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■マンションなんて買う位なら賃貸に・・する?9■

1 ::2006/12/05(火) 21:33:46 ID:???
前スレ
■マンションなんて買う位なら賃貸にしろ?8■
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1163945742/

過去スレ
その1 http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1090500384/
その2 http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1092665522/
その3 http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1094187685/
そのヨン http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1094751090/
そのご http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1103936678/
その6 http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1107152526/
その7 http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1158756257/

マターリいきましょう。

2 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 21:45:50 ID:???
おつ

3 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 22:28:01 ID:BUe9z/l+
otu!

4 :名無し不動さん:2006/12/05(火) 23:36:08 ID:???
またできたのか?


乙です。

5 :名無し不動さん:2006/12/06(水) 07:50:32 ID:F8Barr07
861 2006/12/06(水) 07:26:07 ID:y+nYXsct
名無し不動産

最近の社会情勢を見るに今後2年は土地は右肩上がりは確実。
公定歩合が3%越えたあたりで鈍化、5%近くになら無いとレベルアウトしないでしょう。
日銀はかなりアホなので現状認識が甘く、バブル放置必至だから仕方ない。
ソフトランディングを試みるとして、2ヶ月に1度0,25%上げるとしても今から2年近くかかるので、この予想は割りと固い。
地価が下がるレベルまで金利か上がるにはた4、5年はかかる。
その頃の首都圏の地価は今の50〜70%ほど高くなる事が想定されるので、普通のリーマンが不動産を買うのは困難になる。
土地価格を押さえるには金利をあげなきゃならんが、上がれば上がったでリーマンは買えなくなる。
正直、普通の人が不動産を買うタイミングは既に過ぎ去ったと思う。
次の機会は早くて8年後、遅ければ15年先だと予想している。

6 :名無し不動さん:2006/12/06(水) 07:52:45 ID:F8Barr07
829 2006/12/04(月) 15:01:27 ID:???
名無し不動さん(age)

日本の場合、サラリーマンばかりが住む分譲地は異質な人が来ることを
拒む傾向があるので、これが高齢化による衰退を早めている。
街としての衰退を防ぐにはある程度の賃貸物件が必要。
いろいろなタイプの賃貸物件があれば、幅広い世代、所得階層の住民を
呼び込むことが出来、これら賃貸層が将来の持ち家取得層になる。
都心部の場合、賃貸と分譲がバランス良く供給されていて、
永久に続く好循環が維持されようとしている。

郊外の場合難しいのは、賃貸だと利便性が重視され、始めから郊外が
対象外となる点。
これを乗り越えるには、広さと安さをとことん追求した賃貸物件を
生み出していく必要があるが、これは諸刃の剣で、分譲の価格を
下げることにもつながる。


7 :名無し不動さん:2006/12/06(水) 08:40:47 ID:???
>>5
>その頃の首都圏の地価は今の50〜70%ほど高くなる事が想定

首都圏って・・・八王子や町田あたりも余裕で首都圏だが、そんなに上がると思うか?
今のトレンドどおりに事態が推移しても、当てはまりそうなのは”都心の一部”だろ。
(勿論、トレンドが続く保証などない)

>普通のリーマンが不動産を買うのは困難になる。

じゃ、誰が買うんだ?
買い手がいてこそ値段が上るのではないのか?
採算が合わないので、デベは全社仲良く廃業か?

妙な妄想をコピペすんな。
自分の意見なら堂々とそう書け。

8 :名無し不動さん:2006/12/06(水) 08:47:48 ID:???
もうね、公定歩合なんて言ってる時点で
なにもわかってないのが丸わかり。

金融政策・金利の情勢なんかなにもわかってない。
そんな人間に地価の先行きなんて予測できない。

9 :名無し不動さん:2006/12/07(木) 22:17:29 ID:???
新スレ発見! 乙>>1

前スレの感想は、マンション購入は帯に短し襷に長し。
自己居住物件を所有しつつインフレ・地価上昇に備えるなら戸建がベター、
マンションならではの立地や気軽さを求めるなら分譲賃貸がベター。

あと、マンション購入派とおぼしきレスは、総じて思慮が浅い(レベルが低い)。
固定資産税や修繕積立一時金、専有部分のメンテ代は勿論のこと、
管理費・修繕積立金の値上がりすら織り込んでいない印象を受けた。

例えば、首都圏(近郊まで)で駐車場必須なら、
マンション予算+1000万超の戸建物件が同じコスト負担で買えるんだが、
その辺考えたことはあるのかね?
それどころか、よくある駐車場無料ってトンデモマンションを、
嬉々として買ってそうで怖いよ。

10 :名無し不動さん:2006/12/08(金) 07:50:10 ID:???
>>9
>例えば、首都圏(近郊まで)で駐車場必須 なら、
マンション予算+1000万超の戸建物件が同じコスト負担で買えるんだが

スレタイ読める?w
戸建て信者は隔離スレへお帰りくださいw

11 :名無し不動さん:2006/12/08(金) 08:20:04 ID:???
相変わらず、購入しちゃったクンは妄想に基づく厨認定と自演認定しか能が無いのか。

まあ、資産として購入するなら戸建、マンションなら借りればいいって
言われると、もはやまともな反論は何もできないんだろうね。
ここで暴れるより、二度と2chに来ない方が精神衛生上いいんじゃねえの?

12 :名無し不動さん:2006/12/08(金) 09:07:14 ID:BdFlbJMZ
>>11
普通にスレ違いなだけなんですけどw

13 :名無し不動さん:2006/12/08(金) 09:15:31 ID:???
分譲賃貸に住むくらいなら新築分譲買って5年なり10年気の済むまで住んで売った方が立地さえ選べば遥かに安上がり。

・・・という時代が数年前。今は既に庶民では買えない金額になりつつある。(都内)
分譲価格が上がれば当然分譲賃貸賃料も上昇するため結局同じ予算では条件の悪い方へ引っ越さなければならない。

買うのはすでに手遅れかギリギリ。借りるなら近郊以遠余りまくりなのでご自由に。

14 :名無し不動さん:2006/12/08(金) 09:48:49 ID:???
>>9
>例えば、首都圏(近郊まで)で駐車場必須なら、
>マンション予算+1000万超の戸建物件が同じコスト負担で買えるんだが、

その程度の「コスト負担」では都心で戸建は買えない。
買えたとしても奇形的で危険なミニ戸だね。
電車で1時間以上の郊外は地価下落リスクが大きくインフレヘッジにならない。

都心のマンション購入が正解。

ちなみにPERの低い都心分譲マンションを借りてるバカは負け犬。

15 :名無し不動さん:2006/12/08(金) 10:29:40 ID:???
>>14
30分から40分程度の近郊ならミニ戸じゃない家が買えますが
無視ですか、そうですか。

16 :名無し不動さん:2006/12/08(金) 10:51:25 ID:???
>>15
それどこ?

17 :名無し不動さん:2006/12/08(金) 11:41:44 ID:7MBMIrvc
>>15
だからなんで戸建ての話に誘導したがるんだよ。
スレタイが見えないのか?このアフォは。

18 :名無し不動さん:2006/12/08(金) 12:41:25 ID:???
■マンションなんて買えないから賃貸に・・する?9■

19 :名無し不動さん:2006/12/08(金) 12:59:29 ID:???
>分譲価格が上がれば当然分譲賃貸賃料も上昇するため
>結局同じ予算では条件の悪い方へ引っ越さなければならない。

その当然がなぜか当てはまらないのが賃貸価格。
分譲賃貸の相場は全く変わってない。売買価格とともにPERも変動している。

20 :名無し不動さん:2006/12/08(金) 14:57:51 ID:???
賃貸相場は相当な遅行性があるのは事実だね。
特に上げるのは相当難しい。
住人が入れ替わるのを機に値上げが出来るかどうか、
周辺相場も見ながらってことになるからね。

21 :名無し不動さん:2006/12/08(金) 15:50:45 ID:???
>>19
下方向では変わらないが上方向ではびっくりするくらい迅速に変わるのが賃貸相場では?

22 :名無し不動さん:2006/12/08(金) 16:48:07 ID:???
>>21
では?じゃなくて、実際あまり変わらないんだ。
地価のように年10%とかは変化せず、一般物価程度にしか変わらない。

23 :名無し不動さん:2006/12/08(金) 17:23:12 ID:???
>>21
バブルの時でさえ、新築物件の賃料こそ上がったが、
既存の物件の賃料はそれほど上がってないよ。

24 :名無し不動さん:2006/12/08(金) 21:26:48 ID:???
22,23に同意。21は新聞くらい読もうな。

10年〜住むなら、PERと物件をきちんと見て買えば賃貸よりは安上がりと思う。
金利はまだまだ低いし。

小市民は庶民は長期ローンだから、支払い総額で考えないとね。

25 :名無し不動さん:2006/12/08(金) 22:23:46 ID:???
新築物件は、10年程度じゃ全く割があわない。最低20年は必要。(まあ、新築は総じて高PERな訳だが)
もちろん、相対的に値崩れしない物件を選べる目があれば大丈夫。
自称、俺ならそういう物件を選べるって言う奴の話は眉唾だけど。

低PERの中古は、素人には評価が難しい。
勿論、躯体・管理ともども良好で、かつ、割安な物件を選べる目があれば大丈夫。
自称、俺ならそういう物件を選べるって言う奴の話は眉唾だけど。

26 :名無し不動さん:2006/12/08(金) 22:57:23 ID:???
>>25
お前さんは何が言いたいんだw

27 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 09:02:38 ID:???
ようするにここの書き込みは眉唾ものだらけ。

28 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 09:03:31 ID:???
「理屈と実際は違う」ではないだろうか?

29 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 09:12:49 ID:???
「購入派をふりをした業者のセールストークに騙されるな!」 だな。

30 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 09:43:25 ID:???
>>14は眉唾、でFA

31 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 10:53:38 ID:ek3S4SOD
もうしかし全スレで結論でたね。
181だかの数値的な指摘で
かなり楽観的な予想をしない限り
購入有利にはならない。
それが数値上の現実。

賃貸住民にはそもそも購入できない人と
上の結論を出して買わない人がいる。
一方の購入派はまともな数値的な検討が
出来ない連中が大半。
(実際前スレでろくな計算もできてなかった)

32 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 11:14:51 ID:???
前スレの購入派って、この3パターンしか印象ないなぁ。

・不動産業者以上にお得な物件を見分けられるっていう、シックスセンスの持ち主
・どんなに築古でも家賃は絶対に下がらないっていう、強欲大家
・賃貸派はみんな買いたくて買えない奴、買えるなら迷わず買ってるはずという、損得抜きの思考停止クン

33 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 11:34:30 ID:???
シックスセンスなんかなくても普通に値上がり地域の駅近物件買っておけば値上がりしますが。
賃貸派はシックスセンスがないと何もわからないんですか?それはかわいそうに。

34 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 11:50:38 ID:???
値上がり目的で買っても、売り時が、転勤とかライフサイクルとあうかどうかわからないし、
転勤以外に、利ざやを稼ぐために、引越したくない。
引越だって、自腹でやるんだろ。

投資したけりゃ、株や投信に分散投資してれば、そんなに大損こくことない。
30-40%も土地があがるっていうなら、それと連動する投信とか買う方が楽じゃない?



35 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 12:07:21 ID:???
>>33
2003年にあなたは家買ったんですよね?!
え!?買ってない?
え!?後悔してる?
おかしいですね。
5年後のことが容易に分かるんですよね普通の人は。

(ちなみに5年以上先に売るんですよね、
4年とか短期で売るわけ無いですよね)

36 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 12:14:12 ID:lKDwPw7p
マンションくだらないね。
消費税、印紙税、登録免許税、不動産取得税
固定資産税・都市計画税
糞がつくほど税金とられあげく
売却益でたら譲渡税
短期譲渡所得の場合所得税30%住民税9%
他に、不動産屋の手数料もろもろ。

37 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 12:55:54 ID:???
>消費税、印紙税、登録免許税、不動産取得税
>固定資産税・都市計画税
>糞がつくほど税金とられあげく
>売却益でたら譲渡税
>短期譲渡所得の場合所得税30%住民税9%
>他に、不動産屋の手数料もろもろ。

↑のコストは、すべて家賃に転嫁される項目。
購入の際は直接負担するけど、賃貸では間接的に負担する。
この違いだけ。

賃貸の場合は↑のコストを含め、
家賃・敷金・礼金・更新料といった名目で、
延々と大家に搾取され続ける。

どちらがくだらないか、よく考えた方がいい。

38 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 13:05:48 ID:???
>>35
・・・・そんなに図星だったの?
当然買って値上がりしてるよw
まだ3割増くらいだけどな。

39 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 13:36:08 ID:???
>>38 に同意。
賃貸派が、言うほどにお金(運用)に気を遣っているなら、安くなってPERが下がれば
普通に買っているはず。Eはあまり変化しないんだから。

>住宅をさらに安いところにレベルを落とす、
>あるいは田舎に引っ込む、
>そのオプションを確保することのみのために、
>高い家賃を一生払い続ける…
>それで自己満足できる人って幸だねw


40 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 14:13:54 ID:???
確かに。
賃貸か分譲かを真剣に考えていれば2002年の都内底時にいい物件を買ってるだろ。
誰がどう考えたって都内万村を2002年より安くは後にも先にも絶対買えない。

41 :aaa:2006/12/09(土) 14:36:06 ID:gWzLb48J
いいかげんなスレだね。

今後のリーマンと公務員の所得変動が
不動産相場に影響する議論はしないの?

景気は?増税は?


42 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 14:42:36 ID:???
もうじき住宅家賃に15%の消費税が課されるようになるよ

43 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 14:42:39 ID:hVm+tsWX
問題にすべきは今後どうしたらよいかだ

44 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 14:50:17 ID:gWzLb48J
自衛しろ!

それが金言だ

45 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 15:11:53 ID:???
市場経済を前提に考える限り、大家は利益が上がるのでなければ、
賃貸などしない。
大家は
・資金を固定させ
・金利を払い
・修繕等のコストも負担し
・空室リスクや値下がりリスクを抱え
というコストを負担しても、なお利益が出る賃料水準だから賃貸するわけ。
持ち家の場合は、上のコストの一部は無視できるわけだから、賃貸借りる
より持ち家が有利に決まってるだろ。

46 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 15:17:41 ID:???
より分かりやすく言えば、大家と賃借人は市場取引を行って
いるのだから、イコールな条件だろ。
大家と持ち家なら、持ち家の方が有利だろ。
(大家は不要な物を持ってるのに対し、持ち家は有利なもの
を持っているので)
持ち家>大家=賃借人なんだから、持ち家>賃借人。

47 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 16:02:47 ID:???
値上がり確実な不動産物件ってのはありえない。
なぜなら値上がり確実なら、そんな値段で売る馬鹿なデベはいないから。
また、コスト比較して賃貸が得なのに分譲が成り立つのは、不思議でもなんでもない。
変なプレミアに大金を払いたがる香具師が多いから。

・家を持ってこそ一人前という信念の持ち主
・持ち家にでもしないと信用してもらえない職業
・間取りやレイアウトを自分の思い通りに変えたい趣味人

上記のどれにも当てはまらないなら、購入前に良く計算した方がいい。
自己居住が長期に渡って確実な場合を除き、決して購入が得にはならない。

48 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 16:04:34 ID:???
>>47
デベは物件を回さないと商売にならないので、値上がりが
期待できる物件を売らないと言うのは正しくない。

49 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 16:24:43 ID:???
「値上がりが期待できる」と「値上がり確実」の間には、
決して超えられない壁がある。
値上がり確実じゃないから、売って利益を確定し、リスクを回避してる訳。

んなこと明々白々だろうに。

50 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 16:57:55 ID:???
>>49
そりゃそうだw
それなら、確実なことなど何一つないから、おまえは何もするな。

51 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 17:04:52 ID:???
47の矛盾を言おう。
賃貸用不動産が建築されているのは、不動産を賃貸に出して
利益が出るからに他ならない。建築して賃貸することが損な
のであれば、誰も大家をやるはずがなかろう。
大家は税金空室リスク等々、自分の持ち家に住むのと比べる
とリスクがあるにも関わらず、わざわざ不動産を取得して、
賃貸に出しているのだ。
自分の持ち家には空室リスクもないし、税金もかからない。
よって、持ち家>大家。大家と賃借人はどちらが得かは分か
らない。よって、持ち家>大家=賃借人

52 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 17:08:25 ID:???
基本的に、賃貸と分譲で理論的には大きな差が出るはずはない。
・仮に分譲が有利なら賃貸の需要が減るとともに、住宅供給数が増えて結果として家賃が下がるので賃貸有利になる力が働く
・仮に賃貸が有利なら賃貸の需要が増えるとともに、住宅が他の用途に転換されて結果として家賃が上がるので分譲有利になる力が働く

個人レベルで見ると最適な行動を取れるとは限らないんだけど、賃貸・分譲には企業も多くかかわっているので結果として誤差の範囲を超えてどちらかが有利ということはない。
(もちろん「結果として」どっちかが有利になることはあるけど、それは誰も分からない)

ということは住宅ローンのレバレッジによってリスク(リターンの幅)を増大させるかどうかの差しかない。
これは有利不利ではなく単なる選択。本人の好みでリスクをとるかどうかで決めればいい。



ここから先は余談だけど、有利・不利が生じるとすれば以下の例外
・職業、年収等の理由により住宅ローンにリスクプレミアムが付いてしまう人(分譲が損)
・保証人が居ない等の理由により、最善の賃貸を選択できない人(賃貸が損)
・住宅以外の高コストサービスにお金を払う場合。例:付属のスポーツジムがあるが、一般のジムより割高な場合等(分譲・賃貸を問わずに損)
例外はもうちょっとあるかもしれないけど、基本的には誤差の範囲を超えて有利不利がないという結論は動かないと思う。
あとは、リスクをとるかどうかで決めればいい。それは生き方の問題だから。


53 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 17:18:53 ID:???
>>52
もちろん、生き方の問題ではあるが、大家と持ち家の大きな差は
頭に入れておいていいだろう。
・大家は空室リスクを考慮して経営しなければならないが、持ち家
は自分が店子になるので、空室リスクは転勤等を除いてない。
・大家は賃貸経営の利益に税金を払わなければならないが、持ち家
は自分の家に対して払う家賃相当(自家家賃)には税金はかからな
い。

よって、不動産価格が大家にとって利益のある水準で取引されてい
るならば、持ち家購入は当然利益のある取引である。

54 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 17:25:58 ID:???
>>45
正確には"利益が上がると予想されなければ"だな。
家賃は大家のコストのみで決まるのではないので、
目論見通り利益があがるかは別。

55 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 17:34:01 ID:???
>>54
もちろん、結果として利益が上がるかどうかは保証の限りではないが、
周辺で利益が上がる水準の家賃が設定されなければ、新築が抑制され
る。

56 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 17:49:00 ID:???
>値上がり確実な不動産物件ってのはありえない。
>なぜなら値上がり確実なら、そんな値段で売る馬鹿なデベはいないから。


このスレで一番納得したレスのひとつだなこれ
デベは期待収益率から何から織り込んだ値付けをするから、そもそも市場に
「お買い得物件」など存在しない

将来期待できる収益を見込んだ価格設定をするわけだ
特に大手デベ(三井三菱・・・)とかだと、それこそ高学歴のMBAとか持ってる連中が
都市の動態予測からなにから全部計算して値段つけるんだもんな

このスレに居る「俺ならそういう物件を選べる」クンやエスパーちゃんにとっては
そういう高学歴の予測なんてちゃんちゃらおかしいんだよなw


なぜなら「俺が儲かると思ったから」だしなwww


というか、さんざん言われてることだが、このスレに棲みついてる「買っちゃったクン」は
莫大な借金背負ってる手前、それ以外の結論は自分の存在価値を否定するようなものに
思えるんだろうねw

せめて「買えるけど迷ってる高学歴」だけで議論したいんだけど、賃貸派にはいるようだが(苦笑

57 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 18:04:55 ID:???
インフレ要素抜きで適切な資産価値の劣化を織り込み、
20年程度で清算する前提でキャッシュフローを計算すると、
購入優位って結果はまず出ない訳だが、
購入派の脳内ではその辺をどう整合させているのか気になるなぁ。

・買った物件が値上がりする&家賃がどんどん上がる
・大家の利益が(以下略)←銀行の利益、デベの利益は?

こんな妄言ばっか。

ちゃんと数字で購入優位を示せる論客キボン。

58 :52:2006/12/09(土) 18:05:34 ID:???
>>53
アンカーのうち間違いかもしれないけど、私への意見だったらちょっと反論

>>53が大家として他人にマンションを貸すより自分で住んだほうが得といってるのもひとつの可能性。
基本的には貸しても、自分で住んでもあまり差は出ない。

貸す場合だと空室リスク・税金支払いがある代わりに、
コスト上昇(固定資産税、金利等)を家賃価格に転嫁することででカバーできる。

もちろん将来は分からないけど、明らかに大家をやるより自己使用のほうが得ということはありえない。
仮に大家をやるよりも自己使用のほうが明らかに得なら、賃貸用の物件価格が下がるか
個人に販売されるマンション価格が上がるかして結局同じぐらいの損得勘定になる。


賃貸派でも分譲派でもいえることだけど、明確にどちらかが有利ということはない。
有利に見えるなら自己の判断が入っている証拠。もちろんそれが間違ってるとか悪いとかではないけど、他の人にも絶対的に適用できるわけではない。

59 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 18:18:23 ID:???
ここで大家の収入分を乗せるから賃貸が損とかいってるバカには理解できないと思うが、
価格を決めるのはあくまでも市場であって業突大家の損得勘定ではないw

長期的には、マーケットにおいては裁定が働くので、所謂「大家の利益」と称するものは
限りなくゼロに収束していく


とはいえ、実際は不完全情報市場であることには変わりはないので、そのわずかな「隙間」が
発生する

「大家は儲かっている」クンに見えているのはその僅かな市場の裁定漏れなわけだが、
そんなものに何の理論的根拠もないのはエスパーやシックスセンサー以外の皆さんには
ご承知のとおり

つまり、「理論上は大家の利益など存在しない」わけだ
賃貸派の一部を占める高学歴はさらに流動性リスクを回避する傾向があるので、
自分のアセットバランスを大きく歪めるローンなんてまず借りないだろうし

だから結論は2つしかない

・負債リスクを背負わず即金で買えるなら一戸建
・マンションなら賃貸


「人生を担保にしてタワマン買っちゃったクン」はご愁傷様(苦笑

60 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 18:23:56 ID:???
このスレひさしぶりだね

前スレのラストで「次スレは要らない」とか大騒ぎしてたのは結局、理論的完全敗北を喫した
買っちゃった君たちなのかな

まともに181氏に反論すらできてなかったもんね

このスレではもうちょっと賢い人が出てくるといいね

61 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 18:30:55 ID:???
>>56
エスパーはお前じゃんw
大手デベは不動産投資家じゃないから、キャピタルゲイン狙いで
用地取得して分譲してるわけじゃないよ。
調達コストに利益上乗せして売ってるわけだから、買い手にとって
損か得かは大手デベが売るからどうということは言えない。
売買には双方に理由があって、双方にとって合理的というのこそ
経済の基礎だと思うが、お前の学歴じゃ難しいかw

62 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 18:35:02 ID:???
>>58,59
きみらが理解していないのは、制度の歪みや範囲の経済だね。
大手不動産は大規模開発をするし、中小や零細はそれぞれ、その
規模に応じた投資や開発をやる。大手がやっても儲からないけど
零細なら儲かるビジネスというのはある。
さもなければ、大手食品が手を出さないラーメン屋は儲からない
という理屈になるが、ぼろ儲けしてるラーメン屋などいくらでも
ある。
個人の持ち家はぼろ儲けしてるラーメン屋と同じ。

63 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 18:41:18 ID:???
みんな優しいなあ。
>>56=>>59基地外ウン戸建ての相手してあげるなんて。

64 :52=58:2006/12/09(土) 18:47:30 ID:???
>>62
>>59は知らんが、私は儲かる可能性を否定していない。
ただ、儲かる可能性があるのと明らかに有利であることとは異なる。
儲かる可能性がある(市場にゆがみがある)のは同じくらい損する可能性がある。
市場が完全に効率的だったら儲かる可能性も損する可能性もないからな。

ラーメン屋にたとえると、大もうけするラーメン屋と同じくらいつぶれたり閑古鳥が鳴いてたりするラーメン屋があるのと同じ。

自分だけは確実に儲かるとか、市場が歪んでいるから長期的に分譲・賃貸のどっちかが有利というのはおかしい。
それを踏まえたうえで、レバレッジを効かせた投資をするかどうかは個人の好みの問題。


65 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 18:48:31 ID:???
>>61
>大手デベは不動産投資家じゃないから、キャピタルゲイン狙いで
>用地取得して分譲してるわけじゃないよ。

は?
何らかの理由でキャピタルゲインが確実に得られると分かっても、
デベは値段を上げずに売ってくれるんだ。
で、その理由は、キャピタルゲイン狙いじゃないから???

経済の基礎が分かっていれば、
確実に見えても決して確実ではないから、って結論に達せざるを得ないと思うが、
アンタに何を言っても無駄なんだろうね。

で、前スレから引き続き、
これが購入派の代表的な知的レベルってことでいいの?

66 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 18:49:33 ID:???
所詮不動産だからなんだかんだで安い時に仕込めば間違いなく相場なりに上がる。
結局ここで賃貸がいいとgdgd言ってるアフォは安かった当時買う金がなかった貧乏人なんだろ?
gdgd言う前に家買えるだけの金貯めろやwww

67 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 18:52:52 ID:???
>>66
エスパー登場。
今は高いの?安いの?

68 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 20:04:00 ID:???
購入派をいじめるのはやめようよ。
俺は、会社借上げなんで、どちらでもないけど、
マンション買っちゃった人だって、本当は買いたくないのが実情みたいだよ。
子供がいて、旦那の会社が都心なら、マンションしかないじゃん。
年収1000万程度のリーマンに買える物件は、海外とかにくらべて貧弱なのは、百も承知。
会社と学校の寮みたいなもんだよ。


69 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 20:07:34 ID:plQvsQvI
借りるより、買うのが馬鹿ならば、貸す人は大馬鹿なのか。私は、賢い人の側より、大馬鹿の側の人になりたい。
万村も戸建も買ってだめなら、ホームレスになるか、賃貸に住むしかないではないか。私は、大馬鹿と言われようとも、家主になることを選ぶ。

70 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 20:32:57 ID:JyMcsrDG
やっぱり買うほうがいいみたいですね^^

71 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 21:13:58 ID:???
>>69
>私は、大馬鹿と言われようとも、家主になることを選ぶ。

これからマンションを購入するかどうか真剣に考えてる人間にとって、
損得抜きでお前の信念なんか語られても、ノイズでしかない。
チラシの裏にでも書いとけ。

ここのほぼ全ての購入派に当てはまりそうだが、
購入or賃貸を判断するに当たって有益な情報を提供する気がないなら
このスレにいる必要ないだろ。出てってくんんないかな。
お前らの精神衛生上も、そのほうがきっといいぞ。

72 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 21:17:43 ID:???
借りるのが偉いとか賢いとか言ってる人たちは

所有している人がいるから借りれることを忘れないように。



73 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 21:19:00 ID:???
>ローン金利は史上最低、急落を続けた地価は下げ止まり、
>かつては考えられなかった都心で大規模マンション供給ラッシュ、
>土地価格や建築費低下をうけて価格はバブル期に比し低水準。
>これに対し家賃はバブル期からさほど変わらず依然として高止まり。

>今買わずにいったい何時買うんだ?と不思議に思う。
>正確にはもう遅いんだけどね。
>今賃貸の奴は、金利や地価や建築費が上昇し、
>都心での新規供給がパタリと止まり、
>クズ物件しか市場にない時期に買う羽目になるだろう。

>不動産はなによりもタイミングだよ。

74 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 21:24:10 ID:???
>>68
良くも悪くも賽は投げられた後なんだから、彼らがこのスレから出てけばいいんじゃね?
こっちとしても、過去にマンション買っちゃった奴の是非を、
遡って検証する気なんか無いわけだし。

なんなら、

「俺のマンション今すぐ売った方が得・・・かな?1」

ってスレでも立てて、売却派と継続居住派で好きなだけ争えばいい。
そのほうが、彼らにとっても現実的な議論ができるだろ。
(レベルは期待できないけど)

75 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 22:12:20 ID:???
>まだマンション買っちゃダメ!あと2年で半額に
>1 名前: 大凶 投稿日: 2000/01/21(金) 06:02

>まだ全然高すぎます。金利が安い、と焦っちゃダメ!固定金利でもどうせあとで上がるんだよ。
>銀行が不良債権を吐き出し、古いアパートの取り壊しが進めばどんどん供給が増えます。
>マスコミの「売れてる」報道はウソ!また政府の経済政策は、個人の収入を低く抑える方向にシフト
>しているので、無理なローンは怖いですよ。出来る限り購入は待ってみて下さい。

2000年から2003年頃は半額厨が大暴れしてたらすい。
時代を読めない無知蒙昧ぶりは、今となっては哀れとしか言いようがない。
最大の被害者は、半額厨の風説を真に受けて、都心マンション購入を中止し、
数千万円のキャピタルゲインをフイにした奴だろう。

76 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 22:27:34 ID:???
>>75
結果論は意味ないよ。
何度も出ているように、将来は不確定であり、どっちが得するかどうかは不明であり、優劣はない。
たまたま、2006年末現在2000年を見ていると買ったほうが得だったというだけ。
1995年以前に買った人は基本的に大損だろ?

そして、今後のことも当然不明だから、土地が上がるか下がるかなんて誰にもわかりっこない。
可能性としては2000年前後の下値を割り込むことだってありうる。
(逆にバブル時の高値を超えることもありうる)

結論として賃貸、分譲どっちが有利という気はないけど、
結果論で分譲が有利と言うのは頭が悪いとしか言いようがない。

77 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 22:34:37 ID:???
>>61の超能力者が何言ってんのか誰か翻訳してくれ

どうも他の星の言葉はわからんな

78 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 22:40:13 ID:???
2003に株を買っとけば、今頃、
マンションの利益なんか霞んで見えるほどのキャピタルゲインが得られたね。
勿論、このスレのエスパー様たちは、
信用全力で買いに走って巨万の富を得たんだろね。
なんたって、時代が読めるエスパー様だからね。

エスパー様の目から見ると、きっとこうだね。

あの時株を買わなかった奴の時代を読めない無知蒙昧ぶりは、
今となっては哀れとしか言いようがない。
最大の被害者は、不動産厨の風説を真に受けて、
株投資にまわすべき資金をマンションなんかにつぎ込んで、
億単位のキャピタルゲインをフイにした奴だろう。

79 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 22:46:13 ID:???
>>64
64は賃貸派の中でまだましなので、付言すると、確かに明らかに有利という
のはない。
しかし、取ったリスクを抱えやすいか抱えにくいかで言うと、持ち家購入の
リスクはライフスタイルの中で克服しやすいのに対し、賃貸に住み続けるリ
スクはおよそ克服しようがないだろ。


80 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 22:49:11 ID:???
>73
確かに不動産はタイミングだが、立地へのこだわりも捨て難い。
自分が今年まで買えなかったのは、都心で気にいっているエリアがなかなか再開発にならなかったから。
ようやく目標を定めたと思ったら、今度は抽選の倍率が高くって、マジ買えないかと思ったよ。
底値ピークよりは高いけど、その頃売りに出た物件より立地が気に入っているので納得。
マンション建つまで当分賃貸暮らしが続くけど、賃貸は間取りも変えられないし、自由がないのが嫌だ。
今借りている部屋もみみっちい折り上げ天井のお蔭で、作り付け家具に出来ず地震が恐い。

81 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 22:52:07 ID:plQvsQvI
75<
金利が固定されるから、固定金利というのです。
不良債権処理が終わったから、今のマンションブームがあるのです。
古いアパートの取り壊して、細切れの土地を整理集約し、
まともな土地にするのは大変なコストと時間がかかるのです。
こうした適地はすでに都内に不足しています。
だから、これからブームは、近郊に向かうでしょう。
また、今までは、経済再生のため、企業の利益を優先させる政策が採られた。その結果、景気は回復したが、個人経済が伸びなかった。
しかし、企業も新卒者の採用に苦労し始めるようになってきたこれからは、賃金を上げざるを得なくなるでしょう。
また、政府も個人の所得を考慮する政策を執れる様になってきた。これからは、今まで、抑制されてきた不動産などの大型購入への意欲も出てくるのではないでしょうか。
あなたと同じように。しかし、あなたには、賃貸があっているようにおもいます。

82 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 22:55:45 ID:???
ま、結局、衣食住の生活必需品に上がる下がるの投資的理由は
関係ないんだよね。
株は上がるなら買うし、下がるなら買わないでいいだろうけど、
家を買わずにいて、上がっちゃいました、買えませんでした、
なんて、まともに人として生を受けて、人生を全うしたって言
えるのかな?犯罪者とか子無しとか家なき子とか、人でなしの
部類になりたいのかな?

83 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:01:31 ID:???
>>79
>賃貸に住み続けるリスクはおよそ克服しようがないだろ。


何か深い意味でもあるのか?
あるならお前の脳内から出してきてキチンとした説明ヨロ。

それとも、>>82みたいな基地外の仲間か?
だったらチラシw

84 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:04:41 ID:???
>>83
不動産が上がり続けて、購入は絶望、家賃に家計が圧迫され、
悲惨な人生になるリスクは克服しようがないこと。
購入した人間の抱えるリスクは購入価格が上限だからな。

85 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:04:54 ID:???
>>79
賃貸に住みつづけるリスクって何?

