管修費 固都税等がかかる。借り手が見つからなければ
即持ち出し。

そうやって苦境に立たされてる元地主。俺はたくさん知ってるぞ。

474 :名無し不動さん:2006/11/16(木) 23:26:56 ID:???
自分の頭使わないヤツは地主でもあぼんするいい例だな。

475 :名無し不動さん:2006/11/17(金) 20:42:41 ID:???
修繕費や敷金返金を考えると儲けないよ。
相続税対策で建ててる人が多いけど、同じ事。
土地を物納したほうがよっぽどよい。

476 :名無し不動さん:2006/11/18(土) 10:56:25 ID:???
>>475
ボランティア状態じゃないか?がんばれ地主!

477 :名無し不動さん:2006/11/18(土) 16:34:27 ID:???
ボランティア状態正解です。

借主氏ね

478 :名無し不動さん:2006/11/18(土) 16:35:43 ID:???
あと、裁判所も視ね

479 :名無し不動さん:2006/11/18(土) 16:58:34 ID:1rRvGw4Z
>>448
猶予期間があるからね
既存建物は2年ほどだっけ
市町村区によって微妙に違うみたい
空き室が出るたびにつけているよ。
うちは10年間対応電池のナショナル煙式だね
5500円ほどでホームセンターにもあるので、自分で取り付けている
あと二軒ほど、入居者がいる部屋に他の修理があったときについで
に業者につけてもらった。



480 :名無し不動さん:2006/11/19(日) 15:11:02 ID:???
どこにつければいいんだっけ

481 :名無し不動さん:2006/11/19(日) 16:33:10 ID:MrjqvvlH
検索して 区などの説明書を見る
関係機関に問い合わせる

482 :名無し不動さん:2006/11/19(日) 16:35:20 ID:???
了解

483 :名無し不動さん:2006/11/19(日) 17:15:09 ID:MrjqvvlH
ちなみに東京
http://www.nittan.com/main/N04/S1.html

ま自分の市町村のを探してくだされ

484 :名無し不動さん:2006/11/19(日) 18:10:29 ID:S28/9brH
多大な借金付きでマンションとその管理会社を相続しました
利息がとても多くて まとまった自己資金を会社に貸し付け
返済をして利息を少しでも減らしたいのですけど
それにより会社に税の負担とか発生するのでしょうか
どなたかよろしくお願いします
とんでもないものを相続してしまい
毎日眠れません

485 :名無し不動さん:2006/11/19(日) 18:23:15 ID:???
>>484
まずは会計士に相談すべき。内情や借り入れ金額がわからない限り適切なレスがつく可能性は低いしそれが
正しいことかどうかも不明だから。

所有権や負債が管理会社にあるなら貸し付けることも可能だがソレはそれで利子を払う(自分宛に会社から)のだから
結局は同じ。
銀行に金利下げの交渉をするか他の銀行に相談してみろ。多額ならそれなりに交渉の余地がある。

借金が多くともそれはそれで有利な点もあるからまずは会計士だな。。

486 :名無し不動さん:2006/11/19(日) 20:01:10 ID:sBGWdFGm
100坪の敷地で駐車場は用地内に8台程度確保し
建物に使えるのは60坪(現況宅地、建蔽率60%、容積率200%)

・人口30万都市
・某大都市(not東京)の中心部まで電車で30分
・駅まで徒歩12分(普通快速特急、全て停車)
・駅周辺にコンビニ・スーパー・総合病院

駅周辺の人口がここ数年で急激に増えてるので
この土地で将来アパート経営したいと考えてみたものの
仮に部屋数8戸として安定収入を得られるのか
周辺のワンルームは築10年で月5万程度だから
新築5.5万としても満室で44万、
自己資金がまったくないので非常に悩んでまふ

487 :名無し不動さん:2006/11/19(日) 20:02:57 ID:S28/9brH
485さんありがとうございます
負債の元金は3億 利息を含めると4億5千万です
一億5千万を一度に繰り上げ返済をして 
利息を含めて2億程まで圧縮する予定です
ただそんな大金を会社に入れて多大な税金がかかるのかと心配になりまして…
税理士さんに相談はしました
とてもいい方で大丈夫とは言ってくれるんですが
具体的に説明もしていただけなく 今まで大丈夫だったんだから 
これからも大丈夫だろうみたいな感じでした、
また違う会計士さんにでも相談してみようとも思いますが
皆様の御意見も参考にさせていただければ幸いです

488 :名無し不動さん:2006/11/19(日) 20:51:14 ID:S28/9brH
487です
相続していきなりマンション経営なので まったく知識も無いです
一般的には何年で元を取って 何年で建て替えとかなんでしょうか?
建て替え時までにはその資金も
準備しておかなきゃいけないわけですもんね

489 :名無し不動さん:2006/11/19(日) 20:57:14 ID:???
>>486
>新築5.5万としても満室で44万
しかし、築30年後3万としても満室で24万

490 :名無し不動さん:2006/11/19(日) 20:59:59 ID:???
税理士を信じないで、2ちゃんを信じるのか

491 :名無し不動さん:2006/11/19(日) 21:29:09 ID:???
所有権や負債が管理会社にあるなら貸し付けることも可能だがソレはそれで利子を払う(自分宛に会社から)のだから
結局は同じ。

利子を払わなくてもいいと思う。
まあ税理士に相談だよ。そういうのは。
相談料払ってもお釣り来るでしょ?

492 :名無し不動さん:2006/11/19(日) 21:31:53 ID:???
ただそんな大金を会社に入れて多大な税金がかかるのかと心配になりまして…

心配なら会社との金銭消費貸借契約書を作っておけばいいのでは?
管理会社の代表と同一人物なら問題ないと思うよ。
俺の税理士もそう言っているし、俺もそうしている。

その辺の不動産屋は多かれ少なかれそうしているよ。

493 :名無し不動さん:2006/11/19(日) 21:55:46 ID:n/Xd2bQD
同じような局面で同じことをした者です。

個人が無利子で会社に貸し付けるだけならなんら問題ないよ。(現在のところ)
ただ、その貸し付けたお金を資本金に振り替えようとすると問題になることがある。
(あなたが亡くなった時の相続税に関してだけど)

法人(株式会社等)はお金を貸した場合、利益を追求するものだから利息を受け取る必要があるが、
個人がお金を貸しても絶対に利益を追求するものではないから無利子でも良い、、、ということらしい。

相続税をクリアしているなら、多額の現金をもっていても問題ないわけだし、
そのお金を会社に貸して返済なら問題ない。

ただし、よ〜く考えてから
貸付→返済をしたほうがいいよ。
これだけの規模だから今後も何かあったときに銀行から融資してもらえるかもしれないけど、
できるだけ現金は手元に持っているというのも重要だよ。
次に物件を購入することもあるかもしれないし、他に運用もできるし。
まあ、その分の現金も持っている感じだから大丈夫かな。

株主の構成とかも関係することがあるので、その辺は税理士に確認して。

494 :名無し不動さん:2006/11/19(日) 21:59:29 ID:???
>ただ、その貸し付けたお金を資本金に振り替えようとすると問題になることがある。

それは問題になることがあるではなくて、
問題です。

この間イーホームズの藤田社長がそれで捕まりました。

495 :名無し不動さん:2006/11/19(日) 23:12:25 ID:S28/9brH
皆様、本当にありがとうございます
貸付けは特に不利な問題が発生するわけでなく出来そうで安心しました
株主の構成は私一人で100%です
公庫で35年ローンで借りて 現在12年目 会社に現金はほとんど0の状態です
上に書きましたが 税理士さんに相談しても安心出来る答えを頂けず 
一人で悩んでいたので書き込んでみました
こんなにご親切なレスを頂けて心から感謝いたします
まだ解らない事ばかりなので
これからよろしくお願いいたします、

496 :名無し不動さん:2006/11/19(日) 23:49:45 ID:n/Xd2bQD
>>494
イーホームズの場合は「架空増資」

貸付金の資本振替とは違います。

497 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 00:29:38 ID:???
>>495
ちょっと待て!、会社が倒産したら、貴方が会社に貸付けた1億5千万円は
ほとんど返ってこないよ。それにだ、多額の資金を銀行が貸し付けている場合
会社が倒産しないように、銀行がなんらかの経営を援護してくれるよ(入居者
を探してくれるとか、斡旋してくれるとか)。

498 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 00:40:47 ID:???
>>495
倒産するほどの負債を抱えたら
相続人であり所有者であり管理会社の株主でありその会社の代表なんだから現金もってれば取られるんだから同じでしょ。
公庫から借り入れているということだから、相続した時点で連帯保証人にされてるだろうし。
公庫が賃貸人を探してくれるのか?

499 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 01:31:06 ID:???
>>498
株式会社なら、貴方が会社の連帯保証人になっていなければ、
貴方の資産1億5千万円は残る。(株主は出資した範囲のみ責任を負う)
それと、絶対にその1億5千万円は会社の増資に回してはいけない。
会社への貸付という事で。増資の場合、会社が倒産した時は、それこそ
文無しになるからね。
連帯保証人になっていなくて、経営が分らない場合はその株式会社を売却
してもよいのでは?

ところで、連帯保証人って相続されるんだっけ?
連帯保証人は死亡すれば、その義務は消滅するような気がするが
知識不足でごめん、これは税理士か弁護士に聞くべし。

>公庫が賃貸人を探してくれるのか?
空き室がでたら、公庫(借入れ先)に相談するんだよ。
不動産屋が作った物件資料もって、公庫へ入居者募集の営業に行くんだよ。
相手から言ってくるの待つのでなく、こちらから動くんだよ。
返済に関する相談って事で訪問すれば、門前払いはされないでしょ。
そして、公庫からの口コミで入居者が見つかるかもしれないでしょ。
公庫も貸し倒れになるの嫌だから、もし誰か物件を探している人がいれば、
貴方の物件を勧めてくれるでしょ?。それも家賃滞納の心配のない優良入居者
をね。

500 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 09:22:24 ID:bU1Q5MU1
>>499
だから、公庫からの借入れだということは、個人の連帯保証人も取ってると思うよ。
公庫が法人に融資するときは代表者の連帯保証を条件とするから、融資された時点で今回亡くなった全代表者の連帯保証を条件としているハズ。
それがされていないか、まったくの他人が連帯保証人であればあなたの言うとおりだけど、
今回の場合は普通に全代表者である被相続人が連帯保証人だったと考えたほうが自然。

そうなれば、法人の株式を売却しても被相続人個人の連帯保証は消えない。

公庫へ入居者募集の営業に行ったことはないのでわからんが、返済の相談で入居者募集してもらえるならそれでいいんじゃない。
多分、無理だろうけど。

501 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 09:23:54 ID:bU1Q5MU1
>>500
× 全代表者
○ 前代表者


502 :499訂正:2006/11/20(月) 09:27:32 ID:???
>>498>>495

503 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 09:53:39 ID:???
>>500
「連帯保証」って相続されないでしょ?。
「株式会社」の相続って株券を相続するのであって、
株式会社の資産・負債を直接、相続するものでない。
<例えば>
相続人が複数人いる場合、どうなるんだ?
だから、この連帯保証については相続されないと思われるから
弁護士に聞いて確認するしかない。
亡くなった人の権利義務全てを相続できるものではないんだぞ。
例えば、運転免許資格とか相続できないだろ。
>>495
一度、連帯保証人義務は相続されるのか弁護士に聞くべし。
連帯保証人にさえなっていなければ、会社を売却するとか、
解体(倒産)するとか、いろいろな事が考えられるよ。

504 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 10:49:00 ID:???
>>500
確かに貴方の言うとおり、前代表は連帯保証人をしていただろう。
しかし、被相続人(亡くなった人)が某債務の連帯保証人をしていても
それは連帯保証人自身の負債ではないからね。負債でも資産でないもの
は、相続できないと思われるが?

505 :504訂正:2006/11/20(月) 10:52:36 ID:???
(誤)負債でも資産でないもの
(正) 負債でも資産でもないもの

506 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 11:06:28 ID:???
今ある物件がいい物件なのか今後所有すると得なのか、これからどうしたいのかも考えることが必要。

一億五千万あったらいろいろな使い道もあるだろう。
税理士に財務状況も含めて相談。

507 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 11:26:53 ID:bU1Q5MU1
>>503
運転免許を義務・権利とは言わない。
相続人が複数いたら誰に請求してもかまわないよ。
放棄していない限り。


>>504
こういうことがあるから代表個人の連帯保証をとるんだよ。

ttp://www.yomiuri.co.jp/atmoney/zeikin/20040426mk11.htm

508 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 11:33:36 ID:bU1Q5MU1
訂正

複数の相続人がいたら連帯債務かな。

509 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 13:07:59 ID:???
>>507
それで相続税の申告はどうするの?
連帯保証なんて出てこないぞ。
連帯保証人義務は負債でない=被相続人の債務でないから相続対象ではないんだよ。
貴方が騙されて、連帯保証人の欄にサインさせれたからって嘘ついちゃダメだよ。
もう一つ、おまけだが、株式会社の代表(取締役)者も直接相続はできないんだよ。
(次の正式な代表か決まるまでの間、仮代表者になる事はあるがな)
一応、株主総会をの決議を得た結果、正式な代表者になるんだよ。
会社資産と個人資産を混同するなよ。


510 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 13:31:23 ID:???
きちんと読み込んでないから的外れな事かもしれんけど
今回の場合連帯保証人としての地位はそのまま相続されると思うよ。
保証の限度は頭数で割るのか法定相続分で割るのかどっちかだった気がする

511 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 13:37:32 ID:???
放棄できるんだから頭数のわけないな、法定相続分だ多分

512 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 13:57:15 ID:???
>>510
しかし、負債は連帯保証人の借金ではないから、相続できないんだよ。
相続できるのは「資産・負債」だけなんだよ。
公庫は貸付を継続する条件として連帯保証人も引き継ぐ様に相続人に言って
くるが、相続人は単に断ってもいいんだよ。その時、会社の負債=被相続人
の負債と勝手に相続人が勘違いし、個人資産(被相続資産)から借金返済を
しなければならないと勝手な思い込みをして、公庫からの借入れを継続する
ために、相続人は連帯保証人の欄にサインする奴はいるみたいだがな。

513 :512:2006/11/20(月) 14:00:58 ID:???
>>510
<補足>
今回の場合は株式会社です。
合資会社の場合は別ですよ。

514 :512:2006/11/20(月) 14:06:06 ID:???
訂正、上3行
>>510
しかし、株式会社の負債の連帯保証は、被相続人の借金(負債)ではないから、相続できないんだよ。
相続できるのは「被相続人の資産・負債」だけなんだよ。


515 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 14:56:42 ID:???
>>512
なんか力説してるけど基本的に連帯保証という契約はそのまま相続されるよ?
されないのは身元保証とか範囲が限定されない形の保証。

あっ被相続人が連帯保証人ではなかった。ということ?そこらへんがいまいちはっきりわからないんだけど

516 :512:2006/11/20(月) 15:28:28 ID:???
>>515
いいや、被相続人が連帯保証人である。
連帯保証は相続対照でない。
ただし、相続人が連帯保証を断った場合、債権者は会社に対して、貸付金全ての
返済を求める事ができ、会社は所有する資産の範囲内で弁済をすればいいんだよ。
株主の(相続)資産までは請求できないんだよ。
-------------------------------------------
貴方が言っているのは合資会社・合名会社の場合でしょ。
合資会社等の場合は、会社の資産・負債=個人の資産・負債であるという
大原則があるからね。


517 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 17:14:57 ID:TKm+QfFl
あんたの言ってるのは建前であって、現実問題として、保証人になって
るとそんな言い訳は通じません。

518 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 18:09:59 ID:???
先輩大家の皆様
今年の9月から中古アパートのオーナーになりました。
地方物件でなかなか入居者が決まりません。
先月も退去者が出てしまい、12部屋中4部屋が空室となってしまいました・・。
質問させていただきたいのですが、現在管理委託している管理会社とは別に
他の不動産屋さんに募集の依頼をしても良いものなのでしょうか?
(管理会社へは了解を得るとして)
成約時の広告料は2ヶ月でお願いしようかと思っています。
3月を逃すと1年間動きのないパイの薄い地域なので焦っております・・。
どなたかアドバイスを!!

519 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 18:23:09 ID:???
>>517
建前だろうが、何だろうが、罵声を浴びせられても1億5千万円を保全した
方がよい。体面がなんぼのもんじゃい。

520 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 18:49:22 ID:???
>>518
>地方物件でなかなか入居者が決まりません。
当然かと、みんな苦労している。

>他の不動産屋さんに募集の依頼をしても良いものなのでしょうか?
よいが、入居者の審査は管理会社の承諾を得る必要あり。

>成約時の広告料は2ヶ月でお願いしようかと思っています。
「礼金+敷金引=2ヶ月以上」又は、広告料を分割払いでね。
広告料は基本的に1ヶ月でよいかと(1ヶ月も2ヶ月も契約成立に大差なし)

>3月を逃すと1年間動きのないパイの薄い地域なので焦っております・・。
1.家賃を安くするより敷金・礼金0円にした方が入居者が付きやすくなる。
  そこで、広告料の件に戻るが、敷金・礼金を0にした場合、広告料の支払
  いは、月々の家賃収入から支払うと言った契約をしておく事。さらに広告
  料を分割払い期間中に入居者が退去した場合は広告料未払い分は支払わな
  くても良い契約にしておく事 
2.貴方の知人・親戚等で信用のある人たちに不動産屋(管理会社)が作っ
  た物件資料を配布して、入居者を探してもらう(大家の営業をする)。
  但し、不特定多数の人に対する営業はしない事
3.入居者の給料明細で入居時の審査をした方がよい。
  この給料明細により会社員なのか、アルバイトなのかわかる。また、所得証明
  の場合だとすでに会社を辞めて無職になっている危険有り。
4.保証人は出来るだけ入居者の親又は子になってもらう方がよい。
5.入居者の保証人は年収よりも持ち家に住んでいる事の方が良い。
  (家賃滞納時は保証人に入居者を引き取ってもらう感じ)

521 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 18:55:51 ID:???
これあまり聞いたことないが、地域によるのかなあ。
ほかはさすがですね。結構成功している大家?