86 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:05:37 ID:???
>>85
84を参照しれ

87 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:19:24 ID:???
>>76
不動産、特に住宅は、株と比べると、将来の不確定度は低いよ。
家賃が極めて安定してるからね。

かつては家賃から得られる収益とは無関係に、
キャピタル狙いで住宅価格が無制限に上昇した。これがバブル。
その後バブルがはじけ、誰もが不動産購入を回避するようになった。

そんな中、ある時期から日本の不動産を買いあさったのが外資。
彼らは将来不確定なものにでたらめに投資してたわけではなく、
インカムベースでの不動産の価値を見極めた上で投資を行っていた。
その後日本企業や個人投資家が外資のあとを追随したことはご承知の通り。

毎期一定のリターンを産み出す不動産は、一種の金融商品。
将来のリスク要因を加味して割り引いたとしても、
これ以上下がりようがないボーダーラインが存在する。

都心の住宅に関してはそのボーダーラインが2002年頃だった。

88 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:23:18 ID:???
>>84
>不動産が上がり続けて、購入は絶望、家賃に家計が圧迫され、

インフレっぽいストーリーだけど、収入は上がらないんだね。
でも、ローンなんかはきっちり払えるって設定なんだね。管理費や固定資産税なんかは上がらないんだろうね。
都合いいね。購入万歳だね。
で、不動産は高騰しすぎて、最早、賃貸・購入ともできないんだね。
日本人の過半はホームレスになるんだね。国家崩壊だね。
で、その高騰した価格で不動産が流通するためには買い手が必要なんだが、誰だろね。
是非知りたいね。
で、現時点で残念ながらまだ学生って人々は、選択の余地なくパラサイトなんだね。
将来は真っ暗だね。

アフォか

89 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:28:08 ID:???
>>81
趣旨が分からないので、もう少しまとめてくれると助かる。
>>81の読みでは今後不動産は上がって、都内では年収1000万円〜2000万円程度のサラリーマンでは買えなくなるということが言いたいのかな?
そうだったら、もう少し根拠を明確に示してくれ。そうでないと役に立つ意見かチラシの裏か判断しにくい。
根拠がないなら単なる妄想だから、人前で書かないでくれ。

>>82
消費財の食料・衣料品と不動産を一緒に考えるのはどうかと思う。
不動産は富を生み出す資産だから、金融資産と並べるほうが自然じゃないか?

>>84
アホは相手にしくないけど、採点してやる
>不動産が上がり続けて、購入は絶望
ここは過程の話だから、別に問題なし。
>家賃に家計が圧迫され
ここはおかしい。賃貸のメリットは家計にあったところに住み続けられるところ
不動産価格が上昇(景気が良くて、やや〜かなりインフレと思われる)で給与が上昇しないというのも通常ありえない会社だと思うが、そういった不自然な仮定を差し置いても安いところに引っ越す自由が賃貸にはある。
>悲惨な人生
悲惨という人によって異なるイメージを持つ言葉をこういったスレで上げる時は定義が必須。
経済的損失と考えると不動産は上がったけど、他の資産や金利が上がらないという特殊な場合のみ「悲惨」になる。
不動産だけが上がった事例はほとんどないので、意味のない仮定である。
>購入した人間の抱えるリスクは購入価格が上限
間違い。現金購入の場合はともかく、ローンの場合は金利によっては購入価格を上回る損失を出す恐れがある。レバレッジがかかっているのだから当然。

チラシの裏じゃないんだからちょっとは考えてから書け

90 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:29:23 ID:???
このスレの購入派は、きちんと管理組合に参加してるのか?
人格的には資産価値を下げそうな奴ばっかに見えるけど。

>56 :名無し不動さん :2006/12/05(火) 09:02:01 ID:???
>真面目な話、新築マンション買うなら、自分で管理組合理事に立候補する位の気概がないとダメ。
>人任せにすると大抵、管理会社いいなりの理事会になり、
>10年ほどたってふたを開けたらビックリ、ってなことになる。
>
>戸建の自治会も大概面倒だが(妙なテンションの奴が、普通のリーマンには付き合いきれん頻度で活動したがったり)、
>マンションは金が絡むだけにさらに要注意。
>逆に、やる気と知識(財務・法務・建築)があれば、一般人より有利だともいえるけど。
>
>なんにせよ、近所付き合いも管理組合活動も、
>不動産を所有・維持するために必要なコスト。
>嫌なら、あるいは時間がなければ、賃貸の方がいい。

91 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:30:31 ID:???
>>89
>安いところに引っ越す自由が賃貸にはある
>悲惨という人によって異なるイメージを持つ言葉をこういったスレで上げる時は定義が必須。

笑っていい?

92 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:35:27 ID:???
>>88
当然、賃金は上昇するのだが、その時点で50代を越した
諸君の賃金上昇はわずか。預貯金株式等が3000万ぽっち貯
まっているが、まともな住居は億単位。20代の若者でも
年収1000万越してるから当然って世の中になるわけだよ。
だから、20年後の若者は対応可。今このスレにいる賃貸派
は悲惨な老後を迎えることになる。

93 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:36:00 ID:???
>>84
インフレリスクなら不動産購入以外でも回避手段はある

94 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:37:49 ID:???
>>89
>>購入した人間の抱えるリスクは購入価格が上限
>>間違い。現金購入の場合はともかく、ローンの
>>場合は金利によっては購入価格を上回る損失を出
>>す恐れがある。レバレッジがかかっているのだから当然。

金利上昇はインフレの結果にしか起きないので、金利が
上がるのであれば、不動産価格は上がっている。
これは予想ではなく、理論。

95 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:39:06 ID:???
>>93
住宅以外の投資に住宅並みの資金を投入する奴は少数。
もちろん、理論上は可能だが、現実には少ないという話。

96 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:41:37 ID:???
>>92
インフレが発生したのに50代で3000万って購入、賃貸以前の
人生設計、資産設計に問題があるんじゃないか。

>>94
上昇はしてもインフレに負ける場合はあるけどね。

97 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:44:46 ID:???
>>87
まともな購入派の意見だ。
こういうレスにはちゃんと意見する気になる。

私の考えでは
バブルがはじけるまで〜外資が買い出してから現状までは正しいと思う。

気になるのは
「これ以上下がりようがないボーダーラインが存在」というくだり。
これが正しいかどうかは未定だと思う。
2002年当時でも不動産を売っていた売り手が居たということは、それより下がる可能性を見ていた人が少なからずいたということだよね?
デフレがあと何年か続いていればもっと下落していたはずだし、ボーダーラインが存在するという根拠は薄いと思う。
あと、上物の無い更地ならともかく、マンションで考えると上物の価値が下がっていく以上ボーダーラインはないんじゃなかろうか?
もうちょっと法整備が進んで老朽化したマンションを強制的に撤去or立替できるようになったら、更地と同じように考えられるようになるかもしれない。

また、「都心のボーダーが2002年ごろ」というのは今の時点の意見に過ぎないと思う。
今後のことは分からないとしか言いようがない。
個人的に予想しろといわれると、都心部(山手線の内側等)だとその読みは当たってると思うけど、
こればっかりはなんとも。
(ここはひとつ上の段の帰結なので、意見が違えば結論が異なるのは当然だけど)

98 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:46:03 ID:???
>>92
お前の願望を人前で書くなよ。
意味がない。
願望じゃないというなら根拠を示せ。

99 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:47:53 ID:???
>>98
は?何の根拠?
老人の方が若者よりインフレに弱いってのは常識の範囲だと
思うが、そんなことに根拠必要なの?ったく賃貸派は無知だ


100 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:49:12 ID:???
>>97
実証的にも理論的にも、インフレには上限はないが、デフレには
下限がある。先行投資が資本主義の本質である以上、当然のこと
だけど。

101 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:50:28 ID:???
>>96
違う前提ならいんじゃね。賃貸でいって、金融資産を1億以上に
する人間なら、それほど悲惨な一生にはならんと思うよ。

102 :名無し不動さん:2006/12/09(土) 23:59:59 ID:???
>>99
アホなのか釣りなのかが分からなくなってきた。

まず、根拠を示せといったのは都心のマンションが1億オーバー(現在の約2倍〜2.5倍ぐらい?)になって、
20代の若者が1000万ぐらいの賃金を得る(2倍程度のインフレ)用になって、
50歳でまだ働ける程度の能力を持った人が平均して3000万円程度の金融資産を保有しているという将来像についての根拠。
インフレ率が徐々に上昇した場合、金融資産も増加するので残額の予想が不適切。
今の低金利、低成長が続く前提ならインフレ率、地価上昇がやや前提と異なる。
どういう根拠でそんなへんてこな将来像が出てくるかが知りたかった。

老人のほうが若者よりインフレに弱いのは一般論としては正しいが、
50歳でまだ労働できている前提だと、資産の3割くらいはリスク性資産に回せると考えるのが通常。
その前提に立てば、生活が出来なくなるほどの経済的損失は受けない。
(全額債券でもそこまでひどくはならない。金利は急激なインフレの場合を除いてインフレ率と大体一致するはずだから。)

103 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 00:05:08 ID:???
>>102
84を読め。そういうリスクがあるということであって、そうなるとは
言ってない。
もちろん、インフレに対して何らかの対応を取るだろうから、インフレ
リスクを100%直撃するとは思えないが、相当の痛手を蒙ることは
間違いないということだ。

104 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 00:15:52 ID:???
>>103の定義だと
インフレリスク=購入しないリスク?
だったら「賃貸にすみ続けるリスクはおよそ克服しようがない」
といった>>79とか>>84の発言は間違いだろ。

インフレも急激なインフレでなければ金利が伴って上昇するので、タンス預金にしてない限り問題にならない
急激なインフレに対しても、株式・商品・証券化された不動産に投資することでヘッジできる。
つまり「克服しようがない」というのが間違えていたのだ。
(「克服」を1銭も損をしないという特殊な定義で使うなら最初からそういうべき)

負けず嫌いなのは分かるが、間違えているところについては訂正したほうが将来の議論が混乱しなくていいので、訂正するか最低でも黙ってほしい。
わけの分からん妄想で引っ張られるのは時間の無駄だ。

105 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 00:22:15 ID:???
>>104
愚かな。
不動産価格だけ上がるリスクは克服できんだろ。
リートは不動産に連動するだろうが、完全には連動しない。
不動産とリートではマツタケとマツタケ風味、カニとカニカマぐらい
違う。
結局、不動産そのものを購入する以外に不動産の旨みを味合うことは
できまいて。

106 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 00:35:55 ID:???
>>105
その裏の不動産だけが上がらないということは考えないのかな。
将来が完全に予見できない以上、複数の資産に分散投資
しておくほうが健全だと思うのだが。

107 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 00:43:20 ID:???
>>106
物価が上がれば賃金が上がる。
賃金が上がれば家賃が上がる。
家賃が上がれば不動産価格も上がる。

不動産だけが上がらないということはありえない。

108 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 02:04:38 ID:???

購入派はコイツ↓が知能レベルの代表ってことで本当にいいんだな?(苦笑


92 名前: 名無し不動さん [age] 投稿日: 2006/12/09(土) 23:35:27 ID:???
>>88
当然、賃金は上昇するのだが、その時点で50代を越した
諸君の賃金上昇はわずか。預貯金株式等が3000万ぽっち貯
まっているが、まともな住居は億単位。20代の若者でも
年収1000万越してるから当然って世の中になるわけだよ。
だから、20年後の若者は対応可。今このスレにいる賃貸派
は悲惨な老後を迎えることになる。

109 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 02:06:51 ID:???
まあ、なんというか・・・


これだけ夢見がちなドリーマーじゃないとマンションなんて買えないよな、と
ここの購入派を見てて思ったw


ここの議論だけ見てると、購入派とテーブルの同じ側に座るのは嫌かもw

恥だww

110 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 08:24:08 ID:???
真面目に購入を検討している立場から言わせてもらえば、
ここの購入派と資産を、というか資産管理の活動を共有するのは絶対に嫌。

ここの購入派というのは、近郊以遠の3000万〜4000万クラスの万村を、
騙されてフルローンで入居した低学歴低所得DQNが、
8割方脳内で都心マンションを語っているだけだと信じたい。
そして、最低でも5000万以上出せば、
こんなアフォどもと関わることはないと。

111 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 08:51:18 ID:???
たしかに、3000-4000万だとDQN住人と運面共同体になる。
DQNと一緒に住みたくないから、購入価格をあげるってものある意味リスクなんだよね。
しかし、5000万以上だと年収1000万リーマンでも一般には身の丈にあわないレンジになってくるしね。

本来だと
2000万以下 DQN
2000-3000万 中流
3000-5000万 中流の上

ぐらいが適切な購入レンジかと。
最近は、DQNでも親がもってたり、購入価格と脳みそが一致してないから、
ややこしいんだよね。







112 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 09:30:31 ID:???
>>110
おまえ賃貸派じゃね?
真剣に購入検討してるならちょっと書いてみろよ。
俺は今ざっと1から見たが時たま>>108>>109のような認定アフォが出る以外いい流れだと思ったが。

113 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 09:38:06 ID:???
>>112
何を書けと?

今住んでるのは賃貸。当たり前だろ。これからどうするか検討してんだから。
検討してる物件名か?やだね。んなもん人それぞれ。聞いたって仕方ないだろ。
コスト比較の結果か?聞かないほうがいいぞ。金だけなら賃貸の方が得だから。

つうか、「書いてみろよ」だと?
何様だよお前。
お前みたいなのと管理組合で会いそうだからマンション購入は怖いんだよ。

114 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 10:19:21 ID:???
>>104
愚かな。
不動産価格だけ上がるリスクは克服できんだろ。
リートは不動産に連動するだろうが、完全には連動しない。
不動産とリートではマツタケとマツタケ風味、カニとカニカマぐらい
違う。
結局、不動産そのものを購入する以外に不動産の旨みを味合うことは
できまいて。


でもさ、リーマンが不動産買うときは、ほとんど、ローンで買うわけジャン?
株や債権は現物で、不動産だけ、信用でレバかけるってのは、おかしくね?
そういうのは、分散投資って言わなくない?




115 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 10:23:23 ID:???
ごめん、引用の仕方がわるかった。
上は、
>>105
に対する意見

116 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 10:40:03 ID:???
老後家が無くなるとか、
家賃がどんどん上がるとかいう感情的なコメントを排するため、
URと分譲購入で比較してみた。

想定条件:文京区・地下鉄駅徒歩5分以内。70〜75平米。
UR:家賃25万管理費1万
分譲:5500万(諸経費除く)

主な条件:(○は比較的分譲有利な条件 ×は逆)
<共通>
 初期資金:1500万
 住居に当てられる収入:300万/年
 余剰資金の運用利率3%
<賃貸>
 賃料値下げ無し
○敷金返却は想定しない
<分譲>
 3.2%35年ローン(5000万)
×管理費・修繕費の値上げ有。(初年度1.5+0.8→40年目3+2)
 リフォーム:20年目200万のみ想定
 修繕一時金:30年目150万のみ想定
○その他専有部分のメンテナンス費:想定しない
 平成19年住宅ローン減税制度適用
 東京23区限定固定資産税減免措置適用

117 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 10:41:24 ID:???
<結果>
賃貸側資産 分譲側資産 希望売却利益
10 1663 -3017+中古マンション 4680
20 1963 -1605+中古マンション 3568
30 2344 280+中古マンション 2064
40 2837 2898+中古マンション -61

20年目だと、賃貸の資産は1963万の貯蓄。
分譲だと差し引き-1605万の負債とマンション。
税や手数料を除いて3568万の利益が入る値段で中古マンションが売れれば等コスト。

118 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 11:03:44 ID:???
>>116
どうして賃料上げはないの?
日銀の目標数値は1-3%のインフレだし、政府の累積赤字の
拡散(現在GDPの1.5倍の累積赤字と5%の単年度赤字が増加
し続けているので、インフレによって累積赤字を帳消しに
しないと財政が持たない)からすれば、賃料等は相当程度
上昇していくのが当然の前提になるはずだが。

119 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 11:04:11 ID:???
>>114
レバかけて一点買いしてるんだから、ローンで不動産を購入する行為が、
リスクを取ってリターンを狙っているってことには、議論の余地はない。

そのリスクに見合うだけの十分なリターンが期待できるかどうかについて
いろいろな意見が出るのは理解できるが、
ローンでマンション購入してリスク回避とか言ってる馬鹿に付ける薬はない。
つまり、>>105に叡智を授けるのはムリ。相手するだけ時間の無駄。

大体、不動産価格だけ上がるリスクって何よ?
そんな暇があったら、不動産価格だけ下がるリスクでも心配してろって話。
人口は確実に減り始めてんだから。

120 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 11:06:59 ID:???
>>116
URをはずして、更新料を入れろ。

121 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 11:08:23 ID:???
物件番号所在地交通
物件種目賃料使用部分面積間取り築年
11601037文京区大塚5丁目3−10  丸ノ内線新大塚歩2  
マンション  2374.653LDK  昭和59/9
11391556文京区音羽2丁目  有楽町線護国寺歩1  
マンション  19.572.723LDK  平成3/4
11416703文京区音羽2丁目9−4  有楽町線護国寺歩1  
マンション  19.572.723LDK  平成3/4
11591057文京区小石川5丁目  丸ノ内線茗荷谷歩4  
マンション  1972.63DK  昭和62/3
10909649文京区関口1丁目  有楽町線江戸川橋歩2  
マンション  2074.524DK  平成3/4
11334687文京区関口1丁目1−3  有楽町線江戸川橋歩1  
マンション  2074.524DK  昭和62/3
11388739文京区関口1丁目  有楽町線江戸川橋歩2  
マンション  2074.524DK  昭和62/5
11549769文京区関口1丁目24  有楽町線江戸川橋歩3  
マンション  2073.044DK  昭和57/11


122 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 11:09:17 ID:???
11329289文京区千石4丁目  都営三田線千石歩5  
マンション  19.270.233LDK  平成1/5
10747556文京区千駄木2丁目  千代田線千駄木歩3  
マンション  24.570.233DK  平成9/3
11651421文京区白山5丁目  都営三田線千石歩3  
マンション  2072.542LDK  平成1/9
8716820文京区本駒込6丁目  山手線駒込歩2  
マンション  2270.482LDK  平成9/2
11499278文京区本郷5丁目  都営三田線春日歩4  
マンション  2273.433LDK  平成13/2
11557220文京区湯島4丁目  千代田線湯島歩1  
マンション  2574.73LDK  昭和45/3


文京区・地下鉄駅徒歩5分以内。70〜75平米
賃料は平均的に20万じゃないかい?

123 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 11:11:52 ID:???
物件番号所在地交通
物件種目価格マンション名専有面積間取り築年
11413698文京区大塚5丁目  有楽町線護国寺歩4  
中古マン  5180カテリーナ護国寺  71.623LDK  平成17/11/1
11431661文京区千石1丁目6−24  都営三田線千石歩6  
中古マン  3688徳川マンション  72.982LDK  昭和46/2/1
11512626文京区白山1丁目32  都営三田線白山歩1  
中古マン  2520k2白山  72.23LDK  昭和56/12/1
11281227文京区本駒込4丁目  山手線駒込歩12  
中古マン  3580ライオンズマンション駒込第2  72.823LDK  昭和54/4/1
11542621文京区湯島4丁目6−11  千代田線湯島歩3  
中古マン  3980湯島ハイタウン  70.922LDK  昭和44/12/1


売り物件はこんなもん

124 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 11:16:46 ID:???
詳細・図面 物件番号 所在地 交通
物件種目 価格 マンション名 専有面積 間取り 築年
09268331  文京区大塚3丁目   山手線駒込歩12  
中古マン   2200   ライオンズマンション駒込第2   72.82   3LDK   54年4月  
11371592  文京区大塚5丁目   丸ノ内線新大塚歩4  
中古マン   5200   サンウッド文京開運坂上   71.85   2LDK   14年10月 
10314491  文京区春日2丁目   丸ノ内線後楽園歩8  
中古マン   5730   グローリオ小石川安藤坂   74.29   2LDK   15年7月  
11130704  文京区春日2丁目22−5   丸ノ内線後楽園歩9  
中古マン   5680   ヒルハイツ文京・春日   73.61   3LDK   13年2月  
11154826  文京区小石川1丁目   都営三田線春日歩2  
中古マン   5800   パークスクエア小石川   74.24   3LDK   12年2月  
09943053  文京区小石川2丁目3−19   丸ノ内線後楽園歩2  
中古マン   5600   セレナハイム小石川 西館   72.57   3LDK   11年10月 
09525277  文京区小石川2丁目3−19   大江戸線春日歩2  
中古マン   5680   セレナハイム小石川 西館   72.57   3LDK   11年10月 
10402861  文京区小石川3丁目27−6   都営三田線春日歩4  
中古マン   5000   コスモ小石川   72.47   3LDK   7年3月  
10682461  文京区小石川4丁目   丸ノ内線後楽園歩10  
中古マン   4780   小石川パインマンション   74.45   3LDK   8年11月  
09847442  文京区小日向2丁目   有楽町線江戸川橋歩5  
中古マン   6250   グランリビオ久世山   74.82   2LDK   16年1月  
11163337  文京区小日向2丁目   有楽町線江戸川橋歩6  
中古マン   3450   秀和小日向レジデンス   71.92   1SLDK   53年4月  
08905245  文京区千石2丁目   丸ノ内線茗荷谷歩11  
中古マン   3900   ライオンズシティ千石   73.42   3LDK   10年3月  
10357629  文京区千石2丁目   都営三田線千石歩6  
中古マン   4050   千石パインマンション   70.95   3LDK   9年3月  



125 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 11:18:31 ID:???
10754684  文京区千駄木4丁目   山手線田端歩8  
中古マン   3700   アドリーム文京動坂   73.15   3LDK   9年1月  
10698224  文京区本駒込1丁目−   南北線本駒込歩1  
中古マン   5600   アールヴェール文京白山   71.85   3LDK   11年10月 
10507807  文京区本駒込3丁目   南北線本駒込歩1  
中古マン   5140   コスモ文京本駒込   72.51   3LDK   13年3月  
08996980  文京区本駒込6丁目   都営三田線千石歩5  
中古マン   4000   大和郷ホームズ   70.31   2LDK   4年2月  
09014260  文京区本郷1丁目   総武中央線水道橋歩3  
中古マン   3200   宝生ハイツ   74.34   2SLDK   54年6月  
10220768  文京区本郷2丁目   丸ノ内線本郷三丁目歩4  
中古マン   5400   本郷パークホームズ   74.49   3LDK   11年7月  
09667890  文京区本郷5丁目   都営三田線春日歩4  
中古マン   4780   シャリエ本郷菊坂   73.85   3LDK   13年2月  
10379513  文京区目白台1丁目   有楽町線護国寺歩13  
中古マン   5350   フェアロージュ目白台1丁目静凛   71.33   2SLDK   11年10月 
10932518  文京区目白台3丁目26−2   有楽町線護国寺歩3  
中古マン   5000   フェアロージュ目白台   71.41   3LDK   9年6月  
09473151  文京区弥生2丁目10−7   千代田線根津歩5  
中古マン   4655   シャルム弥生   70.36   2LDK   1年6月  
10253040  文京区湯島3丁目   千代田線湯島歩2  
中古マン   3550   藤和湯島コープ   73.1   3LDK   55年8月  


ちなみに成約事例はこんなもん。

126 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 11:21:19 ID:???
>>118
インフレ確実なら、固定金利でローン組んで不動産買えばいい。
別に試算する必要はない。
ま、そんな確信が持てるのであれば、
原資は全てFXにまわして、適切なレバの下で運用した方が合理的なんだけどね。

兎に角、俺が試算するときは、
市場が織り込んでいない要素をさも当然かのごとく織り込む気はない。
エスパーだのシックスセンスだのと呼ばれたくないからね。
同様の理由で、ローン金利より高い、例えば5%とか10%とかいう資産運用利率を設定する気もない。
どうしてもインフレ有で計算したけりゃ、自分でやってくれ。

あと、UR家賃の上方硬直性は一般の比じゃない。
だから今回は、わざわざ、賃料自体は割高なURを使ってる。

127 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 11:24:28 ID:???
>>119
>>リスクを取ってリターンを狙っているってことには、議論の余地はない。

あのさあ、ローンは収入の数分の1だよなあ。
収入から衣食住費用は天引きされるようなものだよな?
賃貸は住の費用を変動させてるのに対し、購入は固定させてるんだぞ。
どちらがリスク取ってるか明白だろうが?
お前はホームレスになる可能性も考慮して賃貸にリスクないって
言ってるのか?

128 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 11:27:40 ID:???
>>126
>>インフレ確実なら、固定金利でローン組んで不動産買えばいい。
>>別に試算する必要はない。
>>ま、そんな確信が持てるのであれば、

お前は人類の歴史を見ていない。第一次大戦後のドイツやマンハッタン島
の例を見るまでもなく、中長期に渡って物価が安定したことはない。
ルネッサンス期のジェノバで低金利デフレが50年近く続いたことがある
らしいが、そういう不確実な可能性にかけてホームレスになりたくない
ね。お前の親の世代はオイルショックの狂乱物価を経験してる。

129 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 11:29:05 ID:???
三田線/春日で価格5,378/賃料235,275
ttp://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/48tokusyu-PERsyuto.pdf

5500万で家賃25万円は妥当だね。

ただし文京は新規分譲が少なく、
ブランド価値もあるからサンプルとしては不適当。
品川 価格5,188万円/家賃281,289円
あたりに設定すべき。

130 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 11:32:38 ID:???
横レスでスマンが、すげえ馬鹿だなおい。

  あのさあ、ローンは収入の数分の1だよなあ。

月の支払いしか見えてないのかw?
ローンの総額は、年収の何倍だw?

   収入から衣食住費用は天引きされるようなものだよな?

何が言いたいんだw?

    賃貸は住の費用を変動させてるのに対し、購入は固定させてるんだぞ。
    どちらがリスク取ってるか明白だろうが?

状況に応じて住のコストを変えられる権利を放棄して、
同じ物件に同じコストで住み続けることを選択したんだろ。
どっちがリスク取ってるかは明白だな確かにw。

131 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 11:39:01 ID:inBhWHj7
>>127
お前に叡智を授けるのはムリだって、
さっき伝えたつもりだったんだが。

日本語読めてる?

132 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 11:56:07 ID:???
とりあえず>>130のようなwを連呼するアフォは消えて欲しい。途端にスレが汚れる。

133 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 11:57:07 ID:???
分譲と比較すべきは当然分譲賃貸だろ?
賃貸専用万村なんか設備も仕様も悪すぎて住めたもんじゃない。

134 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 11:59:23 ID:???
また、永遠のループの予感

135 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 12:03:33 ID:???
>>116
運用を1%でもう一度試算してもらえるか?
運用にあまり関心のない世間一般家庭では定期預金や国債がせいぜい。
税引き後で考えれば現状1%かそこらだからさ。
それといくつか訂正願い。
・管理費は普通上がらない
・初期費用のうちローン組んでない1000万はどこに?

136 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 12:36:02 ID:???
>>135
>税引き後で考えれば現状1%かそこらだからさ。
先の試算でも、税は利益から-20%で考慮している。
運用利率1%だと、流石に今となっては、金融リテラシーが低すぎる想定。
長期国債で約2%。ネット銀で長期なら1%後半。電力株キャピタルゼロ想定でも大体2%。
という訳で、1.6%(2%から税20%引き)に修正する。

>・管理費は普通上がらない
そうか?最初は販売推進のため、低い値付けがされているような気がするが・・・
とりあえず、管理費を1.5万で固定。修繕は1万スタートで10年毎に+0.5万にする。
これだと、40年目でも計4万。少し安すぎると思うけど・・・

>・初期費用のうちローン組んでない1000万はどこに?
別に消えていない。
購入諸経費とエアコン等の初期設備代を引いて、
残りは賃貸同様に資産運用されている。

<変更後>
10 1531 -3109+中古マンション 4640
20 1655 -1817+中古マンション 3472
30 1800 -15+中古マンション 1815
40 1980 2534+中古マンション -554

20年目に、(3472万+諸経費・手数料)で売れればOK。

137 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 13:46:39 ID:???
ありえない想定・妄想でスレが浪費・混乱されるのは無駄なので、前提を整理してみた。
いろいろと意見はあるだろうけど、たたき台としてやってみた

■有利、不利の判定基準
1.金銭的な基準のみに基づく。世間体、満足感などの数値化できない基準は採用しない(言ったもんがちになるのを防ぐため)

■共通前提
2.脱税、返済の踏み倒し(親から資金を借りて返さない)等違法な運用は実施しない
3.運用・ローンとも日本国内の市場で一般向けに販売されている商品を使用する
4.ローンでのマンション購入と賃貸で比較を行う(現金一括や頭金90%等は想定しない)
5.購入、賃貸両方の選択肢が行えるものとする(収入の少ない人や一定の事情で賃貸を借りられない人は想定しない)
6.将来を確実に見通すことは不可能(予測ならその旨を明言し、可能であれば根拠をつける)
7.書き込んだ人の個人にのみ適用されるような前提を一般的な事象であるように書かない(特殊事情は明言する)

■賃貸について
8.資金は国内、国外の株式・債券で運用するの(さらに証券化不動産、商品等を加えるかどうかは個人の自由)
9.家賃による家計の破綻はない(家賃が厳しくなったら引越しを行う)
10.退職後に現金一括で購入するのは「賃貸」の行動パターンに含んでよい

■分譲について
11.返済自体が難しくなる無茶なローンは組まない(大病、失業等のレアケース以外ではローンが破綻しない)
12.余剰資金については賃貸派と同程度の利回りで運用可能
13.マンション建物部分については減価償却を行う

■不確定要素(ここは個人の想定による。書き込む際は根拠を挙げていただくと助かる)
運用の利回り・金利
マンションの土地部分の価格変動・減価償却率
管理費・修繕費・礼金(敷金の返却されない部分含む)・引越し代等の住居にかかるコスト
住宅補助、購入時の援助等
インフレ率・給与上昇率・税率

過去の賃貸派、分譲派両方からのありえない想定をシャットダウンするつもりで作ったけど、どうだろ?

138 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 14:31:02 ID:???
>>122
>文京区・地下鉄駅徒歩5分以内。70〜75平米
>賃料は平均的に20万じゃないかい?

築古もあわせた民間物件の平均はそうだろね。
今回は、新築分譲購入と比較したかったので、
実在の築浅UR物件をモデルにした。

120と129はスルー。民間賃貸の場合の試算結果は、前スレ181で議論済み。
港南みたいな微妙な立地を想定すると、議論がわき道にそれるだけだと思うが、
どうしても計算したけりゃご自分で。

139 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 16:03:17 ID:???
リーマンならば、転勤リスクとリストラリスクは忘れてはならない。
これを考えると家賃補助があるならば買わずに賃貸が正解。
資金運用して、定年後にマンションではなく戸建てを買えば良いと思う。
都心に通勤する必要も無いから近郊か郊外エリアで。

140 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 16:16:46 ID:???
>>139
転勤リスクは考慮しなくて良いでしょ。転勤あるなら買わなければ良いんだから。
リストラリスクはお互いにあるんだから同じ。

別にリストラされても転職すれば良いだけ。むしろ優遇されるかもしれないんだし。
リストラってそんなに怖いかな?と転職3回の俺が言ってみる。

141 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 16:47:24 ID:???
>>140
リストラと転職って違うくない?
俺も2回転職したけどリストラは1回もないな。

142 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 16:57:32 ID:???
リストラされても、職探しすれば良いだけではないの、という意味なんですが・・・

会社潰れて困るのはオーナーであって、リーマンではないと常々思っているんです。
懲戒みたいな解雇は論外だとしても、事業の整理でポジションがなくなるのは
しょうがないことだと思うので。

そして、同業他社に転職するとw

143 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 17:45:16 ID:???
給与は同等ないしそれ以上、勤務先も居住地を基準に便利なところを選択可能、
って条件なら何も困らないだろうけど・・・そうとは限らない。

別にリストラ→破産って極論だけじゃない。
転職や離婚をトリガに購入不動産を売却して清算を余儀なくされる可能性があるならば、
目を背けずきちんと評価に盛り込むべき。

あえて数式化するならば、

 賃貸を選択した場合のn年目の資産 An
 分譲を選択した場合のn年目の資産 Bn
 n年目に不測の事態で清算を余儀なくされる確率 Cn

とすると、x年目の収支に対して、

x
Σ (Bn - An ) * Cn
n=1

で補正すればいい。
nが小さいうちはAn>Bnだから、
xをよほど大きくならない限り、購入サイドにとってマイナスになってしまうけど。

勿論、ここは個人差が大きく出るところだから、
人によってはCnが限りなくゼロに近いってこともある。
そういう人は、皮肉でもなんでもなく購入するといいと思うよ。

144 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 17:45:45 ID:???
>>6.将来を確実に見通すことは不可能(予測ならその旨を明言し、可能であれば根拠をつける)

インフレとデフレを半々に予測するのは明らかに人類の歴史に反するよな。
一京倍みたいな超ハイパーインフレは例外にしても、数十%のインフレは
戦後の先進国でも普通に起きてるから。
デフレとかゼロインフレが何十年も続いた経済の例、俺が挙げたルネサンス
期のジェノバ以外に知ってるか?

145 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 17:50:47 ID:???
人類の歴史には、人口が将来に渡って減り続けるって局面は
ほとんど無かったんじゃないかな。

146 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 17:53:58 ID:???
>>145
人口が増加しないのは人類の歴史の大半の期間だよ。
いずれにせよ、資本主義が先行投資・信用経済なくては成り立たず、
信用経済はインフレなくては成り立たないのは論理必然だ。

147 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 19:00:20 ID:???
賃貸って、年寄りには貸さないってほんと?

148 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 19:01:20 ID:???
>>147
URは貸してくれる。

149 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 19:16:16 ID:???
>>143
なるほど。
でも、売却時に結果的に家賃払うより得だった値段で売れる可能性もあるわけで、
強制的に売らされること自体は必ずしもマイナスではないように思うのですが、
どうでしょうか。

150 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 19:38:10 ID:???
ま、結局総括すれば、賃貸派は買えない甲斐性のない自分を正当化
したいだけ。サワーグレープという奴以外の何者でもない。

151 :137:2006/12/10(日) 19:44:41 ID:???
>>144

ちょっと理解がずれている気がする。
過去の歴史がインフレだったからといって今後もインフレとは限らない。
たとえば1980年代後半時点でも過去の歴史のほとんどはインフレだったけど、
実際はその後10年ぐらいデフレになった。

つまり、過去がどうであれ将来は誰にも予測できない。

このことを理解したうえで、過去の歴史の多くはインフレだったから今後もインフレの確率が高いだろうと考えるのは
あなたの「予測」(この場合は根拠も示してくれているので、さほど悪い意見じゃない)

ただ、この「予測」を確実に生じることと考えるのは間違ってる。
「予測」であることを踏まえたうえで、自分の「予測」によるとどっちが有利。理由は〜
と述べるのが正しい。

過去の分譲派にはインフレになるのが確実という電波の入った論調を展開した香具師がいたから、
そういう意味のない書き込みをシャットダウンするための注意として列挙した。
(ちなみに賃貸派でも根拠を示さずに、将来不動産価格は確実に下落するというふざけた意見があったので、そういう意見もシャットダウンする趣旨もある)

152 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 20:07:10 ID:???
>>151
インフレもデフレも不確実なことであることはそれはそうだが、
保険をかける必要性はかなり違う。
仮に万村を買った後に万村の価格が半値になったとしても、金を
損したねってだけの話。
万村を買わずに賃貸に住み続けて、価格も賃料も(名目でなく実
質価格で)倍になった時には、家族で半分の広さに住まなければ
ならないとか一家離散するとか、ものすごい犠牲を払わなければ
ならない。
ゆえにインフレ側に厚く保険をかけておく必要があるだろうね。


153 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 20:15:42 ID:YLgR7n3X
>>107
賃金が上がれば家賃が上がる。

なんだコレは

154 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 20:21:08 ID:???
>>153
ある程度は言えるんじゃね。
所得が増えれば、立地のいい広いところに住みたい奴が増える。

155 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 20:56:46 ID:???
>>152

>>151は別にあんたに反論したわけじゃない(そう読める)から、
脊髄でレスしないでちょっと考えてから書けばいいのに。


>>152の意見をまとめてみる。
マンション価格が半額に下落した場合、金を損する。
マンションが倍額に上がった場合、居住スペースが半分になったり一家離散するなどすごい犠牲を払う
ゆえにインフレ側に厚く保険をかけるべき(=購入のほうが有利といいたいのかな?)

おかしなところは以下の点。

まず第一は>>137の1にもあるようにインフレ時の損失が数値化できない主観が入ってる。
「私はそう思う」というのは勝手だが、チラシの裏じゃないんだからあなた以外にも意味のあることを書こう。

次に、分かりやすいようにマンション価格が5000万円とした場合、
マンション価格が半額になったときの損害は2500万(簡易化。利回り等を考慮しない)。
逆に、マンション価格が倍になったときに得られる利益(賃貸派の逸失分)は5000万
この前提が2倍(50%減と100%増で比較している)も差があることに気づかず、インフレ側に厚く備えるべきという間違った答えを出してる。

おまけ(これは大きな間違いじゃない)
インフレ側に厚く保険をかけるという結論が賃貸・購入どっちが有利か結論を述べていない。
私は括弧で補わせていただいたけど、購入有利というならちゃんとそう述べればいいし、
賃貸・購入共に当てはまるならこのスレで意味を成す重要な意見じゃない。

156 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 21:32:50 ID:???
>>149
>でも、売却時に結果的に家賃払うより得だった値段で売れる可能性もあるわけで、
>強制的に売らされること自体は必ずしもマイナスではないように思うのですが、

そのとおりなんだけど、それは計算式にすでに織り込まれている。
正確には、以下の2つの側面のうち、貴方は一個目について述べているのだと思う。

・Bn>Anなら、n年目で清算になっても、購入って選択肢が損だったことにはならない。
・B(n+1)-A(n+1)>Bn - An なら、n年目以降も(少なくとも1年は)住み続けた方が得なので、
 強制的に売らされるイベントが発生したことはマイナス

なお、Bn=Anになるnが、購入と賃貸の損益分岐点なわけだが、
(よほど恣意的なパラメータ設定をしない限り、)損益分岐点は20年〜30年となる。
また、(異常なパラメータ設定をしない限り、)損益分岐点より前はAn>Bn、後はBn>Anとなる。

折角なのでもう一度整理する。
強制清算を考慮しない場合、
x年満期で賃貸と分譲を比べて分譲が得となる条件は以下のとおり。

Bx-Ax>0

一方、強制清算を考慮すると、
x年満期で賃貸と分譲を比べて分譲が得となる条件は以下のとおり。

x-1 x-1
(Bx - Ax) * (1 - Σ Cn) + Σ(Bn - An ) * Cn > 0
n=1 n=1

左辺第二項は、xがよほど大きくない限り負の値となる。

157 :156:2006/12/10(日) 21:36:24 ID:???
ずれた・・・orz
それぞれのΣの上にx-1、下にn=1があるものと思ってください。

158 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 21:39:40 ID:???
>>152
>ゆえにインフレ側に厚く保険をかけておく必要があるだろうね。

これは同意。ただし保険は不動産のみではない。

159 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 21:45:10 ID:???
インフレ側に厚く保険をかけたほうがいい、ってのが仮に正しいとしても、
その対策としてマンション購入が正しいかどうかは全く別。

まあ、そう信じてる購入派は、試しに投資板の適当なスレで同じ主張をしてみればいい。
池沼扱いされることは間違いない。

160 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 22:03:02 ID:???
ここの購入派の知能で投資板なんかに行ったら・・・

161 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 22:19:57 ID:???
>>153
バタフライ効果では?
まーそっとしておきましょう。

162 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 22:26:18 ID:???
>>156
ありがとうございます。

>なお、Bn=Anになるnが、購入と賃貸の損益分岐点なわけだが、
>(よほど恣意的なパラメータ設定をしない限り、)損益分岐点は20年〜30年となる。

利回り6%の家なら、PERで16.66・・・になりますから、残存価値を考慮すれば15年後とかでも
損益分岐点に達する可能性もあると思います。
(リフォームや管理費、積立、税金で上下します)

とまぁ、可能性だけを考えるといろいろありますから、最後は相場観なのでしょう。
(良さげな家を探す手間もなかなかのものですが)

163 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 22:29:19 ID:???
>>159,160
笑止w2ちゃんの投資板の床屋経済談義をありがたがってるとはw

164 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 22:29:48 ID:???
インフレ対策なら株式投資で賄える。
マンションの頭金を株式に投資するだけでインフレ対策は十分だろう。

株=危険という硬直化した頭の持ち主が多いが、必ずしも危険ではない。
マンション購入派が、過去30年のデータを見ると不動産価格は上昇しているという指数をよく出すが、株も同じ。

過去30年インデックス投資を毎年してればバブル崩壊の痛手すら吸収してプラスになってる。
特に電力株などの利回りの良い株ならば、今の価格で買っても2%超の利回りがある。
2001年くらいに買っておけば5%超の利回りだ。
20年前に買ってれば10%以上の利回りだろう。

株だけ見てもこれ。
更に国内債券と外国債券も組み合わせれば、安心して安定利回りが期待出来るポートフォリオを組める。




165 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 22:31:48 ID:38Mx7phD
               _,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,_
             ,r''ミミミミミミミミ川川ノノヽ、
           /ミミミミミミミミヾ川川川ノノノヽ、
          /ミミミミヾヾミミミミミヾ川ノノノノノノ彡、
           /ミミミミゞヽヽ、ヽヾヾヾ i | i〃ノノ彡彡彡、
        /ミミミミヒ'ヾ  `ヽ` ゙ ` ゙ ' ' " " ´ ´ ヾ彡、
       /ミミミミミト                  ヾ;;;i
        ,iミミミミミミ        ,,,,     、,__   ヾ;|,
       |ミミミミミゞ、        -‐-、 , -‐‐‐、, __  l;|
      _iミミミミミミ;'    ___,,    ィ  ,,,,,、、、、ヾ、
      /ヾミミミr'     /三三≡;;'    i /===ニニi;;ヽ
      | ゝヾミミ'      ´  _,,、  i:  :  :   __  !;;i
     〃ヽ ミミ   ー- ; -弋i句ヽ、 i:    i; ,r'苙ミ;、 |'    
     ((i 〈 iヾリ   / 彡ヾニニ=冫ノ    ゞー-ニニ'-、|    庶民は(宿舎に)住みたいなら
     》|i iヾ              .::'     ヽ.       |     政治家になればいいじゃん!
     ノ 〉 |i             ,ィ 、.    、     |  
     ,彳ゝ、,i.           /(、_     , )、    |
    巛 ((/||         /   `゙ー--‐'''  \  /
      /;;i|          ''ヾ===、、,,,,,,,,,,,,,, - ノ ./
   ,,,,,/;;;;;;;|\          ゙ヾ⊥!⊥!⊥!/   /
r‐'"´;;;;;;;;;;;;;;;;;;! \          ヾ┴'┴'"    /
;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;!  \        ヽ、ニニニ,,     /ヽ、
;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;!.   \         ⌒     /;;;;;;;;;;;;;‐-、、
;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;!\   `゙'ー、_ヽ    i  ,   ノ;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;ー-、、

http://www23.tok2.com/home/dainiappare/f300k/src/f300k0069.jpg

166 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 22:32:11 ID:???
>>155
>>この前提が2倍(50%減と100%増で比較している)も差が
>>あることに気づかず、インフレ側に厚く備えるべきとい
>>う間違った答えを出してる。

はあ、50%増でも本質は変わらんけどね。
いずれにせよ、インフレデフレの確率が対称ってのが
奇妙な考え方だよなあ〜
賃貸派はインフレ以外の財政再建の方策があるなら、
財務省に教えてあげなさい。消費税率20%か?

167 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 22:34:11 ID:???
>>164
株はしょせん他人任せ。どこの会社の株買うか知らんが、ホリエモンが
自家用ジェット買ったり、日本型経営だ!と80代の相談役が居座った
りするのを止められんよ。自分の家に自分で家賃を払う、これ以上確実
な投資がどこにある?

168 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 22:54:37 ID:???
>>162
これは新築マンションで、利回りがグロスで6%って話でよいかな?
この場合、ネットだとどの位の利回りになると思う?
借り入れ金利ゼロ、つまり全額キャッシュで購入したとしても、
固定資産税や・修繕費・管理費を計上するだけで、5%以下になるんじゃないかな?
さらに、資金の相当分を金利3%で借りているならば、PERは50近くなる。
残存価値を考慮しても、20年やそこいらでペイできるとは思えないよね。
(上の数字は乱暴だけど、きちんと計算しても結論は同じ。
 新築マンションの損益分岐点が20年以内になるのは、
 インフレを不動産価格にだけ適用した場合のみ)

中古なら、ネットで6%ってのもあるだろうけど、
築古物件はマンションの寿命との闘いだから、
築年数をあわせて聞かないとなんともいえん。

169 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 22:58:30 ID:???
>>167
釣り?
インカムゲインの額をどうやって自分で決めれるんだい

170 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 23:07:00 ID:???
>>166
財政再建のためにインフレ必至だと確信していながら、
マンション買うなんて相当なお馬鹿さんですね。

だったら、迷わずFXで外貨を買えばいい。
仮に自己資金が1000万だとして、レバ控えめ10倍程度に抑えるとしても、
年500万ものスワップ収入が得られる。
しかも将来的には、円暴落でキャピタルゲインも確実って寸法だ。
3%の金利でローンを組んで不動産なんか買うより、
はるかに効率的な運用ができるぞ。

どうして皆がこうしないのか、少しは頭使って考えてみなよ。

171 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 23:11:50 ID:???
>>166
どうもうまく伝わってないみたい。
インフレデフレの確率が等しいとは一言も書いてない。
インフレになるか、デフレになるかは予測が付かない(確率がどの程度偏っているかすら判別できない)といっている。

そうした場合にどういう行動をとるのが最適と思うかは個人次第。
デフレはおこらないと思って資産のほとんどを不動産、株式に突っ込むのも個人次第。たまたまうまくいったらそれはそれでいいんじゃない?
通常の人だとインフレ、デフレ両方に備えるように分散すると思うけど。

>>167
日本株以外にも投資先はあるんだけど、そこはおいておいて日本株の例とすると
東証一部上場企業の経営陣の平均より自分の不動産を見る目のほうが優秀だと思うなら不動産に投資すればいい。
それだけの見る目があれば自家不動産などかわずにその眼力を生かして不動産投資したほうがよっぽど儲かると思うけど。
(ちなみにTOPIXや日経平均といった通常の日本株インデックスだとほりえもんは関係なくなる)

172 :名無し不動さん:2006/12/10(日) 23:14:16 ID:???
>>163
投資板の連中の相場感は眉唾モンだが、
ある相場感が正しいと仮定した場合にどうすべきか、については、
かなり的確な意見が得られる。
「理屈じゃないんだ不動産万歳」って原理主義者とは比べ物にならんな。

まあ、「株には住めない。だからマンション。」なんて言ってる戯けと比べれば、
誰の話だってマシなわけだが。

173 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 02:41:18 ID:???
129 :名無し不動さん :2006/12/10(日) 11:29:05 ID:???
三田線/春日で価格5,378/賃料235,275
ttp://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/48tokusyu-PERsyuto.pdf

5500万で家賃25万円は妥当だね。

ただし文京は新規分譲が少なく、
ブランド価値もあるからサンプルとしては不適当。
品川 価格5,188万円/家賃281,289円
あたりに設定すべき。

174 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 02:49:42 ID:???
120 :名無し不動さん :2006/12/10(日) 11:06:59 ID:???
>>116
URをはずして、更新料を入れろ。


175 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 03:23:12 ID:???
<マンションブーム>1〜2割高い「新価格」が浸透

同研究所によると、東京都内の新規マンションの平均単価は02〜05年の
3年間で約8.2%上昇したが、今年は1〜8月だけで6.4%アップ。
高級高層マンションが並ぶ港区では3割以上値上がりした物件が37%に上った。

背景は昨年からの都内の地価反転。マンションは用地取得から1年ほどで
分譲されるケースが多いが、地価低迷期に取得した物件の販売が一巡した
ため用地取得費が膨らみ、その分を価格転嫁し始めた。
 
同研究所の福田秋生・企画調査部長は「業者は消費者が購入をあきらめない
よう、目立たず緩やかに値上げしてくるだろう」と指摘。今後販売される
マンションの価格は1年前に比べ首都圏の都心部で3割、郊外で2割上がる
と予想している。
(毎日新聞) - 11月15日20時20分更新

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20061115-00000098-mai-bus_all

176 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 07:16:18 ID:???
>>170
>>だったら、迷わずFXで外貨を買えばいい。

ほんまにアホですのお〜
外国もインフレになるから意味ないだろうが?
EU加盟前のギリシアの歳入の半分以上がシニョレージ(通貨発行権)
だったことを知らんのか?
しょせん、金本位制が廃止されて以降、輪転機は国家の打ち出の小槌。
原価ゼロで何兆ドラクマでも何京ルピアでも印刷できる通貨など頼り
にならん。

177 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 07:19:59 ID:???
>>171
>>インフレになるか、デフレになるかは予測が付かない(確率が
>>どの程度偏っているかすら判別できない)

と言っている時点で
>>通常の人だとインフレ、デフレ両方に備えるように分散すると思うけど。
の「通常の人」は赤信号をみんなで渡る程度の意味しかないのだろうし、
現金預貯金を持って、給与所得者になってる時点で、既に相当にデフレ側
には備えていることを分かってない。

178 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 07:27:56 ID:???
>>171
>>東証一部上場企業の経営陣の平均より自分の不動産を見る目
>>のほうが優秀だと思うなら不動産に投資すればいい。

これも経済や経営を知ってる人間なら当然の常識だけど、
Principal-Agent問題というのは経営者の能力を問題にしている
わけではない。
経営者の善意を問題にしている。経営者は自らの利益を最大化
するのであって、株主の利益を最大化行動するかどうかは何ら
保証の限りではない。保身のために株主に見えないところで手
を抜くものだ。
不動産賃貸会社の株を買うことを考えればいい。株に投資して
も、証券会社にマージン抜かれ、不動産会社の社員にマージン
抜かれ、借り手は汚く使う。
自分の保有する万村を自分に貸すのと経済的には同じことをや
っていても、株式投資から賃借人にぐるっと回るプロセスを全
部自分でやれば、全て自分のために誠実にやることができる。
(例えば、賃借人には汚く使う人がいるので、株主はそのコス
トを賃料に上乗せするなり、自分で負担しなければならない。
対して、自分の不動産に自分で住むならば、自分で綺麗に使え
ば、そのコストを回避できる。)

179 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 07:34:43 ID:???
178で言ったようなことは、範囲の経済という別の経済用語で説明
することも可能だ。郵政三事業存続論の有力な根拠にもなった。
初心者は「規模の経済」だけ習うので、何でもかんでも企業化した
方が合理的だと思いがちだ。
しかし、小規模自作農の方が大規模プランテーションより合理的な
ことなどいくらでもあるのだ。それは家族経営ならば、草取りや
田植え、稲刈り、家畜の世話など、閑忙に合わせて、家族できめ細
かく対応できる。リーマンだと、分業だとか、自分の役割はとか
言い出して、細かくて面倒な仕事をやらないか非常に高い賃金を
要求する。以前ラーメン屋の例も出したが、そういう細かい神経
を使う作業に企業経営は向かないということなのだ。
不動産経営もこれに似た側面があるので、賃貸など借りると中間
マージンばかり抜かれて、不効率になるのだ。

180 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 07:40:25 ID:???
176-179で言ったようなことは、TOKIOの長瀬だって、宙船という
歌の中で言ってるのに・・・・
「その船を漕いでゆけ お前の手で漕いでゆけ
お前が消えて喜ぶ者に お前のオールをまかせるな」

日銀の金融政策やどこぞの企業経営者(インデックスでも同じ)
に自分の運命を委ねるなんて、賃貸派ってお人よし・・・

181 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 07:45:04 ID:???
>日銀の金融政策やどこぞの企業経営者(インデックスでも同じ)
>に自分の運命を委ねるなんて、賃貸派ってお人よし・・・

そして購入派は、
日銀や金融機関のシンクタンクなんかとは比べ物にならない精度で、
日本経済の動向を見切ることができるエスパーちゃん♪

182 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 08:06:59 ID:???
年収800万円を超え、かつ、サラリーマンの場合は昨今では業績評価が厳しいため、
リストラの危険性あり。要注意。
高ければ高いほどよいものではないことも留意されたし。

183 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 08:07:33 ID:???
無駄な長文が合ってうざいけど、主張をちょっと整理(・が主張、矢印が反論)
>>176
FXだと外貨もインフレになるから無駄
→確実にインフレになるといえるなら不動産より有利な投資があるとの主張に対する反論としては無意味。確実に外貨を含めてインフレになるなら金とか原油の先物が金利、レバレッジの面で不動産より有利。

>>177
・給与所得者で現金預貯金を持つ以上、デフレに備えすぎ
→現金・預貯金を含めて資産を配分するとの主張に対する反論としては意味不明。
最適な配分は個人で考えればいいけど、脳内で賃貸の人は預貯金中心で運営していると考えるなら一人よがりすぎ。

>>178-180
・株式は他人にコストを支払って経営してもらうし、他人は誠実とは限らないから自分で家を買ったほうが有利
→家を買ったときの「有利」があなただけに当てはまるか、一般に言えるかで反論は異なる。
あなたはコストを支払ったTOPIX等よりも不動産で利益を上げられるというなら、勝手にやってくれ。ただ、その自信(過信?)を無意味な長文化した上で掲示板で他者の目に触れさせる必要はない。
一般論だというなら、中間〜高所得者向けの不動産業が利益を上げられないという結論になるよね。
多くの人が自分で買ったほうが有利だから買うようになって、賃貸需要が下がって賃貸の儲けがなくなる。

あと、最後の主張の根拠がすごい
・他人は誠実に働くとは限らない(→誠実に働いてもらうために給与等のコストを払っている)
・小規模のほうが大規模よりも有利なことがある(→そういった事実はあるだろうけど、不動産業でそれが当てはまるという根拠がない。そこの説明がないと、逆に、
自動車製造業は大規模のほうがコスト面で有利だから、マンション取得も大手が一括して賃貸に出すほうがコストが安い。分譲は無駄なコストを払うだけ損。という形も成り立つ)
・TOKIOの歌(→こんなもん根拠に上げること事体電波だ)

184 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 08:08:14 ID:???
>自分の保有する万村を自分に貸すのと経済的には同じこと
この一文で既に失笑もの。

そんなおかしな考えしてるのは一部の基地外だけだよ。


185 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 08:16:41 ID:???
<結論>

インフレ要素を除くと、
どんなに古くても、どんなに職場が遠くなっても、
あるいはどんなに間取りが家族構成と合わなくなっても、
30年40年のスパンで同じ物件に住見続ける決心をしない限り、
金銭面では賃貸の方が得。

一方、インフレがくるなら、程度次第で購入に分が出る。
購入派からみると論理的帰結、賃貸派から見ると何の根拠もない希望だが、
とにかくインフレを確信し、さらに、
マンション以上にインフレに強い投資法が無いと信じてるなら購入するしかない。

付け加えるなら、この場合、ローンは長期固定金利。
インフレの確信がありながら変動金利なんて狂気の沙汰。
このスレの購入派が全員固定金利とは思えんけどどうでもいいや。

186 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 08:18:15 ID:???
>>137
至極まっとうなまとめthx。
みんなこれを基本に議論しようぜ?なんでスルーしてんだよ?

187 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 08:31:39 ID:???
>>176
>外国もインフレになるから意味ないだろうが?

購入派はエスパーで、マクロな指標をちょっとみただけでインフレが分かるんだろ?
だったら、円に対して相対的にインフレにならない外貨をその千里眼で選んで、
円を売ってその外貨を買えっていってんの。

って皮肉も分からんのかこのアフォは。

188 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 08:38:53 ID:???
>>184
帰属家賃って知らんの?

189 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 09:04:51 ID:???
>>184
[自分の保有する万村を自分に貸すのと経済的には同じこと]

までは別にいいんじゃないの?

大抵、

[だから、自分で万村を買えば確実に儲かる]

と続くから、その思考停止っぷりには失笑を禁じえないけど。

190 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 09:26:31 ID:???
自分でマンションを買えば儲かるなら、フルローンで数件買い捲りな訳だが・・・・
俺の周りにはそんな人間は1人もいないぞ。
何故だ????

191 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 10:12:27 ID:???
>>116,117,137は非常にいいね。
これくらいは計算してから買わないとね。

姉歯の偽装建築問題って、マンションの購入・賃貸問題をマンガ的に表してるからね。
賃貸してた人は1ヶ月以内に出て行ったけど、分譲買った人たちは都に自分の家を立ち入り禁止に
されるまで出て行かなかったし、まだ紛争を抱えてる。ものすごいエネルギーの浪費だ。

賃貸物件は貧相なのも多いのは確かだから、購入するのも意味があるけど、
以下のようなことも一応考えてからにしないとね。
ttp://www.alt-invest.com/pl/opinion/tochi.htm
ttp://cruel.org/cut/cut200001.html


>>190
自宅用の不動産には手厚く減税や帰属家賃の非課税、補助が行われているから。
数軒買いで賃貸を経営しても、大損。取引の諸費用・税も高い。たいてい塩漬けになる。

192 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 10:37:35 ID:???
俺も詳細に賃貸と分譲を比較して買ったけど>>136の試算に近い結果だったな。
後の問題は買った万村がいくらで売れるかという話だが、これは買いたい地域の相場と過去の動向を参考にするしかない。
都内で立地がよければ落ち幅は少ないだろうよ。天変地異かなんかで都心の求心力が衰えない限り。


193 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 12:40:09 ID:???
天地異変ねw
ここのエスパーさん達によると、大地震は絶対にこないらしいしなw

特に長周期はww

194 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 12:49:54 ID:???
地震が怖いならどうぞご自由に山奥にでも住んで自給自足してください。誰も止めませんよ。

195 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 12:54:48 ID:???
根性でどうにかなる問題でもないし、リスクとして計上したらどうだろうか?

196 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 13:17:36 ID:Sfxuuovw
すっぱい葡萄(すっぱいぶどう)
寓話。イソップ物語の一つ。

ぶどう畑で、たわわに実ったおいしそうなぶどうを見つけたキツネが、
食べようとして跳び上がるが、ぶどうの房はみな高い所にあり、届かない。
何度跳躍してもついに届かず、
キツネは怒りと悔しさで、「どうせこんなぶどうは、すっぱくてまずいだろう。
誰が食べてやるものか」と捨て台詞を残して去ってゆく。

手に入れたくてたまらないのに、
いくら努力しても手が届かない対象(人でも、物でも、地位や階級でも、何でもよい)がある場合、
その対象を価値の無いもの、
低級で自分にふさわしくないものとみなす事であきらめ、心の平安を得る、
心理学で「補償」と呼ぶ心理的規制の例が見事に示されている。

197 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 19:03:02 ID:nYy4CSDN
【社会】本間政府税調会長「個人的なことで、プライバシー侵害」 
週刊ポストが報じた官舎愛人同居疑惑に
http://news19.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1165810233/l50

198 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 20:18:13 ID:???
>>196

>>137の5.参照

199 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 20:37:09 ID:???
さくさくっと処理してしまいましょう。
まず181
>>日銀の金融政策やどこぞの企業経営者(インデックスでも同じ)
>>に自分の運命を委ねるなんて、賃貸派ってお人よし・・・
>そして購入派は、
>日銀や金融機関のシンクタンクなんかとは比べ物にならない精度で、
>日本経済の動向を見切ることができるエスパーちゃん♪

もう一度だけ言う。能力を問題にしているのではなく、他人の善意に
依存することはできないと言っている。
お前が医師でも弁護士でも大工でも、金を渡せば、自分に利益を提供
してくれると妄想してるなら、余程のお人よしだよ。

200 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 20:38:34 ID:???
次、183。
>>金とか原油の先物が金利、レバレッジの面で不動産より有利。

そんな長期の先物存在しないし、短期の価格変動が大きすぎて
中長期のリスクヘッジにならない。

201 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 20:41:43 ID:???
続けて183。もう少し理解して反論しろ。
>>>>・給与所得者で現金預貯金を持つ以上、デフレに備えすぎ
>>→現金・預貯金を含めて資産を配分するとの主張に対する反
>>論としては意味不明。

給与所得者は月々の給料は現金でもらい続けるだろ?デフレに
なったら必然的に利益が出るわけだ。
さらに手元流動性だってある程度は持ってるんだろうから、
インフレヘッジは意識しないとできないのに対し、デフレ
からは必然的に利益が得られる状態にある。

202 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 20:44:48 ID:???
さらに183。
>>あなたはコストを支払ったTOPIX等よりも不動産で利
>>益を上げられるというなら、勝手にやってくれ。ただ
>>、その自信(過信?)を無意味な長文化した上で掲示
>>板で他者の目に触れさせる必要はない。

くだらねえ駄文ダラダラ書いてるのはてめえだ。オウム返し。
後、TOPIX云々については、再度、宙船の歌詞をプレゼントする。
「その船を漕いでゆけ お前の手で漕いでゆけ
お前が消えて喜ぶ者に お前のオールをまかせるな」

他力本願では漂うだけだぞ。自立の意味を知れ。

203 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 20:49:37 ID:???
183なげえよ。
>>あと、最後の主張の根拠がすごい

最後に繰り返す。お前に近づいてくる奴はお前の利益のために
お前に近づいているわけではない。食堂は口当たりのいい飯は
食わせても栄養のある飯は食わせてくれない。サラ金CMのね
えちゃんも株屋も企業経営者も自分の利益が一番。
最後は衣食住で自立できるようにしとけ。衣は数年買わなくて
も死なないし、食で自立するのは難しい(それでも自家菜園ぐ
らいあった方がいい)。せめて、家計の数分の1を占める住ぐ
らい自分でコントロールできるようにしておかないと奴隷と同じ
だぞ。

204 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 20:50:47 ID:???
>>199
マンション建設業者と日本企業の経営者はどっちが信頼できるんだろう?
マンション建設業者が手抜き工事を行ってると購入派は大損だよね。
人の善意を信頼できないから分譲というのは理屈に合ってない気がする。

あと、レスを複数に分割するのはやめたほうがいいと思う。見難い。

205 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 20:54:42 ID:Sfxuuovw
酸っぱい葡萄に飛び上がって書きなぐる賃貸派w

206 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 21:02:54 ID:???
>>202-203
「自立」の定義が書いていないけど、誰にも頼らないで生きていけることを自立と定義すると、
「自立」するのに必要なのは不動産じゃなくて十分な金融資産(利回りにもよるけど1億〜2億)でしょ。
年に5〜600万(必要額は人によって違う)の金融資産からの収入があれば誰にも頼らず生きていける。
不動産の貸し手は複数居るんだし、誰からも断られることは通常ありえない。

あまり正確な定義がなくて一般論になって恥ずかしいが、通常は分譲派のローン期間こそ「奴隷と同じ」だと思うのだが。

207 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 21:09:37 ID:???
>>206
金・通貨はダメだって。繰り返し。
政治家は票が欲しい。票のためには道路を造り、福祉を充実し、減税する。
結局、カルピスを大勢に分けるには水を増やして薄めるしかない。
輪転機を回せば、福沢諭吉の紙切れはいくらでも出てくる。ワシントンでも
同じこと。株でも債券でも。
結局、他人との約束事に過ぎないから、戦争中に軍票の代わりに鶏や豚を
差し出して、戦後返せと言っても誰も返さなかったのと同じことにしかな
らない。
現物しか信用できんのさ。

208 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 21:12:12 ID:???
鎌倉時代にも江戸時代にも昭和にも徳政令があったのに、いまだに
政治や国なんてものを素朴に信じている良民可哀想。

209 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 21:18:45 ID:???
国債デフォルトとかハイパーインフレ(軍票とか徳政令の例が挙がることを見るとこのくらい極端な想定だよね?)になったら東京の不動産の価値もなくなるんじゃないか?
まったくゼロにはならないだろうけど、国家破綻したアルゼンチン・ロシアの当時の土地の価値がどこまであったんだろう?
東京大地震とどっちの確率が上かは分からんが、地震の心配より国家破綻の心配をするのは偏っているとしか思えない。
ここは個人の見方のちがいだから、価値観が違うんだろうけど。

210 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 21:21:09 ID:???
>>209
>>になったら東京の不動産の価値もなくなるんじゃないか?

太平洋戦争後、農地は取り上げられたけど、商業地住宅地山は
無傷。1990年頃には何億倍もの値段になったことは広く知られ
ている。

211 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 22:03:29 ID:???
ハイパーインフレになったら家賃が100倍、1000倍に跳ね上がる。
当然、不動産のリターンも100倍、1000倍になるから、
不動産の価格も暴騰だな。

ハイパーインフレ対策としては現物不動産+ローンが最強。

212 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 22:04:41 ID:???
>>199

>もう一度だけ言う。能力を問題にしているのではなく、他人の善意に
>依存することはできないと言っている。
>お前が医師でも弁護士でも大工でも、金を渡せば、自分に利益を提供
>してくれると妄想してるなら、余程のお人よしだよ。

すげえ基地外だなおい。

そんなに他人が信じられないなら、
他人が建てて他人が売ってるマンションなんか買えないだろ。
自力で河原にダンボールハウスでも建てて住めや。

213 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 22:07:07 ID:???
>>211
これが購入派の代表的な金融リテラシーってことでいいの?

>ハイパーインフレ対策としては現物不動産+ローンが最強。

214 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 22:18:22 ID:???
>>213
これが賃貸派の代表的な金融リテラシーってことでいいの?

>ハイパーインフレ(軍票とか徳政令の例が挙がることを見るとこのくらい極端な想定だよね?)になったら東京の不動産の価値もなくなる

215 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 22:20:39 ID:M/HIRHEP
不動産を買うぐらいなら、賃貸にする。これが、経済行動として正しければ、金持ちとうさんは、賃貸に住み、貧乏とうさんが大家になるよ。
これは面白いことだ。

216 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 22:21:04 ID:wqcE755m
あまり長くなるとまずいので最後に私の意見をまとめます。
1.国家破綻の時を考えて分譲有利と言うのは、東京大地震時に有利という理由で賃貸がいいというのと同じくらいイレギュラーな場合に偏っており、本質から外れる。有利不利は通常の状態で考えるべき。
2.1.の補足として、国家破綻時には土地の価値も低下する。数十年後に戻った実績があるとはいえ、今後もそのとおりになるとは限らんし、そもそもそんなに生きていない。
3.国家・企業が信頼できないから分譲有利はおかしい。その理論でいくと建築業者、管理組合、メンテナンス業者も信用できなくなるから。

国家破綻・ハイパーインフレがどの程度の確率で生じるかは個人の見方によるので、>>210氏が間違っているとは思いません。
私より国家破綻の確率を高く見積もっていて、そこから分譲有利という結論を出しているのでしょう。
私は、通常時で有利・不利を考えたいので>>116氏の計算のように若干賃貸が有利であると考えています。

217 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 22:25:57 ID:???
返済不可能な借金を抱えた国家は、
ハイパーインフレ→デノミで借金をチャラにする。
これが歴史の教訓だよ。
日本政府が抱えてる借金をカウントしてみるがいい。

ttp://ueno.cool.ne.jp/gakuten/network/fin.html

218 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 22:28:23 ID:???
マンションすら買えないアホ共www
転勤だぁなんだかんだと理論武装しても所詮畑から見れば賃貸ニートとしか思われてねぇんだよwww草むらの影からクスクスと笑われてるともしらずWWW
そして今日も賃貸ニートどもはお互いの傷を舐めあう(爆笑)

219 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 22:32:54 ID:td7xqJnM

政府税制調査会の本間正明会長が、都内の官舎に愛人と同居していることが
11日、分かった。官舎住まいの公務員などが国民の税金で甘い汁を吸う
構図が問題視されている中、税制調査組織のトップにいる人物としての
モラルが問われそうだ。
本間氏の官舎愛人同居疑惑は、11日発売の週刊ポストが報じた。

それによると、本間氏は平成15年1月から、JR原宿駅から徒歩5分の
東京・神宮前「東郷台宿舎」に部屋を借りている。部屋は上層階の96平方
メートルで、民間の相場で50万円はくだらないとされるが、本間氏はわずか
7万7000円で借りているという。

その格差だけでも噴飯ものだが、大阪大学大学院教授である本間氏がなぜ
東京の官舎を借りられたのか。実際、13年1月から今年10月まで務めた
経済財政諮問会議議員としての東京での会議は、月3回程度しか開かれて
いないのに。

しかも、同居人の届けが出されているのは本間氏の本妻だというが、実際は、
同誌の取材に愛人関係であることを認め、「奥さんとは離婚調停中。結婚
しようと話し合っている」。本妻も「北新地の女性らしい」と愛人の存在を
承知しているが、「離婚の話は具体的にはない」と話している。

http://www.zakzak.co.jp/top/2006_12/t2006121101.html

220 :俺はすっぱい葡萄の寓話を小粋に使いこなす知的な購入派(苦笑):2006/12/11(月) 22:37:34 ID:???