1.家賃を安くするより敷金・礼金0円にした方が入居者が付きやすくなる。
  そこで、広告料の件に戻るが、敷金・礼金を0にした場合、広告料の支払
  いは、月々の家賃収入から支払うと言った契約をしておく事。さらに広告
  料を分割払い期間中に入居者が退去した場合は広告料未払い分は支払わな
  くても良い契約にしておく事 



522 :520:2006/11/20(月) 21:49:08 ID:???
>>521
ごめん、そんなに成功してないかも。
全4戸で空1戸で家賃(売上)200万円
年手取り120万円/年です。
(青色申告利益40万円/年)

523 :522:2006/11/20(月) 21:51:23 ID:???
あっ家賃って1年間の話ね。
家賃(売上)200万円/年。

524 :連帯保証が相続されるという事について:2006/11/20(月) 23:05:33 ID:???
>>516
どこから連帯保証は相続されないなんて情報を持ってきているのか知らないが
どうしても納得できないようなのでこれを見てくれ
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/zeikin/20040426mk11.htm
連帯保証の地位が相続されるかどうかについてのページ。
判例番号なんかは載ってないが読売新聞だし俺のレスよりは信憑性があるだろう
>>517
建前上も相続人は当然に連帯保証の地位を相続するよ

ちなみに俺は>>515>>511>>510の他はレスしてない
もし貴方が勘違いして連帯保証人になっていたとしたら生きているうちに色々対策を取ったほうがよいと思う

525 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 23:25:08 ID:???
.>522

その家賃だと単身ですか?
ならうまく言っている方かもしれないね。

ファミリーなら埋めたいなあ

526 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 23:54:11 ID:???
意外にも保証人に詳しい人がいるなあw

まあともかく「借金=悪」と思うのはどうかな。。相続の際に負債があるからこそそれと同額の資産を守ることが出来たのだから
いい面もある。
ソレを狙っての賃貸経営なんだから。。

まずは銀行にいって金利の交渉か、あるいはどこか他の銀行に行って「借り換え&金利の交渉」だね。
繰り上げ返済が出来るようにして「いっぺんに返済」するのではなく、徐々におこなうことで、

手持ちの現金が消えるのを防ぐ
借金が消えるのを防ぐ
金利上昇に合わせて増減できる
会社の資産を増やさない(形だけの法人が資産を膨らむのはいろいろ厄介)

以上が主に関心あるところ。まあどの場合でも会計士や税理士と相談。もし万が一課税されたら訴えろw
それと年齢が不明だが「仲良くなれる会計士や税理士」を探すにも大事なこと。

527 :522:2006/11/21(火) 00:34:39 ID:???
>>525
ごめん、全部単身でなかったりする。
築約21年鉄筋コンクリート造、物件価格約2200万円
ファミリー3DK×3戸満室、単身用1R×1戸空き(4.3万/月)
(大家宅別)

528 :525:2006/11/21(火) 01:03:21 ID:???
それならうまく行っている方かもしれないね。
築年結構行っているし。
3DKで救われているね。

529 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 05:59:51 ID:???
>>516
>会社は所有する資産の範囲内で弁済をすればいいんだよ。

それができないから困ってるんだろうにさ。
弁済できない=担保の競売、売却=会社倒産、または清算だろうよ。

債務超過ならそういう選択もありだとは思うが

530 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 11:22:11 ID:???
>>529
きっと、脅迫されて連帯保証人になって自殺したんだよ。
だから無効だよ。

531 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 01:34:33 ID:???
>>519の言うとおりにすると、罵声浴びせられて1億5千万円取られちゃうよ。

だいたい、>>507にも>>524が貼った読売新聞の記事のリンクがあるのに、読んでないの?

でもよかったな、2ちゃんで本当のことがわかったわけだし。


532 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 02:05:17 ID:???
やっぱりアパートが一番気持ち的に楽な投資事業なのかなぁ

533 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 09:27:00 ID:???
んだんだ。
やっぱりアパートが一番気持ち的に苦労な投資事業なのだ。
賃貸は、ほとんど利益でないいんだ。
しかし、貸さなくなったら、身内で使える事を考えるといいかも
大家宅+2戸アパートだったら、将来、3世帯住宅として使える。


534 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 16:39:23 ID:oRJGmfP0
買いですかね?
大阪府郊外・価格2000万・リフォーム300万・中古アパート1棟6戸1k・家賃42000円・自己資金400万です。不動産屋が言うには空室が2ケ月以上あれば家賃保証します!って言ってるんです。家賃保証が仮に本当として購入を検討するにあたいしますか?



535 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 17:40:56 ID:gOCXRDp4
それだけの情報で買いかどうか聞かれても、、、

536 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 17:51:08 ID:???
何年ものかを抜かして言われてもなw

537 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 20:33:15 ID:eh939L+H
部屋の中で首吊り自殺されたらどうする?
リフォームして住めないことないがね。

538 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 20:35:19 ID:???
6月くらいの賠償金しかもらえないよね。
貸せないのは一年以上なのに

539 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 20:49:57 ID:oRJGmfP0
534です。すいません…築20年との事でした。絶対に2ケ月以上空室を出さない!2ケ月からは家賃を補償する!それだけが売りの物件らしいのです。ウソか本当かは置いて条件的には考慮する価値はありますか?

540 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 21:17:50 ID:???
それも含めて自分で判断しなよ。

意見が欲しいといわれても

立地もわからず
構造もわからず(これは木造か軽量鉄骨だろうけど)
土地の広さもわからず
一部屋の広さもわからず

家賃保証もどういう条件なの?
そもそもいまは満室じゃないの?

築20年の木造もしくは軽量鉄骨で自己資金が400万円。
これ、諸費用とリフォーム代で消えちゃうよ。
そうなれば、融資はどこからひっぱるの?
借りてくる金利はどのくらい?
何年借りるの?

と、思いつくままに書いたけど、そういうことをきちんと調べて自分でリスクをコントロールできると思えば買えばよろし。
決めるのは自分、責任も自分、意見を求めることをダメだとは言わないけど、それ以前にもっと勉強しないと、、、と思ってしまう。

厳しいこと書いてごめんな。

541 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 10:17:42 ID:???
>>539
購入から2ヶ月間の家賃保証でしょ?。これオーナーチェンジ物件の常識。
アパートって築50年位になると家賃1.8万円が相場だね。
平均相場(4.2万+1.8万)/2=3.0万円/月、
家賃回収費(不動産屋への賃貸管理料)0.4万/月、
仲介手数料2年で1ヶ月分、リホーム代2年で5万円、
空室率80%、修繕費0.4万/月、固定資産税3万/年
として、1戸当たりの年平均の家賃収入は
((3.0万−0.4万−3.0万/24ヶ月−5.0万/24ヶ月)×0.8−0.4万)×12ヶ月−3.0万
=約14万円/(年・戸)
アパート全体では
14万×6戸=84万円/(年・アパート)

それで、これを初期費用2300万円×1.05(仲介手数料。不動産取得税等)
=2415万円で買うわけである。この内借入金が1700万円だから平均利息
1.5%の30年返済とすると
1700万/30年×1.015=約58万円/年になる。
従って、
手取り平均家賃は
84万円−58万円=26万円/年で
30年間では
26万円×30年=780万円
これに対して、貴方が支払った金は300万+300万+115万=715万円
で差額780万円−715万円=65万円が30年間の純利益となる。

一方、初期投資額715万円を30年国債を購入した場合、年平均1%として
715万×0.01×O.8(税金)×30年=176万円純利益になる。
国債買った方が100万円以上もお徳ですな。


542 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 15:51:02 ID:???
>>541
借入を含む運用と国債を比べたって意味無いじゃん

借り入れ無しで2415万の投資で84万の年利=3.4%
これだけみれば国債と比べて悪くは無いぞ

まあ減価償却やら修繕費、空室リスクなんかを考慮したら、本当にお徳かどうかは
??だけれど

543 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 16:03:49 ID:???
この数字だけ見たら、事業を行っていない人が、経費が増えるとか節税や相続対策に使えるくらい??

544 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 18:27:44 ID:???
>>541
計算式がタイトだなあ。。でも勉強になるよ。
おいらなら

現在の賃料で計算
4.2万X6室=25.2・・・X12ヶ月で年間302.4万・・およそ300万。

7年保有で2100万の売り上げ。そのうちリフォームが初期に300万掛かるがそれは初期費用なので除外。2100万確定。

2000+300だから2300万が初期費用・・ほぼ7年で元が取れる。(8年か・・w)
その後売却。 2300万から下落しても半額の1150万で売れる(と思う)・・つまり

手持ち400万、ローン2000万(2000+300+諸費用他-400(頭金))、7年保有して
2100万ぐらい稼ぎ、さらに売却して1150万確保・・(2100+1150=3250万)・・ローン残高にもよるが10年満期なら800万ぐらいの残債。・?
3250-800=2450万が最終的に残る所得。

ちなみに経費(税金やちょっとした保守費)は考えない。たいした金額では無いし売り上げから引ける=他の所得との兼ね合いもあるため
400万の投資が2450万、もしかしたら半分の1200万ぐらいかもしれないが、割といいと思う。

ただし!空き室のリスクは非常にあるので注意。物件見なきゃわからんw

545 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 21:15:18 ID:???
いろんな考え方があるっていうことと、
行き詰る奴が絶対出てくるってことが確信できた。

546 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:02:24 ID:???
>>545
> いろんな考え方があるっていうことと、
> 行き詰る奴が絶対出てくるってことが確信できた。

それはちょっと違う。金持ちなら損とは考えない。

200万+300万で2300万。これで郊外の土地を買った。

賃料が稼げる。4.2万X6世帯X12ヶ月=300万。しかも保証つき。 3年稼げれば900万、その後半分の入居でも150万X2年=300
5年で1200万も!稼ぎ出すわけ。
売却した。買った当時と比べ80%に減少。1600万にしかならないが、1600+1200=2800万になった。

2300万の投資が5年で500万も稼いだ。4.3%の金利にしかならなかったが「20%も土地価格が下落する局面で」それだけの
数値をたたき出したのは凄い。。となる。(等価なら900万、7.8%の運用実績)

ローンで買ってそれがギリギリな人は厳しいと思うが、現金で出せる人は違うと思うよ。

547 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:20:25 ID:???
どっかのハウスメーカーさんの営業トークよりひどい内容だよ。

548 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:05:27 ID:???
更新料の用途を教えてください。

549 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:25:52 ID:???
飲み屋代。
ガソリン代。

550 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:29:36 ID:???
>>549
               .__       (\_,,,
    ヘ,,、        `゙'、.ノ       ゝ ._,,,,,)     ,,ll'゙゚゙ll,,   ,,w-=i,,
    `'、ヽ      r-_  | l゙       <ノ        ,l°  ll .,ll゙゜   li
     / ./      ヽ-ミ''''' 二)       ,,r''二,\    l|    ゙l,,l゜    ,l
    /./        :ノ/| |      ┌'",/″ `ヽ l    ,ll    ゙     l″
    /./         |,.゙l,| l       'ー'゜    | |     ゙ll,,       ,il″
   /./:二ヽ      .`-、二つ  i\       / |      ゙ll,、    ,,l゙゜
   /./`/`/`  λ    | │   │ l      丿/        ゙゙ll,,  ,il″
 .././  | (   / |     |.│   丿 |      ノ,,/           ゙゙l,,,ll″
 くソ  ヽ、ヽ-‐゙,/     i、ヽ─-' ノ   .,,-'彡'"            ″
        ゙''''''"      `゙"''''''"^

551 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 09:56:29 ID:???
>>542
外国債券AA角格付けは年利5.5%だから、賃貸アパートなんてもうからんな。
国債は100%リスクを負わない。
そのれとな、業者が買わない物件は利益にならない物件がほとんどで、
家賃保証で利益でるなら、業者は売る必要ないだろ!


552 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 10:14:33 ID:???
家賃保証でまともなものは見たことないけど
>家賃保証で利益でるなら、業者は売る必要ないだろ!
はバカ丸出しの理論

553 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 12:54:02 ID:???
>>546
その金を株に入れておけば、40%60%だったのにねw

554 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 14:12:15 ID:???
出た〜「バカ丸出し」口癖ネカマ
バカ丸出し、バカ丸出し、バカ丸出し、バカ丸出し、
バカ丸出し、バカ丸出し、バカ丸出し、バカ丸出し、
バカ丸出し、バカ丸出し、バカ丸出し、バカ丸出し、
バカ丸出し、バカ丸出し、バカ丸出し、バカ丸出し。


555 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 14:17:32 ID:???
>>552
俺のこの552の事知っているぜ。
みんなから「バカ丸」ってあざなついててよ。
本人は全く気がついていない。その上、顔がこの上なく妖怪に似ててよ。
別名「バカ丸妖怪」とも言われているんだぜ。


556 :マヤ:2006/11/24(金) 14:23:11 ID:???
552って妖怪さんだったのね。現代に生きる妖怪さんかぁ。
妖怪さん早く地獄へ帰らないと、きっと、他の仲間が心配しているよ。
人間界に迷い込んだのね。

557 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 14:40:55 ID:???
すげー、あざなって小説以外ではじめてみたかも知れない

558 :マヤ:2006/11/24(金) 15:04:21 ID:???
妖怪だから「あだ名」でなく「あざな(字)」になったんだよ。


559 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 15:27:05 ID:???
現在、アパート建設中のものですが、一つ教えてください。
不動産屋に管理を任せた場合は、どの程度の事をしてくれるんでしょうか?
自主管理に使用か、委託しようか、迷ってます。
不動産屋と交渉するためにも、管理委託無しの場合の一般的な、不動産屋側の仕事は、どこまでのか知っておきたいとおもいまして。

560 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 17:03:04 ID:???
なんかたった一つのワードが出た瞬間に騒ぎ出す変なのがこの板に棲みついているんだな…。

561 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 17:45:04 ID:???
>>559
客付けておしまい。
小さいところならもう少し気が利いてて滞納の督促ぐらいはしてくれる。それと内容証明の書き方とか弁護士の紹介とか。
入居者からの苦情もやってくれると思うが伝言するだけ。クリーニングやリフォームがからむと元気欲やってくれる。
バックマージンがつくからね。

滞納はめったに起きないが、起きると厄介。
設備の故障も頻繁ではないがこれも結構面倒。業者と入居者の都合をすり合わせたり立ち会って確認したり、清算を協議したりとね。

面倒見がいいところならある程度までなら面倒見てくれると思う。
大手でもOKだって人もいるし、入れ替わりの激しい店舗だとダメだって人もいる。そこらへんは調べてもわからない部分でもある。

まあとりあえず新築してしばらくは自主管理にすれば?
設備は壊れないし、建築した業者もつぶれてないだろうし、不動産屋も大家自身もまだ元気だからね。
でもって、対処できない案件が発生したら相談すればいい。自分で解決できればそのまま続ければいいし、
難しいと考え込んだらまかせりゃいいし。。賃料管理は5%、建物や清掃なんかの全部を頼むとさらに5%乗せの10-15%ぐらいが
管理の費用だとおもっていいとおもう。

562 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 20:02:35 ID:???
築50年のアパートってどんな感じなのか少しだけ気になった冬の日の夜・・・
そんなものはこれまでで十分?利益が出ただろうから取り壊して新しく立て直せばいいものを
入居者がかなりいるなら立ち退きが問題になるだろうけどね
立ち退きといえば定期借家ってあれにしてる人はいるの?大家にとっては良いって聞くんだけど・・・?

563 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 21:47:40 ID:???
変な客や貸家は定期借家にするんだよ。

564 :マヤ:2006/11/25(土) 00:44:51 ID:???
>>560
そうだよ。「バカ丸妖怪」は封印しておかないとね。


565 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 00:51:27 ID:???
>>559
1Rだと不動産屋の家賃集金管理を委託した方がいいよ。
単身は留守が多くて連絡がとれないケース(平日は早朝から深夜まで仕事
休日は前の晩から泊まりでデート)も有り、家賃滞納の危険度も高いからね。


566 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 00:55:52 ID:???
>>560
全く同感だね。
「552バカ丸妖怪」がここに住み着いている見たいだな。


567 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 00:59:10 ID:???
>>566
妖怪にも番号が付くんだ。
O157抗原菌見たいに。。。


568 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 16:42:21 ID:???
業者が買わないアパートは利益にならない物件であると業者は暗に言っている。
さらに業者が1棟売りしている物件は赤字(予定)物件と業者は確信している。
家賃保証している物件は大家の赤字分を業者は利益にしている。
利益物件なら業者は売る必要ないだろ。


569 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 17:02:33 ID:???
売りに出るアパートは利益にならないからだと暗に言っている
売りに出る土地は利益にならないからだと暗に言っている
売りに出る建物は利益にならないからだと暗に言っている


570 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 17:05:47 ID:???
あげとけ

571 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 22:53:09 ID:???
>>569
お前はもうちょっと経済の勉強をしたほうがいいよ。

572 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 01:17:52 ID:???
売りアパートは、利益が出ないか、赤字って事だな。


573 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 09:59:07 ID:???
そうともかぎらんでしょ
すぐ現金が欲しいとか

574 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 13:26:39 ID:???
>>573
ほぼ95%以上の確率で利益がでるなら、業者が買うでしょ。
だから、売りアパートは、利益が出ないか、赤字って事だな。

575 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 13:33:09 ID:???
>>574

絶対リターンがあるからって、投資せず
定期貯金の利子で増やすってタイプ
なんだなwww

576 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 15:12:31 ID:???
貨幣価値そのものが変化する以上どうしたってリスクは孕むんだけどね実際

577 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 19:18:57 ID:UcF/qZvg
賃貸なら利回り10%以下で流動性悪く、リスクつき
転売ならその場でキャッシュが手に入ってさらに10%以上の利益を上乗せ
できれば不動産屋が自分で賃貸経営するより利回りと流動性の面で得。
売って得た金でまた次の物件を仕入れられる。
別に利益がでないからアパートやマンションを売ってるわけではないだろ?