僕は道を歩いていて、ときどきクスッと笑うことがある。
「ああ、自分は天下のタワーマンションのオーナーなんだ」と思うと、嬉しさがこみ上げてくる。
激烈な審査を突破してから2ヶ月。
あこがれのタワーマンションを手に入れたときのあの喜びがいまだに続いている。
「世界が認めたステイタス 湾岸エリアタワーマンション」・・・・・

その言葉を聞くと、僕は自然と身が引き締まります。
吹き抜けの豪華エントランスに恥じない自分であっただろうか・・・・。
天にそびえる神をも恐れぬ高みに住まうにあたいする自分であっただろうか・・・・。

しかし、先輩方は僕に語りかけます。
「いいかい?ステイタスというのはオーナーが作り上げていく物なのだよ」と。
僕は感動に打ち震えます。
「タワーマンションが何をしてくれるかを問うてはならない。
君がタワーマンションに何をなしうるかを問いたまえ」
僕は使命感に胸が熱くなり、武者震いを禁じえませんでした。

でもそれは日本をになう最高のエリートである僕たちを
鍛えるための天の配剤なのでしょう。
タワーマンションのステイタスを作りあげてきた先輩はじめ先達の深い知恵なのでしょう。
タワーマンションを所有することにより、僕たちオーナーは伝統を日々紡いでゆくのです。
嗚呼なんてすばらしき湾岸エリアタワーマンション哉。
知名度は世界的。人気、実力すべてにおいて並びなき王者。
素晴らしい実績。余計な説明は一切いらない。
ただ周りの人には「ウチですか?ほんのタワーマンションですよ」の一言で羨望の眼差しが。
合コンのたびに繰返される若い女性たちの側からの交際申し込み。
近所のマダム達からの熱いまなざし。
そしてあらゆる街を歩くたびに味わう圧倒的なパルテノン神殿パワーの威力。
嗚呼、湾岸エリアタワーマンションを所有して本当によかった。



221 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 22:41:20 ID:???
>転勤だぁなんだかんだと理論武装しても所詮畑から見れば賃貸ニートとしか思われてねぇんだよwww
>草むらの影からクスクスと笑われてるともしらずWWW


これ、煽りなのかナチュラルにアタマ悪いのか、微妙に理解に苦しむな(笑

「畑から見る」というtermは超絶高度な煽りに見えなくもないし、
相変わらず草むらの影から見てるようだし(苦笑


おい購入派。

これがお前らの知能の代表ってことで本当にいいんだな?(笑

222 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 22:43:38 ID:???
というか、ここの賃貸派(将来購入派)は、不動産を所有することを否定してはいないんだよね。

マンション買うくらいなら一戸建を買うんだろうし。



こんなことを書くと、また草むらの影から見つめるウンコ建を連呼するスカトロ親父が出てきそうだけどw

223 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 22:50:06 ID:???
>>214
購入派は意見と皮肉の区別もつかんってことは良く分かった。

あと、ハイパーインフレになったなら、
100,000ドルも出せば都心マンションが買えるようになる。
騙されたと思って外貨買っとけ。ハイパーインフレになるかどうかは保証できないけどな。
ひょっとしたら、10,000ドルでもいけるかも。1000ドル・・・はムリだな。

224 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 22:54:44 ID:???
>>204
>>マンション建設業者と日本企業の経営者はどっちが信頼できるんだろう?

これに代表されるように他人を信頼できないことを批判する
意見があるので、答えておく。
俺はただ他人を信頼できないと言ってるのではない。
他人の「善意」に依存することはできないと言っているのだ。
他人の恐怖心や利己心に依存することはできる。
東京都知事が4男に東京都の仕事を回したり、ガラパゴス諸島で
豪遊しても共産党のチェックというものが一定程度働いている。

分譲マンションを購入する時には相当じっくりチェックできるが
会社の株を持ってるからと言って、経営者の首を切るのはほぼ不
可能。国の政治家に至っては、まったく影響を与えられない。
自分の目の届く範囲で他人は使わなければいけないということだ。

225 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 22:55:57 ID:???
>>222
ここの賃貸派は、2年まてば半額になると信じ込んで、
指をくわえて見ていたところ、逆に1.5倍に上がってしまい、
泣く泣く購入をあきらめたヘタレだよ。
今は、買うべきじゃない賃貸が正しいと、日夜自分に言い聞かせる日々。
こういう人たちは、一生賃貸道を突き進み、家賃を払い続けてほしい。

226 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 22:57:16 ID:???
>>223
もう繰り返しで疲れるが、お前は日本の政治が信用できないだけで
アメリカの政治は信用できるのか?財政赤字はあちらの方がひどい
ぞ。
民主国家は全て大衆迎合・ばら撒きで同じだ。福祉は要求されるし、
増税はできない。政治家が保身しようと思えばそれしかないのだ。

227 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 22:58:00 ID:???
またきたよ、エスパーがw

今日もお前のシックスセンスは輝いてるな(爆笑)>>225

228 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 22:58:38 ID:M/HIRHEP
222<
だから今、現時点で、不動産を買うのが正解かどうかということだが、
底値あるいは底値に近い今、金利の低い今、不動産を買うのは正しいと思う
いっているのですよ。それを、「国家破綻・ハイパーインフレがどの程度の確率で」
など凡人では思いもつかないことを言っておられるから。

229 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 22:59:23 ID:???
賃貸派のくだらない煽りばかりでどうしようもないな。

230 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 22:59:35 ID:???
227みたいなのが不動産購入できるほど金貯められるわけもないし、
銀行の審査も通らんだろw賃貸で正解。
なお、俺は225じゃないからね。

231 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 23:01:04 ID:???
>>224
万村買ったくらいで他人を使う立場になった気か?不思議な奴だな。
まあそれでいい気分になれるんなら、お前にとっちゃ万村購入はリーズナブルなんだろ。
それはそれでいいよ。

だからこれ以上、その異常な心理をここで披露すんのはやめてくれないかな。

232 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 23:07:44 ID:???
お前も畑から見てんじゃねーよwww>>230



あ、草むらの影か(爆笑

233 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 23:09:44 ID:???
>>226
財政赤字のドルが嫌なら、豪ドル、加ドル、元でも何でも好きなの選べよ。
円のハイパーインフレの対策として日本の不動産購入が最強、
なんて馬鹿言ってんじゃないよって話なんだからよ。

ホント、馬鹿には皮肉も通じんことは良く分かったよ。

ちなみに、こと財政赤字に関しては先進国では日本は文句なく最強だ。覚えとけ。
アメさんの場合は赤字が双子だから一味違うけどな。

234 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 23:13:07 ID:???
>>233
ははは、単年度の赤字は米国の方が多いよ。黒字だったから累積は
少ないけどね。お前は俺が民主国家は全部同じと書いたのが読めな
いのか?それと先進国の永住権簡単に取れたらいいね。

235 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 23:16:14 ID:???
>>234
もはや意味不明だな。いや初めからか。

236 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 23:20:27 ID:???
インフレ信じて、ローンでマンション????
本当に、インフレ信じてるなら、FXでポジれよ。アホ

237 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 23:20:29 ID:???
日本は巨額の財政赤字を抱えてるけど、
個人金融資産をチャラにするオプションをもってるから、
国際的に高い信用力を保持してる。
そして、ほとんどの賃カスの資産は預金性資産。
崖っぷちで生きてることを自覚してる賃カスがどれほどいるのだろうか?

238 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 23:20:32 ID:???
>>234
元って民主国家の通貨じゃないだろ。
信用してやれよwww。

239 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 23:24:27 ID:???
>>237
んなことは、賃貸派じゃなく>>217にでも言えや。
ハイパーインフレなんて極論を言い出したのはどっちだと思ってんだ。

ホント購入派は支離滅裂だな。

240 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 23:25:43 ID:???
>>238
俺は民主国家の通貨は信用できないと書いたが、民主国家以外の通貨は
信用できるとは書いた覚えないがなあ〜書いてないこと読めるようにな
るとやばいぞ。236に至っては、今頃何の寝言言ってんだ?プリントアウト
して千回読め。

241 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 23:37:58 ID:???
>俺は民主国家の通貨は信用できない

これが購入派の代表的な精神構造・・・・じゃないよな幾らなんでも。
基地外は一人だけだと思いたい。

242 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 23:52:52 ID:???
なんかもう無茶苦茶だな。
資本主義を否定して自給自足でもやるつもり。

243 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 01:22:12 ID:qcJBuDUC
よほど痛かったと見える
面白いので再掲してみようw

すっぱい葡萄(すっぱいぶどう)
寓話。イソップ物語の一つ。

ぶどう畑で、たわわに実ったおいしそうなぶどうを見つけたキツネが、
食べようとして跳び上がるが、ぶどうの房はみな高い所にあり、届かない。
何度跳躍してもついに届かず、
キツネは怒りと悔しさで、「どうせこんなぶどうは、すっぱくてまずいだろう。
誰が食べてやるものか」と捨て台詞を残して去ってゆく。

手に入れたくてたまらないのに、
いくら努力しても手が届かない対象(人でも、物でも、地位や階級でも、何でもよい)がある場合、
その対象を価値の無いもの、
低級で自分にふさわしくないものとみなす事であきらめ、心の平安を得る、
心理学で「補償」と呼ぶ心理的規制の例が見事に示されている。

244 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 06:09:59 ID:???
無理してローンでマンション買うと碌な事ないというのがよく解る。
このスレの壊れた人格のマンション購入者を見るとな。

もう購入した事を正当化するのに必死で、支離滅裂だもの。
他人は信用できないのに、自分で選んだマンションは信用できるだって(笑)
そのマンションだって、信用できない他人が造ってるんだけど(笑)

第三者からすると、あんたの目が一番信用出来ないと思うけどね。

245 :負け組の代名詞「賃カス」:2006/12/12(火) 06:51:45 ID:???
首都圏は地価が上昇中
デベも個人も狼狽売りするなよw底値で狙ってる賃カスが喜ぶだけだぞw賃カスには高値で掴ませろw
あっ、失敬、もう価格上昇で賃カスは畑の影でシクシク泣いてましたwww
買いそびれて計画大失態wwWそして無駄に年齢をかさね、ふと気が付けば、もう長期ローン組めませんwww
会社の社宅制度を目一杯利用し顰蹙の嵐wそして妻はマンションなんて云々とか井戸端会議でマンション中傷するも所詮賃カスじゃんと一蹴されあえなく撃沈www所詮賃カスは賃カス
毎日暗いアパートの片隅で悔しさを滲ませ目も顔も真っ赤にさせながらマンション下がれーマンション下がれーと呪文を唱えながら洗濯物干してる間抜けな姿が目に浮かぶよ
若夫婦に先を越され今やこのアパートの管理人みたいだねwそこの奥さん(大爆笑)

246 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 07:11:28 ID:???
購入派は都合が悪くなるとすぐ抽象的な話に逃げるなぁ。
しかも、前スレから常に形勢不利。
試算の結果、コスト面では購入が得じゃないことが明らかになったからね。

かといって、購入派に対論を定量的に語る力が無いことは明らか。
数学的素養はゼロ、金融リテラシーは問題外。
まあ、今更知識を仕入れても取り返しはつかないんだから、
ネットなんかやめて、毎日「万村万歳万村万歳」とでも唱えてりゃいいのに。

247 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 07:38:05 ID:???
基本的に賃貸派のような思考回路を形成した人間が存在しないと我々の大家業は成り立たない。とにかく賃貸派さんには感謝します。だってあなた達のおかげで持ち出しなしで不動産が二つほど残せそうだから。

なんか人にお金払ってもらってただでマンションを得るって罪悪感に苛まれるけど・・・すべて賃貸派さんのおかげです。今度は都心のタワマン狙います。今後とも私の資産増やしに寄与してください。本当にありがとうございました。

248 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 07:46:44 ID:???
朝から購入派が壊れてますね。こうはなりたくないものです。

249 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 07:54:24 ID:???
せっかく136氏が有益な試算出してくれてるのに賃カスは無視?
賃カスは削ろうと思えばいくらでも家賃と生活水準下げられるんだからそりゃ安い罠。
それと>>218のようなわかりやすい自演はするなよ、な?

250 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 08:13:25 ID:luEUkaNS
>>136から一目瞭然だが仮にローンがなければ分譲が圧倒的に得なんだよ。
なのに基地外はあらゆる場面において賃貸が有利かのような極論を振りかざす。
対して良識派は136氏のように流動性を廃し確実な要素で比較をしようと試みている。
結論。基地外賃カスは直ちに消えろ。二度と書き込むな。話はそれからだ。

251 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 08:41:07 ID:???
20年後に売れるのは確実なんだね。

252 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 08:45:46 ID:???
>>250
圧倒的に得には見えないのだが。
数値で説明してくれんかい。

253 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 09:10:00 ID:TXxQ+z2P
>>136の試算は
修繕一時金:30年目150万のみ想定
が小さすぎだろ・・・。
細かいつっこみどころはあるけどまあいいか。

>>136ぐらいだったら
「俺は」賃貸を続ける。
だって楽だもん、といいたい。

でもな、ここは「俺は」「私は」を議論する場所じゃねーんだよ!!!!
もっと定量的な話をしろ!!!!!1
特に分譲派!!!!
おまえらがキャッシュフロー書いて見せてることほとんどないじゃん!!!
とりあえず、書いてみてよ。
前提条件全部書き出してさ。
話はそれからだ。

254 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 09:28:15 ID:???
>>249-250
136(つうか116)に文句言ってきてんのは分譲派だし、
極論ふりかざしてるのも分譲派にしか見えん訳だが。

>>253
修繕一時金は幾ら積むのが適切か提案してもらえないか?

255 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 09:30:53 ID:???
30年目150万て……犬小屋ですか?

普通20年で500万くらいだと思ってたんですけどね。
戸建の修繕費って。

256 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 09:33:03 ID:???
>>255
はげしくスレ違い。

257 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 09:42:59 ID:???
流れにはとっても合っていると思ったんですけどね

258 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 10:02:00 ID:???
>>255
犬小屋は150万もしないだろwwwwww

259 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 10:10:14 ID:AvTwfkiR
ローンがなければ5000万の金利分支払いが0。つまり維持管理費の数万で、借りれば26万の万村に住める。
後は売値の問題だけだが例えば5年住んだ場合賃貸は年間300万5年で1500万の支払いに対し分譲は年間40万5年で200万。
差額1300万以上5年落ち程度で文京区の万村が暴落するとはとても思えない。
金さえあれば都内高利便性の新築分譲を渡る方が同規模分譲賃貸より間違いなく得だよ。

260 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 10:25:31 ID:???
>>259
つっこみどころ満載すぎw。
この欲張りさん♪

まあ売買のたびに、新築販社、仲介不動産屋、国の3者をたんまり儲けさせてやってくださいな。
あと、固定資産税もちゃんと払ってね。

261 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 10:44:17 ID:???
>>260
固定資産税減免措置って知らないの?
建設業者の儲けは賃貸も織り込み済みですよ。
その上大家の儲けが入ってるんだから余計悪い。
仲介不動産屋通すだろうから仲介手数料も入るし。
その他経費がかさむのはむしろ賃貸ですよっと。

262 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 10:47:10 ID:???
実は一番儲かるのはキャッシュを用意してローン控除その他公的補助を最大限活用した場合だね。
賃貸はせっかく用意された公的補助を全く使うことなく無駄に大家を儲けさせているだけだといい加減気付いたら?
まあ貧乏人が損をするのはいつの時代も同じかw


263 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 12:24:46 ID:???
控除額とローン額を比較したら控除の方が高くない?
つまり差し引きローン額の分損すると思うんだけど。

264 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 15:14:36 ID:???
>>262
>>116,>>136は、住宅ローン減税はもちろん、
23区限定の優遇措置まで考慮してあの結果なんだぞ。
しかも、パラメータはかなり購入有利な設定になってる。

それでも購入が得だって言い張りたいのなら、それなりの数値を出して語れっての。
感情論は要らん。

265 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 16:02:12 ID:???
購入派は「家賃補助」を忘れている。
会社によってまちまちだけど、月2万〜家賃の7割までと幅こそあるが補助のあるとこが多い。
自分で100%の家賃を払う人は少ない。
そこを考えると、やはり賃貸のが得。

266 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 16:03:35 ID:???
買って得をするのは
・家賃補助が無い人
・転勤が無く永住出来る人


267 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 17:10:40 ID:???
>>266
おまえ、何にも読んでないな。>>116以降、
買って得する人はいない、って結論になってるんだぞ。
頼むからもっと説得力のある話を書いてよ。

そうじゃないと「まともに文章読める知能があったらマンションなんか買わない」
ってことを自ら証明することになるぞ。

268 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 17:15:00 ID:???
世間の常識は今は買いで専門家も含めて概ね一致
賃カス=しったかぶりw

269 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 17:34:24 ID:???
>>268にとっての
世間=分譲マンション買っちゃった人
専門家=マンション営業マン

270 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 18:00:38 ID:???
>>266
評価する前に確認したい。

その2つの条件はAND? それともOR?

271 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 18:05:51 ID:???
>>270
別人だけど、ANDだろ。


272 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 18:28:37 ID:???
>>267
君にひとつ聞きたいんだけど、君ほど金融リテラシーのある人がどうして2002年の買い時を逃してるの?
2002年時ですら賃貸の方が得だと判断したファクターを教えて欲しい。

273 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 20:07:36 ID:???
>>272
何で2002年が下値だと言い切れるかは激しく疑問。
加えて、2002年時にどういうファクターで上がると思ったかが聞きたい。
たぶんたいした根拠じゃなくて、結果オーライなんじゃない?

274 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 20:53:10 ID:???
00年あたりから放出が続いた大規模な土地が分譲されたんだからちょっと調べてる人なら常識中の常識。
その後の当然の値上がりを結果オーライとか馬鹿言ってる時点で程度が知れるな。
そんなんだから所詮賃カスとか言われるんだよ。

275 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 20:53:53 ID:???
2002年もこれからも家賃補助たっぷりだから買う必要が無い人は大勢いるぞ。

276 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 20:54:52 ID:???
>>259
これが購入派の代表的な金融リテラシーってことでいいの?

277 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 20:55:44 ID:???
購入すると家賃補助貰えなくなるからな。
家賃補助の無い零細勤務は可哀想と思うよ。
綺麗な所に5年ごとくらいで住み替えても自己負担はごく僅か。
これぞ、真の勝ち組だよ。

278 :前提編:2006/12/12(火) 20:56:00 ID:???
ちょっと感情的になってきつつあるので簡単なシミュレーションを晒してみる。
前スレで誰かがアップした奴を改造して使用

ベースの条件は>>116と思ってもらっていいけど、
以下の点が違う
・東京都減税なし(私が良く知らないから)もちろん住宅ローン減税はあり。
・家賃に使えるのは320万(300万で26万の家賃に住むと単年度赤字になるから)
・所期資金は1200万(デフォルトからめんどくさくなっていじってない)

これで税引き後利回りを1.6%、3%、4%、5%で出してみて、20年・30年時点でマンションがいくらで売れればつりあうかを算出してみた。

先に断っておくと、>>116より精度の悪いものらしく、ローンの計算が若干荒っぽい。
若干の誤差は笑ってみてくれ。傾向としては悪くないものが出たと思う。

279 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 20:57:58 ID:???
賃カスの最後の頼みの綱は家賃補助しかないわけか。
普通、家賃補助がある企業は持ち家補助もあるもんなんだがな。
家賃補助しかないってことは出張や突然の出番が多い仕事なのかね。

280 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 21:02:25 ID:???
とりあえず税引き後3%以上ってのはあり得ないだろ。なんで試算してんだ?

281 :結果編:2006/12/12(火) 21:04:42 ID:???
賃貸の金融資産残高

左から1.6%、3%、4%、5%
20年時点:1768、2273、2716、3242
30年時点:2137、3124、4093、5357

次に分譲の金融資産
20年時点:948、987、1386、1622
30年時点:728、957、1558、2094

最後にいくらでマンションが売れればつりあうか(売却時の諸経費除く)
20年時点:3280、3746、3790、4080
30年時点:1781、2539、2907、3635

おまけ。損益分岐点(但し、減価償却35年土地の値段はあまり厳密につけていない。これは個人的なものであまり信用性なし)
1.6%・・・15年
3%・・・・26年
4%・・・・38年
5%・・・・47年

考察編で私の意見を述べます。

282 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 21:09:08 ID:???
賃貸派の運用は盲点がある。
1.預金金利が上昇するときはインフレであり不動産価値も相対的に上昇する
2.常にその時の最高金利で計算しているが、それは10年20年を固定金利で回すことになり
  今の低金利時代でポジるにはあまりにリスクが大きい。

283 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 21:14:50 ID:???
資産全額を運用に回す馬鹿がいるかよ。全くリアリティのない試算だな。
一千万は現金で残して余剰資金で運用するくらいが妥当だろ。

284 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 21:17:52 ID:???
>>283
それだと資産全額を頭金に使った購入派は馬鹿って事になるがいいの?

285 :考察編:2006/12/12(火) 21:20:57 ID:???
利回りが1.6%の場合は、30年時点で半値を切っていても分譲のほうが有利なんだから、この場合は圧倒的に分譲有利といえる。
今みたいに金利が低くてデフレを脱した状況なら土地も若干上がるだろうし、5年前くらいが一番買い時だったという購入派の主張はもっとも。

利回りが3%のときは、30年時点で半値ならトントン。この場合は個人によって感じるところが一番分かれると思う。
いいところに住めてよかったと思うか、1件の不動産に集中したリスクの割にはしょぼかったと思うか・・・

利回りが4%を超えたら圧倒的に賃貸有利。

結局、住宅ローンを若干下回るぐらいの利回りで運用するのと、30年経っても半分の価値を残している不動産を探すのとどっちが簡単と感じられるかの差だと思う。
私としては同じぐらいの難易度だと思うけど、感情的な人はここの結論を意味なく批判・罵倒するんだろうな。
個人の能力なんだからあまり感情的にならないでね。荒れるのは意味ないし。


>>280
分配金を出さずに再投資する投資信託なら毎年の税はかからないから地合いによっては3%は十分ありうると判断しました。
(ここ5年くらいで見ると余裕でクリアしてる数字でしょ)結果も見ずにこんなちっちゃなところに噛み付くなよ・・・

>>283
現金を一部残しての利回りと考えてくれ。

286 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 21:21:42 ID:???
購入派が馬鹿なのは解りきった事。
頭金無しのフルローン馬鹿までいるからな。

例えば、零細勤務の>>279とかな。
>家賃補助しかないってことは出張や突然の出番が多い仕事なのかね。
家賃補助制度自体を理解してないのが丸解り。
頭の悪さがダイレクトに出てる。
学歴も低そうだな。

287 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 21:36:30 ID:???
株だけ見ても配当利回り3%近いのがある。
東燃ゼネラル石油 なんかは昔から高配当で知られた銘柄。
今の株価は1株1227円で配当は1株につき36.5円。利回り2.97%。

海外の債券までみればもっと利回り(現地通貨ベースだが)凄いのあるし、
為替リスクをどう見るか次第で投資のうまみは変わるだろうが。
・南アフリカ・ランド建 「世界銀行債」 利回り7.8%
・ニュージーランド国債 利回り6%
とか色々あるよ。

もっと簡単にいくならば、手数料と運用コストの低い投資信託でも良い。
株と債券、日本と世界に分散投資してくれる奴を1本だけで良い。
それを毎月こつこつ積み立てれば良い(いわゆるドルコスト平均法)
分配金を再投資するように設定すれば、長期運用出きるなら平均利回り3%なんて難しくは無い。





288 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 21:55:29 ID:???
>>283
んなもん、購入・賃貸ともに当てはまるだろ。
どちらのサイドも、この試算に入ってない運転資金を、
流動性の高い預金で同額保有してるって補完を行えばいいだけの話。
その額が幾らであろうとも、結果には何の影響も与えない。

購入派は自分で試算したことがないからか、くだらんクレーム多すぎ。
一回自分で試算してみろよ。今まで見えてなかったことが見えてくるから。

289 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 22:02:40 ID:???
>30年経っても半分の価値を残している不動産を探すのとどっちが簡単と感じられるかの差だと思う。


お前は購入派っぽい奴の中では多少マシな方のようだからひとつ言っておいてやるが、
長周期型を含む大規模震災の発生期待値を織り込んでるか?

本来は、ひとたび起こると即アウトなんで期待値でもなんでもなくて1/0なんだが、おまけしといてやる。


大規模震災で倒壊はしないとしても、外壁がボロボロになったり上層部の窓ガラスが粉々になったり
ガラスを突き破って落ちた家具で通行人が死んだときの賠償やら、それ以前にそういう震災を経験した
マンションに値段がつくのか?など、都心部でマンションを購入するのはこのような「見えざるリスク」に
晒されてるってことなんだよな。

あと、知能の低い購入派は未だにミスリードしようとして失笑を買っているが、このスレにいる賃貸派は
「買えるけど買わない」選択をしてる連中だってことだ。

もっというと、リスク感覚が優れているが故にこういう震災後のことを想定してあえて賃貸という選択を
している人も多い。

ここでウンコを連発してるスカトロ馬鹿親父に代表される購入派とは知能レベルが違うんだよね。

290 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 22:10:14 ID:???
>>285
ニュートラルかつ汎用的な試算を行いたいのであれば、
ローン金利を超えた運用利回りを想定してはいけない。

購入派の一部(通称:エスパー?)が、
市場が織り込んでいないマンション価格の高騰を確実だと主張しているが、
もし、賃貸派の一部が住宅ローン金利以上で確実に資産を運用できると主張するのであれば、
同レベルの馬鹿者としかいいようがない。

291 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 22:19:41 ID:???
シミュレーションしたものだけど、>>290はなぜだか分からない・・・
「確実」が100%を指すなら運用方法は国債・大企業の社債・預金以外の運用方法は禁止だよね?
それだったら賃貸なんて検討に値しないよ。

分譲、賃貸を真剣に検討するに値するものと巣r
>>137の前提に立てば30年固定の住宅ローン以上も五分五分以上でありうるんじゃないか?

292 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 22:36:55 ID:???
>>116のバカ・シミュレーションは更新料を無視してるから実態とズレがある。
家賃25万の部屋を40年間借りれば、通常は確実に500万の更新料の支払いが必要。

293 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 22:42:16 ID:???
>>292
URと書いてるじゃないか?URでいい部屋が常に見つかるかどうかは知らんけど、
同じ購入派として文章をちゃんと読まないのはちょっと恥ずかしい。

URは更新料・礼金なし(住宅金融公庫から融資を受けて建築した物件も同じ)


294 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 22:43:08 ID:???
>>291
何も、元本および利子が100%保証された運用方法に限定しろなんて言ってない。
ある程度の遊びは存在しうる。

だが、大多数の一般人が、もっと言えば素人が、
市場経済の合理性を否定するような高利率で安定的な資産運用ができる、
なんて前提で試算を行うことは、ナンセンスだといいたいだけ。

分からなければ、以下のように考えるといい。
もし仮に、現在の住宅ローン金利を超える”誰にでもできる安定した運用方法”がこの世に存在するならば、
今の金利で個人に金を貸す馬鹿な金融機関など存在しえない。
ローン金利を上回る利率を見込める資産運用方法など掃いて捨てるほどあるが、
必ず相応のリスクを伴っている。

無論、個人の技量や知識次第で、極論すればインサイダーな情報でもあれば、
結果として住宅ローン金利をはるかに上回る高利で資産運用できた、という状況が発生しうる。
だからといって、それが汎用的な試算で使える値かといえば、そうではないということ。

295 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 22:49:17 ID:???
>>293
まー更新料ない分割高と言われてるけどね。
想定してるのは、これの2LDKかな?
ttp://www.ur-net.go.jp/akiya/tokyo/20_6910.html


296 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 22:51:33 ID:???
>>293
UR限定なんて意味ないじゃん。
文京区の賃貸市場に占めるURのシェアは極めて小さいよ。

297 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 22:56:12 ID:???
>>294
考え方は俺も同意。

さらに、購入した人は繰り上げ返済を利用することで最低でもローン金利で運用できる。
もちろん厳密ではないけれど、ローン組んだ後の早い時期ほど有効な投資になる。
保証金も帰ってくるしね。

ローン金利を3%固定と置くなら、購入した人の運用利回りはNETで3%
20%の税金を考慮すれば3.75%に相当。企業年金の予定利回りが2.5〜3.0程度の中で、
そこそこの数字だと思う。

298 :通りすがり不動さん:2006/12/12(火) 22:56:37 ID:???
>>296

だからさ・・・
URにしてるのは
地価上昇の際に民間の場合家賃もその何分の一ぐらいかの割合で上昇するが、
その計算を省きたいから、
上方硬直性の強いURにしたってかいてあるジャン。
その代わりURは民間でちゃんと探すより5−10%割高。

ついでにいっとくと地価上昇があきらかという連中は
それが現在の地価に反映されているのか?
何故それが現在の地価に反映されていないのか?
考えてみてくれ。



299 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:00:21 ID:???
>>287

・株にはボラティリティがある。(そもそも配当に税金がかかる)
・為替にもボラティリティがある。その上、為替でαを取れないのは運用の常識。

☆株には住めない。

いい加減にしような。

300 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:01:04 ID:???
>>298

>>116は「民間並」の家賃設定。
URで+10%とするなら家賃は27万にする必要がある。

129 :名無し不動さん :2006/12/10(日) 11:29:05 ID:???
三田線/春日で価格5,378/賃料235,275
ttp://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/48tokusyu-PERsyuto.pdf

5500万で家賃25万円は妥当だね。

ただし文京は新規分譲が少なく、
ブランド価値もあるからサンプルとしては不適当。
品川 価格5,188万円/家賃281,289円
あたりに設定すべき。

301 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:08:46 ID:TXxQ+z2P
>>300
じゃあ5%だと116はおもったんだね。

302 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:11:36 ID:???
>>300
だから、ちゃんと読んでからレスしろって。恥ずかしすぎだよお前。
上の方で、実在のUR物件をモデルにしたって書いてあるから。

> 138 :名無し不動さん :2006/12/10(日) 14:31:02 ID:???
>>122
> >文京区・地下鉄駅徒歩5分以内。70〜75平米
> >賃料は平均的に20万じゃないかい?

> 築古もあわせた民間物件の平均はそうだろね。
> 今回は、新築分譲購入と比較したかったので、
> 実在の築浅UR物件をモデルにした。

それでも信じられないなら、>>295嫁。

303 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:12:46 ID:???
>>294
試算だから、リスクあっても平均利回りで計算するのは仕方ないのでは。
国債以上の利回りはリスクあるくらい納得の上だと見てましたが。
それに購入側は不動産リスクをおってるのだから、賃貸もそれなりのリスクを持った形で
試算しないと意味ないと思う。
要は>>281のようにリスクあり・なし両方出すのが多くの人に役立つのでは。

304 :アルバイト板の有名人:2006/12/12(火) 23:13:22 ID:???
どっちかつ〜とドナルドのが腹黒そうでタチ悪そう。

305 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:16:53 ID:???
>>298
これのどこが上方硬直?
ttp://www.ur-net.go.jp/kyojyusha/ur-kaitei/ur2006kaitei.pdf

306 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:21:03 ID:???
>>305
ちゃんと読んだ?

307 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:21:28 ID:???
>>302
この際、116がどう考えたかはどうでもいい問題。
特殊な「実在のUR物件」を分析しても、
一般的な賃貸物件のパフォーマンスはわからない。
したがって116は無意味。

308 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:23:49 ID:???
>>306
UR賃貸は傾斜家賃でドンドン上がるまで読んだ

309 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:24:54 ID:???
賃貸派のアホ過ぎるところは、経済学の前提として合理的選択主体
の仮説というものがあるのを知らないところだね☆
すなわち、経済主体は自らの効用を最大化しようと合理的に選択す
るので、市場経済における価格は利潤の出ない水準で均衡するとさ
れているんだな☆
だから、数字が云々とグダグダ数字を並べ立ててる賃貸派の試算は
すべて無意味。自分に都合にいいパラメータを置いて妄想を述べ立
てている以上のものにはならない。
市場の歪みを説明できない限り、賃貸=分譲以外の結果は数字的に
出てくるわけがない。

310 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:29:59 ID:???
で、分譲派から、合理的期待形成理論にも関わらず、なぜ、
賃貸=分譲ではなく、分譲が有利か説明してあげるね☆

確かに合理的選択主体は、賃貸と分譲と有利な方を選択で
きるので、賃貸=分譲の水準で価格が均衡するというのが
本来なんだな。
しかーーっし、現実経済においては、「信用制約」という
ものがあるのだな☆
要するに、ニートフリーターヤクザ日雇いの類の人々は、
仮に分譲が有利だと分かっても、銀行がお金を貸してくれ
ないので、賃貸を選ばざるを得ない(もっと下流になれば
簡易旅館を利用するしかない)わけ☆
だから、仮に分譲の方が賃貸より有利で、賃貸の方が高く
つくとしても、貧民は賃貸を利用するしか選択肢がないの
で、賃貸は高止まりするってわけ☆
わかったあ?

311 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:30:03 ID:???
>>309
で、分譲派がまともな試算を出せたためしが無いのは何故?

まずはお前が、数学的に賃貸=分譲って結果を示してみろよ。

312 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:33:58 ID:???
そもそも、このスレでいまだかつて「まともな試算」が出たためしがない。

313 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:34:04 ID:???
>>311
Suppose 賃貸が分譲より有利な場合、分譲は売れず、賃貸の需要が
増えるため、賃料が上がり、分譲価格が下がる。
結果として、賃貸=分譲になる。

Suppose 分譲が賃貸より有利な場合、賃貸の需要は減り、分譲の需要
が増えるため、分譲価格が上がり、賃料が下がり、
結果として、賃貸=分譲になる。

∴市場に歪みがなく、合理的期待形成が行われている限り、どちらが
有利になることもない。
あくまでもon the assumption that there is no distortion☆

314 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:36:48 ID:???
>>307
不動産はそれぞれ違ってるのでこんな些細な点に拘っても意味ないと
思うけど、どうしても受け入れられないなら君が試算し直したら?

315 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:37:08 ID:???
で、賃貸派から、合理的期待形成理論にも関わらず、なぜ、
賃貸=分譲ではなく、賃貸が有利か説明してあげるね☆

確かに合理的選択主体は、賃貸と分譲と有利な方を選択で
きるので、賃貸=分譲の水準で価格が均衡するというのが
本来なんだな。
しかーーっし、現実経済においては、「計算できない馬鹿」という
購買層が存在しているのだな☆

要するに、不動産をもつことがステータスだと勘違いしたDQNが、
どっちが有利かなんて計算は一切せずに、
馬鹿高いプレミアを払って新築万村をフルローンで買ってくれるわけだな。
で、法外な高値で買うカモがいる以上、
売り手にも、経済的合理性を伴った価格にまで値下げするインセンティブが
一切働かないわけ☆
わかったあ?

316 :313:2006/12/12(火) 23:37:43 ID:???
だから、ポイントは賃貸派の妄想の試算ではなく、市場に合理的期待形成
を阻害する歪みがあるかどうかなんだね☆

すると、賃貸の人間の中には、仮に分譲が有利と分かっても、分譲に行き
ようのない貧乏人がいるわけだから、賃料の方が高くても、それに縛られ
るしかないわなあ〜☆

317 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:40:27 ID:???
>>314
試算するまでもない。
賃料と価格の設定が「些細」なことで、更新料を勝手に無視できるのならば、
要するになんでもありということ。
賃貸有利であろうと分譲有利であろうと、いかなるシミュレーションでも可能。

318 :313:2006/12/12(火) 23:40:53 ID:???
>>315
>>しかーーっし、現実経済においては、「計算できない馬鹿」という
>>購買層が存在しているのだな☆

やっぱ、賃貸派は当たり前のことが分からない朝三暮四だね☆
仮にお前の前提が正しいとしても、やっぱり不動産の供給において、
分譲の方が高ければ、すべての不動産供給が分譲向けになって、賃貸
の供給が行われない。よって、賃料は分譲並みになるまで上昇するよ☆

319 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:42:48 ID:???
ちょっと考えてみた。
合理的市場だと分譲と賃貸で損得はない。これはおそらく間違いないし、前提とする。

でも、貧乏人が賃貸しか出来ないから分譲がとくというのはおかしい。
理由:金持ちでも高齢者は賃貸できなかった(最近はそうでもない)分譲のほうが高くなる要素がある。
しかも、貧乏人が借りるような物件は選択肢を持った人間と競合しないようなところが多い。

加えて、貧乏人・高齢者等による歪みは大して大きくないので、考えるだけ無駄だといえる。
あとは、誤差の範囲じゃないか?

320 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:44:02 ID:???
>>313
「アキレスは亀に追いつけない」理論と同じくらい、
すばらしい説だ。感動した。

321 :313:2006/12/12(火) 23:45:23 ID:???
>>319
319の思索はまあ結構いけてると思う。
ただ、賃料にリスクプレミアムが上乗せされているのは間違いない
だろ。長期安定投資ができる環境(収入が安定している)場合には、
リスクを取って、分譲にするのが正解。

322 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:47:40 ID:???
>>317
URは更新料分程度は割高っていう事はとことん無視したいようだね。

323 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:48:32 ID:???
>>318
早速破綻したな。
早かった。

お前の理論じゃ、地域毎に不動産のPERが異なることすら説明がつかん。

324 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:49:52 ID:???
築30年の戸建を買ってあと何年くらい住めるんだろう。

325 :313:2006/12/12(火) 23:50:13 ID:???
>>323
簡単。将来価格(家賃)が異なるので、現在価値に置き直すと
同じになる。将来過疎が予測される地域の方が賃料は高い。

326 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:50:48 ID:???
>>317
だから実在の物件だって散々言われてんだろが。

なんで購入派はこうも基地外が多いんだ?

327 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:53:38 ID:???
まあそれ以前にみじめでしょ、良い年こいて賃貸なんてさ
中学生以上の子供の親で賃貸派の人に聞きたい
お宅の子供は友達を家に連れて来てますか?

328 :319:2006/12/12(火) 23:54:05 ID:???
>>321
リスクプレミアムはたぶん乗ってる。
どの程度かは算出したことないんで、分からんけど。

ただ、リスクプレミアム分は家族構成に合わせて住み替えることによる節約で何とかなる範囲じゃないか?
たとえば、28で結婚したとして、子供が幼稚園に行く30半ばまでは狭い2LDK〜3DK、そこからは分譲並みの2LDK〜3DK、子供が大学〜独立する50後半でもう一度狭いor定年後をにらんで郊外とか。

分譲は常に広いところに住める代わりにリスクに弱い(リスクプレミアムが乗ってないんだから、効率的な市場の下ではこの評価は正しいと思う)。
賃貸は住居は狭くなったりするけど、リスクに強い。
これでコストが一緒だったらくそ物件選んだりとか無茶な投資をしない前提で、趣味の問題になるな。

329 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:54:59 ID:???
>>321
まーリターンが期待できなきゃ誰もリスクとらないだろうしね。
ただ、自分にとって許容できるリスクかどうかは考えないとね。

330 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:56:10 ID:???
そういえば月400万の賃貸物件に住んでる社長とかテレビに出るけど
あれも惨めなんかな?良い年こいて。

>お宅の子供は友達を家に連れて来てますか?
私は友人を家に連れてきましたよ。賃貸でしたが。
何か問題でもあるんですか?

331 :313:2006/12/12(火) 23:57:17 ID:???
328の言ってることに尽きると思うよ。
こまめに住み替えるなら、賃貸の支出もそれほどでもないかも
しれない。ただ、分譲に落ち着けば、広めのところに同じ値段
で住み続けられる。引越しが好きなら、賃貸でいいかもね☆


332 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:57:30 ID:???
ほーら、すぐそうやって極端な例を出すw

333 :名無し不動さん:2006/12/12(火) 23:58:21 ID:???
>>325
分かってないようだな。

じゃ、昔、オランダでチューリップが異常な高値をつけたことを
合理的に説明してみてくれよ。
無理なら、バブルんときに、賃料と地価が大きく乖離したことでもいいぞ。
本質的には同じことだからな。

いいか、市場なんて、大した意味も無く簡単に歪むんだよ。
合理的期待形成理論なんて御託はな、経済の他のほとんどの理論と同じで、
「説明できることしか説明できない」って程度のシロモンなんだよ。

334 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 00:01:08 ID:???
>>331
分譲のリスクとしてご近所トラブルも含まれてる?
近くにキティが住んでるリスクや、将来キティが引っ越してくるリスクを
考えると怖くて分譲を買う気にはなれない。
絶対にキティが周辺に住まない保証がされている物件があったら買っても良いんだけどな。

335 :313:2006/12/13(水) 00:01:41 ID:???
>>333
をいをい。将来の市場予測をエスパーだのシックスセンスだのさんざん
罵倒してたのは、賃貸派のノータリンぢゃないか?
今更合理的期待形成や均衡を否定するわけ???

336 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 00:10:27 ID:???
>>334

そんなもんVaRの観点ではないも同然だと思うけど。
5000万クラスの物件の話だよね?

毎日ニュースで映る、事件現場のアパートとか県営住宅とかは
どうしようもなく貧乏そうだが。
しかも周囲に「あいつは何かやらかす奴だと思ってた」とか言われてる。

別にローン破綻を推奨するわけではないけど、家に金を使わないこと自体がリスクだと思う。

337 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 00:10:41 ID:???
>>335
ま、購入/賃貸ともいろんな考えの奴がいるってことだな。
個人的には市場は歪むけど、そこからリスクに見あった利益が得られない
程度には効率的だと考えてるけどね。

338 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 00:18:19 ID:???
>>335
>将来の市場予測をエスパーだのシックスセンスだのさんざん
>罵倒してたのは、賃貸派のノータリンぢゃないか?

で、合理性を信奉してるアンタはエスパー君たちについてはどう思ってるわけ?
それとも本人かw

339 :313:2006/12/13(水) 00:24:56 ID:???
>>338
俺はそこで言われているエスパーだよ。
オランダのチューリップや美人投票の例を引くまでもなく、
長期的な均衡価格よりオーバーシュートすることは金融の
世界ではいくらでもある。
それは「信用制約」があるため、中長期予測に見合ったポ
ジションを組むことには限界があって、短期予測に則った
投資をせざるを得ないからだ。
逆に言えば、信用制約がなければ中長期予測に見合ったポ
ジションを組めば利益を得られる。

日本の財政を見れば、将棋で言えば、詰んだ状態にある。
最後はインフレしか出口がないことは分かっているが、いつ
インフレになるか分からないから、今はインフレにはならな
い。
さもなけば、累積800兆円単年度25兆の赤字を税収40兆円で
インフレ以外で解決する手を見せてくれ。

340 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 00:34:44 ID:???
>>336
やりたい放題のDQNは貧乏人だけでなく金持ちにもいるんですよ。
むしろ金持ちの方が傍若無人で周囲に気を配れない人を良く見かけるので
私は警戒しています(体験済み)。

賃貸なら隣人がDQNになったとしても、すぐに引越しできる安心感があるんですよね。
今住んでいる賃貸マンションは常識的な住人ばかりで住み心地がいいですが、
今年夏まで住んでいたマンションは半年前からベランダで大型犬を飼うようなDQN
ばかりが入居するようになって大変でした。
もしこれが分譲だったらと思うと恐ろしいです。

341 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 00:45:15 ID:???
>>340
なるほど、苦労したんですね。
体験は個人ベースになるので、なかなか共有しがたいものがありますが、
私が住んでいるマンションは管理も治安も良くて住みやすいです。

342 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 01:11:18 ID:???
分譲だと管理組合が訴訟まで視野に入れて
規約の遵守さもなくば飼育の中止を申し入れることになってる
という所が多いね

340が脳内発言ということがとてもよく分かるw

343 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 01:22:05 ID:8joJ38l3
>>336
ご存知の通り、通常のVaRの観点からは
地震リスク等の想定外(信頼水準95%以下)リスクは計測されない(というか考慮されない)

つまり、一般的には購入価格にそのリスクが上乗せされない分、高くなっている
(と思う人もいる)
賃貸派はそのショートフォールのリスクを高く見積もっているだけ。

ちゅか、購入派は結局最終的に家は買うものだという認識だから
自己陶酔してるだけでしょ?
なんだかんだで地震来たらオワリ。
ま、そうなったら会社も倒産するだろうし、どうでもいいけど。

344 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 01:35:13 ID:???
極論ばっかりw
賃貸派って現実感がないねえ

345 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 02:36:22 ID:???
というか、地震が起これば即パァになるようなものによく数千万も出せるなw

346 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 04:29:03 ID:???
>>326
だから実在のUR物件をベースにするのが間違いってことだろ。

普通に更新料を考慮すればいいだけ。

347 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 06:15:26 ID:???
購入派は基地外ばかりというのが良くわかるスレだね。
特に>>313とか。逝っちゃってるよね。
エスパー伊藤と並ぶね。芸人として。

348 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 06:18:33 ID:???
10年後までのマンション価格上昇をもっともらしく語る方がいますが、人口減を加味しないのはフェアではないのでは?
以下それぞれ、今後の労働人口減少および東京都への人口増加は今がピークとしてますよ。
人口の社会増がなく、自然増と域内異動だけの世界で不動産価格が上昇するというのはまさに仮需による価格上昇=バブルなのではないですか?

人口予測
http://www.ipss.go.jp/syoushika/seisaku/html/121a2.htm

東京都による人口予測
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/023dty00001.htm


349 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 06:51:31 ID:???
>>299
お馬鹿 ここに極まれりって感じの基地外だな。

>☆株には住めない。
いい加減にしような。
住むために株を買うんじゃない。
資金運用の為に買うんだ。

頭悪いのもいい加減にしろよ。この基地外


350 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 07:42:34 ID:???
昨晩も基地外購入派が大暴れしてたのか。
極論をかざして、試算結果が自分の思惑と異なること、
そして、自分が対案となる試算が出せないことを正当化。
呆れたな。

>市場の歪みを説明できない限り、賃貸=分譲以外の結果は数字的に
>出てくるわけがない。

賃貸=分譲以外の結果が数学的に導かれる原因となりうる、
市場の歪みなんて幾らでも想定できるだろ。
>>310であげた、購買可能な購買層が限定されるってのも歪みとなりうるが、
>>315の持家信仰だって立派な歪みの原因だ。

>>318に至っては問題外。
都合よく、「歪みが存在しなければ」って前提を取っ払ってる。
恣意的すぎで話にならん。

まあ、本人が自己申告でエスパーだって言ってるんだから、
相手すること自体が間違いなのかもしれんな。

351 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 07:43:04 ID:???
>>342
管理組合が動かないケースもよくあります。
ご存知ありませんでしたか?


352 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 07:48:54 ID:???
あと一点。
仮に、「歪みが存在しなければ」って前提が限りなくクリアされたとしても、

 賃貸=購入(全額キャッシュ)
 賃貸=購入(フルローン)

のどちらも成り立つ訳がない。コスト負担は明らかに、

 購入(全額キャッシュ)≠購入(フルローン)

なのだから。
あるいはこれは、

 購入(必ず30年居住)≠購入(10年以内の転居率50%)

にも当てはまる。

つまり、きちんと試算すれば、
得となる条件損となる条件が必ず見えてくるってこと。
自分で試算できないなら、結果を理解できないなら、理解する気がないのなら、
そして、もうマンション買ってしまったなら、二度とここに来ない方がいい。
マジで。

353 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 08:01:11 ID:???
>>346
だから、普通に更新料を考慮した試算は既出(前スレ181)なんだろ。

何度同じことを言わせれば気が済むんだ。
ちゃんと読んでからレスしろ。

354 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 08:04:45 ID:???
>>351 同意。
結局は理事という個人が対応するわけだから、相手によっては動けないよ。
「管理組合」って字面みると、警察とか警備会社とか、そういう組織めいた印象があるけど、
実際は一般人(≒雑兵)の集まりにすぎない。>>342は完全に脳内だな。

355 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 08:42:16 ID:???
何より賃カスが馬鹿だと思う点はあらゆる場所、あらゆる条件に置いても賃貸が有利かのような発言を繰り返すことだな。
自分主体で客観的になれず説得力のカケラもないのは自分だと気付いて欲しいもんだw

356 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 08:42:26 ID:???
>>353
前スレでなんか知るかボケ
前スレで更新料を考慮したら、もう考慮する必要がないとでも?
おまえは基地外か?

357 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 09:03:02 ID:phuRej05
>>356
いやここ最近の議論はすべて前スレ181がベースで
その後116が手を抜いて5%高い家賃とした
数字を出してきたんだからそれぐらいよんどけよ。

358 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 09:04:14 ID:phuRej05
ま、でも金銭的にはほとんどどっちにしても変わらないし、
購入する満足感、あとに残る資産を考えたら購入しちゃおうというのが
俺の思いだけど。


359 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 09:59:25 ID:???
資産として残ればいいんだがな。
マンションは他住人との共同生命体だから、他住人・管理組合しだいでは
スラム化する可能性もある。それくらいだったら何十年経っても
土地だけは残る戸建のほうが良いんじゃないかな。

360 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 10:41:51 ID:???
まあ、>>313みたく人知を越えた神の声が聞こえるエスパーが
同じ建物に住むとやっかいなことになる、とだけは言っておこう。
統合失調症はどうしようもないからな。

361 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 12:00:48 ID:HjthHU4n
会社からの補助がかなりある人は賃貸でいいよね。
俺は転勤がないからもらえない。
今の家賃が18万円、かなり迷ってる…
今年は株も含み損だし…

362 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 12:10:57 ID:Qe/bPxAo
すめーる.NET
http://www.rp-japan.com/


363 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 14:17:26 ID:???
>>360
また認定クンですかw
俺は神の声は聞こえないけど俺が選んだマンションは値上がりしてますよ。
目の前にある箱で調べられる情報で十分可能なんですけどねえw

364 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 14:38:20 ID:???
>>363
もう売ったんですか。ほんとに売ってたら間違いなく税手数料引き後は損してるよ。
まあ夢見てがんばれ。

365 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 14:58:17 ID:???
>>364
別に投資目的で住んでるわけじゃないからね。あくまで万一の際の保険的意味合い。
今買値の1500万増しかな。仲介手数料もうちの会社はほとんどの大手仲介業者と提携してるから通常の半額以下。
まあ君たち賃貸派の株での儲けに比べれば微々たるものだろうけどw

366 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 15:06:35 ID:???
>>365
まあ実際カブは3年で全体が倍、個別だと不動産系のに投資してたら100倍ぐらいだからね

367 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 15:53:17 ID:???
>>365
>君たち賃貸派の株での儲けに比べれば微々たるものだろうけどw

わかってるなら負け惜しみをいわなくてもいいじゃん。

368 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 17:23:04 ID:???
>>359
論調がそのままウン戸建てだなw
賃カス=ウン戸建てを自ら実証してくれましたかw
つまりウン戸建ては安アパートで必死に金貯めてようやくド田舎に戸建て買えたってことかw

369 :質問:2006/12/13(水) 17:49:34 ID:MN8rmbdN
>>37

> >短期譲渡所得の場合所得税30%住民税9%
売却損が出れば↑、税金0ではないのですか?

370 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 18:01:44 ID:???
スカトロは部屋でやれ>>368

371 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 18:48:51 ID:???
あれだよ。そもそもマンション買おうか迷うような奴は買うなよ。
その方がマンションが安くなってうれしいよ。
俺は買って、安定したゆとりのある暮らし、老後の安心を手に入れるから。


372 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 19:15:42 ID:???
>俺は買って、安定したゆとりのある暮らし、老後の安心を手に入れるから。
って思っても、隣に>>311みたいなエスパーが・・・・・・
基地外はどうしようもないよ。

373 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 19:16:28 ID:???
ごめん エスパーは>>313だった。

374 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 20:25:48 ID:???
もっとリスクファクターを考えないとダメでしょ。
将来的には大規模修繕もあるわけだし、出費はローン・管理費・固定資産税
だけじゃないよ。

ローンでマンション買って賃貸に出して黒字になるなら、
世の中の人全員やってます。

375 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 20:29:55 ID:???
バブルんときトーマツの重役やってる会計士に
「マンションはこれからも天井知らずで上がり続けるんだから
 銀行から借金してでも投資マンション買うべき!」て言われたけど
そのとおりにしてたら、今頃樹海で首吊るとこだったよ。

376 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 20:46:59 ID:???
>>348


購入派がバカ呼ばわりされる理由はここなんだよな

需要とほぼ連動している人口動態で今がピークだって言われてんのに
「これから地価は上がる、なぜなら俺がそう思ったから」
だからなw


逆に言えば、「最後の高値掴み」しちゃったのが今買っちゃった連中だと思うんだが、
まあ認めたくない気持ちはわからんでもない(苦笑

戦後日本の住宅需要の最大の需要者だった団塊の世代が死ぬんだぜ?
これまで見たことも聞いたことも無いような住宅ブラックマンデーが起こるよな

たぶん、20年後あたりには車の値段と家の値段が変わらなくなるだろう
マンションなんかだと売るにも売れず、あちこちでスラム化が始まる
そうなったら不動産価格なんてつかねーよ
マンション売って老人ホームなんて夢見てんじゃねーぞ(苦笑

377 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 20:49:46 ID:???
>>359


だから、

「買うなら一戸建て」
「マンションなら賃貸」

とずーーーーーーっと前から結論が出てるのに、いつものスカトロバカ親父が脱糞し始めるんだよw


購入派の飼い主はコイツの大便始末しとけよw

378 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 20:51:26 ID:???
>>375


会計士は決算が仕事だから投資には向かない

379 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 21:05:30 ID:???
>>357
>いやここ最近の議論はすべて前スレ181がベースで
>その後116が手を抜いて5%高い家賃とした

自分の脳内がベースと言い張る賃カス。
本物の基地害だな。

380 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 21:21:49 ID:???
>>377
結論に至る経緯を述べよ

381 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 21:31:06 ID:???
>>371
>俺は買って、安定したゆとりのある暮らし、老後の安心を手に入れるから。

もっても50年のマンションを買っただけでこう思える感覚がわからない。

それにしても>>313が晒されるのは何故だろう。原則としては正しいのだが。

382 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 21:36:48 ID:???
>>377
スレ違い。
ちなみに私は賃貸派だけど、一戸建てと比較しても賃貸だと思う。
現金で買う場合はリスクのとり方が違うので一概には言えないけど、
ローンで購入するなら戸建てでもマンションでもリスクが高いのには変わりないと思う。

ローンでレバレッジをかけて一点に投資するというリスクの高い行動を取る割にはコストが高すぎて不動産のリターンは見合ったものになっていないと思う。

383 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 21:55:45 ID:???
全然関係ないけど、引越しする時、電気ガス水道電話全部ネットで申し込みできる
のですね。10年前の引越しとは大違い。10年前は賃貸物件も足で探したけど、
今回は全部ネットですぐ探せた。便利がいいですね。便利ですね。

なんかこう世の中がハイスピードで回ってる感じ。一箇所に何十年も住まうのも
時代にそぐわないでは?

あと、引越し用のレンタカーもネットで予約。台車もネットOK。

こんな世の中になるとは思わなかった。


384 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 21:56:55 ID:???
>>382
>コストが高すぎて
分譲が賃貸よりコストが高い?
具体的にどんなコストがあるか説明できる?

385 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 22:04:33 ID:???
>>384
>>382ではないが、投資として見る場合は比較対照は賃貸ではなく株や債券などの
他のリスク資産だろう。それらに比べると不動産はコスト高だよ。

386 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 22:14:40 ID:???
>>384
ちょっと前のレスくらい読みなよ。それだからだまされて分譲買っちゃうんだよ。

387 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 22:23:46 ID:???
>>384
>>116

388 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 22:27:37 ID:???
>>385
オマエの思いこみはいいからちゃんと
この意味不明な主張を実証してごらん↓
「コストが高すぎて不動産のリターンは見合ったものになっていない」

389 :382:2006/12/13(水) 22:28:26 ID:???
言葉が足りなかった。
>>385が代弁してくれたけど、資産として利益を得るためのコスト(登記費用、税、仲介手数料・・・)が高いといいたかった。
住居として使う分には賃貸よりコストが低いのは理解している。

390 :投資事業家:2006/12/13(水) 22:29:49 ID:+63JxZCf
私は不動産投資をしているますが、なかなかどうして利回りはいいですよ。
これから先4年をみるとモナコか、パリ、ミラノがいいですよ。
この会社にお世話になってます。
http://www.rqr-estate.fr/corporate.html#chapter1

391 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 22:31:33 ID:???
そもそも賃カスってのは社会に貢献できてないだろ
分譲様は固定資産税に都市計画税、登録免許税、不動産取得税、印紙税など国に大きく貢献してる
この違いだけでも賃カスは分譲様に足向けて寝れないはずなんだがな
要するに賃カスは住宅の負け組でしょ

392 :購入派の支離滅裂さの例:2006/12/13(水) 22:40:06 ID:???
●292 :>>116のバカ・シミュレーションは更新料を無視してるから実態とズレがある。
家賃25万の部屋を40年間借りれば、通常は確実に500万の更新料の支払いが必要。

293 :URと書いてある。

●296 :UR限定なんて意味ない。

298 :URは民間より5−10%割高。

●300 :>>116は「民間並」の家賃設定。
URで+10%とするなら家賃は27万にする必要がある。

302 :実在のUR物件をモデルにしてる

●307 :この際、116がどう考えたかはどうでもいい問題。
 特殊な「実在のUR物件」を分析しても一般的な賃貸物件のパフォーマンスはわからない。

314 :不動産はそれぞれ違ってるのでこんな些細な点に拘っても意味ないと
  思うけど、どうしても受け入れられないなら君が試算し直したら?

393 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 22:40:29 ID:???
>>388
コスト(税金、手数料)を抑える事は投資の原則。
悪いが、説明するほど俺は親切じゃないんで自分で調べてくれ。


394 :購入派の支離滅裂さの例:2006/12/13(水) 22:41:06 ID:???
●317 :試算するまでもない。
 賃料と価格の設定が「些細」なことで、更新料を勝手に無視できるのならば、
 要するになんでもありということ。

326 :だから実在の物件だって散々言われてんだろが。

●346 :実在のUR物件をベースにするのが間違い。
普通に更新料を考慮すればいいだけ。

353 :普通に更新料を考慮した試算は既出(前スレ181)

●356 :前スレでなんか知るかボケ

357 :ここ最近の議論は前スレ181がベースなんだからそれぐらいよんどけよ。

●379 :自分の脳内がベースと言い張る賃カス。

395 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 22:43:00 ID:87u1Zxrh
貧乏人は一生賃貸に住んでろ

396 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 22:44:22 ID:87u1Zxrh
貧乏人は一生賃貸に住んでろ

397 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 22:51:46 ID:???
賃貸派は、なにがなんでも更新料を払いたくないらしいw
しかし実際は更新料を払わないと家に住み続けられない。
惨めな境遇だね。

398 :313:2006/12/13(水) 23:13:35 ID:???
>>376
>>戦後日本の住宅需要の最大の需要者だった団塊の世代が死ぬんだぜ?
>>これまで見たことも聞いたことも無いような住宅ブラックマンデーが起こるよな

合理的期待形成からすれば、この賃貸派のエスパーくんだけが
未来を正確に予測できるのはおかしいのでは?

賃貸派諸君の中でちゃんと意見まとめて来てよ。
賃貸派諸君だけが正確に未来を予測できると言いたいのか、それ
とも未来のことは予測できないから織り込まれている現在の市場
が合理的なのか。
購入派の予測はエスパーシックスセンス呼ばわりで、自分たちの
予測は少子化で確実じゃあ、話にならんよなw

399 :313:2006/12/13(水) 23:16:59 ID:???
>>352
>>賃貸=購入(全額キャッシュ)
>>賃貸=購入(フルローン)
>>のどちらも成り立つ訳がない。コスト負担は明らかに、
>>購入(全額キャッシュ)≠購入(フルローン)

しかし、つくづく、賃貸派は馬鹿が多いね☆
コンビニとスーパーとデパートで値段が違うの当たり前
でしょーが?買ってるサービスが違うのだから、値段が
違って当たり前。SOWHAT??

400 :地球防衛軍:2006/12/13(水) 23:21:29 ID:TRyRqCfx
一発屋に騙されるくらいなら、賃貸にする!?
http://www.user.kcv-net.ne.jp/~55ny/fudousan.htm

401 :313:2006/12/13(水) 23:22:39 ID:???
最後にお馬鹿な賃貸派に教えておいてあげるが、秋葉でフィギュア
買うオタクも、パチンコ中毒も、多重債務者も、ヒルズ族も、田園
調布住民も、市場経済の中で全ての消費者が効用最大化のために合
理的に生活してるわけ。
賃貸と購入のどちらが賢いとか決められるわけないだろーが?
秋葉のオタクにお前の金の使い方は間違ってるって指摘するのと同
じだぞ。

賃貸諸君に一つ言えることは、賃貸が合理的とか不合理とかそう
言うことじゃねえ。
賃貸の中に何割かは議論があるだろうが、少なくとも一部は
「買わない」んじゃなくて「買えない」奴がいるわけでしょ?

事実は事実として素直に認めようよ。合理的でも不合理でも
他人の選択に口出す筋合いじゃないよ。
でも「買えない」のは合理性じゃないからw

402 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 23:23:11 ID:???
>>398
賃貸派と言っても少なくとも2種類はいると思われるのでまとめるのは無理だろう。
一つは>>376みたいに住宅は下落すると信じている人。
もう一つは未来は予測できないから高レバレッジの過剰なリスクをとらない人。
もう一つ買いたくても買えない人、はさすがにこのスレにはいないと思うけど。

それに購入派だっていくつかに分かれると思うけど。

403 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 23:23:32 ID:???
賃貸派の支離滅裂さには驚く
少し税のお勉強不足ではw

404 :313:2006/12/13(水) 23:26:42 ID:???
>>402
そうそう。
1住宅は下落すると信じている人。
2未来は予測できないから高レバレッジの過剰なリスクをとらない人。
3買いたくても買えない人

と3種類いると思うけど、本当は3の癖に、1や2を装う詐称が
いるからw
それに1,2もしょせん金の制約下にいるという意味で3の一種
なんだよ。

405 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 23:29:27 ID:???
即金で買おうとしたら今5000万しか持ってないから
確かに買えないな

406 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 23:29:40 ID:???
>>399
お前は頑張って、フルローンの馬鹿には
キャッシュより安い値段で万村売ってくれるデベでも探せやw。



407 :313:2006/12/13(水) 23:31:02 ID:???
>>406
まじ頭悪いな。金融サービスを買うことに代金を払うの当然
って分からないんだからw

408 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 23:32:58 ID:???
>賃貸派は馬鹿が多いね☆

最後の一文字を見ただけで、コイツが馬鹿だと分かるな。
381も納得しただろ。

409 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 23:33:04 ID:???
ここの購入派に長期ローン&抵当設定なんて居ないよね?そんなの賃貸と変わらないよ。っていうか、自由に動けない分だけ不利かもナ。w

410 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 23:34:35 ID:???
>>407
モノホンの基地外?

411 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 23:41:03 ID:???
>>407
意味不明。
で、最初のご高説はどこに捨ててきた?

>確かに合理的選択主体は、賃貸と分譲と有利な方を選択で
>きるので、賃貸=分譲の水準で価格が均衡する

購入ならどういう資金調達法でも、賃貸と価格が均衡すんのか?
全額キャッシュで買える香具師は、賃貸でも同じ物件に低コストで住めるのか?
笑わせんな。

戯言はいいから、「賃貸=分譲」の水準で均衡する、
魔法の価格形成メカニズムとやらを詳しく説明してみせろよ。

412 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 23:41:16 ID:???
>>404
> 2未来は予測できないから高レバレッジの過剰なリスクをとらない人。
"高レバレッジや集中投資の"にしておいて。

ところで、購入派を分けるとこんなとこかな
1. 住宅を買うのが当然と思ってる人
2. 見栄っ張り(1.に入れてもいい?)
3. 買ってしまったので賃貸と比較したくない人
4. 市場を見て低リスクと判断した時に投資する(した)人

413 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 23:43:27 ID:???
賃カスは生涯大家の犬w弱いものほどよく吠えるw

414 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 23:45:56 ID:???
>>412
5.インフレが来るという自分の相場感に賭けた人
 (なお、相場感だという自覚を失い、確実だと叫びだすとエスパーと呼ばれる)

もいるな。

あと、

6.日本語が通じない☆基地外(313)

も追加しといてくれ。
他の購入派も、コイツと一緒にされたくないだろ。

415 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 23:46:09 ID:???
>>392 >>394
どうみても賃貸派の主張が支離滅裂

416 :名無し不動さん:2006/12/13(水) 23:57:00 ID:???
あー一番多い
資産が残るからなんとなく購入のほうが得と思う人

家があると安心な人
を忘れていた。

417 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 00:00:04 ID:???
>>415
読解力がなさ過ぎる。本当に日本人の大人かな?
正しいか間違ってるかはともかく、浅慮な分譲派が墓穴を掘る経過を書いてる。
一人が論破されたから分譲のほうが不利と言うことはできないけど、読解力不足や本質から外れた反論は議論を発展させない。

418 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 00:00:44 ID:???
>>313
おもしろい意見だけど、かなり変。

賃料が上がれば、価格も上がる。(リターンが増えるため)
価格が上がっても下がっても、賃料は下がらない。(下方硬直)
∴価格が下がれば利回りが上がり、買いが入る。
価格が上がれば利回りが下がり、購入需要が減少。

こういう関係でしょ。
結局、ある利回りの水準で落ち着く。

購入か賃貸かという二元論は不毛な議論。
どの程度のリスク・リターンの物件を買うべきかということが重要。

419 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 00:05:10 ID:???
>>417
読解力がなさ過ぎる。本当に日本人の大人かな?
正しいか間違ってるかはともかく、浅慮な賃貸派が墓穴を掘る経過を書いてる。
一人が論破されたから賃貸のほうが不利と言うことはできないけど、読解力不足や本質から外れた反論は議論を発展させない。

オマエは>>129が出したデータの意味をちゃんと吟味したほうがイイ。

420 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 00:12:43 ID:???
>302 :実在のUR物件をモデルにしてる
こいつはUR賃貸マンションの価格!をどうやって知ったの?

421 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 00:27:26 ID:???
そもそも論として、分譲とURのレベル感は同程度なのですか?

更新料云々以前に、比較できる程度に釣り合っているのでしょうか?

422 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 00:31:54 ID:???
>>349
マンション買ったって投資できるだろ?
家賃というコストを無限に垂れ流したまま、一方で運用を行うのは合理的なのか?
お前さんの期待リターンと資産配分を教えてくれ。

家買えば、同じレベルの住まいを低コストで実現できるから、月々のCFは賃貸より有利。
初期費用さえ払えば、より多く投資できるんだけど。
しかも、繰上げ返済を行えば金利分のリターンは確実に出せる。

423 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 00:35:29 ID:???
>>421
最近の新築だとこんな感じ
ttp://sumai.ur-net.go.jp/Sumai/Recruit/AnwNormal/110180800020697000/Index.html

424 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 00:39:26 ID:???
>>423
豊洲シエルは例外中の例外だ罠。
分譲に比べて内装はチープだけど瞬間蒸発しちゃったね。

425 :313:2006/12/14(木) 00:54:42 ID:???
つかさ、繰り返しになんだけど、購入が有利だと思ってる人間が
他人を説得して購入派に変えさせる動機も必要もないんだよなあ〜
まあ、値段を吊り上げて売り逃げるために2ちゃんで工作すると
いう遠大な計画と深読みするデムパもありだけどw

俺の場合、単に賃貸派が「買えない」くせに「買わない」と負け
惜しみ言ってるのを、本当は「買いたいけど買えないんでしょ」
と傷口に塩刷り込みたいだけ。だから、説得する必要はないよ。
だって、買えない人に買う方が有利だなんて説得しても意味内
じゃんw

426 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 01:12:09 ID:???
>>425
あなたは正しいと思う。俺も同じ意見だものw

本当は買いたくても買えないのに、延々とすっぱいブドウをやってるから、
論破して罵倒してやりたいだけです。

以前のスレで、自治体や企業の補助の存在により家賃が高止まりしがちである、という
お話は参考になったけど、それ以上に買いたくても買えない、大家に貢ぐだけの層が
家賃を高止まりさせる原因なんだろうね。(競争条件が5分ではない)

このスレには居ないと思うけど、敷金+礼金+引越し代(+手間)が払えないから
大家の言いなりという人、現実には結構いるもん。特に若くて金がない時分は。

427 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 02:12:47 ID:???
>>412>>414
購入派には
家賃がもったいないと思った人
がいっぱいいると思う。


428 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 02:18:31 ID:???
>>427
追加
購入したことを何かステイタスのように感じている人もいるようだ。
>>412でいえば2に入るかもしれないが。

429 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 02:58:46 ID:xK2Qx26P
家賃と更新料が払える賃貸組が、分譲を買えないという事はないんじゃないかな。
少なくとも今すんでるところと同程度の物件なら、ローン返済額は家賃以下の方が多いだろ。
基本的に中古になるわけだし。


430 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 03:02:19 ID:???
ステイタスあるでしょうね

逆に良い年になっても賃貸住宅に住んでいると言うことは
あんまり大きな声でいえないでしょ?