578 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 19:26:25 ID:???
そういうのがわからん奴がいるのよ

579 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 19:53:27 ID:UcF/qZvg
銀行に金預けるより自分で直接投資したほうが期待値がはるかに高いのだから
銀行にお金預ける人は居ないはずだ。って論理と似てるな。実際は銀行にお金
預けてない人探す方が大変だけど。

580 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 21:00:50 ID:???
>>575
格付けAAの外債の5〜6%です。
そして、やはり
ほぼ95%以上の確率で利益がでるなら、業者が買うでしょ。
だから、個人への売りアパートは、利益が出ないか、赤字って事だな。


581 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 22:05:34 ID:???
おい、外債って為替リスクもろかぶりだぞ。
ヘッジしたらスワップで全部持っていかれて一文の得にもならんぞ

582 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 22:08:17 ID:???
外債って為替リスクおおありだよ。手数料も結構とられるし、機動的に運用できるの?

583 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 00:43:16 ID:???
結論は、不動産屋が提示している価格でアパートを買うと儲からないって事だな。
アパートは4割引きの値段で買うべし。


584 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 00:44:24 ID:???
あげとけ

585 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 02:18:10 ID:gVej0OCR
自分の所有地に建てられるアパートは新築のみで安い中古は建てられない。

土地(3千万円)+中古アパート(150万円)で予想年間家賃162万円(満室時年間250万円×0.65)建物利回り108%

土地(3千万円)+新築アパート(1300万円)で予想年間家賃250万円(満室時年間278万円×0.9)建物利回り19%

土地値が同じだから中古アパート(程度の良いもの)を買った俺は正解なのだろうか?

586 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 02:45:50 ID:???
>>580

結局、最近の円高で、
為替差損=利回りの相殺で
±0でFAだなwwwwwwww

ってか、このままだと、
為替差損>利回りじゃね??

587 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 07:35:53 ID:???
>>585
予想年間家賃つうのがあやしいな

588 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 10:04:01 ID:???
>>585
新築建物1300万円って2Rアパートかw。
中古での満室時(稼働率100%)250万円って月10万円/(月・戸)になる。
アパートの場合新旧平均相場3万円/(月・戸)だから
満室時3万×2戸×12ヶ月=72万円だな。
貴方の計算式に当てはめて
予想家賃72万円×0.65=約47万円
固定資産税=3万円×2戸=6万円
共用部分平均修繕費4000円×12ヶ月×2戸=9.6万円
利回り
(47万−6万−9.6万)/(3000万+150万)×100=約1.0%
国債と変わりませんな〜、国債は利率が上がる可能性大だが、家賃は少子化により下がる可能性大だな。


589 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 10:05:08 ID:???
結論、個人のアパート経営はほとんどが現状赤字か、将来赤字って事だな。


590 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 10:06:47 ID:???
あげとけ

591 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 12:27:14 ID:???
大学の近くに欲しいな。みんな考えてることは同じかw

592 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 12:37:50 ID:BSHYBkmc
>>585
1K×4アパート(都内)。現在満室で築17年(程度は良いと思う)、建物利回り150%以上を現在維持している。
経費率(空室リスクを含む)を35%に設定しているが問題ないだろうか?
大地震がきて建物崩壊した時のため地震保険に入っているが新築並の保険金が貰えるので逆に儲かってしまう。
土地の価値も大きく下がることはないと思っている。
やはり新築より中古(程度の良いもの)が有利みたいだ。



593 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 18:12:54 ID:???
>>585
中古アパは最終的に売却出来る。売却益も計算すべき。
所有地に建てると売却できないことも多いだろうからそういうハンデも考慮すべき。

まあ比較するのはむずかしいよね。投資額とリスクと借り入れリスク・・・あれこれ考えても結局入居率とか
タイミングとかに左右されるのは笑えるなw
オレんところバタバタと空き室出来たがまだ埋まらない。しかし知り合いのところは新築から15年ほとんど空き室が無いそうな。
もちろん立地条件が違うから当たり前だけどね。

594 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 18:14:27 ID:???
>>592
>新築並の保険金が貰えるので
嘘付いちゃだめだよ。建物帳簿価格の1/2しかもらえない。
構造は木造or鉄筋コンクリートのどっちだそれによってずいぶん違ってくるけど。
<木造の場合>
(家賃売上)3万×4戸×12ヶ月×0.65=93.6万円/年
(共用部修繕費)0.4万×4戸×12ヶ月=19.2万円/年
(固定資産税)3万円×4戸=12万円/年
(売上利益)93.6万−19.2万−12万=62.4万/年
(減価償却費)160万×0.9/(30年−17年)=11万円/年
(営業利益)62.4万−11万=51.4万/年
年利=51.4万/3160万×100=1.6%
国債と変わりませんな〜。



595 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 18:19:09 ID:???
1kの固定資産税が3万って、それ都会だろw

596 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 20:59:42 ID:gVej0OCR
>>594
もともと土地3千万円 建物150万円で買ったのだが、個人から買ったので
税理士さんの一声で土地2千万円 建物1150万円で申告することになった。
だから建物帳簿価格の1/2は575万円。実際は150万円だから儲かる事になる。
しかし本当の狙いは土地のキャピタルゲインなんだけどね。

597 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 21:04:04 ID:gVej0OCR
建物で利回り100%以上
土地で利回り20%が狙いだ。


598 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 22:07:14 ID:???
>>595
>592に都内って書いてますが。
ついでに耐用年数期間の平均値位の固定資産税の値段

599 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 00:20:18 ID:???
>>594
嘘付いちゃだめだよ。
建物帳簿価格の1/2しかもらえないなんて誰が言ったんだ?

600 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 00:38:09 ID:???
>>599
建物価格は構造と築年数によって決まる。火災保険もこの価格に準じる感じになる
火災保険の建物価格≒新築時からの帳簿価格となります。
火災保険に入れる保険はこの建物価格までとなっている。
(車の車両保険のケースを考えれば分りやすいかと)
地震保険は最大で火災保険金の1/2の保険金しか入る事ができない為
もらえる地震保険金も火災保険(建物価格)の1/2しかもらえない。

従って
多少の誤差はあるけど、地震保険金は概ね帳簿価格の1/2しかもらえないと
考えた方が分りやすい。(家屋に対す保険は別だけど)


601 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 01:01:46 ID:???
>>600
それじゃあ、築25年の木造アパートは火災保険に入れないの?

602 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 03:56:27 ID:???
>>601
建築費3000万円だったとして
3000万×0.1=300万円(帳簿価格)
300万円×1.2(保険の算定増し)=360万円
300万〜400万円の火災保険に入れるよ。


603 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 09:34:56 ID:???
>>602
なんで簿価ベースなんだよ。
再調達価格が3000万円で保険価額300万〜400万円のはずないだろ。
確かにその金額で入れるけど、それでは確実に一部保険。
時価で評価するんだぞ。
会計原則と損害保険の減価償却率が違うことぐらい知ってるだろ?

まあ、お前がそれでいいならいいけどさ。



604 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 10:18:01 ID:???
>>603
木造の築25年の建物の時価なんてほとんど0だぞよ。
骨董品価値のある遺産的木造建築物の事を言っているの?
それなら、わかるけど。
なんにしても、地震保険金では同じ新築建物は建てれないって事だな。


605 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 10:19:04 ID:???
なるほど、個人のアパート経営は、ほとんどが国債に劣っているという事だな。


606 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 10:37:15 ID:???
>>604
だから損害保険の建物の評価方法とあんたの考え方が違うの。
一般的な考えとしては評価0ってこともわかって言ってるんだよ。

地震保険だけで新築が建たないのは合っているが。
そもそも半分なんだからさ。



607 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 10:46:27 ID:???
こんなとこで議論しても結論でるかよ。
とんちんかんな答えばっかりw

608 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 11:00:54 ID:???
とんちんかんw

609 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 11:09:01 ID:???
そうそう、国債程度の利回りしか期待しちゃダメw
儲かりそう!とドカドカ入ってこないでねww

610 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 11:30:41 ID:???
ちんぷんかんぷんw


611 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 13:11:28 ID:???
3000万だと、保障1000万ぐらいの保険だろw

612 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 17:39:53 ID:???
そうかぁ〜、燃やすと1000万円もらえるのかぁ。


613 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 22:12:07 ID:???
そもそも、借家人が火災保険に入ると思うがw

614 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 00:10:10 ID:???
そもそも借家人の火災保険は借家人の家財が目的なのだがw
それに付随して借家人賠償責任保険がついているのだがw
でもそれでは他の部屋などへの類焼による建物全体の損害額はでないのだがw



615 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 09:59:38 ID:???
>>614
>だがw
この続きをお願いします。



616 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 10:13:09 ID:???
当人の家財が目的じゃねぇよw
家主、隣人に迷惑をかけないための保険だよ


617 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 13:00:26 ID:???
そうだったのか。
ふと気が付いた事なんですが、
火災保険って大家も入居者も両方入っているケースが多いと思うのですが
火災保険会社って、なんか2重に保険料を取っている様な気がします。
1つの建物に2重に保険がかかっているのは、ボッタクリではないだろうか?


618 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 14:06:49 ID:???
違うものにかかってる

619 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 16:37:54 ID:???
618 正解!

うちは宅建免許があるんで共済の手数料収入も結構おいしい

620 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 19:24:16 ID:???
皆さんの見識は深いですね。感心してしまいます。
私はリーマン大家なのですが、銀行ローンが9年残ってます。
借り入れの時、給与収入などもかなり査定されました。
実は来年、退社して自営を目指しています。
辞めた後(前?)に銀行に報告したほうが良いですかね?
確実に年収減るので言うのが鬱です。
まあ確定申告書見られたらバレますが・・。
契約書に担保物件は銀行側が独断で処分できるような記述が
有りましたし・・。
アパート単独でキチンとまわっていればOKですかね?

621 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 20:42:54 ID:???
なんでやめんの。

俺なんかサラリーマンに戻りたいよ。
はあ自営業がいやな大家orz

622 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 21:32:53 ID:???
おれもリーマンに戻りたいw まあいまさら戻れないけどな。

定収入があるというのは強い。なるべくリーマンのままのほうがいい。自営というのは
まあがんばればいいんだけど、まずは税金に強くないときついよ。ちゃんと会計士とか入れて
色々やってみるように。。

623 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 22:14:18 ID:???
アパートみたいな、働かなくても入ってくる収入より、働きアリが
いいってか?w

624 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 22:44:46 ID:???
両方がいい。

625 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 22:46:38 ID:???
>>617
保険会社が悪いのではなく
法律がそうなっているからなのです。

626 :名無し不動さん:2006/11/30(木) 02:06:59 ID:???
>>625
そうですか、法律が悪いって事ですか。
お願いです、貴方が総理大臣になって法律を変えて下さい。


627 :名無し不動さん:2006/11/30(木) 07:58:09 ID:???
カネ、コネ、地盤がないので無理です。

628 :名無し不動さん:2006/11/30(木) 09:11:14 ID:???
じゃあやめろよw

629 :名無し不動さん:2006/11/30(木) 12:00:12 ID:???
>>627
最高裁判所の裁判官になって、なんとかして下さい。
お願いします。


630 :名無し不動さん:2006/11/30(木) 13:45:12 ID:CjrktLQW
集団ストーカーメンバー
足立区竹ノ塚周辺で
ボロアパート管理の大塚姓はガチ
道楽商売系はやばい
主にババア軍団で活動
狙われるのは
ババアが好む年下男性と
息子の餌食候補の女性


631 :名無し不動さん:2006/11/30(木) 16:29:31 ID:???
>>623
>>623
> アパートみたいな、働かなくても入ってくる収入より、働きアリが
> いいってか?w

マジレスすると、低収入がある=借金しやすい

無職あるいはそれに近い状態から借金するのは難しい。ところがリーマンならすぐに貸す。とりっぱぐれが無いからだ。
もちろん何億も貸してくれないけどね。土地持ってて5千万ぐらいなら貸してくれる。
(大家業で食えるひとはまた別だけどね)

またダブルで入ってくるというのはいいこと。働く気持ちも余裕が出来る。そのかわり反発もあるけどね。

632 :名無し不動さん:2006/11/30(木) 19:04:25 ID:???
620です。
やはり自営のかたは苦労されてるのですね。
私は独立志向が強いっていえば聞こえがいいのですが、
結局リーマン人生の先が見えてしまったからというのが
本音でしょうね・・。リーマン的には負け組なのかな・・?
自己資金もそれなりでもないけど貯まったので一発やってみよう
かと思いました。嫁も反対してませんし。
ただこの自己資金でもう一棟アパート買ってしまうか?という
安定志向の弱い自分もいて悩みまくりです・・。
(もちろん借り入れも必要ですが)
やっぱ独立自営してるひとは意志が強靭なんですかね?


633 :名無し不動さん:2006/11/30(木) 23:58:51 ID:???
強靭ではなくて「お金持ち」だってこと。自営=アパート経営のことならね。

収入と借金の割合にもよるが手取りで1000万超えるような賃料収入なら専業になりたくもなる。

いくつか前のスレッドに20年以上何にもやってないって大家業の人が来てた。商売するわけでもない、
リーマンの経験も無い(みたいだった)、別荘持ったり遊びも一通りやってもう飽きた。って人だった。
恐らくマンション経営もそれなりの苦労をしているような口調だったが多くは不動産屋の手伝いもあって
その時々に動いているだけに感じた。

仕事が自営の人の場合は「独りよがり」と言うのが多い。何十人も従業員がいる「自営」の人は知らないが
親がやってた、会社から独立して始めた、なんとなく始めた(建築系は請負だからこの形態が多い)など色々ある。

しかしどれも一匹狼風なのは一人よがりが多い。共同作業がダメってひとかな。。
数人やとう規模でもやはりワンマンだったりする。で、どの人もいうが「一度は死のうと思った」と必ず言うね。
かなり追い込まれてる人が多いし修羅場をくぐった証でもあると思う。

リーマンが言えばグチだが、自営が言えば弱音と言うところか。。

まあこれから自営を始めるにあたって一年ぐらい食えるだけの回転資金は持ってるほうがいい。病気で倒れたら死ねるw
保険も倍以上に増額しとけ。リーマンとは違って「遺族年金も少ないし労災も下りない」からな。。
財産と借金のバランスも考えておけ。相続のときに子供が悩むからなw

634 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 00:21:28 ID:???
ああ、なんたる含蓄のあるお言葉。

635 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 10:19:51 ID:???
はじめまして、私の親が築30年になるアパートを持っています。
そこを元銀行員のある不動産屋に任せていますが、やり方が変なのです。
住んでいた人が立ち退くたびにそれまでとっていた敷金礼金を全額返してしまうのです。
そのたびに抗議していたけれど、最近は敷金礼金全額返すどころか引越し費用まで
払えと請求してくるようになりました。
両親はアパート経営に熱意をなくし、壊して売却を考えているようです。
アパートは今、一人残っている人がいますが、今年一月からずっと家賃を滞納しており、
不動産屋に全額払わせろ、さもなくば立ち退かせろと言い渡していますが、
いつも「ああわかりました」と生返事で何もしてくれません。
普通家賃滞納したら鍵穴ブロックのようなものされて入れなくされたり、こまめに払ってとお願いしまくるでしょ?
私はその不動産屋を断って別なところに委託するべきじゃないかと思っているのですが、

皆様の意見をお聞きしたいです。

636 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 10:22:39 ID:???
>>635
親に管理させずにお前がお前の裁量で管理運営すりゃいいんじゃねぇの?

637 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 10:32:39 ID:B11VJFxI
>635
もう少し詳しく!
構造は? 部屋数は? 入居率は?
親に任せてもらえるなら 違う管理会社に変えてみては?