女性とかは特にそういうのを気にすると思う

431 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 03:04:32 ID:xK2Qx26P
いい年になって古いマンションに住んでるより、新しい賃貸に住んでるほうが
ステイタスとしてはいいんじゃないかな。
最近の賃貸はいい物件がどんどん出てきてるよ。3年位前の分譲より装備が良いくらい。

432 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 04:44:59 ID:???
313はもう買っちゃったからどうしようもないんだよ。
お前ら察してやれよ。

313は確かに基地外だけど、ローン支払いに必死なんだよ。
リストラされるかもしれない恐怖と戦いながら、2chで高所得者を演じることで
何とか精神を保ってるんだ。

313のローン残高に合掌。

433 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 07:44:02 ID:???
俺の場合、大企業勤務で30台後半で年収800万ちょい(税込)。
年収の5倍程度を不動産取得の目安とすると4000万くらい。

これで買えるそこそこの広さ(65平米以上)マンションとなると城北・千葉くらい。
これが現実と思うとやりきれないね。
俺より年収低い人の方が多いと思うがどうしてんのかね?

それを考えると、もう普通のリーマンが買える水準を超えているので、まもなくマンション価格は下がらざるを得ないと思う。
買える人がいなくなれば自然とそうなるでしょ。

もし、下がらなければこのまま家賃補助もらいながらマターリ賃貸でいいや。

434 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 07:45:14 ID:???
>>420
      , イ)ィ -─ ──- 、ミヽ
      ノ /,.-‐'"´ `ヾj ii /  Λ
    ,イ// ^ヽj(二フ'"´ ̄`ヾ、ノイ{
   ノ/,/ミ三ニヲ´        ゙、ノi!
  {V /ミ三二,イ ,  /,   ,\  Yソ
  レ'/三二彡イ  .:ィこラ   ;:こラ  j{
  V;;;::. ;ヲヾ!V    ー '′ i ー ' ソ
   Vニミ( 入 、      r  j  ,′  
   ヾミ、`ゝ  ` ー--‐'ゞニ<‐-イ
     ヽ ヽ     -''ニニ‐  /
        |  `、     ⌒  ,/
       |    >┻━┻'r‐'´
      ヽ_         |
         ヽ _ _ 」    

  ググレカス [ Gugurecus ]
  ( 2006 〜 没年不明 )

435 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 08:07:52 ID:???
>>433
ちょっと考えてみた。賃貸派、分譲派とはあまり関係ないけど。
5500万(ログ見ると大体このぐらいがまともなラインに見える)の20%で年収1100万をひとつのラインと考える。

1.共働き:年収600万×2なら30前でも大企業ならたぶん可能
2.将来の収入増を見込む:>>433氏も40代前半になれば役職が付いてそのぐらいの年収になると仮定すると、そこまで生活を切り詰めるか購入を遅らせるかすれば可能
3.親の援助などで多めに頭金を入れる:親の団塊の世代は日本経済の勝ち組なので仲がよければこの方法を使う人も多いはず

2はちょっと楽観視しすぎだし、3の方法を使える人は限られてるだろうから、ポイントは1だろうね。
買う、買わないはともかく専業主婦+都内のいい場所での持ち家というのは贅沢になってきていると思う。

436 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 08:15:11 ID:xK2Qx26P
平で年収800万クラスだと役職がつくと収入が大きく下がるケースの方が多いと思うが。


437 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 08:18:19 ID:???
>>433
言ってることは分かるけど、考え方を逆にした方がいい。

首都圏の場合、二流以下の企業で年収500万程度(ないし以下)の連中は、
ファミリーで賃貸マンションは無理。
何かで妥協して月15万/月〜、駅近築浅となると20万/月は最低限必要。
家賃補助がなく、嫁も無能で出産後はパートしかできないとなると、
10万/月程度のファミリー向け木造アパートにでも引っ越すしかない。

ところが、購入の場合は月の支払いが同じで、新築マンションが買える。
4000万程度の微妙な立地、微妙な施主のものだろうけど。
しかも、碌に計算もできないって頭脳の持ち主なので、
ちゃちなセールス用のレトリックに簡単に騙されるって仕組。

438 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 08:23:08 ID:???
>>435
自分でも書いてるけど2は危ないよ。30代後半からの昇給はどこもなくなってきてるので、
能力がないとこれ以降上がらないかもしれない。
役職者になった場合はより成果で判断されるようになっているので、業績が落ち込めば
一般社員よりもらえないという可能性もある。
3.は定年時なんかのお金ある時期に二世帯住宅を提案すれば案外とうまくいくかも
あと、
4.足りない分頭金を多く用意する(できるよう早くから倹約、貯蓄する)
というのは駄目かい。

439 :437続き:2006/12/14(木) 08:24:42 ID:???
レトリックの例

・頭金の分、月の負担が軽いだけ
 (親から贈与されてた場合、頭金も住コストの一部だという感覚すら無い)
・ボーナス払いの分、月の負担が軽いだけ
 (大体、ボーナス払いをあてにしてローンを組むなんて問題外)
・固定資産税を忘れてる
 (つうか、そもそも知らない。聞いても請求書がくるまで覚えられない。
  でも、セールスの減免措置の話だけは、得な印象が残ってる。)
・管理費・修繕積立金はずっと同じ額だと信じてる
 (後日、管理組合で値上げ反対を叫ぶことになる。
  こんな連中が多ければ、30年後は廃墟かスラムの二者択一)
・賃貸なら貸主提供の設備を、自分の金で設置・修繕しなれればならない。
 (酷い馬鹿は、古くなった床暖房が壊れたから直せと、売主や管理組合に言い出す)
・近隣の同等の新浅物件の家賃を教えられ、購入は安いといって飛び付く。
 購入物件がだんだん古くなっても支払い額が同じであることが、
 どういうことか頭の中で整理することができない。
 (時系列に物事を整理することができない。頭が混乱したらインフレ頼み。)

今のマンション市場は、こういう方々に支えられているのですよ。

440 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 08:37:54 ID:???
>>439
酷い。現代の奴隷だな。しかも分譲業者の奴隷。


441 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 09:13:16 ID:???
「長期修繕計画、何ソレうまいの?」
「修繕積立一時金?修繕したい奴らだけで払っとけや」

とか平気でいい出しそうだなぁ。怖い怖い。

そういや一昔前は、変動金利当初3年xx%しかもキャンペーンでxx%引き、
なんてトラップが流行ってたっけ。
さらにその前は、悪名高きゆとりローン。
当初10年は元金がほとんど減らないという、超危険、というか爆笑商品。

このスレにも犠牲者がいるのかな。

442 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 10:54:01 ID:???
あと、購入派は同じ物件に延々と住み続けなければならないってことを理解できてんのかね

そういう陳腐化のリスクも込みで買ってんだからいいんだけどなw

そういうボロボロのマンションを必死で涙目で修繕しながら、
スラム化する環境で歯を食い縛って耐える

そういうスラムと最新の分譲賃貸を同じにするなよw

443 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 11:18:46 ID:???
ボロマンションって悲惨だよマジで。
民度も低いし。
分譲買うなんてありえない行為だと思ったほうがいい。
ヤンキー、貧乏アジア人、勝手に闇金が事務所開く・・
そんな人と一緒に暮らしたいなら、どうぞマンション買えば?

444 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 11:24:21 ID:???
>>443
分譲買う人って10年に一回新築か築浅に引っ越しするものだと思ってたけど
ここ見てると、終の棲家とか老後にも家があって安心とか言ってるから
そうでもないんだね。

445 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 11:29:57 ID:QjJcegg5
>>433 俺は一部上場企業大手だけど、福利で利子補填があるから家賃と同じレベルで買える。


446 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 12:21:16 ID:???
10年に1度新しいの買うなら、賃貸に比べ足出るでしょ

447 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 13:17:30 ID:???
デートに「わ」ナンバーのBMWで迎えに行くのは逆にみじめだと思うんだが。。

448 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 13:25:12 ID:???
うん、確かにw

449 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 14:03:48 ID:???
>>446
家賃25万、駐車場代3万、管理費2万で試算すると
 30万×12ヶ月×10年=3600万
更新費1ヶ月、4回更新して
 25万×4=100万
他に敷金3ヶ月礼金2ヶ月として
 25万×5=125万

3850万以下の分譲なら足は出ないな

450 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 14:12:51 ID:???
10年住んだら売るんだから、その分も加算しなければ。
8000万で買って4150万で売れれば問題なし。
楽勝じゃないか?

451 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 14:33:31 ID:???
>>450
固定資産税などの税金、修繕積立金なんかの維持費もちゃんと計算しようね。

452 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 15:10:56 ID:???
>>439
業者の方ですか?
たまにマンションを購入してしまった夢を見ますが
夢でよかったと本気で安心します。
だって購入して5年経ってから後悔したって
もうどうにもならない状況なんだもんな

453 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 15:15:46 ID:???
「わ」ナンバーってどうみたって恥ずかしいよね

454 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 15:18:12 ID:???
トラックとかバンとかの「わ」なら
あ、今日だけ荷物運ぶのかな〜とか思うけど
普通車の「わ」って…w
自分の車持ってねーのかよ!

455 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 15:18:59 ID:???
↑って、賃貸住まいの人が言ってたりしたら
最強におかしいwww

456 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 15:30:14 ID:???
賃貸の人は当然車も「わ」だよね?
だって、維持費とか車庫代とか考えたらレンタルの方が安くつくし
いくらでも新しいいろんな車に乗れるもんね、ナンバーは「わ」だけど。

457 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 16:04:29 ID:???
>>456
自分で車なんか運転しないよ。会社までは社用車。私用で必要なときはタクシー。

そもそも都会に住んでたら車運転する必要なんて無いだろ。一体どこ住んでるの?

458 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 16:22:04 ID:???
へぇ〜
デートも社用車かタクシーねw

459 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 16:22:58 ID:???
違うよ
「わ」だよw
あ、それとも免許持ってないとかw

460 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 16:38:01 ID:???
車はリースですが、何か?

461 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 16:49:58 ID:???
マイカーマンセーの概念は都心で生活する人間には皆無です。
だって駐車場代高杉て休日しか乗らないのに維持費払うなんて負債もいいところ
駐車場代が15000円を切る地域なら所有もありだろうけど。

462 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 16:57:35 ID:xyj6i47L
>>456
車は3年から5年で買い替えするでしょ?
分譲物件は3年おきに買い替えしますか?

463 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 17:29:01 ID:???
>>461
駐車場代も払えんとはかわいそす

464 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 17:52:51 ID:???
家もない、車もない、金もない

465 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 19:15:32 ID:???
どうも購入派のアタマが悪すぎて議論にならないな

466 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 19:35:04 ID:???
家も車も金もないけど
口先だけは一人前

467 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 19:58:12 ID:???
購入派は合理的にではなく主にイメージで判断することがよくわかった
レンタカーなんて恥ずかしいだとか
いい年して賃貸なんて恥ずかしいだとか
大衆評価ばかりに気を取られてるな。

468 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 20:03:23 ID:???
大衆評価が世の中を動かす

469 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 20:57:38 ID:???
レトリックの例

・頭金の分、月の負担が軽いだけ
 (親から贈与されてた場合、頭金も住コストの一部だという感覚すら無い)
 →頭金の部分は100%、ローン部分は金利を控除した残額、不動産からのリターンを得られる、

・ボーナス払いの分、月の負担が軽いだけ
 (大体、ボーナス払いをあてにしてローンを組むなんて問題外)
 →ボーナス払いは0円が最近の傾向。ちなみに賃カスはボーナスで更新料を払う必要がある。

・固定資産税を忘れてる
 (つうか、そもそも知らない。聞いても請求書がくるまで覚えられない。
  でも、セールスの減免措置の話だけは、得な印象が残ってる。)
 →そもそも家賃に固定資産税が含まれてることを賃カスは全く自覚していない。

・管理費・修繕積立金はずっと同じ額だと信じてる
 (後日、管理組合で値上げ反対を叫ぶことになる。
  こんな連中が多ければ、30年後は廃墟かスラムの二者択一)
 →管理費・修繕費がすべて家賃に含まれてることを賃カスは全く自覚していない。

・賃貸なら貸主提供の設備を、自分の金で設置・修繕しなれればならない。
 (酷い馬鹿は、古くなった床暖房が壊れたから直せと、売主や管理組合に言い出す)
 →賃貸住宅の設備の修繕費相当額はすべて家賃に含まれてる。ただし賃カスは全く自覚していない。

・近隣の同等の新浅物件の家賃を教えられ、購入は安いといって飛び付く。
 購入物件がだんだん古くなっても支払い額が同じであることが、
 どういうことか頭の中で整理することができない。
 (時系列に物事を整理することができない。頭が混乱したらインフレ頼み。)
 →古くなっても、床壁水回りを多少リフォームすれば新築と遜色ない水準で貸せる。
  賃カスにとっては部屋の見栄えがすべて、躯体の古さはどうでもいい。

今の賃貸マンション市場は、こういう方々に支えられているのですよ。

470 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 21:10:21 ID:???

スカトロ行為は家でやれ>>469

471 :313:2006/12/14(木) 21:13:03 ID:???
>>467
>>購入派は合理的にではなく主にイメージで判断することがよくわかった

つかさ、購入派の諸君にも言いたいんだけど、別に賃貸が合理的って
ことでいいじゃんw
賃貸派のしょぼい話聞いてると、「格安でハワイに行く方法」をレクチャー
されてるみたいで興味わかないんだよねえ〜
別に大した額じゃないんだし、気にいった物件あったら買っちゃえばいい
じゃんw
ハワイ行くのに20万かかろうが5万で済もうが、楽しめることが一番じゃん。
まあ、賃貸派諸君のように最安の5万で行く方法研究しないといけない人は
仕方ないけど・・・

472 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 21:32:38 ID:???
貸してる側から言わせてもらうと、
借家人が「自分は合理的な選択として家賃を払い、
家賃を払うことは最も経済的だ」と錯覚してることは、
とても望ましい状態。

中学生が、教師の命令に従うことを正しいと信じ、
工場労働者が時間を守ることを義務と感じてるように、
借家人は家賃を払うことに生き甲斐と義務感をもつ必要がある。

その点、このスレの賃貸派は、堅い信念をもって家賃を払ってるわけだから、
まさに借家人のお手本となるべき方々だね。

473 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 21:43:14 ID:???
また賃カスが性懲りもなく暴れてるな
いったいどんな土田舎に住んでんだww

474 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 22:01:12 ID:???
>>471
残念ながらほとんどの分譲派は20万円払ってハワイ行ってるつもりで
常磐ハワイアンセンターに行ってるのよ、20万も払って。

475 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 22:11:50 ID:???
売る側から言わせてもらうと、
購入者が「自分は合理的な選択としてマンションを買い、
家賃を払うことは最も無駄だ」と錯覚してることは、
とても望ましい状態。

中学生が、教師の命令に従うことを正しいと信じ、
工場労働者が時間を守ることを義務と感じてるように、
購入者はマンションを買うことに生き甲斐と義務感をもつ必要がある。

その点、このスレの購入派は、堅い信念をもってマンションを買ってるわけだから、
まさに消費者のお手本となるべき方々だね。

476 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 22:33:53 ID:???
>>469
必死だな。

477 :313:2006/12/14(木) 23:09:14 ID:???
もともと、賃貸派はデタラメな数式まで持ち出して必死だったわけだがw
5円安い牛乳買いにスーパーのチラシ持って走る貧乏主婦そのものだったぞw
こっちはどこのスーパーのお野菜が安いかなんて興味ないっつうの

478 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:16:02 ID:???
マンションなんて買う位なら賃貸に・・する?

じゃなくて

マンションすら買えないから賃貸にせざるを得ない  だろ・・・

479 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:21:18 ID:???
別に誰も、購入派脳内の「賃貸派は全員買いたくても買えない」って妄念を
否定する気はないから、基地外購入派はさっさとこのスレから出てけよ。

残ったメンバで、スレタイどおり、
買うか借りるかを落ち着いて検討したいんでね。

480 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:24:14 ID:???
賃貸とどっちが得かなんて本気で考えてるのはどちらでも選べる立場の人だけだろうな。
買ってしまった人は比べる利点はないだろ
買ったほうが得だと主張して確信し、安心したいかもしれないが。

481 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:24:52 ID:???
賃貸派と分譲派の違い。


賃貸派
カツ丼600円だって。
もーちょっと安い店あるのにな。
別の店にしよう。


分譲派
カツ丼600円だって。
600円のカツ丼なんてきっと美味しくないから別の店にしよう。




482 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:25:32 ID:???
買うか借りるかを落ち着いて検討したいんでね・・・

強がりですか?単に傷をなめあうだけだろうに。

483 :313:2006/12/14(木) 23:29:28 ID:???
つかねえ、賃貸派は軽トラで、分譲派はポルシェという方が
分かりやすいんじゃね。
賃貸派の言うような軽トラの方が荷物がたくさん積めるとか、
燃費がいいとか、そういうお得感って、分譲派の心に響かない
と思うよ。別に軽トラ買う理由が必ずしもポルシェが買えない
ことばかりではないと思うけど。

484 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:30:37 ID:???
でも、買うか借りるかは損得よりもライフスタイルを優先したほうがいいよ。
私はどこか一箇所に腰を落ち着ける気にはどうしてもなれないので賃貸。
今のところは珍しく3年いるけど、そろそろ引っ越したい。
住むのではなく投資としての不動産には興味あるので億にのったら考えたい。

485 :313:2006/12/14(木) 23:31:36 ID:???
>>480
>>買ってしまった人は比べる利点はないだろ

賃貸派はなぜか購入してしまうと賃貸に戻る選択肢はないって
主張するのだけど、本当に賃貸の方がよければ、損出しても、
売って賃貸に戻ればいんじゃね?

486 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:33:28 ID:???
>>485
っていうか、ここ数年で買った人々は利が乗ってるから損しないんですが・・・
同じ値段で売れても数百万は得ですよ。

487 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:35:39 ID:???
>>481
どっちかっていうと
分譲派
あそこよくCM だしてるからあそこのカツ丼にしよう

賃貸派
カツ丼より親子丼の方が安いな、ん?玉子丼激安だなこれだ!!

488 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:36:59 ID:/7jOyr+2
>>483
軽トラは言い過ぎかな。
プリウスvsポルシェ
ぐらい。
燃費最優先が賃貸派
ステータス最強だけど見えないところで頑張る必要があるのが分譲派

489 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:38:18 ID:???
>>313
あんた感覚で物言いすぎでない?
ちょっと購入と借家の計算してみてよ。

490 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:39:46 ID:???
賃貸派
カツ丼なんて健康に悪いものを食べるのは合理的ではない。納豆かけご飯にすべきだ


491 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:42:04 ID:???
「わ」ナンバーでデートに行くのが恥ずかしくない賃貸派

492 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:43:07 ID:???
>>484
マンション買ったら一生その物件に縛られるって発想が愚か。
PERの高いマンションなら、
購入しても売るなり貸すなり自由自在。
自由に住む場所を変えられる点では賃貸と差はない。

>>485
購入後に売れば必ず損するとする先入観が愚か。

493 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:47:19 ID:???
>>488
賃貸は燃費最悪です。
ガソリンのほとんどをがぶ飲みする大家チャージャーがエンジンに組み込まれてるんだから。

494 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:48:34 ID:???
>>491
何が恥ずかしいのかな。人の目ばかり気にして疲れませんか。
つかなんでわざわざ車で行くのか。

495 :313:2006/12/14(木) 23:49:09 ID:???
>>489
俺の長期的経済見通しでは、相当程度(年平均最低でも2%以上)の
インフレは避けられないから、購入して損することはあり得ないんだ
よね☆根拠は800兆に上る累積赤字と年金医療破綻なのだけど、これ
を言っても賃貸派はエスパーだと決め付け、自分の一方的な計算押し
付けるだけだから、話がかみ合わんw

496 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:51:44 ID:xK2Qx26P
マンション買ったあと、住まずに貸せば損をしないなら、
どうぞ100万戸でも200万戸でも買ってちょうだい。
損しないなら出来るよねwww
ホント、マンカスって馬鹿ばっかw

497 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:52:23 ID:???
>>495
なぜに、それだけ予想できて、ローンでマンション?
外貨だろ不通

498 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:54:50 ID:???
しかし、いまどきマンションなんて、高卒DQNでも買えるよな。
一流企業だと、転勤も多いし、借上制度もあったり、かえって賃貸暮らしが多いもんだ世。


499 :313:2006/12/14(木) 23:55:04 ID:???
>>497
なんで外国がインフレにならないのか理解できんし、ボラティリティが
大きすぎる。

500 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:55:10 ID:???
>>497
お前さん、バカでしょ?
インフレ予測するなら、借金しまくる方が良い。

個人が長期固定で大量に金借りれるのは住宅ローンぐらいなんだぜ。

501 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:55:14 ID:???
家もない
金もない
口だけは達者

502 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:55:50 ID:???
>>501
ワロスww

503 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:56:10 ID:???
>>497
目の前にごちそう(イールドギャップ)がある。
しかもローンはインフレでチャラになる可能性大。
食べないのはバカだろ普通。
レバきかせて余った自己資金を外貨が正しい。

504 :313:2006/12/14(木) 23:56:54 ID:???
>>501
そもそも言い訳しなければならないのは負け組みだからなんだから、
そんなのは当たり前。

505 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:57:20 ID:???
>>503
You can speak Japanese.

506 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:59:05 ID:???

ここまでバカだと、賃貸派の工作じゃないかとさえ思えてくる



483 名前: 313 [age] 投稿日: 2006/12/14(木) 23:29:28 ID:???
つかねえ、賃貸派は軽トラで、分譲派はポルシェという方が
分かりやすいんじゃね。
賃貸派の言うような軽トラの方が荷物がたくさん積めるとか、
燃費がいいとか、そういうお得感って、分譲派の心に響かない
と思うよ。別に軽トラ買う理由が必ずしもポルシェが買えない
ことばかりではないと思うけど。

485 名前: 313 [age] 投稿日: 2006/12/14(木) 23:31:36 ID:???
>>480
>>買ってしまった人は比べる利点はないだろ

賃貸派はなぜか購入してしまうと賃貸に戻る選択肢はないって
主張するのだけど、本当に賃貸の方がよければ、損出しても、
売って賃貸に戻ればいんじゃね?





507 :名無し不動さん:2006/12/14(木) 23:59:29 ID:???
>>500
銀行とグルで、デベ業界がその分のっけてるだけだよ。
目先の金利に目がくらんじゃだめだな。


508 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:00:23 ID:???
>賃貸派はなぜか購入してしまうと賃貸に戻る選択肢はないって主張するのだけど、
>本当に賃貸の方がよければ、損出しても、売って賃貸に戻ればいんじゃね? (>>485



コイツのIQってどれくらいなんだろう?

45くらいか?






509 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:00:57 ID:???
>>495
その要素だけで判断するのは人口減だから住宅は下がると言い張る賃貸派と
変わらないよ。インフレ要素、デフレ要素それぞれ考えないとね。

510 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:01:55 ID:???
>俺の長期的経済見通しでは、相当程度(年平均最低でも2%以上)のインフレは避けられない(>>495



エスパーから預言者に進化したな






511 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:02:17 ID:???
昭和時代の価値観を引きずる買っちゃったバブル世代発見

512 :313:2006/12/15(金) 00:02:36 ID:???
>>501
満たされてる人間、認められている人間が自分の状態の合理性を
説明したり、言い訳したりするか?他人と比べてどうとか興味す
らないだろうが?
賃貸ってお得なんだよ、その計算はねえ〜$&’))と人に言い
訳してる時点で、自分が世間に軽んじられていることを言葉で覆
したいって欲望が見え見えなんだよねえ☆

513 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:05:10 ID:???
確かに、いまどきマンションなんて、塗装工でも買えるよ。
家買ったぐらいで、オナニーも休み休みやれよ

514 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:05:37 ID:???
人口は急に減るわけではないし、減るのは価値のない田舎から。
世帯数はむしろ増えているしね。もちろん何十年も続くわけではないが。

賃貸派は煽りしかしないことから見ても、結論は出ていると思うけど。
買った方がコストは安いことは分かっているんだから、それでもコストを
かけてライフスタイルを優先したいかどうかの話なのでは?

俺はコスト重視で購入したけど。

515 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:05:41 ID:???
>満たされてる人間、認められている人間が自分の状態の合理性を
>説明したり、言い訳したりするか?

なら、購入派は相当満たされてないってことになるな。
特に313w

516 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:06:35 ID:???
>>510
日銀のインフレ目標が2%前後だから、別に間違っていない。
日本以外の先進国はだいたい2〜5%程度のインフレ率。
バブル崩壊の経験でデフレが常態だと勘違いしてる馬鹿が多いけど、
資本主義国において長期間のデフレが進行することの方が異常なんだよ。

517 :313:2006/12/15(金) 00:07:47 ID:???
架空の話として、大学入った後の高校のクラス会で、K大学(総計級)
の俺に、M大学(マーチ級)や浪人の諸君も一生懸命言い訳してきた
よなあ〜俺は高校時代ガリ勉で高校生活楽しんでなかったとか、自分
は遊んで楽しかったとか道程捨てたとかw
大学入った後となっては、女の子受けでも就職でもK大学とM大学で
は比べるべくもないので、後の祭りだったんだけどね☆

518 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:08:28 ID:???
ここで真剣に議論してる奴の気が知れない
ここって貧乏人を馬鹿にするためのスレだろ?

519 :313:2006/12/15(金) 00:09:36 ID:???
>>515
>>なら、購入派は相当満たされてないってことになるな。
>>特に313w

そうそう。実生活で30そこそこで家を買ったなんて自慢したら、
袋叩きに合うから我慢が辛くてw

520 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:10:37 ID:???
なんでこう低学歴の購入派が増えると議論が女こどもみたいになるのかね
俺が条件設定するからそれで議論しろ!

【購入者】
・一流企業のサラリーマン。35歳。頭金として1千万用意。残りは全額ローン。

【物件】
・分譲価格4000万
・70u
・東京近郊
・賃貸料20万/月
・管理費1.5万
・修繕積立金1万(10年後に1万上昇、20年後にさらに1万上昇)
・10年に一度、大規模修繕で100万負担
・固定資産税と都市計画税は相応の額を想定

【その他】
・使うのは公庫3.77%(35年)
・毎月の返済額は128,725円
・年間返済額は154万(返済率15%)
・ローン終了時の総返済額:5406万


521 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:10:52 ID:???
どう見ても313よりは賃貸派の方が利口に見える

522 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:13:17 ID:???
>>520
PER16.6
とてもお買い得です。

523 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:15:03 ID:???
>>520だと賃料15万くらいか?


PER20にしよう。

家賃計算して>>522

524 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:16:55 ID:???
以降、賃料をいくらにするのが妥当かでもめ続ける…

525 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:17:06 ID:???
>>523
166,666円
不吉な数だからやめたほうがいい。

526 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:18:41 ID:???
家賃15万とか20万って…高いなぁ
よくそんな無駄金払い続けられるな
尊敬するよ

527 :313:2006/12/15(金) 00:19:36 ID:???
>>524
大家がボランティアでやってるのでなければ、不動産保有に伴う
コストは全て店子に転嫁されるので、購入より低コストで借りら
れる余地はないはずだが。。。賃貸派はどうして大家が持ち出し
で貸してくれると思うのだろう・・・

528 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:33:53 ID:???
>>527
コストだけで決まらないからだろ。
中古で購入する場合に周囲の相場は見ても前のオーナーがいくらで買ったかは
気にしないだろ。それと一緒。
まーコスト割れする家賃設定にするのは心理的な抵抗があるだろうが。

529 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:41:24 ID:???
高々4000万のマンションで、かつ、運よく30年間住み続けられたとしても、
そのコストは、賃貸の場合の家賃16万〜20万/月に相当する。
金額幅は各種パラメータ次第だが、最悪値(フルローン35年)なら20万だと思えばいい。
なお、賃貸の場合は更新料は勿論、途中で何回か敷礼仲を払うことを想定している。

つまり、最低限、4000万のマンションに30年間所有して住むことから得られる満足度が、
月16万の賃貸より上だと思えない限り、絶対にマンションを買ってはいけない。
逆に、20万の賃貸より4000万の分譲の満足度が上だという価値観の持ち主であれば、
例えフルローンでも構わない。(ローンを組んだが払えないって馬鹿は問題外だが)

なお、

>家賃15万とか20万って…高いなぁ

なんていう貧者は、そもそもマンションなんか買ってはいけない。
ギャンブルだと割り切っているなら別だけど。

530 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:51:46 ID:???
仮に、520の条件でも、2400万はローンの金利分で消える

20年後に現金一括で同じマンションを購入するとする

20年間、520の条件で買った場合の、物件の元本分を除くキャッシュアウトを計算すると、

10万+3万+固定資産税やらなんやらで月18万くらいの出費にはなる

とすると、月18万の賃貸に20年住んで、そこで現金で買うという選択もできる
55歳なら転勤もそうはないだろうし


531 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:54:50 ID:???
>>529


その場合の満足度って、30年間住み続けてスラム化・DQN化・管理組合大荒れ・
しかも肝心の部屋そのものの陳腐化も、全部含めた上での「満足度」だよな

しかもローンを払い終えるまでは事実上、自分の所有物じゃない
銀行の抵当権打たれてるから厳密には「住まわせてもらってる」状態
これを理解できてないバカが多いのも購入派の特徴だが

532 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 00:59:43 ID:???
家買えない人間が何言ってるんだろうかね。

貧乏人の僻みって醜いね・・・

533 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 01:09:38 ID:???
分譲派は珍態派を叩いちゃいかんな。将来お客さんになるかもしれんのだからな。

534 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 02:16:50 ID:MzbCw4v5
かあ

535 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 02:18:02 ID:???
まちがい

536 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 03:31:37 ID:???
銀行のローン担当者も悲惨だよな
目標ローン残高決められて、壁に棒グラフ貼られて
未達な人は一目で分かっちゃうしね
なにより、殆どの行員は自行の住宅ローンを組まされ
手足を縛られて業務をこなしてるんだから

ここ見てると良く分かるよ、でも自分で選んでるんだからね
人を恨んだりしたらだめだよ

537 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 04:00:47 ID:???
ローン15年くらいで支払えるなら、かろうじて購入してもいいけど、
それ以上のローン組んで購入する人の気が知れない。
どう考えても無駄金になるのに??

538 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 05:21:01 ID:???
賃カス大家が必死なスレダナwww

539 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 06:03:00 ID:???
基本的に>>313は基地外。

「ローンで買っても自分に貸すのと同じだからお得」という誰も理解できない
概念を根拠に語るので、誰もがあきれている訳。

資金シュミレーションすれば、前スレから出ているように賃貸有利になる。
ましてや家賃補助のある企業に勤務していれば、ますます賃貸有利に。

賃貸であれば、転勤リスクやリストラリスクもそう怖くは無い。
ライフスタイル・家族構成の変化に対応して、柔軟に住み替えできる。

どう考えても賃貸を選択するのが賢い。

買っても問題ないのは、
家賃補助が無く且つ転勤も無く且つリストラされる可能性も少ない人となるだろう。



540 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 06:10:54 ID:???
それと分譲派が心の支えにしている
・賃貸だと2年に1回の更新料
・歳を取ると部屋が借りられなくなる
という問題については
・更新料なしの物件が多数ある
 →UR、公社、大東建託など
 →家賃補助のある会社は更新料は会社が出してくれるとこが多い(俺の会社もそう)
・年寄りもOKの物件が増えてきた
 →URは貯金残高さえあれば保証人不要で年齢制限もなし
 →公社等も年寄り優遇
 →保証人問題も保証会社というのがあり割安な保証料金でカバーしてくれる
  (新規契約時に家賃の半額、以後は毎年1万円の保証料を払えばOK)

541 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 06:19:49 ID:???
更に付け加えると俺の会社で転勤になった場合は、
賃貸借りるときの礼金や手数料も会社負担。
敷金だけは自己負担。
もちろん引越し代も会社負担。

542 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 06:38:32 ID:???
>>541
こいつアフォ?おまえんとこの家賃補助に何の意味があるのだよw
それを言うならうちの会社は持ち家補助が出る上市場よりかなり金利優遇で融資してくれるよ。

543 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 06:52:28 ID:???
家賃20万駐車場3万の賃貸に20年住むと実に6400万かかる。(引っ越し含む)
4000万の万村を3000万ローンで買った場合20年で完済すると7100万かかって家が残る。
さて、どっちがお得?

544 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 06:53:45 ID:???
更新料って東京だけのローカルルール駄科

545 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 07:05:51 ID:???
20万を越える家賃を払える人は普通にマンション買った方が得。
10万かそこらでヒーヒー言う人は素直に木賃で我慢すべし。

546 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 08:04:59 ID:???
>>531
>30年間住み続けてスラム化・DQN化・管理組合大荒れ・
>しかも肝心の部屋そのものの陳腐化も、全部含めた上での「満足度」だよな

30年後の売価を2000万程度(諸経費を引いた手取り)で見積もっているので、
スラム化・DQN化・管理組合大荒れは無い前提の試算。
部屋そのものの陳腐化は、満足度に含めればよい。

16万〜20万って金額に含めていないリスクファクターの例を、
以下に挙げる。

<購入有利>
 インフレ
 該当物件限定の資産価値向上(よほど管理が上手くいった?新駅ができた?)

<購入不利>
 デフレ
 該当物件限定の資産価値下落(スラム化・管理組合崩壊)
 途中での転居イベントの発生(転勤・家族構成の大幅な変更・近所トラブル)

547 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 08:10:29 ID:???
賃貸派だって最新の分譲を見たら綺麗で設備もよくて欲しいなと思うよ。
だけどそこで冷静に何十年も住み続けることをイメージして、購入に伴うリスクを考えられるから
結局購入しないという判断になるわけ

でも購入派はその『欲しい』という衝動に流されて
どうしたら購入できるか?
という考えしかできなくなり、賃貸のコストと比べることをしなくなる。
つまり、一度『欲しい』と思ったものを『あきらめる』ということができない結果なんだよ
思考が幼稚なんだよ基本的に

548 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 08:16:10 ID:???
>>547
なるほど、書き込み内容も幼稚なわけだ。

549 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 08:27:00 ID:???
>>547
購入リスクって具体的に何?
具体例のない精神論は無意味だって何度言えばわかるんだよこのアフォはw

550 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 08:33:26 ID:???
>>543
賃貸だな。

4000万の分譲と20万の賃貸がつりあうのは、分譲側が新築当初の間だけ。
いや、新築でも無理かもしれん。

以前、近郊(23区南)JR駅徒歩1分のUR築浅2LDK・20万/月への転居を検討したんだが、
そのときは、近隣同等条件で4000万以下の分譲なんかありえなかった。
もし仮に、郊外(都下、神奈川、埼玉)に行ったとしても、
そこで20万も出せば相当いいとこが借りられるだろ。

551 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 08:34:42 ID:???
昔、ヒューザーの小嶋の部下が耐震偽装の時に一緒にテレビ出てて
社員が買ってるんだから、会社が知ってるわけない
って熱弁していたが、あの社員どうしてるかなぁ・・・・

購入派と言うと、あのヤンキー上がりの社員の顔をつい思い出す。
なんとミジメな購入派


552 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 08:34:48 ID:???
>>313
つ[具体例のない精神論は無意味だって何度言えばわかるんだよこのアフォはw]

ワロス



553 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 08:44:34 ID:???
>>549
価格変動リスク、金利リスク、流動性リスク…
つか>>549は購入してるようだから、不動産にリスクがあるか調べてますよね
で、もちろんそれらリスクが具現化したときの対策も考えてるんですよね
是非どういうリスクを抽出してどういう対策をとったのか教えてほしいものだ

554 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 08:45:29 ID:???
>>552
は?だから>>547の具体的購入リスクを書けっていってんだろ。
お前は日本語も読めない文盲なのか?