638 :635:2006/12/01(金) 14:40:19 ID:0SmqhOlE
>>637
構造は木造2階建て
部屋数は4部屋風呂トイレ付きそれぞれ二間(4畳)押入れ付き、ベランダはない。
入居率はただいま4部屋中一部屋のみ入居中。

場所は神奈川県藤沢市藤沢市民病院の近くで周りに遮る物がないため、
朝から夕暮れまで日当たり抜群。

639 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 14:43:17 ID:KIy+CHnB
>住んでいた人が立ち退くたびにそれまでとっていた敷金礼金を全額返してしまうのです。
>そのたびに抗議していたけれど、最近は敷金礼金全額返すどころか引越し費用まで
>払えと請求してくるようになりました。

本当に住民に返していたのかも疑問ですな

管理会社を変えるしかないよ
>はじめまして、私の親が築30年になるアパートを持っています。
もう借金返し終わっているのならば、壊して新築もいいかもね
むろん管理は違う会社でw

>アパートは今、一人残っている人がいますが、
今年一月からずっと家賃を滞納しており、

その馬鹿不動産にまかせず、内容証明攻撃
その他もろもろ 専門的な本でもよんでくれ

ドアブロックとかはせずに
あくまで適法に追い出そう

640 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 15:24:53 ID:???
誰かアリバイテープ作ってくれない?背後で電話がひっきりなしに鳴って
ゴラァァァって追い込みかけてるようなやつ。

641 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 16:07:52 ID:???
>>639
文無し店子は叩き出せばいいんだよ。
店子はホームレスになれば、住所がないから訴訟ができない。



642 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 17:09:32 ID:W2q5VZ8n
集団ストーカーメンバー
足立区竹ノ塚周辺で
ボロアパート管理の大塚姓はガチ
道楽商売系はやばい
主にババア軍団で活動
狙われるのは
ババアが好む年下男性と
息子の餌食候補の女性
川崎市中原区の大塚姓もガチ


643 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 20:07:26 ID:???
何で礼金がこないのか

管理会社かえろ
それか契約金は直接入れてもらえ
しききん家主預かり

644 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 21:10:27 ID:???
639と同意
契約金関係は搾取されている可能性が高いと思う。

絶対に管理会社を変えるべき

645 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 21:35:42 ID:???
契約書確認して弁護士に相談してもいい事案かも

646 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 00:48:17 ID:Oh4JzlH3
前入居者に本当に返還されたか確認できればいいのですがね

647 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 17:19:36 ID:8BjXc037
驚愕!これが中国共産党の実態だ!  
多くの人にこの恐ろしい現実を知らせて下さい。  
果たしてこんな国でオリンピックを開いて良いものでしょうか?  

中国国内の某収容所の悲惨な全貌。  

冷たいコンクリートの上に幼子が裸で這い蹲らされている  
http://ca.c.yimg.jp/news/20061108135610/img.news.yahoo.co.jp/images/20061108/rcdc/20061108-00000010-rcdc-cn-view-000.jpg  
信じられないほどの過密な収容環境。  
http://www.chinadaily.com.cn/english/doc/2005-12/01/xin_411202011703074867912.jpg  
一列に並べられはずかしめられる  
http://www.pandafix.com/photos/other_pandas/wolongcubs_20051009.jpg  
人間性のかけらもない収容施設記念写真  
http://www.uoregon.edu/~nsagara/panda/pandas.jpg  
全裸で身体検査  
http://ca.c.yimg.jp/news/20061201110230/img.news.yahoo.co.jp/images/20061201/rcdc/20061201-00000006-rcdc-cn-view-000.jpg  

グロ注意!  
新着レス 2006/12/02(土) 17:19

648 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 18:00:40 ID:F84yjbUH
北海道でラブホ経営したい人いないっすかね?
もしくは5000万現金用意できる方!1週間で300増えます、コレマジ

649 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 19:34:35 ID:???
じゃあお前がやればいいじゃんw
四ヶ月で回収だろ

650 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 21:47:27 ID:???
終了〜♪

651 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 23:40:24 ID:???
>>648
5000万で1週間で300円もらってもね〜。

652 :名無し不動さん:2006/12/04(月) 11:45:40 ID:p1drPdi8
800万のワンル−ム。キャシュで購入考慮中。
23区内、JR駅徒歩6分。築19年の小規模な物。部屋は16.5平米。
バス、トイレ一緒。
賃料65000円。維持費、管理費合わせて1万円。
皆さんなら、手を出しますか?

653 :名無し不動さん:2006/12/04(月) 12:11:09 ID:???
>>652
バス、トイレが一緒なのはなぁ。

654 :名無し不動さん:2006/12/04(月) 12:33:30 ID:???
バストイレいっしょのは買いたくない

一緒でなくても物件によっては苦労する

655 :名無し不動さん:2006/12/04(月) 12:47:18 ID:???
>>652
将来の赤字物件だな。


656 :名無し不動さん:2006/12/04(月) 14:02:48 ID:p1drPdi8
800万が、値下がりして、750万になりました。
益々迷います。
ロフトつきで外装はタイル張りで、結構綺麗です。
でも、狭いし、バス、トイレ一緒。
20年後はゴミかも?


657 :名無し不動さん:2006/12/04(月) 14:08:25 ID:???
空家でも管理費がボディーブローのように・・ウヒヒ

658 :名無し不動さん:2006/12/04(月) 14:08:30 ID:???
どこの駅かによるな

659 :名無し不動さん:2006/12/04(月) 18:24:45 ID:???
ふつう空家なら管理費は発生しない・・ウヒヒ

660 :名無し不動さん:2006/12/04(月) 18:46:16 ID:???
区分所有建物がわからないオーナーがいるのはこちらですか?

661 :名無し不動さん:2006/12/04(月) 18:49:40 ID:???
分譲マンションの管理組合の管理費でしょ。
入居しててもしてなくても関係なくかかるよ。

不動産業者の管理費が空室中に取られてたら悪質だけど。

662 :名無し不動さん:2006/12/04(月) 19:44:34 ID:???
アパート経営なんでも相談室だろ?

663 :名無し不動さん:2006/12/04(月) 21:15:52 ID:???
>>656
続きは
750万円で買ったら、すぐ700万円になりましたってか。

664 :名無し不動さん:2006/12/04(月) 21:49:43 ID:???
管理費ってアパート経営者が払うの、そのアパートを賃貸してる人が払ってるんじゃないんですか?

665 :名無し不動さん:2006/12/04(月) 21:56:40 ID:???
>>664
普通はオーナーが払う。だから設定賃料は管理費補修修繕費が乗った値段になる。
(賃料とは別にエレベーター管理費などの名目で取る人も居るし、まったく取らない人も居る)

だから木造のほうがそういうのが無い(20−30年後に解体するから)計算で設定するから安い、という理由でもある。


結局誰かが払うのだからそれがオーナーであっても「収入となる賃料を払っているのは入居者」なわけで、
それはただの「安い賃料のマンション」っていうだけの話。

666 :名無し不動さん:2006/12/04(月) 22:41:47 ID:GcY+mteO
嫁の父親(55歳)がアパートを建てようとしている。

坪単価70万円前後の土地200坪所有。
土地を担保に約1億円木造アパートを立てるとする。

ローンは7000万円で組もうとした場合、タクシーの運転手でもローン審査は通る?

ちなみに、首都圏で駅徒歩6分で立地的に良いから、
1部屋家賃月7万円で20部屋前後で、年間収入が1500万円がいけると思うから、
確実に返せるはずなんだが・・・。

更に、これと平行して、新たに土地を購入して、土地、建物をあわせて5000万円程の
2世帯住宅も大丈夫かな?
こっちは自分(32歳)も義父と共同でローンを組もうと思うのだが、自分の年収は350万円。
年間100万ぐらい払えそうなのだが・・・。



667 :名無し不動さん:2006/12/04(月) 23:15:54 ID:???
>>666
やめとけ
審査通らない方が幸せだぞ。


668 :名無し不動さん:2006/12/04(月) 23:19:56 ID:DB2MylXw
>>666
銀行に乗せられて、損して、ダマサレタって言うけど、誰からも同情されないタイプだな。

669 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 00:00:49 ID:???
自信が無いなら企画書をMUFG、それも元Mに持ち込んでみな
信金や地銀に持ち込むと>>668のようになる

670 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 08:18:45 ID:OBQt939j
坪単価70万円前後200坪で20部屋となると広めのワンルームですか
1部屋家賃月7万円で20部屋前後
中野杉並とかでも 8万〜くらいかな
ちなみにこのあたりは坪単価200万以上ね
首都圏で坪単価70というと東京都や神奈川のよい場所では
ないですね。 7万も取れるかな
最初は埋まるでしょうけど、10年後が問題ですね
同じようなことを考える方が多いでしょうし。
郊外のちょっとした駅のようだけど、そういうとこは
車必須とかじゃない?
御自宅も希望みたいだけど、
同じ敷地内に自分の家とか建てて、あるいは1F自宅とか
儲けるとかより、その返済を上に住んでいる方々に返して
もらうつもりとかどう? 


671 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 10:10:16 ID:???
>>670
ワンルームはね。家賃回収が難しいよん。
入居者音信不通でヤクザが居座っていたりして。

672 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 10:13:38 ID:Z3k0Jqie
>>666
時価1億4千万の土地だったら売った方がよくないか?

673 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 10:26:24 ID:/Ql2P/Ua
新築はすぐ埋まるけれど、10年後は危ない。
しかも古さに比例して修繕費がかさむ。
バブル時に、銀行に勧められ、ビルを建てて苦労してる人、
沢山知ってる。
銀行は、銀行の利益のみを追求している。顧客なんて死んでもかまわないと
思ってるよ。
土地を売ったら、税金いっぱい取られるから、慎重に考えて。

674 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 10:48:57 ID:???
でも銀行の利益は末永く高金利で駆り続けてもらう事だけどな

675 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 11:27:30 ID:???
客が死んだら、また新しいカモをひっかけるだけだ。

676 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 11:53:24 ID:/Ql2P/Ua
高金利取れなくても、担保として、土地建物ゲット。

677 :666:2006/12/05(火) 12:32:06 ID:???
>>667,668
うまく行かないという理由は?
後で117辺りを読んだのですが、木造は利回りが20%以上無いとマズイ?

>>670
そうそう。広めの単身者用(1DK)です。
因みに、場所は埼玉の最近出来た某新駅です。
これ以上言うと場所が特定されちゃうかもしれないので言いませんが・・・。
この駅から都内まで30分かからないです。
駅徒歩圏内にアパートは数件しかないので、確実に需要が有ると思っています。
確かに10年後は分からないですけれどね。

>>671
そうなんですか?
でも、ファミリー向きでもやくざはいたりしませんか?

>>672
土地を売る事は、全然思っていません(義父が)。
元農家なので、先祖代々の土地を守らねばー、みたいな考えなのです。


私は婿じゃないので、この土地は義兄夫婦が受け継ぐのですが、義父母はうちの嫁さんと一緒に住みたがっているのです(実際に現在同居してます)。
なので、別の場所に2世帯住宅を建てて、義父母と私達家族が住むのが一番なので、こう考えているんです。
ただ、義父は自分はタクシーの運転手だから、銀行はアパートの分しか融資してくれないと思い込んでいるのです(銀行に聞いてみればいいのに・・)。
アパートのローンが終わるまでに、義父母とうちら家族が、建てたアパートに1部屋ずつ住めば良い等と、非現実的な事を言っていているんです(うちら夫婦は4人家族なのに、1DKに住めるかー!)




678 :666:2006/12/05(火) 12:51:05 ID:???

義父の行動で、疑問に思っていることが幾つかあります。
どなたか答えていただくとうれしいです。
銀行や不動産やうんたらプランナーとかに聞くのが一番かもしれませんが、
自分の土地ではないのにこういう所に話を持ちかけると物議をかもし出しそうなので、2chが頼りなんです。

@ローン審査に関して、1億もするアパートを建てるのに、建主のサラリーは関係しますか? 自分の素人考えでは、1億もする代物に、サラリーマン程の年収なんか軽微なものじゃないかと。

A義父が「まずアパートを2階建てで建てる。その際、屋上に土台を出しておいて、後で違法建築でその上に自分達の住む家を建てる」と言っています。そんな事は可能なんですか?「違法建築なんて建ててしまえばこっちのもんだ」と言っています(おいおい)。

B外犬1匹、うち犬1匹飼っています。もちろんペット不可のアパートにするそうなのですが、義父は内犬をその1室で飼おうとしています。外犬はたぶん外で飼うんでしょう。そんな事は常識上許されます?


679 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 13:16:10 ID:???
田園都市線世田谷区、徒歩7分の場所にアパートを建てようかと思っています。
総二階、4部屋で、一部屋24平米ワンルームの広さです。
いくら位で貸せそうでしょう?
女子学生に貸したいと思います。
入居に人気の、絶対必要な設備も教えてください。

680 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 13:28:06 ID:???
>>676
おいおいマジでいってんのかw
高く売れたら残りは債務者に
安く売れたらとりっぱぐれる

681 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 14:04:27 ID:/Ql2P/Ua
銀行は、取りっぱぐれないように、追加担保とかしっかり取ります。

682 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 14:20:16 ID:???
理解出来てないのか・・・
取れるのは債権額まで、よって
>担保として、土地建物ゲット。
ゲットしても意味ない、換金する手間だけ損

683 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 14:25:12 ID:yXfefuE0
アパートではないのでスレ違いでしたら申し訳ないのですが聞かせてください。
私の祖母は一軒家を所有しています。
二階部分が祖母の住居で、一階部分Aさんに賃貸してあげています。
Aさんはその一階部分を祖母の承諾を得て改装し、バーを営んでいます。
今年、祖父がなくなり、祖母は私の父である息子夫婦と同居がしたいと思い、
この一軒家を売りに出そうと思い、Aさんに出て行くように促していますが、
Aさんは一向に出て行こうとはしません。祖母は半年前から契約を
更新しない旨をAさんに伝え、家賃ももう受け取っていません。どうすればAさんに出ていってもらえるのか
どなた知恵をお貸しください。お願いします。




684 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 14:33:47 ID:???
1Aに売る
2Aが入ったまま第三者に売る
3あきらめて空室にする
4Aが納得するまで金を積む
5上を誰かに貸し家賃収入を得る。
その家がかなりボロボロでない限りAを出て行かせるのは無理と思ったほうがよろし
5でいいんじゃねーの

685 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 14:41:21 ID:yXfefuE0
>>684さん、あいがとうございます。

>その家がかなりボロボロでない限りAを出て行かせるのは無理と思ったほうがよろし

やはり借地借家法の権利保護というのは弱い立場の賃借人Aさんに厚いと
考えて間違いはないのでしょうか?それが祖母にはなかなか理解してもらえません。
「持ち主が出て行けといってるんだから出て行かないのはおかしい!」その一点張りです。

ちなみに2を選択する場合は、どのような手続きを踏めばいいのでしょうか?




686 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 14:41:31 ID:???
>>683
ごめんなさい
家賃をAが払っておらず供託もされていない常態が長く続いているのであれば
家賃不払いを理由に契約解除出来ます。
売るより貸すほうが儲かる気はするが管理の手間とかもあるしまぁご自由にどうぞ。

687 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 14:55:03 ID:???
マルチィィィ

688 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 15:05:51 ID:yXfefuE0
更新拒絶するには「正当事由」がないと駄目 ということですが、
本当の理由は家を売り払って息子夫婦と同居したからです。
しかし、祖母はAさんに対しては、「住居部分である二階への昇り降りが
高齢のために大変だ。Aさんに出て行ってもらって、一階部分をリフォームして
住居スペースにしてそこの住みたいから」、そうAさんには言っているそうです。
するとAさんは「じゃあ設計図持って来い!」と祖母を恫喝するそうです。
ちなみにこれは立ち退きを求める「正当事由」として認められますか?
あとAさんには過去に家賃不払いなどの契約違反的なことや背信行為は一切ありません。
私は祖母の味方をしてあげたいのですが、やはりそれなりの補償をしてあげないと
無理なような気がします。何しろAさんの収入を得る部分だし生活権がかかっているからです。
あたしは民事調停をするように言ってるんですが、裁判者からの呼び出しをAさんが
無視した場合はどうなるんでしょうか?



689 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 16:01:30 ID:???
裁判

690 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 16:58:18 ID:???
>>687
ーズ

691 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 17:13:25 ID:???
>>688
スレ立てたんだったら、そっちでやれよ。

大家の祖母が脅されてます。助けてください。
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1165295997/


692 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 18:03:52 ID:???
>>679
ヤフー不動産で検索すると大体の相場が出る。それの80%が「手堅い金額」
あとは地元の不動産屋を回って相場観と客付け依頼の夢でも語っとけ。

>>666
もうほとんどのネタはでたろうけど。。

>ローンは7000万円で組もうとした場合、タクシーの運転手でもローン審査は通る?
20年ローンで返済は月額35万ぐらい。月の上がり(アパートでの収入)が100万は無いと厳しい。
そういう金額だと土地から上がってくる収益だけで計算されてくると思われ。
しかし
>1部屋家賃月7万円で20部屋前後で、年間収入が1500万円がいけると思うから
その賃料が望めるのなら土地の価格が70万/坪は有り得ない。。


200坪あるならでっかいのを建てずに小さいのを数年ごとに数棟建てるほうがいい。6室のを3棟建てるとか。。
「あらかじめ複数建てる計画で図面を引く」ほうがいい。
さらにそれらが独立して売れるように筆を入れておく。そうすると将来困ったときに分離できるから安く叩かれない。

2300万で6室、7万円の賃料で6室=42万円・・3棟で7500万円、7万円で18室=126万円。
7000万円で20室、7万円なら月に140万円・・・だが6万3千円に下がれば結局126万円なのだ。

別々に建てればこっちは7万、あっちは新築だから7満2千円とできるが、ドーンと建てちゃえば結局いっせいに下がってしまいがち。

>>678
2:違法建築だと融資が降りません。(火災保険は掛けておけば出るけど)
  最近はかなり厳しいのでやってくれる業者がいませんw

3:ペットOKなら別だがその状況ではムリ。あっというまに荒れ果てます。大家あるいは大家の親戚がいるようなアパートは
  誰も借りてくれません。あなたなら相場なみの賃料なら借りますか?w

693 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 21:09:04 ID:???
200坪で3分割ってのは現実的じゃないな
どんな区画を想像しているのだろう
可能性がない訳じゃないが質問材料的には難しい

694 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 23:31:15 ID:???
>>693
おいおい・・
200坪÷3=66坪・・・80%建蔽率で52坪・・・8室で一部屋8坪(25平米)だぞ??いたって普通だろ?
道路付けがどうかはしらんw

少なくとも三分割にするのが目的ではない。リスクを最小限にするのは分割して建築するほうがいいっていってるだけだw

695 :名無し不動さん:2006/12/06(水) 00:10:35 ID:???
はじめまして。2chにこんなスレがあるなんて知りませんでした。
現在、首都圏内で新築アパート購入検討中です。

本業があるので、管理は全て管理会社に任せようとおもっています。
手数料をかなりとられるものの、
○○年間家賃完全保障なんてうたい文句のところを見かけます。

ほんとうに20年も家賃を全額保証してくれるものなのでしょうか?
実際は途中で契約中止したり、家賃が50%以下になるなんてありますか?
ご存知の方いたら、おしえてください。

696 :名無し不動さん:2006/12/06(水) 00:39:21 ID:???
>>695
やめとけ
物件価格は15年で半額になるよん、そして、家賃も半額位になるよん
だから、やめとけ
以上



697 :名無し不動さん:2006/12/06(水) 00:43:26 ID:???
>>694
容積率上の問題とは言っていない
一般的には旗竿となり区画割が難しいと言ってるんだが

それと家は同じ建物に大家も入っているけど問題ないよ
小さな木賃なんかは違うのかもしれないけどね

698 :名無し不動さん:2006/12/06(水) 00:43:34 ID:???
>>695
よくある質問だけど、
家賃保証は家賃を定期間払う保証。
金額は全期間までは必ずしも保証されない。
更新時に値下げ交渉で下げられた話はよく耳にするし、
場合によっては更新拒否もあるらしい。
ただし、今のところ更新時を除いては契約破棄は聴いたことがない。
(今後はあるやも知れないけど。)
又、手数料が取られるので全額保証自体がありえない。
大体は金額を相殺して送金される。

つまり、大体予想通りってこと。

699 :名無し不動さん:2006/12/06(水) 06:13:24 ID:QaoRia3X
>>695
家賃保障は私が知っているところだと2年毎に更新したりするので保障額はその都度下がっていくのが普通ですよ。
しかも家賃以外の部分(共益費、駐車料)は勿論保障されないし、
家賃のを10%前後を保障料として差し引かれた金額が実際の保障金額になるはずです。
家賃は鉄筋の場合で40年後で新築の4割ほどで、家賃の下落率は年1.5%位だそうです。
これを目安に計算してみてはいかがでしょうか。

700 :名無し不動さん:2006/12/06(水) 09:29:06 ID:???
>>699
築20年のアパートの家賃って3万円/月位だけど
これから下落率1.5%を逆算すると
3万円/(1−0.015×20年)=約4万3千円
新築で家賃約4万3千円/月が相場とは割りにあいませんな〜。
家賃保証で、これより高い分は新築費に上乗せされているって事だな。


701 :名無し不動さん:2006/12/06(水) 10:40:40 ID:???
家賃保証も色々、すげー勘違いしてないかw

702 :名無し不動さん:2006/12/06(水) 11:43:35 ID:Yq4a2/dp
収益用にワンル−ムマンションに手を出そうか迷っていましたが、
止めることにしました。
JR沿線の、中野から西荻窪駅から徒歩7分以内、住宅地に建つ
低層マンション、管理人常住、20平米以上、バス、トイレ別。

という、自分の理想を貫きます。

703 :名無し不動さん:2006/12/06(水) 16:40:13 ID:???
>>697
>一般的には旗竿となり区画割が難しいと言ってるんだが

カンベンしてよ・・・w
>>677
>元農家なので、先祖代々の土地を守らねばー、みたいな考えなのです。
埼玉県の農地事情なんか知らんよ。脳内で旗型にしてるのか?w


>それと家は同じ建物に大家も入っているけど問題ないよ
あのさ・・レスを良く見てるのか?w

>>678
>A義父が「まずアパートを2階建てで建てる。その際、屋上に土台を出しておいて、後で違法建築でその上に自分達の住む家を建てる」と言っています。
>そんな事は可能なんですか?「違法建築なんて建ててしまえばこっちのもんだ」と言っています(おいおい)。

こんなことを言い出す大家との同居でもあなたは平気ですか?

そもそも
>>666
>坪単価70万円前後の土地200坪所有。
>土地を担保に約1億円木造アパートを立てるとする。

・・・つまり、埼玉県で農地で、一億で木造のアパを建てようとしてるわけだ。ところが見たことも無い土地を

「旗型」で、違法建築も辞さない大家との同居でも「平気」な木造アパを一棟建てのほうがいいとあなたはおっしゃるわけだ・・w

704 :名無し不動さん:2006/12/06(水) 20:48:54 ID:???
>>703
違法建築を勧めた覚えはないよ論外

それと建蔽率80%?容積率だよね?
しかもあなた計算間違えてない?
66坪のヨンパチなら25×8戸の200平米建たないでしょ

考え方は基本旗竿だっての
見たことない土地と言うのなら更に条件の厳しい3分割はありえません

705 :名無し不動さん:2006/12/06(水) 21:02:30 ID:???
ああそれと分かってると思うが200坪の土地が旗竿と言ってるわけじゃないからね
3分割により旗竿地が発生すると言ってるんだ
竿部の容積率、建蔽率のカウントはどうするか?
200坪の農地とするなら地域によっては29条の質の考え方はどうするか?
つめなきゃならない話も出てくるがなぁ

706 :695:2006/12/06(水) 21:22:59 ID:???
みなさんレスありがとうございます。
通常の管理手数料に比べて、家賃保障型は手数料が割高なのは
了解の上だったのですが、みなさんはお勧めじゃないんですね。

30年間は満室にならなくても、全部入っているという計算で
(当然手数料は差し引いて)家賃支払いますと、言われてるんです。
家賃については数年後とに見直しはするといっています。

でも2年ごとの更新で断られる可能性があるんだったら
手数料高いだけで意味がないような。。。。
心配なのは築10年以降に空室ができて、その分の家賃が入らないこと。
これを保障してくれるような管理会社ないですかねぇ?

707 :名無し不動さん:2006/12/07(木) 02:19:08 ID:9btNXvRt
>心配なのは築10年以降に空室ができて、その分の家賃が入らないこと。
>これを保障してくれるような管理会社ないですかねぇ?

全米が笑った

708 :名無し不動さん:2006/12/07(木) 02:46:37 ID:Y1+RxXq7
>>706
>心配なのは築10年以降に空室ができて、その分の家賃が入らないこと。
>これを保障してくれるような管理会社ないですかねぇ?

もしそういう保証をしますという会社があるなら
近未来通信なみの詐欺会社ですよ
だまされる方が馬鹿です


709 :名無し不動さん:2006/12/07(木) 12:38:35 ID:???
出た〜「馬鹿です」口癖オカマ
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710 :名無し不動さん:2006/12/07(木) 12:42:18 ID:???
>>708
国宝級に潰れ顔!
早く直せよ、みっともないぞ。
通信ログと住所と名前と写真でまわっているぞ。
それにしてもひで〜な〜、この顔!


711 :リナ:2006/12/07(木) 12:46:09 ID:???
きっと708番さんは潰れ顔でギネスに挑戦するつもりなんだよ。



712 :名無し不動さん:2006/12/07(木) 13:43:25 ID:???
…これ、同一人物かな?
いつも同じパターンでだいたい3人くらいがかみついて、うち一人は女の名をつけてるんだよな。

713 :リナ:2006/12/07(木) 15:06:22 ID:???
>>712
708番さんと同一人物なの?
国宝級潰れ顔のギネス挑戦頑張って下さいね。


714 :ちょこ:2006/12/07(木) 15:13:55 ID:???
>>712
「馬鹿顔を探そう」ってサークルがあって、みんな、そのメンバーなんだよ
お互い顔はしらないけどね。それで、検索にヒットして、たぶん、みんな
ここに来たんだよ。
と言っている。私も検索ヒットでここにたどり着いたんですけど...


715 :名無し不動さん:2006/12/07(木) 18:54:43 ID:???
最近の不動産屋はどうなっている!!

日曜日、リフォーム中の部屋を、客に案内したいと電話かかってきた。
案内してもいいけど、工事中だから気を付けてねと言っておいたんだが、
しばらくして、電話かかってきた。

電気のブレーカーが、入りません。何度やってもだめです。って
えっ、工事中なのにブレーカー入れたの?
ショートするかもしれないから、入れたらだめだよって言ったら、
そういえば、客が部屋の奥で、何か変な音がしたと言ってただって。

よく、話を聞いてみると、今年入社したばかりの新人で、ブレーカー
は、ガスや水道の元栓と一緒だと思っていたらしい。
電気のショートや漏電しないようにする安全装置だとはしらなかったようだ。



716 :名無し不動さん:2006/12/07(木) 19:52:26 ID:???
まぁどんな業種でも新人はミスするもの、
そのミスに対して謝罪とかがないって事なら問題だけどな

717 :まこ:2006/12/08(金) 17:45:58 ID:???
>>708
あっ居た。噂の顔...。


718 :名無し不動さん:2006/12/08(金) 23:18:05 ID:/Xe8JP7x
はじめまして
購入を迷ってます
RC構造 築10年 30部屋 3LDK 駐車場50台
30万都市 建物に若干歪み有り
2億6000万は高いでしょうか?
購入なら資金はすべて借り入れの予定です
よろしくお願いします

719 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 00:26:16 ID:???
やめておけ
以上

720 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 01:03:44 ID:SmFIOZ8g
土地代と建物代を分けてくれ

721 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 01:30:27 ID:e6YxKpLp
>720
土地が1億2000で建物が1億4000です

722 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 03:20:01 ID:???
>建物に若干歪み有り

RCでこれはないだろう?ww

723 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 08:47:54 ID:e6YxKpLp
>722
何度か問い合わしたのですが
はやり少しだけど歪みが有ると言われました
ただ10年の物件なら『こんなものだよ!』とのことです
これって・・実はまずいですか?

724 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 09:17:02 ID:???
>>723
>RC構造 築10年 30部屋 3LDK 駐車場50台

3F建てかな?小規模なRCなんだろうけどその原因は何だろうね。基礎が悪いならさらに進行することになるし
打ち込みの加減で?そうなったものなのか。。
外側のタイルがはがれているから歪んでると判断しているのかレーザーなどで計測して発見できるていどなのか。。


RCの減価償却期間の長さから言えば長寿命が当然。だからこそ価値があるんだけど歪んでるのが
価値の減損に繋がっているかどうかが・・・

725 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 09:35:28 ID:Y4CRNYUe
>>723
>RC構造 築10年 30部屋 3LDK 駐車場50台
>2億6000万は高いでしょうか?
都区内ならワンルーム20〜25とかの値段ですね。
お徳に見えますが

ファミリー向けですかで30室もある

自分で管理修繕するつもりなら、他の仕事できないくらい
忙しいかもよ。
あと修繕費と退去後のリホームびっくりするほどかかるから。
ですべてお任せなら、御自分でやるより割高と
ただ駐車場が50もあるのは魅力ですね。2台以上ですか
そのため、あの部屋は2台なのに内は1台だけなのは不公平だ
と苦情
勝手に近隣や遊びに来たDQNがとめる、たまり場になる
近隣から苦情などは覚悟して。

726 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 10:42:05 ID:e6YxKpLp
724さん725さんありがとうございます
よくおわかりですね 3F建てです
地盤はかなり弱いようで 駐車場の沈下は結構きてるようです
基礎はしっかりしてると思うから地盤による建物の影響は大丈夫なんじゃないかなぁ〜と説明されました
でも歪み有りと言うことは影響されてるのかもしれませんね
クラックは2、3箇所有りましたけど タイルの剥がれは無いです
駐車場は広いのは魅力ですけど
725さんの言われるように たまにですが近所の悪ガキのたまり場になってるみたいですね

727 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 11:31:18 ID:???
>>726
うわあ。現地見ないとなんともいえないなあ。。
10年たってて実に見えて傾いてないならまあ大丈夫かな。。。耐震性はありそう??w

まあ完全に崩壊することはないだろうからなあ。。心配なら地元の建築業者か出来れば設計事務所に
カネ払って目視でもなんでも調査してもらうといい。どうせ買うつもりなら経費で落とせるしね。

728 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 13:10:53 ID:???
ちゃんと調べてもらった方が良さそうですね
築10年なら修繕らしい修繕は何もやっておらずこれからくさい

せいぜい坪20万の土地に専有面積600坪ってとこでしょうから
満室で利回り15%キープするのはちょっと厳しいかな
お勧めと思わないけどどうしてもと言うなら更に10年過ぎたら
売っちゃった方が良さそう

729 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 15:35:28 ID:e6YxKpLp
>727 見た感じは大丈夫そうですけど 素人の私の見た目ですから
一度建築屋さんに見てもらいます

>728
利回りってそんなにいけますか?
その物件だと 経費を差し引いて7.5%ぐらいです
現状はサブリース契約してるらしく それに基づいて計算した利回りですけど

730 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 17:23:31 ID:???
>>729
経費を抜いて7.5%かまあまあだね、
現入居者賃料と相場の賃料も調べた
方が良いよ、新築からいる人と、
今年入居した人とは賃料が違うからね。


731 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 21:53:46 ID:w/yEJevT
>>718
30万都市と書いてあるが、近隣の市はどれくらいの人口?

732 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 22:28:38 ID:e6YxKpLp
>730
なるほど、その事も調べてみたす
>731
隣は10万都市と17万都市だったと思います

733 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:34:01 ID:???
最終的な価値は時の土地代−解体費となることをお忘れなく
サブリース契約も今後いつまでも続く保証はないですからね
あまり良い物件と思えないのは私だけでしょうか・・

734 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 02:28:28 ID:gH6WSFiL
自分が住みたいと思えば買い、思わなければパス。

735 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 13:28:46 ID:???
>733
それをいっちゃ〜おしまいよw

736 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 15:21:42 ID:CIRRl0p5
>733
レスありがとうございます
私もそれは心配しています
サブリースはそのうち切られますよね・・
サブリースじゃなければ稼働率も下がると思っていますけど
現状は築10年で 後数年で切り捨てられた時
稼働率はどのくらいと予想しれいればいいのでしょうか?
2億6000万も全て借り入れでするのは やはりリスキーですよね?

737 :でんすけ:2006/12/10(日) 15:28:23 ID:???
>>708
おっ、居た。

738 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 15:56:27 ID:???
>>736
稼働率というより入居率というべきか。。不動産業界的にはどっちがいいかね。。

入居率90%、賃料下落新築から70%(20年超)、最終的には全体(30年ぐらい)で、新築当時の70%ぐらいが
平均総賃料収入であると思う。

地域相場の中で安い賃料でやっていけるなら満室になるよ。やはり安い賃料には勝てないからね。
入居率も賃料、築年数、雰囲気、メンテ、サービスで大きく変わる。だから努力しない、手を打たない物件は
どんどんと悪くなる。

>2億6000万も全て借り入れでするのは やはりリスキーですよね?
何%で何年の期間でドンくらい借りるの?全額>?でも途中で繰り上げ返済できる?

現金だろうがローンだろうがリスクは同じ。  「破産するリスク」がどうか?という話なら借金が圧倒的にあるw

739 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 16:54:57 ID:???
>>736
入居率については3LDKは所有していませんのでなんともいえません
地域的なものや物件、賃料にもよるでしょうし・・
計算しやすい5年で戸あたり一回転と考えると60ヶ月÷30戸となり2ヶ月で
ひとつ空室となるわけです
3LDKでこれは厳しいものですよね

はっきり言いまして検討にも値しません
ここから値下げを打診されるかもしれませんがお勧めしません

同じ土地を所有していたとして3億はくだらない同じ建物を建てる人もいない
でしょうし施主さんには気の毒ですが最初から事業計画に無理があったのです
長期ローンを組んで残されたこの土地で将来、利用選択数は多くないでしょう

740 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 21:57:36 ID:CIRRl0p5
738様
繰り上げ返済は可能です
約200万入って返済が約120万
二年に一度サブリースの価格協議で収入は下がりますが
現状は年間960万入って そこから各種税金 修繕費を引いていく感じです

739様
丁寧な説明ありがとうございます
値下げ交渉をしようと思っていたところですが
それでもやめた方がいいという御意見ですけど
どのあたりでそう思われたのでしょうか?
やはり危険ですかね・・
お手数ですがどうかよろしくお願いいたします

741 :ぽんぽこ:2006/12/10(日) 23:21:16 ID:???
>>708
ふ〜ん、これがねぇ。



742 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 09:16:34 ID:???
>>740
>繰り上げ返済は可能です

最終的に借金が残らなければリ一家離散リスクは無いってことだね。

>約200万入って返済が約120万
まあまあいいラインだとオレは思うけどな。返済期間が15年以内ならまあいいんじゃない?
築25年ぐらいまではまだ入居する人はいるから。

っていうかその借りる金額で新しく土地を買って建物を建てたほうが圧倒的にリスクが無いと思うよ。
そこを15年所有しても土地しか残らないが、新しいのなら土地、建物で売れる(資産価値がある)からね。
そこらへんも検討したほうがいい。

まあオレなら買うかも。。建物や雰囲気しだいだな。。

743 :でんすけ:2006/12/11(月) 10:12:58 ID:???
>>708
なるほど、納得の...

744 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 12:55:54 ID:tkDlP8P+
742さん 返済期間は25年です
200万入って120万の返済で 15年程度なら私も即決出来ますけど
25年だとどうでしょうか?