555 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 08:49:03 ID:???
>>553
都内好立地に現金一括で購入。
これ以上何か語る必要があるか?

556 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 08:53:19 ID:???
そもそも価格変動リスクと金利リスクは>>543の試算で明確。
設備の陳腐化は賃貸が行うであろう引っ越し及び敷金礼金費用で十分リフォーム可能。

557 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 08:57:27 ID:???
結局ここの賃カスは10万かそこらの木賃にしか住めないんだろ?
20万や30万出せる年収の香具師は普通に分譲を選択肢に入れるよ。
賃貸しか選択肢がないから自分を必死に正当化している。そうとしか思えない。
もしそうじゃないというなら前スレの試算でなく自分の言葉と自分の計算した条件事例とを明示の上
説得力のある説明をしてくれ。

558 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 09:08:32 ID:???
>>557
>前スレの試算でなく

このスレの試算をどうぞ。>>116

とりあえず、この試算で購入派も賃貸派も納得してるんだから、
購入派の低レベルの煽りはよそでやってよ。

559 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 09:11:41 ID:???
>>556
価格変動リスクと金利リスクの意味わかってます?
>敷金礼金費用で十分リフォーム可能
敷金返さない強欲大家ですか?

560 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 09:16:00 ID:???
>>554
552は明らかにお前宛のレスじゃないだろ。流れ嫁よ。

購入派は日本語読めない馬鹿が多いなぁ。

561 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 10:05:01 ID:fH3gp5lh
12/15 asahi
4都県の契約率の平均は74.7%で、好調の目安とされる70%を上回っているが、
7カ月連続で前年を下回った。郊外では売れ残りが急増し、11月末現在の販売在庫は
、埼玉で前年同月末比65%増の1341戸、千葉では同約3倍の1697戸に膨らん
でいる。


562 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 10:10:18 ID:???
買った値段ははっきりとわかりませんが、
築33年のマンション、1700万で売れました。
その辺りでの賃貸料は15〜20万程です。
買った値段は、当時の価格から考えても4000万はしていないと思います。
ですので、その時から賃貸料を払い続けていたと考えると
買って所有していたのは正解だったと思います。

563 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 10:12:24 ID:???
また、このまま住み続けようと思っても
後20年程度は問題なし、という評価が
きちんとした調査によって出ています。
売らないでいたとしても、賃貸で無駄金を払い続けていたよりは
よっぽどマシだったと思います。

564 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 11:17:47 ID:???
>>540
賃カスの公社公団頼みにワロタ。

おまえが言ってるのは「賃貸住宅のなかにも相対的に有利な条件のものがある」ということ。
当然「分譲マンションの中にも格安で値上がり確実なものがある」わけだから、
こういう例外を持ち出して賃貸や分譲が有利と言い出すのはバカ。

ちなみに「UR、公社、大東建託など」は賃貸市場の中ではごく少数派。
UR、公社は税金が投入され巨額の赤字を抱え、
10年後や20年後に組織やサービスが残ってるかどうかすら不透明。
またURや公団住宅は古く立地条件の悪い物件が多く、建物も安普請。
大東建託などの民間の更新料なしは、家賃を上げたり、床面積を減らしたり、
一日中日陰部屋だったりと、どこかで埋め合わせをしてる。

同様に、家賃補助にしろ保証会社にしろ、現契約の際に利用できたサービスが、
賃カスが老人となった際に利用できる保証はどこにもない。

大家との契約に縛られ続ける賃貸派の身分は極めて不安定。
社会的信用や収入を失ったら、即座にホームレスになることを覚悟しとけ。

565 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 11:28:20 ID:t+GRpGu8
庭も無い住居買って楽しいの? 金の問題じゃなく、精神・感性の問題。

566 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 11:41:46 ID:q4ghFYSF
購入も賃貸も、ケースバイケースだと思うんだけど、購入派の言う、大家の利益の部分は、ちょっと疑問。
確かに、利益を考えて、賃貸を始めるんだろうけど、分譲を新築購入して、賃貸に出すでは、利益なんて取れそうも無い。
デベの利益や広告料がのった値段が購入価格では、儲けられそうもない。
新築ならば、オーナー自らが企画、発注して、初めて利益の出せる物件になるんだと思う。
だから、新築で考えれば、デベに儲けさせるか、大家に儲けさせるかの違いしかないよ。
中古物件なら、また違うと思うけどね。

567 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 11:50:33 ID:q4ghFYSF
購入も賃貸も、ケースバイケースだと思うんだけど、購入派の言う、大家の利益の部分は、ちょっと疑問。
確かに、利益を考えて、賃貸を始めるんだろうけど、分譲を新築購入して、賃貸に出すでは、利益なんて取れそうも無い。
デベの利益や広告料がのった値段が購入価格では、儲けられそうもない。
新築ならば、オーナー自らが企画、発注して、初めて利益の出せる物件になるんだと思う。
だから、新築で考えれば、デベに儲けさせるか、大家に儲けさせるかの違いしかないよ。
中古物件なら、また違うと思うけどね。

568 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 11:52:31 ID:q4ghFYSF
そもそも、賃貸が儲かるならば、デベは、販売ではなく、自社賃貸に力を入れるんじゃないかな。

569 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 12:01:33 ID:???
>562−563
高く売れてラッキーだったね。
ところで今きみはどこに住んでるの?
賃貸?

570 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 12:06:38 ID:???
戸建だったりするんだろうなあw

571 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 12:12:12 ID:???
>>566
賃貸に出して予定してた利益が出ないケースはあるだろうね。
でもその場合はダラダラと赤字を垂れ流すことはない。
利益の出る水準まで価格を落として転売しその物件から撤退する。
次にその物件を安く買った投資家が賃貸に出せば利益が取れる。
だから長期的に見れば、賃貸住宅が存在してる限り、
間違いなく大家はそれなりの儲けを得てる。

デベの儲け云々は、建物取得時の費用の問題だけど、
大家が投資物件を取得する際にも、デベや仲介業者を儲けさせてるわけで、
これらの費用は、長期的に見れば、必ず家賃に転嫁される。
したがって賃貸でも購入でも建物に住む限りデベやゼネコンを儲けさせてる。

572 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 12:37:41 ID:???
>>571まぁ不動産に限らず消費すると誰かが儲かってまたその金が回ってるわけだ
だから家賃が大家の儲けであって当然だろうな
よって『家賃がもったいない』というのは詭弁だな

573 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 12:45:34 ID:???
賃カス、ウンコ建と脱糞し続けるスカトロバカ親父には確率は難しすぎる

草むらの影でやれw

574 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 13:24:50 ID:???
>>542
こいつ基地外???
お前のとこの優遇金利なんて知るかよ ボケ。

賃貸と購入とを比較するスレだぞ。
購入しか認めない基地外は出入り禁止だ!!!!

575 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 13:28:50 ID:???
>>564
ローン基地外 乙!!!

>社会的信用や収入を失ったら、即座にホームレスになることを覚悟しとけ。
お前こそ、ローン返済が滞ったら即座にホームレス(笑)
転勤になったら、貸そうにも店子が見つからず大慌て 赴任先の家賃とローン返済でダブルパンチだ。

築30年 ようやくローンが終わったらマンションはボロボロで建て替えだ。
金が無い老人はすずめの涙の権利金もらってホームレス(笑)

576 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 15:09:57 ID:???
私は駅近くの分譲マンションに住んでるんだけど、実は大家もやってたりします
6戸のワンルームアパートともう少し古いアパート
どちらもロケーションは非常に悪いんだけど全室埋まってます
ただまあ家賃は空室よりかは1000円でも2000円でも下げて借り手がつくならと妥協することは正直ありますね

でもね、大家が儲からないかと言えば確かにそんなには儲からないけど
こんな条件の悪いアパートでも毎月60万ほど入ってくるわけで
もちろん塗装や修繕費などは10年に一度位は大きくかかるんだけど
まあなんとかやりくりできるレベルです

でももしも全く利益が出なくなってしまったら、当たり前ですが処分するなり別の用途に変更する必要があります
つまり、その賃貸住宅は消滅することになるわけですね
大家がその賃貸住宅を存続させようと思う程度の利益は入居者からいただかないとやっていけないわけです

577 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 15:21:55 ID:???
>>576
全く儲からない と 思い切って処分

の間には結構広い費用の谷間がある。建て直しや売却には
結構なコストがかかるから、赤字垂れ流しでやってる人も。
多くの大家は上の「と」のあたりにいる。

578 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 15:46:43 ID:???
バーチャル大家だな

579 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 16:04:43 ID:???
576ですが。。。
まあ別に信じないでもいいけど、ほんとの話です
バーチャルならもっと景気の良い話を書きますよ(^^)

なんにしても損してまで大家をやる奇特な人はいませんからね
(人に貸して損するくらいなら物置か駐車場にでもしますw)

580 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 16:42:53 ID:???
>なんにしても損してまで大家をやる奇特な人はいませんからね

 「なにも損してまで株やる奇特な人はいませんからね」って言ってるのと一緒だろ
 株する人全て儲かるのかな?

 どんな投資(株でも不動産でも)でも損するつもりは無いけどリスクがあるから損する場合があるんでしょ
 それも、不動産のような流動性の少ない投資対象で、まるで損する寸前に撤退出来ると思ってること事態が


    バーチャ であるゆえんです

  
 



581 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 17:40:02 ID:???
株だって損することが分かってるなら誰もやらないでしょうに。。
私が書いた損してまでという意味は、
家賃の下落が進んで、大家に全くうまみが無い状態になったらということです
そうなったら誰だって撤退でしょ
家賃と入居戸数で大家の収入は決まるわけですから、株なんかに比べたら実にゆっくりと分かっていくわけです

どんな商売でもそうでしょうが
投資して回収して、利潤が出て、
それプラスもう一度投資出来るくらいの蓄えが出来なければ継続は不可能ですから
その程度の利益は乗っけて貸せないようなら大家などやってられないわけですよ
って当たり前の話ですね(笑)

582 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 17:51:27 ID:???
>その程度の利益は乗っけて貸せないようなら大家などやってられないわけですよ

でしょねえ、そこで安値で叩き売って損切りしてオーナーチェンジするわけでしょ
その時点で、損確定でしょ。(あなたは、現実に損したわけだ・・)
それから、その安値で買った人が補修なりして前回オーナーより
安い家賃で出回るんじゃないの。

分かるかなぁ???

583 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 17:58:49 ID:???
うーん、別に無理して叩きうる必要は無いんだけど。。。
更地にして駐車場にでもしておけばまあ良いのではないかと思います
古い建物を維持するのはお金がかかって大変なだけですよ
オーナーチェンジしたって同じ建物は使えないわけです
そのまま使えてそれなりの利益が出るなら叩きうる必要は無いでしょ?

賃貸住宅として貸し続けるにはそれなりに利益の出る家賃を貰わないと無理と言ってるだけです

584 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 18:00:45 ID:???
ちなみにオーナーチェンジすると今までよりも
安い家賃で貸してもペイできるのはなぜでしょうか?
そのからくりは是非知りたいところです(^^)

585 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 18:06:12 ID:fH3gp5lh
最初から賃貸などしないで、駐車場にしたら問題解決。

586 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 18:11:09 ID:???
更地にするつもりなら、税金と管理費さえ確保できれば
あとは全部利益と見なせるよ。

587 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 18:12:06 ID:???
6戸のワンルームアパートを駐車場にできるかよ
一棟なら一棟と書くだろうし。

588 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 18:19:27 ID:???
>>584
意地悪だな

前のオーナーが損失してるからしかないのに。

589 :313:2006/12/15(金) 21:32:29 ID:???
相変わらず、朝三暮四の愚にもつかないグルグル話やってるね☆

持ち家は大家と店子の一人二役。
大家と店子はいずれもボランティアではなく、商取引である以上、
大家も店子も一方が他方を収奪する関係ではなく、どちらも損して
ない。一人二役の持ち家も同様に損するわけないだろが。

これらの役回りの違いはどのようなサービスを販売し、購入するか、
ということだ。大家は店子に各種サービスを提供しているので、その
サービスに対する対価を家賃に乗せている。持ち家の場合は、その大
家のサービスに対する代金は払わない代わりに、銀行の金融サービス
に代金を払ったりしているかもしれない。

要するに、その購入するサービスが自分にとって対価を払うに値する
かどうかってだけの話であって、購入が得とか賃貸が得とか絶対的に
言えると思ってるとしたら、相当頭悪いよ。

590 :313:2006/12/15(金) 21:41:04 ID:???
それから、掘り出し物や高値づかみも賃貸購入どちらでもあること
なので、どちらが有利とか不利の問題ではない。
新築分譲に掘り出し物はないだろうけど、リスクも少ない。
中古ならどちらも同じだな。ま、購入の方が回数が少ない分、当た
り外れの影響は大きいけど、折角なら、掘り出し物を購入するよう
努力すりゃいいのに。

591 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 21:49:28 ID:s6qkVFSh
三つ目の不動産に着手、御年29才。さらば賃カスwww

592 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 21:54:02 ID:s6qkVFSh
賃カスのおじさん達に提言。40過ぎたら無理して不動産は持たん事だ。www

593 :名無し不動さん:2006/12/15(金) 22:15:34 ID:???
>591-592


スカトロは家でやれって言ってるだろこのバカ親父

594 :576:2006/12/16(土) 08:19:31 ID:???
>587
ワンルームが6戸ある一棟の建物でございます
ってたった6戸の軽量鉄骨アパートを一棟なんて大袈裟な言い方、
ちょっと恥ずかしかったもので。。。(^^)

595 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 09:00:46 ID:???
>>589-590
つ[具体例のない精神論は無意味だって何度言えばわかるんだよこのアフォはw]

596 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 09:51:05 ID:XQT0iO28
ここの賃カスって運用益年間どのくらい出て賃料年間いくらなの?
分譲は何年住んでいくら儲かったって話出るけど賃カスは全くでないからさ。

597 :116:2006/12/16(土) 10:27:51 ID:???
>>520の条件で試算。
但し、初期の所持資金1200万、本体4000万のマンション購入の諸経費を200万とした。
ローンは、指定どおり300万35年。賃貸は礼敷仲・2年毎の更新料を設定。
なお、今回は、分譲の方は専有部分の初期投資やメンテナンス/リフォームは一切含んでいない。
ビルトインエアコンの部屋を買って、何か壊れたら我慢って場合が以下の結果ってこと。
あとは、116と同じ。

<結果>
賃貸 分譲 売却価格
10 1828 -1277+中古マンション 3105
20 2668 519+中古マンション 2149
30 3653 2740+中古マンション 913
40 4819 5634+中古マンション -815

20年後に2149万+諸経費で売却できれば、20年分のコスト負担は賃貸と同じ。

598 :116:2006/12/16(土) 10:29:39 ID:???
>>520の条件で試算。
但し、初期の所持資金1200万、本体4000万のマンション購入の諸経費を200万とした。
ローンは、指定どおり300万35年。賃貸は礼敷仲・2年毎の更新料を設定。
なお、今回は、分譲の方は専有部分の初期投資やメンテナンス/リフォームは一切含んでいない。
ビルトインエアコンの部屋を買って、何か壊れたら我慢って場合が以下の結果ってこと。
あとは、116と同じ。

<結果>
賃貸 分譲 売却価格
10 1828 -1277+中古マンション 3105
20 2668 519+中古マンション 2149
30 3653 2740+中古マンション 913
40 4819 5634+中古マンション -815

20年後に2149万+諸経費で売却できれば、20年分のコスト負担は賃貸と同じ。

599 :116:2006/12/16(土) 10:34:55 ID:???
マシントラブルだ・・・すまんorz。
お詫び(?)に、専有部分の初期投資とメンテ代・リフォーム代を入れてみた。

初期:100万円(初年度のみ) エアコンでも買ってください。
メンテ:5万/年 いろんな部分の修理に。エアコンの買い替えなんかも。
リフォーム:200万(20年目のみ) これは水周りを想定。
              それ以外の設備の修理はメンテ代で。

賃貸 分譲 売却価格
10 1828 -1446+中古マンション 3274
20 2668 67+中古マンション 2601
30 3653 2157+中古マンション 1496
40 4819 4896+中古マンション -77

20年目に2601万+諸経費で売れればOK。最低でも、3割落で売らないと・・・

ちなみに、4000万のマンションは新築直後でも、
20万の賃貸に負けそうな気がするんだが、どうだろ?

600 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 10:50:58 ID:???
>>595
具体例はアホくさいねえ〜
例1)築1年都心高級マンションを競売で2000万で落札、2年後6000万円で転売。
例2)転勤した親戚所有の都心戸建を維持費程度の家賃で賃借。

何かの参考になるか?
具体例など各様で一般論としては何の参考にもならんのだよ。
馬鹿は健康商品の「私はこれでガンが治りました!」の説明でも読んでろw

601 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 11:23:53 ID:???
>>600
ま、>589-590を精神論と言ってる人には具体例出しても
何の役にも立たないだろね。
精神論ってのは例えば"40過ぎので賃貸なんて恥ずかしい"とかだろう。

602 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 11:42:49 ID:5f3qjktr
>>116
計算乙。
そろそろ賃貸の運用を計算に入れるのやめようや。
持ち金全額を運用につっこむような非現実的条件は無意味も甚だしい。
もし全額つっこむなら普通預金金利が妥当だろう。

603 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 11:57:12 ID:???
>>602
それだと購入も持ち金全部を頭金に突っ込むという非現実的条件になるでしょう。
別途余剰資金は購入、賃貸ともプールしてるという条件が現実的。
で、この部分はどちらも安定運用なので比較計算に入れる必要はなし。

604 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 12:16:24 ID:JMEr6jBi
>>603
なら頭金から100万引けばいい。
計算上の余剰資金率はいくつなの?
賃借人はチャンスがあれば分譲or戸建て購入を視野に入れてるだろうから
厳密には長期運用は現実的ではなく2-3年固定or住宅財形金利が現実だろうけど。

605 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 12:31:10 ID:???
単純なことだけど、
株では信用取引なんてしないのに、なんでマンションだとレバ全開にできるんだろう?




606 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 12:34:58 ID:???
東京の賃貸だと、大手企業の法人契約ってかなりあるんじゃないか?
管理職でも普通に賃貸いっぱいいるよ。名古屋や福岡だとほぼ全員賃貸とかね。
40すぎで賃貸恥ずかしいとかいっているのは、むしろ中堅以下の会社勤務のリーマンの発想でしょ。


607 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 12:47:59 ID:???
>>605
株の場合は、価格が下がると追加証拠金を要求されたり、売却されたりするが、
住宅の場合はない。銀行から「あなたの住宅評価額が下がったので明日までに
100万円を入金してください。入金のない場合は売却します。」なんて連絡されること
はないですよね。
あとこれと関連して損益が見えにくい。ネットやTVで自分の家の評価額がリアルタイム
で流れたりはしませんよね。もちろん調べればわかるけど見ないようにすることも簡単。

あとは不動産信仰がまだ残ってるんだろうかね。バブル以前は負けることはまずない
運用手段だったからね。

608 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 12:52:46 ID:???
なるほど〜

609 :607:2006/12/16(土) 12:53:14 ID:???
書いてて思ったけど、こういう条件があるなら不動産市場は株、債券市場よりは
効率的ではないのかもしれないですね。
とすれば購入派が主張するような低リスクで儲けるチャンスは充分あるだろう。
もちろん逆の物件もあるだろうが。


610 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 12:59:50 ID:R/gkWAaY
>>604
2年国債0.8%、5年国債1.2%ぐらい?
あるいは民間の金融機関ならもう少し上に行くはず。
でも1%で運用というのが現実的かな。
(住宅財形は倍率ドンのためにするものだと思う)

個人的には1%、3%、5%ぐらいの結果があるといいな。

611 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 13:00:28 ID:???
>>609
それを大々的にやるのがデベ

612 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 13:01:15 ID:N1C0FU9o
マンション販売営業してる友人が言うには年収400〜500位の低所得者の客にみなさん400位の年収で買われています。お客様は良い方ですよとヨイショすると、その気になるアホが実に多いらしい。

613 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 13:02:12 ID:???
>>607
でも、株だと現物でも毛嫌いする連中が不動産だと平気で5倍とかレバかけてるのが実情
投資として、考えるととてもバランス感覚があると思えない。

資産1億で3000万ずつ不動産、株、債権と分散するのなら、別に否定しないけどね




614 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 13:06:56 ID:???
>>612
問題は、今のマンション市況もそのアホどもの恩恵をうけているとうことだね。
政府が、10年後でもそういった状況を続けられると思うなら、買っていいんじゃない?

615 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 13:11:23 ID:???
>>610
全額運用じゃ1%すら高い。あまりに一般の感覚とかけ離れている。
普通預金金利という設定が必要。

616 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 13:15:01 ID:???
年収400万程度で買える物件はスレの議論対象ではない。
賃貸派はそれよりも>>596に答えてほしい。

617 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 13:15:56 ID:???
>>604
余剰資金は1年分の生活費と1年後までに予定されてるイベントの費用あたりが
妥当じゃないか。
で、そんなの人それぞれで額が違うので除外して考えたほうが妥当。
って俺は116じゃないから、116がどう考えてるかは知らん。

>賃借人はチャンスがあれば分譲or戸建て購入を視野に入れてるだろうから
そういう人もいるしそうじゃない人もいるので>610の意見に同意。

618 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 13:17:43 ID:???
神戸の地震でヒビ割れになったマンションとかって今でも、
立替とか、修繕とかでもめてるって聞いたけど、
東京だとそういうリスクって決して小さくはないよね。

損得じゃなくて、そういう起こりうるリスクに目をつぶってるのが購入派じゃない
笑い飛ばすのはいいけど、決して、絵空ごとじゃないと思うが

619 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 13:19:21 ID:???
>>616
年収400万層をばかにするなかれ
あなたのマンションの価値も、そういう底辺の購買欲によって、支えられていることをお忘れなく

620 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 13:29:07 ID:???
>>605
株より不動産のリスクが低いから。
そんなことも知らない馬鹿はレスするな。

621 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 13:35:31 ID:???
>>618
地震リスクが優先するなら地盤のしっかりした場所に住めば?

622 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 13:36:26 ID:???
>>619
馬鹿にするも何もこのスレで試算してる対象は年収400万でも可能かどうかくらい考えろ。

623 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 13:51:41 ID:???
>>618
最も地震リスクが高いのは、木賃アパートや賃貸マンションが密集するエリア。
火災が生じたら一面火の海となり生存の可能性はとても低い。

また賃貸マンションは柱床壁などの建物の基本構造の部分で手を抜いており、
新築でも分譲に比べ耐震性が低い建物が多い。

耐震基準を満たしていない古いマンションについては、
分譲では所有者に直結する問題だから耐震補強工事を行うけど、
賃貸の場合はそんな見えない部分に投資しても家賃は上がらないから放置が普通。

賃貸住宅に住むこと自体が命を危険に晒してる。
これは決して、絵空ごとじゃない。

624 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 13:53:40 ID:???
>>623
このスレ的には賃貸=分譲賃貸

625 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 14:02:28 ID:???
>>623
賃貸=賃貸木造アパートって、そんな賃貸しかイメージできない年収の人はここのスレにはいないはずだけど。
リスクは同じ建物で考えないと意味がない。
たとえば、同じマンションに住んでいて、持ち家なら、ヒビ割れマンションと
他の住人と運命共同体だが、賃貸なら、単純に引っ越せばよいだけ。

626 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 14:06:43 ID:???
>>623
だから、そういうリスクがあると思えば、分譲賃貸に住めばよいだけ。
お陀仏になるリスクは、賃貸、分譲関係ない。
そりゃ、木造アパートは火の海かもしれないが、別にそんなところにすまなければよいだけ。
木造アパートがいやだから、分譲マンションをローンで買うって、そもそも比較になっていない。

俺がいいたいことは、地震でお陀仏になるリスクではなく、中途半端に壊れた状態
になったときの、リスクが現在のマンションでは明確でないこと。
保険の適用範囲も明確じゃないし、意思決定も事情がことなる住民と一緒にうだうだやることになる。

大地震でお陀仏になるリスクより、そういうミドルなリスクの方がよっぽど高い

627 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 14:23:25 ID:???
>>株より不動産のリスクが低いから。
>>そんなことも知らない馬鹿はレスするな。

株って、信用全力の一点買いと比較してるの?
そりゃリスク高いよ。馬鹿はあんたじゃない?
日経225を現物で買うのと、レバかけている不動産投資なら
どうみても、前者の方がリスク低いと思うが

628 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 14:29:08 ID:???
>>627
男なら盃リスク・盃リターンで逝け!
間違っても安定下部で配当をなんて考えるな!
男は勝負してなんぼだぞ!

629 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 14:32:16 ID:???
>>607
株の勉強からやり直せ。

信用取引は危険だが、現物取引はそう危険ではない。
株で破産するのは信用取引する奴がほどんど。
現物取引だけなら破産は無い。

現物で電気株等の高配当の株を買って持ち続けるだけでも利回りは預金以上。
高配当株は値動きも少ないし、即金に換えられるから短期でも長期でも運用出来る。

630 :607:2006/12/16(土) 14:39:12 ID:???
>>629
株の信用とローンを比較してるんだが、そう読めなかった?

>高配当株は値動きも少ないし
通常はそうだが、事故発生時にリスクがあることは心に留めておいたほうがよいよ。
あと、好況時には取り残される可能性もある。

631 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 15:10:54 ID:???
>>630
それでは、株の現物すら躊躇するやつが、ローンでマンションする七不思議を説明できない

632 :313:2006/12/16(土) 15:25:02 ID:???
住宅ローンがレバレッジだってのは、アホくさい発想だねえ〜
賃貸だって、生きている限りは家賃払わなければならない負債って
意味だと同じじゃん。

頭金の5倍の物件買ったら、頭金だけ投資する場合の5倍の価格変
動を受けるっていいたいんだろけど、「頭金に対してレバレッジが」
って発想が意味不明なんだよねえ〜
「生涯賃金に対して、レバレッジがどれだけ効いて来るか」が問題
なのに。そうすると、購入でも賃貸でもレバレッジは同じだよ。
ブルかベアかのポジションの違いがあるだけ。


633 :313:2006/12/16(土) 15:33:27 ID:???
例えば、30代半ばで年収700万程度のサラリーマンの場合、今後の
生涯賃金が約3億円と想定される。うち住居費に約1億円使うこと
を想定していた場合、今ローンを組んで8000万円の家を買うリスク
(頭2:ロ6)と年間家賃250万円の賃貸に住むリスクと大差ないと
思うぞ。

634 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 15:41:46 ID:???
>>632
生涯賃金が保障されることを前提にレバレッジかけていることにはかわらない。
賃貸なら、途中で生活ランクを落とすこともできる。
分譲はそうなったとき、首をつることでリスクをヘッジすることでよろしいですか?

あくまでもリスクヘッジの考え方なので、そんなことは俺はありえないというのは無しね



635 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 15:43:22 ID:???
>株では信用取引なんてしないのに、なんでマンションだとレバ全開にできるんだろう?


低学歴で知能が低いからだろう

636 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 15:45:09 ID:???
>40すぎで賃貸恥ずかしいとかいっているのは、むしろ中堅以下の会社勤務のリーマンの発想でしょ。


少なくとも都心のサラリーマンの思いつくことではないよなあ
俺も久しぶりに聞いたもんな

以前聞いたのはどこだったか・・・を思い出した
田舎に帰省して、正月に親戚で集まったときに、一日にバスが3便しかない田舎で
しもた屋をやってる中卒のアタマの悪いオッサンが言ってたんだよな

637 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 15:45:57 ID:???
>銀行から「あなたの住宅評価額が下がったので明日までに100万円を入金してください。
>入金のない場合は売却します。」なんて連絡されることはないですよね。



その代わり、ローンが払えなくなると抵当権実行されるけどなw

638 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 15:46:57 ID:???
>不動産市場は株、債券市場よりは効率的ではないのかもしれないですね。



プレイヤーの知能が総じて低いからな。特に買う方。
ここの購入派みたいなのばっかりなんだったら俺もデベやろうかと思い始めてきちゃったよ(苦笑

639 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 15:48:05 ID:???
>>636
笑える。そうだよね

640 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 15:49:06 ID:???
>損得じゃなくて、そういう起こりうるリスクに目をつぶってるのが購入派じゃない
>笑い飛ばすのはいいけど、決して、絵空ごとじゃないと思うが


「大規模地震は絶対に来ない」
「地震が来ても最新のマンションなら大丈夫。デベもそういってたし」

というエスパーばっかりですからね。

デベほど楽な商売ないよ

641 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 15:52:28 ID:???
購入派の典型的な発想

今まで東京で大地震はおきたことはない→これからも大丈夫
今年収700万→10年後は1200万ぐらいにはなってるだろう





642 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 15:57:40 ID:fVEIMsDg
なーに、いざとなったら売り払って、その代金でローン完済すればいいさ

643 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 16:02:27 ID:???
ヒビ割れマンションは売れないよね。


644 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 16:03:06 ID:fVEIMsDg
ひび割れるころには、ローンも払い終わってるって。

645 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 16:11:13 ID:???
大地震と、失業が重なることだって十分考えられるよね。
独身ならいいけど、妻子もちでローン+失業だと、一家心中だよ。
賃貸なら最悪バイトでボロアパート住まいってこともできる。

絵空ごとじゃなくて、十分あり程度のリスクかと思う。
家賃補助や借上があって、賃貸分譲がトントンの計算なら、間違いなく賃貸
1000万ぐらいプラスでも賃貸選ぶけどね

646 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 16:27:51 ID:???
まあ、年収400万で4000万のマンション買っちゃうような連中だからな
それで基地外みたいに「賃貸は恥ずかしい!」を叫び続ける、と(苦笑

647 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 16:38:19 ID:???
賃貸派は負けそうになるとすぐ煽り始めるんだよね。
痛いところを突かれているからだと思うけど。

そもそも、賃貸派には買えるけど買わない人に加えて、「(貧乏で)買えない人」が
いるから、レベルが下がるのはやむを得ないこと。

賃貸派の最後の砦が地震なのは前々スレぐらいから続いているけど、
1.大きな地震の発生確率
2.その際の被害の程度
この点をVaRで示したことがない。

648 :313:2006/12/16(土) 16:55:49 ID:???
>>634
>>生涯賃金が保障されることを前提にレバレッジかけていることにはかわらない。

生涯賃金はアッパーにもロウワーにもぶれるだろうけど、
ローン払えるキャパを超えるほど下方にぶれるリスク
にどれだけ保険をかける必要があるかだねえ〜
「レバレッジだから」という議論は成り立たない。

>>賃貸なら、途中で生活ランクを落とすこともできる。

購入でも同じこと。「住宅のランクを落とすこともできる」の間違い?

>>分譲はそうなったとき、首をつることでリスクをヘッジすることでよろしいですか?

既に誰かが言ってるように、まず売ればいいし、自己破産したっていい。
賃貸だって、家賃が上がって払えなくなったり、同じことだよ。

>>あくまでもリスクヘッジの考え方なので、そんなことは俺はありえないというのは無しね

購入がインフレのポジションを持ってることは確かだが、賃貸もデフレの
ポジションを持っているので、インフレリスクには備えていない。
株や外貨でインフレに備えるというなら、生涯家賃分、つまり250万×40年
で1億円株にツッコミなさい。

649 :313:2006/12/16(土) 17:02:38 ID:???
賃貸派が賃料上げをリスクと感じない3つの理由
1.インフレで家賃が上がれば給料も上がる
→そんなことは保証の限りではありません。グローバル化で賃金は抑えられる傾向にあります。
2.インフレでも家賃は簡単には上げられない
→借家法で守られているので、ある程度は正しいですが、引越しできなくなります。
3.払えなくなれば、身の丈に応じた家賃に住み替えればいい
→そりゃそうですが、開き直るんなら購入でも同じことですよね。

650 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 17:03:37 ID:???
賃貸住宅の場合は、地震で建物が損傷・焼失して住めなくなったら、
賃貸借契約が消滅。借家人は出ていかなければならない。
仮に首都直下型地震が起きて多くの建物に被害が生じたら、
東京は極端な家不足という事態に直面する。
賃貸物件の新規供給は激減、新規に貸す場合の家賃は高騰するだろう。
新たな借家を見つけられる?

651 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 17:26:17 ID:???
>→そんなことは保証の限りではありません。グローバル化で賃金は抑えられる傾向にあります。



家賃は払えなくなるけどローンは払えるんだよなお前らは(苦笑


652 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 17:27:04 ID:???
>>650


ほんと、購入派って目の前30cmしか見えてないって本当だねw

田舎に引っ越せばいいだろw

653 :313:2006/12/16(土) 17:27:47 ID:???
>>651
本当に頭悪いなあ〜
インフレで家賃が上がった時の話してるの分かってる???
インフレでローンの支払いが増えるのか?脳みそ膿んでないか?

654 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 17:50:49 ID:???
>>652
そんなに先が見えてるなら、
地震が来る前に田舎に引っ込めば?
てか地震がない国に移住すれば?