745 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 09:38:18 ID:mHLlOJT7
城西地区の,JR駅徒歩6分商店街に在る、築19年のマンション。
1F角部屋、オ−トロック、家賃65000円、管理費維持費合わせて10000円。
730万だけど・・・。
皆さんなら、手を出しますか?
10年、20年後を考えると・・・・・・・・・・。

746 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 09:43:00 ID:???
即買いだね

747 :ゆっこ:2006/12/12(火) 10:06:44 ID:???
ようやく到着しました。
>>708
もう有名人だね。


748 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 10:32:08 ID:huA4hqUK
買わない。
600以下なら検討開始。

749 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 12:35:08 ID:mHLlOJT7
修繕費も勿論だけど、
変な人が入ったら・・・・・・・。

家賃滞納で蒸発されて、部屋がメチャメチャにされてて・・・・。

家賃滞納で、保証人と裁判して、・・・・・・。
なんてことも聞くし。

ただ貯金してても、増えないし・・・・。

750 :ほよよ:2006/12/12(火) 14:31:09 ID:???
もうみんな来ていたのね。
>>708


751 :コロン:2006/12/12(火) 15:09:02 ID:???
>>714
>>750
ちょこさん、ほよよさん、その他、お久ぶりです。
みなんさん、いつも早いですね。私なんかPC音痴だから。
>>709
発見隊さ〜ん、また、新しいの見つけたら誘導お願いしますね。
↓これは納得ものだね。
>>708


752 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 22:54:03 ID:???
はじめまして
自殺などいわゆる事故物件ではない微妙なケースについてご意見を伺いたいと思います
違法ダウンロードでウイルス感染しデータ流出させた主婦が住んでいたマンションです
室内で撮影した裸の写真などかなり際どい内容で未だにネットに晒され続けています
メールやチャット内容から部屋番号や間取りが割れてしまい
主婦は3月に引越しましたが、当物件はずっと空室のまま時々ヲチ対象にされています
告知義務は無いとしても、次の借り手家族に小さなお子さんがいたら
そういうことがあったと告げた方がいいでしょうか
またその主婦や保証人に損害賠償請求はできるのでしょうか
皆様の意見をお聞きしたいです。よろしくお願いします

753 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 01:40:15 ID:???
知った以上つげたほうがいいだろ
出来る余地はあるよね。

754 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 15:41:08 ID:???
物件自体に何か問題があるわけじゃないから告知する義務はないだろ?
そこらへんどうなのかね?

おれなら知らないふりするよ。ネットに住所が載ってるぐらいどこでもあるし、事務所かわりに使われるのと
変わらんだろう。

755 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 17:21:51 ID:???
>>752
kwsk
具体的にどこで祭になってるん?
わからへんかったら答えられへんやろ。

756 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 17:55:24 ID:???
羽村のハメ鳥流出主婦?

757 :752:2006/12/13(水) 18:03:49 ID:???
ご回答ありがとうございました。やはりご意見が別れるところですね

>>755 流出内容が膨大で、グロ多しですのでとりあえずこれだけ貼ります

現在の本スレ 【祝!スレ立】W不倫3年ハメ撮り流出93【1周年】
ttp://human5.2ch.net/test/read.cgi/ms/1165816432/

本件です
ttp://up.spawn.jp/file/up57565.jpg

まとめサイト
ttp://blog.livedoor.jp/it2ei/
ttp://haruna59.web.fc2.com/haruna.html
ttp://wiki.livedoor.jp/mosamosa4/d/FrontPage

掲載雑誌・書籍
『夕刊フジ』平成18年1月6日付け7面 掲載
『ゲームラボ』3月号掲載
『裏モノJAPAN』4月号掲載
『FLASH』平成18年5/9.16号 Winnyで曝される人妻「不倫性態」
『ウィニー情報流出との闘い』湯浅顕人著(宝島社新書)
『オトナの週末パソコン』10月号掲載(インフォレスト社)

758 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 19:57:11 ID:???
物件そのものの問題云々という限定なら
殺人事件や自殺があったから価値が下がるとかいうのも否定されないとおかしいじゃん?

759 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 20:13:13 ID:???
>>757

オメーが広めてんじゃねかよっ!!ww

760 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 20:28:02 ID:???
ねた

761 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 20:28:57 ID:???
そういえば物件価値が下がるということなら
物件価値を下げる行為をしている人間も損害賠償の対象になるのか?

762 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 20:43:23 ID:???
なるかもしれんね。

ていうか、そういって脅して不良入居者を追い出したら?w
おれは理由つけて追い出すよ

763 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 10:28:27 ID:2QcEVfMz
はじめまして
アパート経営を始めたくて勉強中です
よく利回りという言葉を聞きますけど
私の住む地域では アパート、マンションの購入をするのなら
利回りは9%を目安にと言われたのですが
この意味は一般的に満室と仮定しての計算でしょうか?
それともある程度の空室リスクも計算に入れて9%という意味でしょうか?

まだこれからなので何も解りません
先輩方、よろしくお願いいたします

764 :NK ◆DGCF7qy2wE :2006/12/14(木) 14:29:54 ID:???
>>763
利回りに関しては、言われた人に聞くしかない。
空室・家賃下落・修繕等を加味していない数値ならば、9パーセント程度では
実質マイナスだよ。

一度、賃貸経営のセミナーにでも通ってみるのがいいです。

765 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 14:49:24 ID:???
>>763
>利回りは9%を目安にと言われたのですが
何か騙されていますね。
不動産屋が言う利回りは、
(年間満室家賃)/(土地・建物価格)×100を言うのが常識だが
これの9%では採算が合わないので、損益分岐点の目安としては築20年時家賃で12%位です。
築20年時に12%以下となる物件はほとんど赤字か国債の方が利益が良い。


利益率は次の計算式で考えよう。
平均売上利益
=(築20年時満室年間家賃)×0.7(平均入居率)−(36000円+40000円)×部屋数
平均経常利益
=平均売上利益−建物価格×0.9/(30年−購入時築年数)−借入金利息
投資判断の分岐点
(平均経常利益−土地価格×0.03)/建物価格×100=5%以上
※土地価格=路線価格×1.2、
 建物価格=土地建物購入価格−土地価格


766 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 14:53:25 ID:???
>>764
よくご存知みたいなので、一度お会いしたのですけど、
ご都合いかがですか?


767 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 15:36:59 ID:2QcEVfMz
764さんご親切にありがとうございます
765さんとても詳しく教えていただき感謝いたします
無知でお恥ずかしいのですが
(36000円+40000円)とは何でしょうか?
管理費修繕費ですか?

768 :765:2006/12/14(木) 15:59:51 ID:???
>>767
年間の修繕費36000円/部屋と固定資産税40000円/部屋(各部屋バス・トイレ付)
尚、家賃集金管理や管理人が必要な場合、管理費は別途必要

769 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 16:55:35 ID:2QcEVfMz
>768
何度もありがとうございました
よく勉強して早くお仲間に入れるように頑張りたいと思います
まだまだ解らない事ばかりなのでこれからもよろしくお願いいたします

770 :765:2006/12/14(木) 18:20:00 ID:???
>>769
仲間にならんでええから、
やめとけ。


771 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 21:56:10 ID:2QcEVfMz
>770
私があまりにも無知だからでしょうか?
それともいろいろ苦労されているのですか?
よろしければこんな苦労も有るとかお聞かせ頂けたら幸いです

772 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 22:00:33 ID:???
>771
気にするな、こういう口だけの馬鹿はどこにでもいる。

773 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:08:24 ID:???
北海道はAMSのアパートを買いましょう
良質な物件が購入できます

774 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:20:44 ID:???
>>772
出た〜「口だけの馬鹿」口癖ネカマ
口だけの馬鹿 口だけの馬鹿 口だけの馬鹿 口だけの馬鹿
口だけの馬鹿 口だけの馬鹿 口だけの馬鹿 口だけの馬鹿
口だけの馬鹿 口だけの馬鹿 口だけの馬鹿 口だけの馬鹿
口だけの馬鹿 口だけの馬鹿 口だけの馬鹿 口だけの馬鹿

775 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:28:30 ID:???
>>772
それにしても、ひで〜顔だな。オカマの整形失敗かw
よくここまで、ひで〜顔になったな。
どうしたら、男か女かわかんねようなゴリラ顔になるだよ。



776 :でんすけ:2006/12/14(木) 23:31:34 ID:???
3番のり?
>>772
この人はきっと、ホラー映画のエキストラに出る為に
顔を潰してゴリラ顔になったんだよ

777 :リサ:2006/12/14(木) 23:35:36 ID:???
あっずるい、いつも私が3番のりなのに
>>772
この772番の人はゴリラと同居したくて、ゴリラ顔になったんだよ。
772番さんかばってね、ゴリラと動物園で暮らせる日がきっと来るよ。


778 :770:2006/12/14(木) 23:41:51 ID:???
>>771
まず、入居者が見つからない。古くなると、尚、入居者がみつからない。
空き室が多くなり、赤字へまっしぐら。
家賃は滞納する奴が多数あり。
優良入居者は大手不動産投資会社がもって行く。

だから、仲間に入らんでええから
やめとけ!国債にしとけ!



779 :ぽんぽこ:2006/12/15(金) 03:31:31 ID:???
>>772
なんか、この崩れ顔見た事あるぞ。


780 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 04:40:48 ID:???
>>774-777,779
自演乙

781 :リサ:2006/12/15(金) 09:24:13 ID:???
>772=780
ゴリラと暮らせるように頑張ってね。
それともホラーの方なぁ。


782 :ほよよ:2006/12/15(金) 09:58:26 ID:???
>>780
ん〜、大丈夫ですか?
722番さん

783 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 10:29:13 ID:???
>>774-777,779,781-782
自演乙

784 :リサ:2006/12/15(金) 10:44:09 ID:???
>>783
722番さん
早くゴリラになれるように頑張って下さいね。


785 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 10:45:43 ID:???
>>772-784(778除く)
自演乙


786 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 10:49:58 ID:???
>>722
大丈夫か?
ゴリラ顔になるw、自演はするw
お大事に。。。


787 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 11:05:24 ID:???
とにかく自演乙

788 : :2006/12/15(金) 11:35:06 ID:???
とにかく新築ワンルームマンションで失敗すると↑のように精神的に荒む。

不動産投資したならまず本を読め。10冊1万5千円なら安いもんだぞ。

 
 



789 :ゆっこ:2006/12/15(金) 12:57:50 ID:???
なにかあったの?
722番さんはゴリラ顔で確定しているみたいだけど、
>>787
自演乙とかでさらに722番さんのゴリラ顔を強調したいのかなぁ。

>>788
新築ワンルームマンションで投資すると722番さんの様にゴリラさんに
なってしまうんだぁ。


790 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 13:49:15 ID:???
ゴリラになるのも大変なんですね。

791 :ゆっこ:2006/12/15(金) 14:25:33 ID:???
そうだね。
722番さんがゴリラ顔になったお祝いの言葉を、みんなでかけてあげましょうよ。


792 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 14:47:44 ID:???
>>774-777,779,781-782,784,786,788-791

793 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 23:25:55 ID:???
>>772-792(778,785除く)
自演乙


794 :シャチ:2006/12/16(土) 10:16:26 ID:???
おっ、居た。これは納得の・・・
>>772


795 :30代リーマン:2006/12/18(月) 23:09:16 ID:xqb2sn9s
50歳になったら今の仕事を辞めてアパート経営しようと思ってたんだけど、そんなに甘くないんだね。
貯め込んだ金どうしよう・・・。

796 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 06:29:41 ID:???
年金と溜めた貯金で老後を暮らせばいいじゃない

797 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 09:18:16 ID:???
>>795
俺にくれ

798 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 14:29:56 ID:8ZXgN9B4
実際に投資した方で、利益が出てる方みえますか?
できれば投資後10年以上経った方、又は売却済みの方、自慢して下さい。

799 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 15:25:19 ID:???
>>798
名古屋なら今売れば儲かるんじゃないの?

800 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 20:56:02 ID:sa9DdsJP
1k(6畳)室内清掃見積もり39900円なんですがこの時期はこんなものなんでしょうか?
ちなみに室内はほとんど汚れてません。

801 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 21:00:01 ID:???
そんなもん

802 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 21:10:02 ID:sa9DdsJP
>>798
築17年アパートを建物150万で買って年間200万以上を稼いで3年になる。
土地は今後、年間平均20%ずつ10年間上がると予想している。

803 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 21:18:39 ID:TeeIjFji
>>802
土地はいくらだったんだ?

804 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 21:27:34 ID:sa9DdsJP
>>803
3000万円。土地値が毎年平均20%ずつ含みが増える予定だ。

805 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 23:11:32 ID:???
すんげええ。 夢のような話しだな。 つか単なる夢だろそれ。

806 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 23:18:01 ID:???
>>800
ほとんど汚れてないなら自分で掃除して、テキトーな会社の名前が入った紙を置いとけw
間違ってもダスキンとか書かないようにw

807 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 00:15:40 ID:???
単に清掃費用として請求すりゃいいだけだろw
なんでわざわざ詐欺にするんだよ

808 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 00:28:50 ID:???
>>807
清掃費用=元の借主が負担=領収書下さい・・は有りえる。

809 :sage:2006/12/20(水) 01:27:24 ID:8rxGQM5Y
最近あった話

アパートの入居者が、トイレの水タンクがあふれてパニックった。
投げ込みチラシの”さくら水道サービス”という修理屋に電話して、
タンク内の部品をわんさか交換されて、5万円請求された。

あまりに高く、払えないので、大家の私に相談。
請求書を調べてみると、部品代が市価の約三倍のボッタクリ業者

なので、市の消費生活相談センターを紹介し、
相場以上の支払いは拒否し、相場額の2万5千円程度の支払いにすべきと
交渉することになった。

しかし、入居者は業者が怖くて、結局4万5千円支払うことに。
大家の私は1万5千円負担することになった。

悪徳業者がワンサカいるから、騙されないようにして欲しい。

しっかし、なあ。
修理頼む前に見積もり取れよ。
管理会社に相談しろよ。
トイレの水栓自分で閉じてから、冷静になれよ。

あー、なんだかもう。

810 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 01:46:29 ID:???
>>809
その修理屋、ぐぐったらぼったくりで有名なとこみたいだ。
ちなみに、その会社は見積もりだけでも金を取るらしい。

811 :sage:2006/12/20(水) 01:50:48 ID:8rxGQM5Y
>>809
だろー。
俺もググッたら、ボッタクリ情報がゾロゾロ。
いやになるよ。

ネットに情報流れてるボッタクリ業者に引っかかるなよ。
さくら水道サービス、ボッタクリ業者要注意だな。

入居者全部にお知らせ出すかな。
「修理の際は、管理不動産会社を通すこと」
「管理会社を通せば、設備の故障は大家負担」

常識だと思うのだが、知らない人もいる。

812 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 01:59:16 ID:???
アンカーミス
スマソ

813 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 17:51:40 ID:???
>>811
>「管理会社を通せば、設備の故障は大家負担」

馬鹿大家もいたもんだ。

814 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 20:27:58 ID:???
752のイケナイ人妻がついに動画サイトでびぅー
「ピーチボム」でググル。その中の「人妻・熟女」もしくは表紙の「個人流出コレクション」の画像をクリック。
どうぞお楽しみあれ。

ジャンル:人妻・熟女
時間:00:00:00 公開日:2006年12月16日
コメント:
どぉもぉ〜!お待たせしましたっ! 個人ハメ撮りコレクションで・す・よぅっ!
個人ハメ撮りコレクションパート2はいかがでしたぁ?今回は間に合わなかった一本を
公開しまぁ〜す!
なっなっなんと!今回は不倫主婦!37歳でちょうど脂がのっているいいお年頃ですよぉっ!
しかも、その不倫相手がまたプロレスラーみたいっすよねっ!
しかしっ、おちんちんはプロレスラー以下かな?
しかし、この不倫主婦は美味しそうにしゃぶっていますよぉ!
ランジェリー姿も超色っぽいし、ムラムラっときちゃいますよねぇ!
あぁぁぁ〜・・・こんな人妻と一度は不倫してみたいものですぅ・・・

815 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 23:03:26 ID:9da9UtbQ
俺、97年に山手線内で木造中古アパート買ったんだ。満室時利回り7.2%だったが、今どれくらいのが一般的何かね。転勤で地方に居ると情報が取れない。よろしく業界の方。
2件目を考えてるんでよろしければ参考になるHPなどもお願いします。
南北線が出来て駅徒歩3分になり大分と土地は値上がりしてる。
おなじ様なので再度親から借金申し込むつもり。
サラリーマンでも借金なしでできるアパート経営 です。

816 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 09:37:50 ID:???
>>809
>しかし、入居者は業者が怖くて、結局4万5千円支払うことに。
>大家の私は1万5千円負担することになった。

こういうのを書かないでくれる?
勝手に修理しておいてお代は大家持ちなんて言い出すヤツが多くなるから。

817 :809:2006/12/21(木) 13:13:55 ID:???
大家に負担する義務は全くないよ。

そもそもトイレのタンク調整なんて、自分でやっても1時間もかからないから
2時間位の時間と数千円の部品が必要なだけ。

1万5千円私が負担したのは、あくまでサービス。
入居者が若夫婦で低収入なので、可哀想だから一部負担しただけ。

さくら水道サービスのような悪徳業者に、皆さんも注意してください。

818 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 14:24:13 ID:162cqlJO
購入を迷ってる、投資用マンション。
710万に値下がり・・・・・。
こうなると、自分が売ろうとする時、激しく値下がりかと・・・・。
益々、迷う。

819 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 15:38:47 ID:???
>>817
その数千円の部品と2時間ぐらいの時間で、1万5千円ぐらいになるんじゃないの?

820 :809:2006/12/21(木) 18:57:20 ID:???
>>819
御意。
自給単価を考えたら、自分でメンテナンスなんか出来ない。

不本意ながら新品部品に交換されて、アパートの備品になるわけだから、
その分の代金だけは負担したつもりです。

821 :まや:2006/12/23(土) 13:27:18 ID:???
>>813
あんた、また、動物園から抜け出してきたの?
早く、戻りなさい!
みんな、クリスマス&準備で忙しいんだから。


822 :名無し不動さん:2006/12/23(土) 14:06:31 ID:???
>>818
賃料にもよる。

年間60万なら5年で300万。
いくら値下がりしても400万以下には下がらないと考えるなら310万の損失が確定。(賃料の300万でどっこいになる)
ほとんど下がらないと考えれば賃料分が利益となる。

823 :名無し不動さん:2006/12/25(月) 01:47:08 ID:???
はじめまして。
現在、築30年の6SLDK(土地約35坪)を、月16万円で貸しております。
ここは、坪単価120〜140万円で取引されております。

#具体的な場所は申せませんが、阪急神戸線沿線の徒歩10分圏内です。

この物件は、親から相続したもので、抵当・担保などは一切付いておりません。
この物件を担保に入れて銀行から融資を受け、下記の物件を購入して賃貸に出そうかと考えております。

物件概要
58.8u 3LDK(洋室4.8、和室4.5、和室6.0、LDK10.9) 南向き
S63年6月建築 総個数295戸
管理費 7290円 修繕積立金 9350円
11階建ての5階部分 現状空家 リフォーム済み 即入居可
価格1180万円(+駐車場権利150万円)
保育所・幼稚園・小学校・まで徒歩5分
最寄り駅からバス15分 バス停から徒歩4分
修繕積立金には、2億円くらいの余裕があります。
付近には分譲マンションはありません。賃貸マンションはたくさんあります。同程度のマンションの家賃の相場は7〜8万円です。
はす向かいに工場があるのですが、3年後に工場の跡地に、イオン系列の巨大ショッピングモールが建築されます。

この物件は「買い」でしょうか?
住民の皆様のご意見をお聞かせください。

824 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

825 :名無し不動さん:2006/12/25(月) 09:52:53 ID:???
今時もうかるの?

826 :名無し不動さん:2006/12/25(月) 16:55:01 ID:TPWxRJPb
私も老後の為にアパート購入を考えています
資金は3000万残りは借り入れで築10年〜15年の物件探しています
利回りを考えた時に 表面利回りネット利回りはどのくらいが理想的なんでしょうか?
場所は東海地区30万都市です
よろしくお願いしますm(__)m

827 :名無し不動さん:2006/12/25(月) 17:19:49 ID:???
他の条件が一緒なら高ければ高いほどいい

828 :名無し不動さん:2006/12/25(月) 22:19:50 ID:???
>>826
やめとけ、外債にしとけ、年利5%の外債(北西ヨーロッパ、カナダ)

賃貸は
家賃回収費(踏倒し防止)とか、空室たくさんとか、予想外な事が起こるぞ!



829 :名無し不動さん:2006/12/26(火) 22:41:26 ID:0jEBQdbe
いっそのこと家賃を4か3万程度のボロアパートにして生活保護者専用にしてしまうか。

830 :名無し不動さん:2006/12/26(火) 22:54:34 ID:???
>>826
3000万でREIT買えば?
年150万ぐらいの配当はつく

831 :名無し不動さん:2006/12/26(火) 22:59:54 ID:ZpVFxgO5
質問お願い致します!アパートに住んでて水溢したら下の階に水漏れした。示談金とかこっちが全額負担で払うべき?少しの水で水漏れするアパートは悪くないの?

832 :名無し不動さん:2006/12/26(火) 23:04:09 ID:???
うん、悪くないよ

833 :名無し不動さん:2006/12/26(火) 23:08:53 ID:???
共済とか家財保険に入っていれば保険金出るかもね

834 :名無し不動さん:2006/12/27(水) 01:37:32 ID:???
>>831
>
アパートに住んでて水溢したら下の階に水漏れした

RCの新築マンションでも水漏れしたら階下に漏れるのは当たり前。
入居時に保険入ってないかい?それで済むと思うが階下にあやまりにいったほうがいいね。。

835 :名無し不動さん:2006/12/27(水) 01:37:32 ID:???
>831
入居時不動産屋さんから保険に入らされなかった?
契約していたら、保険会社へ即連絡。
賠償相手は階下の住人と家主さんだね。

836 :名無し不動さん:2006/12/27(水) 10:03:49 ID:fcEYFb0w
総計21部屋持っているのですが、青色申告するとして、
保険や年金は国民保険や国民年金以外のものに入れますか?
中小企業年金というのはアパート経営では無理ですか?

837 :名無し不動さん:2006/12/27(水) 10:37:56 ID:???
生命保険控除、個人年金控除などで控除できるものもある。


838 :名無し不動さん:2006/12/27(水) 11:08:58 ID:fcEYFb0w
保険事務所に相談した方がいいですね


839 :名無し不動さん:2006/12/27(水) 11:13:56 ID:???
税務署か税理士に相談

840 :名無し不動さん:2006/12/27(水) 11:23:47 ID:fcEYFb0w
年金って税務署ですか?

841 :名無し不動さん:2006/12/27(水) 12:15:48 ID:???
年金に入るか
税務申告と間違えた

保険や年金でも経費に認められる者と
認められない者がある。

それに注意

842 :名無し不動さん:2006/12/27(水) 14:08:12 ID:fcEYFb0w
ありがとうございました。
中小企業として認められるんでしょうか?

843 :名無し不動さん:2006/12/27(水) 14:14:24 ID:???
そもそも中小企業年金って何

844 :名無し不動さん:2006/12/27(水) 17:34:35 ID:???
中小企業年金は会社用かもよ?

年金なら国民年金基金か、個人年金シカ知らん

個人年金はこちら
http://www.insweb.co.jp/0nenkin/glossary/09koujo.html



845 :名無し不動さん:2006/12/27(水) 19:17:00 ID:???
当方、10部屋+αで貸料800万程度(借金5000万)なんですが、会社にしてしまったほうがいいんでしょうか?

846 :名無し不動さん:2006/12/27(水) 20:33:50 ID:fcEYFb0w
税金対策のため青色申告にして、誰か社員にして会社組織にした方がいいと聞いたんですが、
アパート経営で会社にしている方いませんか?

847 :名無し不動さん:2006/12/27(水) 20:46:09 ID:???
不動産管理会社を作って宅建業しています

848 :名無し不動さん:2006/12/27(水) 21:05:05 ID:slkPK+3v
>>847
どんなメリットが有りますか?
よろしければお聞かせください

849 :名無し不動さん:2006/12/27(水) 21:28:09 ID:???
自分で募集できる。
広告できる。
経費を増やせる。
厚生年金に加入できる。

会社からの給与はあまりもらっていない。
管理費を上限まで会社に入れたり、
会社に貸し付けて店子に転貸している。
修繕関係は会社で取引して10%上乗せして請求(経費の水増し)
あと会社で一物件所有(転売含み)

合間に競売してる。

物件数によるらしいよ>管理会社のメリット。

850 :名無し不動さん:2006/12/27(水) 23:36:15 ID:???
>>849
>会社からの給与はあまりもらっていない
会社の資産を増やしてるってことですか?


851 :名無し不動さん:2006/12/28(木) 01:34:02 ID:Ukjsa3Zr
なるほど、いろんなメリット有るんですね・・
詳しい説明ありがとうございました

852 :名無し不動さん:2006/12/28(木) 09:24:59 ID:???
>>845
個人のまま青色申告でいいんじゃない?
法人税のほうがキツいよ。(赤字にするならそれでもいいけど)
役員報酬も身内に払うのは給与扱いにならなくなったしね。

853 :名無し不動さん:2006/12/28(木) 13:50:36 ID:???
>>852
に賛成!
すでに法人化は旨みがない。

854 :名無し不動さん:2006/12/28(木) 14:36:37 ID:???
しいて言えば、世間体と下らないステータス、肩書き。

855 :名無し不動さん:2006/12/28(木) 16:13:00 ID:Ze2e3QJ+
>>852

>役員報酬も身内に払うのは給与扱いにならなくなったしね。

ここ詳しく。

856 :名無し不動さん:2006/12/28(木) 17:28:22 ID:???
特殊支配は再び改正が入って、来年からは1600万に変更される予定だけどね。

857 :849:2006/12/28(木) 20:36:37 ID:???
http://www.taxanser.nta.go.jp/5207.htm

小さい規模の経営なら個人でいいと思うよ
楽だし。

法人なら赤字でも6万円の法人住民税が必要。

利益が出れば法人税約4割。

知っている不動産賃貸会社は銀行への支払いあり実質赤字らしい。でも法人税かかる。

858 :845:2006/12/29(金) 10:57:25 ID:???
なるほど、青色で十分そうですね。
これきっかけにいろいろ調べてます。どうもです。

うちは変動ですが、借入してるかたは固定にしてます?
金利の変動に敏感になってるこの頃ですw

859 :名無し不動さん:2006/12/29(金) 12:51:04 ID:+HSY1YYg
>>858
借り入れ金額少なかったらいいけど
多いなら固定が無難と思いますよ
金利上昇リスク恐いですからね

860 :名無し不動さん:2006/12/29(金) 19:08:43 ID:???
>金利上昇リスク恐いですからね

アパート経営する資格ナシ

861 :名無し不動さん:2006/12/29(金) 19:45:30 ID:???
オレは固定。変動のほうが金利が高いというような時期だったから。
でも1〜3年程度だから何度か書き換えがあって結局は期間が長い変動金利みたいなもんだね。。

次回の書き換えの時に3%ちょっとだったら長期にするな。。やっぱり上昇するのは怖いからね。

862 :名無し不動さん:2006/12/29(金) 21:00:02 ID:???
変動のほうが金利が高いというような時期?

863 :名無し不動さん:2006/12/29(金) 21:59:38 ID:+HSY1YYg
>>860
何故でしょう? お考えお聞かせくださいませ

864 :名無し不動さん:2006/12/29(金) 22:11:04 ID:CgNKwTpf
今賃貸として不動産屋管理で入居者がいるんだけど、その物件から
あがってきた今月分の領収書に、「浴室ドアノブ交換代って。」いうものが
入っていた・・修理の何の連絡もなく。いきなり、送金振り分け表の
なかに、領収書が入っていて、引かれていました。
こんなことってあるの?

865 :名無し不動さん:2006/12/29(金) 22:12:01 ID:???
2年ごとの更新(更新時UP上限+2%まで)で1.10%でかりてます。来月あがりそうなので、次2年は1.6%ぐらいになるのかな?
今のうちCP上げとかないと。

866 :名無し不動さん:2006/12/29(金) 22:12:10 ID:???
ない。

867 :名無し不動さん:2006/12/29(金) 22:21:09 ID:CgNKwTpf
>>866さんありがとうございます。何度ももうしわけございませんが、
不動産やにいって返金はかのうでしょうか?
アドバイスお願いいたします。
すごくきもちがわるかったです。

868 :名無し不動さん:2006/12/29(金) 22:31:50 ID:???
マルチ
管理委託契約書確認要。

869 :名無し不動さん:2006/12/29(金) 22:42:00 ID:???
>>865
2年固定というやつね?

870 :名無し不動さん:2006/12/30(土) 00:16:07 ID:???
>>869
そうです


871 :名無し不動さん:2006/12/30(土) 00:37:58 ID:???
>>870

よろしかったら、
借入金額をお教え下さい。

ちなみに私は
1.4億を2.3%→1.9%で5年固定です。

872 :名無し不動さん:2006/12/30(土) 01:53:52 ID:???
>>871
1.4億はすごいですね。

個人に融資は1億までといわれました。
UFJで8500万です。

873 :名無し不動さん:2006/12/30(土) 02:18:51 ID:WgopXpUN
3.15%を35年固定は損でしょうか?

874 :名無し不動さん:2006/12/30(土) 02:46:48 ID:???
>>873
繰り上げ返済能力があるなら損だとおもいます。
あとは物件の利回り次第でしょうか。

自分であれば3%を越すようなら大部分を繰り上げ返済します。

875 :名無し不動さん:2006/12/30(土) 03:21:19 ID:RNsTVO5Y
>>873
5年先の金利はわからんから
固定でもいいだろうけど、どんどん繰り上げなよ。
35年付き合ったらカモ(元本<利子)

876 :名無し不動さん:2006/12/30(土) 08:57:36 ID:WgopXpUN
874 875さんありがとうございます
税理士に勧められて35年3.15%の固定にしました
10年たちましたが はやり損ですね・・
なかなか元金減らないしorz
借り入れ金は2億6千万で 一億以上返済したのに 元金4000千万しか減ってないです

877 :名無し不動さん:2006/12/30(土) 09:11:56 ID:???
マイホームの借り入れじゃないんだからね〜

878 :名無し不動さん:2006/12/30(土) 10:39:21 ID:???
>>876
2億6千万!それは繰り上げにも限界あるね。変動のリスクも半端じゃないw。
物件利回りが9%なら2300万-利子が800万-その他ってとこか。
十分な生活レベルだろうから、もうちょっと返済早められそうだよな。









879 :名無し不動さん:2006/12/30(土) 11:19:26 ID:WgopXpUN
>>878
レスありがとうございます
よくおわかりですね 利回り 利息もそのとうりです
土地は持ってましたので 2億6000万借り入れて建てました
やはりこのくらいの金額だと 35年の固定が妥当だったということでしょうか?
税理士の言われるままにしたのですが・・
なかなか元金減らないので不安になります

880 :名無し不動さん:2006/12/30(土) 12:36:38 ID:???
>>879
35年固定はしょうがないんじゃね?
現金があるならためるより早く元本減らしほうが得だろな。としかいえない。
今2000万くりあげ返済すれば残り25年で利子も2000万近く浮くし。
税理士に相談してみれば早いかも。

881 :名無し不動さん:2006/12/30(土) 19:32:52 ID:???
>>879
今新生銀行で25年固定2.95%
借り換えも検討してみては?
2億なら0.2%でも小さくないですし。

882 :名無し不動さん:2006/12/30(土) 20:16:39 ID:???
住宅ローン金利じゃな〜

883 :名無し不動さん:2006/12/30(土) 23:22:27 ID:???
うちも35年だったが、底値くらいだったから10年2.2%残りが2.4%だった。
>>873とほぼ同額だったがかなり支払いが違うな。

884 :名無し不動さん:2007/01/03(水) 23:44:59 ID:???
テスト

885 :名無し不動さん:2007/01/05(金) 18:37:29 ID:???
賀正。地震がなくてあんまり金利の騰がらない一年になりますように。

886 :名無し不動さん:2007/01/05(金) 21:49:16 ID:tVYWqvrK
レオパレスオーナーになろうか考えています。
メリット・デメリットは何でしょうか?

近所では沢山のレオパレス物件があります。何時の間にこんなに建ったのやら・・
でも住居者はどこも満員のようには見受けられません(道端から察する限りですが。)

一括借り上げでオーナーは安定した家賃と配当がもらえると聞きます。
個人的推測ですが、オーナの皆さんは、借金して利子払っても10年そこそこで元を上回る
くらいだから契約するのでしょうか?

最長30年の契約出来ると聞きますが、あれらの物件で30年持つのでしょうか?
老朽化した物件はオーナーの実費になるそうですが。


887 :名無し不動さん:2007/01/05(金) 21:53:34 ID:???
>>886

>借金して利子払っても10年そこそこで元を上回るくらい

ちょwwwwwww

888 :名無し不動さん:2007/01/05(金) 21:54:16 ID:???
建物があまりよくないって聞くけどどうなんだろう

あと入居が楽らしく、自殺とか事件があったりするらしいね。
転貸ならそう問題ないのかもしれないけど。

889 :名無し不動さん:2007/01/06(土) 10:56:51 ID:???
>>886
株で儲かった話は良く聞くが損をした話というのは聞かない。ネガティブな話というのはなかなか出てこない。

レオパの特徴として

建物
ツートンの塗装  安っぽい  工期が短い  防音性ゼロ  その割りに高価

資金関係
長期一括借り上げ  すべての費用を貸付  借り上げは保証されるが値段は保証されない

入居者関係
自由に入居退去  他のアパートと変わらぬ費用  防音性ゼロ  退去時にトラブル多し


オーナーにとって良いことは
手間要らず  より高い収入  安定した収入の保証(リスク回避)  トラブルの回避 ・・・

となるとレオパはトラブルは無いが収益は低くリスクもあり、しかし一定の保証はある。。
たとえばアパート「経営」ではなく一定の収入を得たいと思う人や執拗に契約を迫るセールスに押されやすい人が
契約するのではないかと。。

また建物が30年持つかどうかですが、持つといえば持ちます。主教構造材は薄いですが鉄骨との複合ですので
外壁や屋根が腐らない限り持ちます。でも維持できるのと「アパートとしての価値がある」かは別です。
ガタガタのアパートの隣に新築が建ったら、、それとの賃料の差が2万ならどっちにしますか?

890 :名無し不動さん:2007/01/06(土) 15:56:27 ID:OhHot7k0
色々と勉強になりました。大体のシステムはぼんやりと判っていましたが、
さらにはっきり見えてきました。有難う御座います。

891 :名無し不動さん:2007/01/07(日) 12:27:41 ID:2tREVmT5
この先は人口が減っていくのに大丈夫かな?

892 :名無し不動さん:2007/01/07(日) 13:01:51 ID:tL5mVJUH
>>889
賃貸ならガタガタの安いのでいい。


893 :名無し不動さん:2007/01/09(火) 07:56:53 ID:PGHNKMjT
人口が減っても確か世帯数は増えてたような…
高齢化社会になっていってるけど
将来、歳をとった爺様達がいっきに死んでいくと予想している
そぅなると国は産め産めって第3次ぐらいのベビーブームになったりしないか?

894 :名無し不動さん:2007/01/09(火) 09:28:30 ID:???
>>893
そんな先のことを考えても、意味ないだろうに

895 :名無し不動さん:2007/01/09(火) 14:04:02 ID:VWE2JVu4
都内なら後15年は大丈夫。

896 :名無し不動さん:2007/01/09(火) 20:20:57 ID:74wQliOx
ただねぇ、、、
現在でも空室率って高いんだよね、、、

897 :名無し不動さん:2007/01/09(火) 23:02:24 ID:???
家賃、高いんじゃねーの

898 :名無し不動さん:2007/01/10(水) 12:06:59 ID:???
>>886
レオパなら、普通の工務店の方がイイよ。
半額はぼった栗と思え。
家賃保証の分が2倍の工事費に含まれてるですよぉ・・・
同じ設計図で、工務店に何社かに見積もりとったら
直ぐに解るだろうに・・・レオパが高い事がさ
その手間さえとれんなら、大家にはならない方がいいです・・・

お前さ、業者に鴨にされて、ケツノ毛まで毟られるぞ・・・

899 :名無し不動さん:2007/01/10(水) 12:09:27 ID:???
あとさ、レオパってさ、入居審査がゆるいから「殺人事件」とか多いと思わないか?
俺は気が弱いから、それだけは勘弁だ。。。

900 :名無し不動さん:2007/01/10(水) 14:51:05 ID:???
テレビに映る建物に、あの手の物件が多いのは事実だよな。
管理が何処なのかまでは知らんが。

901 :名無し不動さん:2007/01/11(木) 19:06:13 ID:QxelyyL2
ところでみんないま何歳?
それで何歳からアパート経営はじめたの?
ちなみに自分は27才。

902 :名無し不動さん:2007/01/11(木) 19:20:50 ID:???
33

903 :名無し不動さん:2007/01/11(木) 21:00:15 ID:???
いつも思うのだが、2LDKのアパートって何であんな変な構造なのかな。
LDKに洋室、和室とあってバルコニー側に並んでるわけだけど、
大抵が洋室と和室が繋がるようになってるのが多くて驚く。

古いのだけでなく、新しいのもそうだから、何か理由があるんだろうなぁ。

904 :名無し不動さん:2007/01/11(木) 21:12:48 ID:???
うちはつながってないよ。


905 :名無し不動さん:2007/01/11(木) 22:00:27 ID:???
>>903
エアコンが一台で済むからじゃないの?

906 :名無し不動さん:2007/01/12(金) 15:19:39 ID:???
間取り幅の影響もあるんじゃないの
5.4Mくらいの幅だと間取りパターンは多くない
戸数稼ぐにはしかたないけど、ちょっと幅が狭いよね

907 :名無し不動さん:2007/01/13(土) 00:46:05 ID:???
>>903
田の字というのはもっとも使いやすいのと「効率がいい」から。作る側の都合が優先される。

南側(ベランダ側)に二部屋並んでいてそれらがふすまなどで繋がっている。(最近は壁が多い)
それの北側(反対側)はキッチン兼用のダイニングと水周り。

南側をもう少しデコボコさせるといいのだがそれでは建築費がかかってしまう。
キッチンを南側にするのが公団団地みたいでいいのだがそれだと水周りに金がかかる。(浴室と離れるから)

敷地規模が団地のように広くないので北側斜線などの影響が出る。よって天井が低く取れる浴室やキッチンとなりやすい。


二部屋が繋がっている=間取り変化に強い。収納が「隣戸との防音の役目」になる。
               =入居者(新婚家庭がターゲット)のニーズである「子供の気配を感じられる」つながりのある部屋。
   
浴室とキッチンが近い=洗面所や脱居場所が近く=料理しながら洗濯の面倒が見れる(最近は全自動なので関係ないが。。)
玄関とキッチンが近い=土間に生ゴミが置ける。

などなど。。まあ狭いなりに工夫すると大体パターンが決まってしまう。
もし新築を考えているなら数少ない「1LDK」も検討してみては?

908 :名無し不動さん:2007/01/14(日) 18:34:43 ID:4Wtr4TVo
もし地震でアパートが倒壊して死者が出た場合
どんな責任もオーナーには発生しないですよね? 
よほど管理が悪い場合は別でしょうけど…

909 :名無し不動さん:2007/01/14(日) 18:59:27 ID:Eup/yw2E
そんな考えならやめなさい

910 :アパート欲しい:2007/01/16(火) 10:26:59 ID:N4e28Q8f
お尋ねしたいのですが頭金がないと、アパート2500万くらいのは買えませんか?貯金ないけど今すぐ
ほしいのですが・・・

911 :名無し不動さん:2007/01/16(火) 10:39:05 ID:???
レオパ

912 :アパート欲しい:2007/01/16(火) 10:41:43 ID:N4e28Q8f
レオパなら買えるのですか?中古希望ですが新築でも買えるのなら
新築でもいいのですが土地もありません。

913 :名無し不動さん:2007/01/16(火) 11:34:43 ID:OB8jnf7I
>>901
27歳って今の歳?それとも経営始めた歳?あんたバカ?

914 :名無し不動さん:2007/01/16(火) 11:55:50 ID:???
>>913
出た〜「バカ」口癖ネカマ
俺のこの913の事知っているぜ。
みんなから「バカ丸」ってあだなついててよ。
本人は全く気がついていない。その上、顔がこの上なく妖怪に似ててよ。
別名「バカ丸妖怪」とも言われているんだぜ。

915 :名無し不動さん:2007/01/16(火) 12:25:27 ID:???
>>914
それお前のことだろwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww
m9(^Д^)

916 :名無し不動さん:2007/01/16(火) 13:26:32 ID:???
913って妖怪さんだったのね。現代に生きる妖怪さんかぁ。
妖怪さん早く地獄へ帰らないと、きっと、他の仲間が心配しているよ。
人間界に迷い込んだのね。


917 :名無し不動さん:2007/01/16(火) 14:28:56 ID:???
   ∧_∧  うるせぇノロウイルス撒いてやんよ
  (. ・ω・)ノ>゚+。:.゚
  C□ / ゚。:.゚.:。+゚
  /  . |
  (ノ ̄∪

   ∧_∧   彡
  ( ・ω+。:.゚ 彡
  C□゚。:.゚.:。+゚
  /  . |
  (ノ ̄∪


 ┌───┐
 │:::::wc::::│
 │::::::::::::::::│ブリブリッー!!
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  ∧_∧   ノ・・ノロウイルs
 (ヽ゚ω゚)ノ>
  C□ lヽ,,lヽ
  /   (    ) もうやめて
 ( / ̄と.、   i
      しーJ

918 :名無し不動さん:2007/01/16(火) 14:35:57 ID:???
wwwwwwwwwwwwww 一番下、じゃっかん痩せてるじゃねーかww禿ワロww

919 :名無し不動さん:2007/01/16(火) 17:03:20 ID:???
不動産の仲介手数料について質問です。
5.7万円のアパート(マンション?)を借りるとき、
この場合敷金2ヶ月、礼金なしなんだけど、
家賃5.7+敷金11.4+仲介手数料5.7+保険、鍵等=25万くらい、
と考えていい?
仲介手数料って不動産によって価格が違うんですかね?

920 :名無し不動さん:2007/01/16(火) 17:10:38 ID:???
>>919
まず、地域によって違う。

921 :名無し不動さん:2007/01/16(火) 17:11:16 ID:???
>>919
それくらいでいいんじゃね?
家賃1カ月分が相場だと思う。

敷金1、礼金1で5万6千のところ借りたことあるけど、
合計で26万くらいだった気がする。

ちなみに、
紹介はセンチュリー21、管理会社はエムシーコーポレーションだった。
東京の郊外ね。

922 :名無し不動さん:2007/01/16(火) 17:11:18 ID:???
すみません!すれ違いでした!

923 :名無し不動さん:2007/01/16(火) 17:14:58 ID:???
誤爆か??
俺も普通に答えちまったよwwwww

924 :名無し不動さん:2007/01/16(火) 17:20:18 ID:???
すれ違いなのに答えてくれてありがとう・・・
経営の質問スレね。
いや、でも本当助かりました。ありがとうございます。

925 :アパート欲しい:2007/01/17(水) 12:06:30 ID:FUNcGuhV
910に書いたものですが、年は35です。年収は1000万、なのに貯金なし・・・
レオパならいけるのでしょうか?

926 :名無し不動さん :2007/01/17(水) 13:12:29 ID:+qgOdHry
大家の皆さん。ここで賃貸仲介業者の評判談義でもしませんか?

実は私は仲介を今までエイブルに全て任せていたのですが、最近営業マンの質に怒り心頭にきてます。
言いたいこと沢山あるのですが、例えば借主から申込みを受けてからキャンセルがあったけど営業マンは何とも思っていず、口先だけですいませんとか言うだけ。
ここの社員教育はどうなってるんだろう。手数料が安けりゃ我慢もできるが。

皆さん、こういう経験ありませんか?


927 :名無し不動さん :2007/01/17(水) 13:19:33 ID:+qgOdHry
(追加)

申込みがあったので他の売却をストップしてくれというからストップしたのに借主がキャンセルしたのでだから仕方ないと抗弁するのみ。
他からの話しを断ったのだから、「得べかりし利益の損失」なるけどエイブルの営業マンはしれっと「これは自分たちの責任ではないと」言うだけ。エイブルばかりではないかもしれませんが、こういう仲介業者ばかりなのでしょうか?

928 :名無し不動さん:2007/01/17(水) 13:20:04 ID:???
ありますね。自分の所有物件だとでも思っている気がしてならないです。
図面に訂正箇所がある為、何度も言いましたが直らず、交渉ばかり持ち込んで
こられて今では一般媒介にしました。

929 :名無し不動さん:2007/01/17(水) 13:30:48 ID:???
たくさん文句がありますけど、
うちらとしては様はその時にメシの種が取れるかどうかって点が
大事で、2年後とか更新時の内容なんて気にならないんですが!
預けたんなら任せなよ〜一応決めてやるから

930 :名無し不動さん:2007/01/17(水) 18:33:05 ID:???
そんなのは日常茶飯事 だ ある営業マンは 大家さん!申込決まりました!!と勢い込んできたが
決まったかどうかを判断するのは こちらなんだよ 先ず申込書を見てから判断するんだよ。

931 :名無し不動さん:2007/01/17(水) 18:50:04 ID:RkW1atFX
質問です。瑕疵担保責任について。
1年前に中古の投資用物件を購入しました(アパート・築20年・8室)。
退去した部屋に入ったところ、強い傾斜に気づきました。
この物件が傾いてるようなのですが、売主への瑕疵担保責任はどこまで
問えるのですか?物件が古く、売主側による傾斜の修正は非現実的だと
思うので、どういう交渉をすれば良いのですか?
ご意見よろしくお願いします。
※売主は不動産業者です。

932 :名無し不動さん:2007/01/17(水) 19:07:35 ID:???
申し込みが決まったんだから何も間違っていないと思うんだけどどうでしょう

933 :名無し不動さん:2007/01/17(水) 19:31:00 ID:???
>>926

そういうのは日常茶飯事だと思ってください。
俺もなれないころは相当やられたし、今でもしばしばあるけど、出入禁止にしたり、怒鳴りつけたりしています。

手付金がないと申し込みはストップしない。
審査完了後にキャンセルした場合は賃料一ヶ月分を請求する。

ということにしといたら?

俺らは、法律にない広告料という名の仲介手数料を支払っているんだし、当然。

仲介側とすれば重説しないと申込金受け取れないので
難しい面もあるんだけどね。

まあ、あいつらはなんか言うと客付けしてやらねえぞみたいな態度出すし最悪。


934 :名無し不動さん:2007/01/17(水) 21:32:14 ID:dMxoy3DB
家賃回収で実績のある会社知りませんか?当方札幌です。4ヶ月、¥36000です。
更新時期も4月に迫ってるし、回収立ち退き交渉まで希望です。

935 :934:2007/01/17(水) 21:33:01 ID:???
4ヶ月分¥360000でした。

936 :名無し不動さん:2007/01/17(水) 22:38:48 ID:???
アーネットを使ったことがある。
たいていの案件は解決するけど、
どうしようもないやつはやっぱりどうしようもないみたい。

とりあえず、どこでもいいけど、回収だけ頼んでみるのも良いかもよ。
料金も安いだろうし。

明け渡しまで入ると料金かかるよ

まえに、直接申し込んできて、契約金ずっと払わない人がいて、
とりあえず三ヶ月待って内容証明出して、
直接会って、入り込むぞとか、入らせろ、都会って若干圧力かけたら
夜逃げした事案があった。

そのご、あきらめてたんだけど、アーネットにいったら
全額回収できたでも手数料4割+消費税取られたけどね。



937 :名無し不動さん:2007/01/17(水) 22:53:55 ID:???
夜逃げした人から回収って凄いですね、ちょっと調べてみますね。ありがとう。

938 :936:2007/01/17(水) 23:03:14 ID:???
×契約金ずっと払わない人がいて、
○契約金以外ずっと払わない人がいて、

たぶん他にも業者あると思う。

もうちょっと業者と弁護士で連携できるところないかなと思っている


939 :名無し不動さん:2007/01/18(木) 10:14:03 ID:vR/Zu+0l
家主になって危険なことがあった方
体験を教えてください。
家賃未納などのほかに、どんな危険があるか
知りたいと思ってます。

940 :名無し不動さん:2007/01/18(木) 10:47:10 ID:???
危険といえば、
焼き肉屋に殺されたばあさん。

何で不動産業と報道されないのかな

資産家とか、ほかにも不動産持ってるとか
殺された方が逆に報道によって迷惑受けている気が。

941 :名無し不動さん:2007/01/18(木) 11:05:10 ID:???
>>934
>>936
おれも滞納家賃を回収してくれる会社知りたいです。
できれば回収率が高い所と、手数料が安い所で、だれか使った事ある人いたら情報きぼん。

942 :名無し不動さん:2007/01/18(木) 12:01:34 ID:???
>>941
↓ここ使ってみて報告くれ。良さそうだったら俺も頼むからw。HPの作りが下手でいかがわしく見える。
ttp://www.zaikan.co.jp/index.html

943 :名無し不動さん:2007/01/18(木) 16:16:47 ID:???
滞納が不安だから、保証会社使いたいんだけど、実際に滞納がでて保証受けたこと有る方居ますか?
どこが良くてどこが悪いんだろ?

とりあえずリプラスと始まったばかりのSBIとリクルートのを検討中。
どこかお薦め有りますか?

944 :941:2007/01/18(木) 17:28:58 ID:???
>>942
確かにいんちき臭いかも。
今度、滞納者がでたら、候補のひとつにしておくよ。
>>943
俺は新入居者にはJID日本賃貸保証を使ってる。
毎月の支払金額(家賃+共益費等)×30%で2年保証、加入金は入居者負担。
滞納は発生後40日までに報告で100%保証だったかな。
おそらくここが一番安い(入居者の負担が少ない)と思う。

945 :名無し不動さん:2007/01/18(木) 20:28:05 ID:???
値段だけ比べると、SBIが一番良さげなんですよね。
年間一万円プラス月500円が毎月かかるけど、引き落としだから、500円は振り込み手数料と捕らえることも出来る。
リクルートはUFJニコスと組んでバックに安心感がある。
本当にどこが良いんだろ。
お薦めの逆に止めとけて所は有りますか?

946 :名無し不動さん:2007/01/18(木) 22:31:19 ID:???
>>945
JID使ってる。でも一度も滞納がないので実質は使ってないなw
JIDがいいと思うよ。毎月落とされるのは手数料とは見ない。むしろ「賃料が高い」と思われる可能性がある。

新しく引っ越してくるときにはそれなりにカネかかるのを知っているから保証料が30%でもOK。
更新のときに手数料と混ざるからこれもわからない。

滞納を防ぐのならカード系もあるよ。
入居者側から見れば引き落としがカード会社になってるだけなんだが、
オーナー側から見れば滞納は無い(入居者がカード会社に不払いだとブラックになるからペナルティになる)
契約もカード審査が通らないDQNは入居出来ない(それでも入れたければJIDとかで通せばいい)
手数料はいろいろあって半分ずつとかオーナー全額負担とか入居者負担とか。。

まあ煩雑になるからひとつがいいけどカード会社のも考えておくといいよ。
結局退去まで面倒見てもらえるのがいいけどそんな奴はまず居ないしそういう人はカードがブラックか通らない。
だからむしろ賃料保証の面がちゃんとしているところがいいね。

947 :名無し不動さん:2007/01/18(木) 23:11:25 ID:???
JIDは代理店となってる不動産屋を通して店子に契約させるの?
大家が独自に賃貸者見つけたときも代理店に電話すればOK?

948 :名無し不動さん:2007/01/18(木) 23:25:48 ID:???
>>947
ウチは不動産屋が仕切ってる。
SBIに聞いたことがあるが直接もOK。・・だったかな。。ちょっと忘れたがどっか他の会社だったかな。

ちなみにこうした保証会社が全国で5000社あるそうな。。

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