655 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 17:56:26 ID:???
>>313って一体なにいってんだろう

グローバル化で賃金は抑えられてるって、単に日本がデフレだからだけだろ。
借家法で守られているので引っ越しできなくなるらしいし、ローン払えなくなると
購入派は開き直って放火か自殺?一体何を言いたいんだろう。

656 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 18:00:27 ID:???
>>655
君は実に馬鹿だな。
グローバル化の意味を知らないとは・・・新聞くらい読もうぜ。
引越しできん=引越ししたら家賃は時価ですよ、の意味だろう。

インフレになったら購入派の勝利は確定なのだから、別の理由を探さないと
いけないんじゃないのか?インフレ分のリターンにも税金払わないといけないんだぜ。


657 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 18:27:53 ID:N1C0FU9o
みんなマンション買え買え〜!日本の経済に貢献しろ!払えなくなったら首吊れ〜!

658 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 18:35:02 ID:R/gkWAaY
>>615
1000−3000万も普通預金で寝かせておける感覚が
俺には理解できないんだが。
それが一般の感覚というのなら(そうは思わないが)、
この試算は一般人ではなく「ある程度損得勘定をするひと」という前提にした方がいい。

659 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 18:40:54 ID:???
>>615
加重平均で○%と置けば良いんじゃね?
個人的には3%くらいが妥当かなと思ってるけど。

660 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 19:33:02 ID:???
>>650
そのリスクは購入しても軽減できませんね。
うまく地震保険が出ればいいけど、その場合も資材、労働力
不足で建築費は急騰するだろう。

661 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 19:54:37 ID:???
>>656
新聞って、、、君のグローバル化の理解は新聞レベルなのか。まあ、まともに金融・経済が
わかってたらグローバル化なんて言葉出てこないし、そりゃこれだけバカな与太が
次から次へと出るわけだ。

それと資産インフレ・バブルと一般物価インフレの違いもよく理解しておこう。
日銀はわかってないようだけど、FRBでは峻別してるよ。
インフレになったら購入派の勝利は確定なんて妄想はもうやめて、現実を見ましょうよ。

662 :質問:2006/12/16(土) 19:56:31 ID:bu+/Sy3D
>>610
2年国債じゃなくて10年国債じゃないのかな
個人向けの変動型のなら。

5年国債って固定型の個人向け国債じゃないの?
どっちも個人向け国債のはなしなんですよね?

663 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 20:07:00 ID:???
>>662
多分これ
ttp://www.nomura.co.jp/retail/bond/gbond/index.html
申し込み単位が違うだけで誰でも変えるよ。

664 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 20:13:38 ID:???
>>661
そうか・・・俺よく分かってなかったのか。10年以上、毎日新聞読んでるんだけどな。

そんな俺にインフレになっても購入が賃貸に劣る理由を教えてもらせませんか?

665 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 20:40:20 ID:???
>>620
じゃあREITだったらレバ全開で買えるのかい?

666 :313:2006/12/16(土) 21:22:46 ID:???
>>661と656の喧嘩について

656は的確に俺の書き込みを理解してる。
661は何だ?脳みそ膿んでないか???つか、日本語読めてる?

667 :313:2006/12/16(土) 21:26:13 ID:???
一応、賃貸派の経済音痴に教えておいてあげると、
グローバル化の結果、Factor price equalizationという現象が起きる
とされている。
日本で消費する製品を中国で生産することができるため、労働者の賃金が
中国に近づいていくということ。(中国は日本に近づいていく)
だから、日本がデフレだろうがインフレだろうが、賃金水準は中国に近づく。
消費者にはハッピーで、資本家にもハッピーな世の中だけどね。
労働が唯一の頼みの賃貸派にはきついよね。

668 :313:2006/12/16(土) 21:36:14 ID:???
ついでに経済音痴の賃貸派に教えてあがよう。
財政再建について、消費税率を10%やそこらにしたところで、
15兆円やそこら増収になるだけなので、800兆円の累積赤字を
ちまちま返してもたかがしれてるわけ。
ところがだなあ、10%インフレにしただけで、な、なんと、
80兆円も累積赤字が減ったのと同じ効果になる。
ってことで、政治家は増税も歳出削減もしたくないので、イン
フレに頼ることになる。
インフレは知らないうちに財布から1万円札を抜いていく効果
があるので、インフレ税という呼び名がある。
マジメで勤勉な勤労者階級の賃貸派にとって、一番キツイ政策
だけどね。(ワイマール共和国では、ハイパーインフレで中産
階級が没落した結果、ナチスの勃興を許したという歴史がある。)

669 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 21:39:33 ID:bu+/Sy3D
>>663
なるほど

勉強不足でした
教えてくださってどうもありがとう

670 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 21:39:35 ID:???
>>664
毎日新聞はダメだな。そもそも新聞はダメだ。10年読んで新聞ではダメだと気がつかない君もダメだ。

>>313
ほう、君が金払って消費するものは中国で生産できるものばかりなんだ。
ふーん、すごいね。通りで話が通じないと思った。
君の自慢の分譲マンションは中国にあるんだから。

671 :313:2006/12/16(土) 21:42:27 ID:???
2030年の購入派、賃貸派
○購入派の夫婦の会話
妻:また、お野菜が値上がりしたのよ。
夫:インフレの世の中だし、給料も増えてるから仕方ないよ。
妻:住むところがあって、ローンも目減りしてるから仕方ないわね。
夫:安い食材を選んでつましく暮らしていこうよ。

○賃貸派の夫婦の会話
妻:また、お野菜が値上がりしたのよ。
夫:大家は家賃の値上げを通告してきやがった。
妻:お給料も増えてるけど、雀の涙、焼け石に水だわ。
夫:俺の働きが悪いというのか!
妻:そんなことは言ってないけど、ガソリンも学費も値上げ、
どうやって暮らしていったらいいのよ!

672 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 21:43:23 ID:???
それにしても賃カスって頭悪いね
やっぱ所詮賃カスの脳内は賃カスってことだけを露呈してるスレだね

673 :313:2006/12/16(土) 21:44:07 ID:???
>>670
>>ほう、君が金払って消費するものは中国で生産できるものばかりなんだ。
>>ふーん、すごいね。通りで話が通じないと思った。
>>君の自慢の分譲マンションは中国にあるんだから。

お前は購入派かw
分譲マンションは日本にしかないから、グローバル化して賃金が
下がっても、分譲マンションは下がらないのさ。

674 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 21:46:04 ID:???
>>313よ、何を得意げに鼻の穴開いて話をしてるのか知らないけど、そんな講釈は
大学でまともに勉強したら経済学部でなくとも教養・共通教育の1年生で習うことなんだよ。

もう一ついっておくとさ、ライヒスバンク当時レベルのハイパーインフレが来たら、
固定金利の契約は破棄されるよ。ローンの契約書をよく読んでおいた方がいいよ。

675 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 21:47:31 ID:???
>>673
分譲マンションは世界中どこにでもあるよ。もちろん中国にも。頭悪いね。

676 :313:2006/12/16(土) 21:48:14 ID:???
>>674
そりゃあ、事情変更で破棄されるだろうよ。SOWHAT??
国債やら投信で運用してる賃貸派の悲惨さとは比較にならんだろうが。
それにマイルドインフレの場合、どうすんだ〜?

677 :313:2006/12/16(土) 21:49:19 ID:???
>>675
じゃあ、お前はロングステイで中国かフィリピンにでも住め。

678 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 21:52:23 ID:c1Z9enjl
大家が震え上がるスレだな

679 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 21:54:37 ID:???
>>667
いまの中国、ロシア、ブラジル、インドの発展って、ファンド会社が金利の安い日本からお金を貸し出して
いるからだと思っていました。経済が成熟するまでに資金を引き上げられたらどうなるか分からないですよね。

それでも今の状況で労働対価が下がることはわかります。
しかしそうなるとまだまだお金の価値が高くする圧力は強いのではないですか? 

そうなると「デフレだろうがインフレだろうが」というより、軸足はデフレの方に置かれる
んじゃないかなって思うんですけど。

680 :質問:2006/12/16(土) 21:56:19 ID:bu+/Sy3D
>>673
> 分譲マンションは日本にしかないから、グローバル化して賃金が
> 下がっても、分譲マンションは下がらないのさ。

????

681 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 21:57:12 ID:???
>>676
じゃあ、>>313と購入派の唯一の根拠だったハイパーインフレの話で
自滅するのは認めるんだ。給料は上がらず、金利は爆上げ。これが
購入派の結論、お笑いグローバル経済。

ところで、日本がマイルドインフレになれば、それは結構なことじゃないか。
給料も上がるし地価も上がる。株も上がる。お互いハッピーだろ。君は中国の分譲マンション
だから関係ないか。

682 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 21:58:38 ID:???
>>680
賃金が下がると分譲マンションの値段が下がることがわからないんだ、
そうっとしておいてやれ。

683 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 21:59:15 ID:???
確かに、リスクをキチンと計算しての購入者ばかりならば、購入の方が有利になりそうだな。
だけど、悲しいけど、馬鹿な購入者が多いんだよ。
少子化と合わせて、そういった馬鹿な層からの供給も増えて、賃料の値上がりが考えられるだろうか?
預金金利の上昇ていどの値上がりが精々だと思うよ。

684 :313:2006/12/16(土) 21:59:29 ID:???
>>679
デフレ圧力が強いのはその通り。
しかーーっし、資本主義とは先行投資なくては成り立たない
システムであり、デフレはデフレスパイラルになって、失業
や倒産が急増するので、政治的に無理。
ってことで、小渕さんが100兆円の財政出動でデフレを防いだ
ようにデフレには政治が対抗するのは必然なのだな。

685 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 22:01:06 ID:???
>>679
そういう可能性もある。が、中国の労働力が何時までも安いとは限らない。
また、BRICSの発展とともに資源が不足し始めてるのも気になる。現在は
デフレ要素となっているこれらの国の発展が将来的にはインフレ要素となる
可能性もある。まー要は先の事はなんとも言えんけど、備えるならインフレだと思う。
というわけで賃貸派もリスクをとっていかないとね。

686 :313:2006/12/16(土) 22:01:57 ID:???
>>681,682
ああ、お前らは勤労者階級しか見えてないんだなw
1400兆円の金融資産誰が持ってるんだよ?
資本家階級がぼろ儲けして、買いあさるので、分譲マンションは下がらない。

687 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 22:02:18 ID:???
なるほど>>682
他の業種の人件費も同様に下がるのに、原材料除いても
不動産業界の賃金だけは下がらないのかと思いました。

688 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 22:07:38 ID:???
>>679
90年代の金融危機は、そういう経路で起きてる。

でも、労働対価が下がるのは、実はそういう廉価品輸入とあまり関係ない。
例えば労働対価が一番下がってるサービス産業、特に飲食業では、中国から
労働力を輸入している訳じゃない。でも時給は下がってる。

デフレ、つまりお金の価値が上がってるのは日銀がそういう政策をとってるから。
トンデモ榊原英資なんかも強い円とか言い続けてるけど、そういう脈々とした
伝統が日銀にある。

>>313は資産家階級の資産がどれくらい毀損したか、ご存じないらしい。
世間で言われているのとは逆に、この15年で上が下がってくる形で資産格差は
大幅に縮まった。

689 :313:2006/12/16(土) 22:10:28 ID:???
>>688
688の言うことを否定するわけじゃないんだけどさあ、失われた15年間
不良債権問題がデフレ圧力になっていたことを無視してはいかんな。
不良債権問題が解消されていた欧米ではこの10年、好況資産インフレが
続いている。マドリードの地価など、東京と変わらんのだよ?

690 :313:2006/12/16(土) 22:12:24 ID:???
688の賃金については、中国100円ショップ→工場単純労働の減少→サービス業
の人余り。だから、30億人が市場経済に参加したグローバル化の影響は否定
できない。

691 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 22:13:13 ID:???
あまりいいたくないことだが、半分は>>313も正しい。
金持ちが金を使わないと景気が良くならない。貧乏人が何人集まってもそれほど景気には
影響がない。土地も株も何もかも下がった。この15年の資産デフレで金持ちが一番ダメージを受け、
それが悪い循環となってどんどん景気が悪化してる。

ある程度のバブルは必要なのだけど、また景気が悪化し始めてる。

692 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 22:14:30 ID:???
>>690
それでデフレになったり景気が悪くなってるのは日本だけなんだが。
グローバル化の影響が日本にだけ悪く働くなら、鎖国しないと。

693 :313:2006/12/16(土) 22:16:50 ID:???
だから、不良債権が解消されたことはどうなる?

694 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 22:18:41 ID:???
>>693
不良債権は景気が良くなったから解消されたんで、その逆ではないよ。
そもそも不良債権問題は、単に景気が悪い、というのと同じこと。
ここからまた景気が悪くなったら、今回の設備・不動産投資は不良債権になる。

しかし、>>313もがんばるね。

695 :313:2006/12/16(土) 22:20:51 ID:???
>>694
銀行の自己資本比率の問題。景気とは別問題。
銀行融資が少なければ、不良債権問題はない。
バブル崩壊後は過剰融資が残っていたため、前向き投資が出なかったの。

696 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 22:23:01 ID:???
>>695
それならいまだにマネーサプライの伸び率が1%前半というのはどう説明する?
80年代〜90年代前半は10%、先進国平均でも8-15%が普通なんだよ。
今回の景気回復は銀行融資を伴わない景気回復。不良債権の存在は関係がなかった。

ただ、そのおかげで住宅ローンはものすごい低金利を謳歌できてるんだけどね。

697 :313:2006/12/16(土) 22:26:43 ID:???
>>696
だから、まだ金融正常化の途中ということ。
それから、循環要因で今は踊り場にいるけど、長期トレンドとして、
欧米の後を追うというのが普通の見方。


698 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 22:30:53 ID:???
>>694
今はバブル時代に買いあさった川そば用地などに無理矢理、免震・制震使わないでマンション物件を
見かけます。不良債権というのは進行形で解消してるんだと思いますね。

699 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 22:38:46 ID:???
>>694
不良債権問題は単純な景気サイクルの問題じゃないでしょ。
バブル前の日本の富は不動産の含み益を前提としたいわゆる土地本位制の上に成り立ってた。
そしてこれがバブル崩壊とともに崩れ去り、巨額の含み損の調整に10年以上の年月を要した。
「不良債権が解消された」ということは、
土地価格が本来の収益ベースの価値以下まで下がりきったことを意味する。
今後の不動産価格のトレンドを予測するなら、当然インフレだろうね。

700 :313:2006/12/16(土) 22:42:28 ID:???
要は699が話をまとめたとおり。

701 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 22:48:46 ID:CLRK7daI
天地動乱!空前絶後の大スクープ!?
みんな知ってる一部上場の大企業がアンナことまで!?
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/venture/1145267857/
http://human5.2ch.net/test/read.cgi/sfe/1148323497/
http://sakura02.bbspink.com/test/read.cgi/hnews/1141884356/
http://news18.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1156759874/

キミの携帯のバイブ機能に隠された危険なワナとは・・・!?
http://sos.xxxxxxxx.jp/
http://wch.hippy.jp/d2h/news/docomo.html
http://www13.atwiki.jp/docomodake/

702 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 22:51:19 ID:R/gkWAaY
まとめると
ここ10年 地価は下げる方向だったので何も考えないで買うと損する
これから10年 地価は上昇、バカになって買ったものが勝ち

703 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 22:58:36 ID:???
ケンケンガクガク

読んでて面白いですねー・・・

23区内に戸建て持ってる自分は今の現状に大満足なんですがね。

2%台で固定だから返済も余裕持てるし

賃貸派の人たちは何が面白くなくて購入しないのでしょうか?

23区内の戸建てが9000万円位するからでしょうか?

自分はそのくらいのささやかな家なんですがこれで満足してます。

704 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 23:00:26 ID:???
ttp://blog.goo.ne.jp/yamazaki_hajime/e/e39380e9b14d37c5aae53f303fc6afd1

705 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 23:28:23 ID:fVEIMsDg
私も>>703と同じです。

脳内で23区内に購入してるので、返済の心配も無く満足しています。

706 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 23:34:21 ID:DxMfxaA2
この板住民必読! 議論の参考に。
不動産の達人 さくら事務所コラム ↓
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/column/g/

707 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 23:34:54 ID:???
>>705
脳内購入ならメンテナンスしなくていいから
楽ですね。固定資産税も払わなくていいし。

708 :706:2006/12/16(土) 23:39:23 ID:DxMfxaA2
特にこのコラムがスレタイに合うかな…

第34回
マイホーム市場に今、何が起こっているのか
〜持ち家が必ずしも有利ではない時代に突入〜
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/column/g/34/

709 :名無し不動さん:2006/12/16(土) 23:54:20 ID:???
>>699
サイクルの問題じゃない。金融政策の失敗の問題。不良債権のまったくなかった外資系銀行も
90年代後半どんどん日本から逃げ出したのはそれが最大の理由。
日銀はバブルを金融政策で押さえ込もうとして経済全体をオーバーキルしてしまった。
そして今も続けている。これからも間違え続けるなら、どんどん下がっていく。
原油が下がったので来年前半は消費者物価指数がマイナスになる。エネルギー・生鮮食料抜きの
コアはすでにマイナスだから。

不良債権処理が済めば、それが土地の適切な価格なんて信じているところが、
まるで共産主義の呪縛にはまってる。
通貨やデフレ・インフレは非常に不思議で、直感的にはとらえられないよ。


710 :116:2006/12/17(日) 00:16:51 ID:???
>>602、その他へ
先の試算での資金運用利率は2%。
そこから税金20%が引かれ、実収入は1.6%で計算している。

なお、余剰資金を全額運用にまわす設定はおかしいという指摘に関しては、>>603と同じ見解。
この試算に出てくる資金とは別に、賃貸・分譲のいずれであっても、
予期せぬ出費に備えるための一定の資金を流動性の高い形態で保有すべきという前提。
それが、年収1年分か半年分かっていうのは意見が分かれるだろうが、
双方同額である限り、試算には影響しない。

強いて言えば、賃貸の方が流動性の高いポートフォリオになっているため、
低金利の当座資金の額を小さく押さえられるはずだが、そこは敢えて考慮していない。

711 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 00:28:34 ID:???
>>708
「修繕積立金以外にも別途で負担せざるを得ない、多額の“メンテナンス費用”」

ってのは、実際はどのくらい見込むべきなんだろね?

スレタイどおりの検討をしようにも、
このスレにまともな精神状態の購入派がいないのは残念。
変なのはみんな出て行って、建設的な購入経験者が来てくれないかなぁ。

712 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 00:41:38 ID:???
>>711
あなたのような
ちゃっかりしたコバンザメには
おいしい情報を流そうとは思いませんね。


713 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 00:51:05 ID:???
>>712
ここで必死に、
「購入は得だ。最高だ。賃貸なんて馬鹿馬鹿しい。」
って連呼している連中は、そういう心理だった訳ね。

要は、「購入は損」ってのは最高機密で、
亡者に仲間入りするまでは絶対に教えちゃくれないって訳だ。
舟幽霊みたいなもんだな。納得した。

714 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 00:56:20 ID:???

この人2ちゃんねる情報で納得してるよ。

おめでたいねー(笑)

715 :313:2006/12/17(日) 00:57:48 ID:???
>>709
デフレは続くという政治的主張は好きにしてもらえばいいが、
それならば、800兆の累積赤字や年金医療の破綻はどうすんだ〜?
インフレ無しに解決できるとでも?紙くず同然の日本国債を誰か
が買い続けてくれるのかな?

716 :313:2006/12/17(日) 01:01:40 ID:???
相当前から質問してるんだけど、賃貸派の誰も答えてくれないんだよね。

もう一度だけ質問する。
もし、仮に日本のデフレやゼロインフレ状態が継続するとするならば、
日本の財政赤字は解消されるのか、それとも解消されずとも誰かが喜んで
日本国債を購入し続けてくれるのか?

717 :313:2006/12/17(日) 01:03:22 ID:???
一応、予言しておくが、賃貸派は716の質問に絶対答えられない。

歴史上、鎌倉幕府でも薩摩藩でも、藩札を刷りすぎた政府は絶対に
最後は踏み倒すから。800兆もマジメに返すわけないだろ。
脳みそ膿んでないか???

718 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 01:10:44 ID:???
基地外はスルー

719 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 01:19:13 ID:???
>>711
ケースバイケース。
不安を煽って過剰な修繕やメンテナンスを迫る業者の言いなりになってたら、
法外な点検・修繕・メンテナンス費用がかかる。
適切な診断のもと、要求される機能レベルを維持するための最小限の修繕にとどめれば、
一般的な修繕積立金の水準でも十分カバーできる。

720 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 01:26:26 ID:z2AEIm0Z
>>717
返すために増税するんだよ。
給料は上がらず家計の可処分所得は減る一方。
賞与が最高額となってる今でも、手取りは増えない、医療不負担額は上がる、
年末調整での還付金は減る、などなどどんどん可処分所得が減っている。


721 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 01:32:04 ID:z2AEIm0Z
これから消費税も上がり、健保や年金保険料も上がり、固定資産税も上がっていくだろう。
そうなったら可処分所得は更に減る。
賃料は下がる。客あっての商売だから当然。現実にデフレで賃料は下がったからね。
給料も下がる。
正社員の給料を好きなように下げられるようにするための法律が整備されつつある。
しかしローンは減らない、下がらない。さあ困った。どうしよう。


722 :313:2006/12/17(日) 01:54:35 ID:???
>>720,721
キミの予想の問題点。
1.可処分所得が減ったら、税収も減り、結果として財政は再建されない。
(橋本内閣時にも消費税を5%にした結果、恐慌になって、財政赤字
が急増した。)
2.政治的にも増税や保険料上げの国民負担増は受け入れられないので無理。

要するに国債の買い手がつかなくなるまで、財政破綻状態は放置される
しかない。

723 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 02:35:47 ID:???
>藩札を刷りすぎた政府は絶対に最後は踏み倒すから。800兆もマジメに返すわけないだろ。



800兆は藩札じゃねーしな(苦笑

724 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 02:37:46 ID:???
>これから消費税も上がり、健保や年金保険料も上がり、固定資産税も上がっていくだろう。
>そうなったら可処分所得は更に減る。


インフレになるからって可処分所得も自動的に上がると思ってんだよねここの購入派はww
仮にローンの返済額が固定されてたとしても、可処分所得が減って生活費は物価の値上がりでどんどん逼迫するのになwww

アタマ大丈夫かね?(苦笑

725 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 02:38:37 ID:???
で、>>313はなんでスイッチ入ってんの?(苦笑

壊れたサルのおもちゃみたいだよなw


726 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 02:59:58 ID:???
購入派は、今の自分の社会的ポジションは、ずっと続くとおもっていて、不安を持たないんだろうね。
私は、怖いよ。
今の日本がインフレに振れたら、産業の構造も、大きく変化して、今の勝ち組職が負け組になったり、
東京都の価値が下落したりとか、とんでもない変化が起きそうで怖いです。

727 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 03:14:40 ID:z2AEIm0Z
>>722はが”増税や保険料上げの国民負担増は受け入れられないので無理”と言ってるぞ。
ローンの返済額が変わらない立場で苦しい立場なのは判るが、
すでに増税&保険料上げをされてるのに、何を言ってるんだ?この人は。

728 :313:2006/12/17(日) 07:34:18 ID:???
723みたいなのが賃貸派の脳みその構造じゃないかなw
藩札と現代の国債・通貨のメタファーも分からないという。
りんごが一つ二つという具体的な計算はできても、抽象化されると
途端に「りんごが一つ二つたくさん」になっちゃうんだろうねw

729 :313:2006/12/17(日) 07:38:18 ID:???
>>724,727
既に小泉安倍両政権で消費税議論が先送りされてるのに、何言ってんだw
年金改革は少子化前提が甘すぎで早晩破綻すると言われてるし、医療費も
上げすぎで、国民健康保険料が払えず、国民皆保険が崩壊してる実態も知
らんのか?
財政も年金医療も再建できるレベルまで負担を上げられるわけないだろ。
さらに介護と続くがな。
自民党政府も上げ潮政策と言って、景気拡大インフレに頼って財政再建す
ると明言している。痛みの伴う増税や歳出削減などできないことがわかっ
てるんだ。

730 :313:2006/12/17(日) 07:40:25 ID:???
それから、インフレになれば、当然生活は圧迫されるだろうねえ。
ただ、購入派は最低、住居費は低い水準に抑えられるのに対し、
賃貸派は住居費も増えてダブルパンチだってこと。
給料は大して増えないということを過去ログで言ってるので、読み直せ。

731 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 07:47:36 ID:???
>>313はスイッチが入って大騒ぎしてるけど、
3流週刊誌レベルの吊り広告並みの知識しかない。なんでそこまで
偉そうにいえるんだ。わかってないから偉そうなんだろうけど。
経済学の常識くらい勉強してくれよ。

>>716
そもそも財政赤字を解消する必要がない。

デフレやゼロインフレが続いても、名目成長率×乗数が国債金利を
上回れば持続可能。プライマリーバランスって聞いたことくらいあるだろう。
いくら自分のローンを返すのに頭がいっぱいだからって、人間より寿命の長い
政府が借金を今すぐ返す必要ないのはわからないのかな。

732 :313:2006/12/17(日) 07:54:42 ID:???
731は書いてある内容は正しいが、結局、プライマリーバランスを
解消するためにマイルドインフレが必要だと言う事を知らないとな。
日本の潜在成長力は2%。自然増収でプライマリーバランスは回復
できない。故に日銀も既に0-2%という幅のあるインフレターゲット
を置いている。

733 :313:2006/12/17(日) 07:56:55 ID:???
補足:潜在成長率にインフレを上乗せして、名目4-6%を目指すということ。
要は最低2%のインフレが続くから、10年で20%以上不動産価格は上がるんだ。

734 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 08:05:51 ID:???
>>670
毎日新聞でなくて、every dayという意味です。

グローバリゼーションに反対する人もいますが、それは避けられないこと。
中国等で生産できるものだけで生活することは無論無理ですが、生活費を
加重平均したら1/3はいけるでしょう。

私は313さんにかなりの部分を同意します。
インフレになれば住居費用を固定している購入は確実に得です。
賃貸は家賃を時価で払わなければなりませんから、引越しもままならなく
なる人が出ます。

資産持ち、付加価値の高い仕事をしている人は問題ないですが、それ以外の人には
辛い世の中になることでしょう。

735 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 08:08:06 ID:???
>>731
ドーマーの定理ですね。

だけど少子高齢化が進んでいく中で、債務の解消にインフレは不可欠かと。

736 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 08:19:16 ID:b83j8XPG
賃カス(笑)


737 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 08:27:11 ID:???
>>735
そうですね。ただ不可欠かどうかは検討の余地があります。

どちらにしても、インフレにもなってないのにインフレの心配をしている
>>313はどうなんだろう。今後インフレになる、というのは単に>>313の予想・仮定で
分譲マンションを買うかどうかの議論には載らない。
主張したければ本人のいっている条件で>>116を再計算して欲しい。

だいたいコア物価指数、GDPデフレータ、(消費税増税を除いた)ブレーク
イーブンインフレ率がデフレなのにね。

738 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 08:33:17 ID:???
少子高齢化と財政赤字

この2つが意味するものは・・・・

インフレ(但し、外貨・外債>株>>(超えられない壁)>>土地・不動産≒現金)

まあ、フルローンで万村、買うならいいんじゃね?ギャンブルとして。
インフレ対策としては合理性を欠く悪手だけど、元手がないなら仕方ない。

739 :735:2006/12/17(日) 08:38:43 ID:???
>そうですね。ただ不可欠かどうかは検討の余地があります。

確かに不可欠かどうかは検討の余地があるかもしれません。

ただ、116の前提は分譲とURを比較しているので、対象として的確ではないと考えます。
分譲と分譲賃貸とで比較すべきです。

それに初期資金が1500万は多すぎではないでしょうか?
せいぜい1000万、800万くらいでも良いと思います。
1000万でも貯まるのに何年かかるだろう、と思います。頑張って貯金して30歳くらいですか?

そもそも1500貯まるまで住まいどうしてたの?という疑問もありますし。

740 :313:2006/12/17(日) 08:39:49 ID:???
>>738
ホホホ、お手並み拝見と行こうか。
昔(2000年ごろ)、新規公開したITベンチャーの社長が「打出の小槌を手
に入れた!」と勝利宣言したってね。

紙切れ(外貨・株・国債)が強いか、実物(土地・不動産)が強いか。
10年後、再見!

741 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 08:41:29 ID:???
>>738
元手があるなら、不動産を買いつつ各種有価証券に投資でしょ。
なんでフルローン=元手がない、とするのか分からない。

このスレは5000万のマンションが普通に買える人々を前提にしているんですよね?
中古なら都心のマンションだって買えます。

742 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 08:41:41 ID:???
>>738
だからこそ、>>313に再計算してもらって、自滅してもらいたいんですよね。

デフレの低金利の下で、失業・倒産のリスクを入れないと、条件としては
購入が圧倒的に有利なんですけど、それでも>>116-で賃貸有利になるわけです。
そもそも分譲マンション購入が有利とか、インフレ防衛・資産運用になるとかなんて
必死で買った貧乏人が言ってるだけで、そこそこ資産があれば分譲マンションなんて
消費財、くらいの感覚しかないのに。

743 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 08:58:05 ID:???
>>742
前提がおかしい。

■なぜデフレが永久に続く?
■116は分譲とURを比較しており不適切。
■消費財としても、同じ(ような)物なら安く済むに越したことはない。

※そもそも失業・倒産のリスクは購入、賃貸共に同じ。賃貸は住み替えられるとか
 言っているけど、そんなオプションのためにより多くの金を払うのか?消費材なんだよね?
 別に会社潰れたら別のところに行けば良いだけじゃん。5000万の不動産買える職種・職業なり
 能力があるなら何の問題もないはずだが。

>住宅をさらに安いところにレベルを落とす、
>あるいは田舎に引っ込む、
>そのオプションを確保することのみのために、
>高い家賃を一生払い続ける…
>それで自己満足できる人って幸だねw

744 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 09:07:38 ID:???
>>741
財政赤字に起因するインフレをヘッジしたポートフォリオを組みたいのであれば、
一定額の外貨外債が合理的、かつ、効果として十二分。
この状態で、さらに、フルローンで不動産を組み込む合理的な理由はない。

但し、前者の方法は、それ相当の元手が無ければ十分な効果は望めない。
FXでレバをかけるといっても、ロスカットを考慮すると安全なのは投下資金の5倍程度。
もちろん、明日からすぐに円が下落するなら問題ないが、
そんな前提で行動するようじゃ、313以下のエスパー脳。

こういう状況でインフレにどうしても備えたければ、
長期固定フルローンで不動産を買う位しか有効な対策がない、って話。
投資しながらフルローンでマンション買うのは自由だが、
インフレ対策以外の理由がないならバランス悪すぎ。

745 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 09:10:37 ID:???
>>744
インフレになるなら、家賃が時価で洗い替えられる賃貸より
購入した方が徳でしょ?支払額をFIXできるんだから。

That's ALL

無限に家賃払い続けるということを分かっているのかな。

746 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 09:20:14 ID:???
>>744
>長期固定フルローン
固定金利には銀行が将来の金利上昇リスクをのせてるので
銀行側が合理的に行動してれば変動金利と同じなんだよね。
ただ目先の利益につられてるのか無茶としか思えん事をやってる
時もある。

747 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 09:24:01 ID:???
>>746
「銀行が」ではなく、「投資家が」かと。

証券化して元が取れれば良いので。(販売する時に手数料が入るだろうけど)

748 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 09:34:19 ID:???
>>745
>インフレになるなら、

またエスパーか?うんざりだな。

インフレは確実ではないが、備える意味はある。
そういう前提であれば、合意して話を先に進められる。

もし、市場に織り込まれていないレベルのインフレが、
可能性ではなく確実って扱いで話をしたいなら、他の奴と語り合え。
そうだな、まずは不動産をフルローン最長期で買えばいい。
家だけじゃない。車もTVも可能な限り長いローンを組み、
日々の生活必需品もカードで払い、リボの支払いを先延ばしにし続ければいい。

そんな馬鹿な話に俺は付き合いたくない。
エスパー同士、313とでも意気投合してろ。

749 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 09:37:41 ID:???
まあ経済の問題はどうでも良いんだけど。。
皆さんだってたとえば漫画1冊買うのにそんなこと一々心配しないでしょ

確かにマンションはそれに比べたら大きな金額なんだけど
それは自分の経済状態で
ある程度の状況の変化が起こっても問題ないと思って購入する分にはOKだと思うんだ

まあ中には漫画も後で高く売れるかどうかを考えて買う人もいるかもしれないけどね
そういうことは、そういうのが好きな人に任せるよ(笑)

漫画とマンションじゃあんまりとも思うので、じゃあ車だったらどう考えるわけ?
車の場合は道具としての一面があるから購入と賃貸という図式じゃなくて、所有するかしないかって感じになると思う

車って金食い虫でしょう
車社会の地方はまあ別として、都会では普通に考えたらもったいないわけですよ
そういうのを普通にローンを組んで買う人だって多いわけで
それは愚かで馬鹿馬鹿しい事なんだろうか?
その購入費用の300万なら300万を株にでも投資した方が賢明なのだろうか?


750 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 09:40:47 ID:???
749ですが
書いて気がついたんだけど
購入VS賃貸なんじゃなくて、所有VS非所有、ってことなんだね
非所有だと賃貸になる確率は非常に高いので、賃貸と非所有はほぼイコールなわけだ

751 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 09:47:37 ID:???
>>749
個人ならば、購入額以上の効用があれば買う。
別に自分の見栄を満足させるとかでも納得してればいい。

法人なりしてるのならばリースにして経費で落とす。

752 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 10:00:19 ID:???
>>751
そうそう、そういうこと。車と不動産はあまり比較にならないけど、
分譲マンション買っちゃった人は、マンションが消費か資産か
という論点を、無理矢理消費かつ資産で得、って夢を見たがるところ。

車なら消費でいいじゃん、と何とか割り切れるのに、マンションは
資産になって儲かる、と思わないといられない。根が貧乏ですね。

>>743,745
じゃあ、計算してみな。勢いで買っちゃった人と脳内で買った人しか
いないんだから、計算なんてできるはず無いけどな。

753 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 10:43:27 ID:???
116とか、今後のインフレ予想とか考えると
4000万の家購入と20万の賃貸とどっちが
いいかっていうのはもう人それぞれだね・・・。
結構現状ではどっちも悪くないんじゃないかと思える。
俺はまだ貯金1000万だからもう少ししてから買うつもり。

(ちなみにこの議論は大都市圏、しかもおそらく東京、大阪区部でだよね)


754 :753:2006/12/17(日) 10:47:26 ID:???
ああ、あとかなりのインフレがくるってうるさい人がいたけど313
一応現状で織り込まれているインフレ率は30年で各年せいぜい1%なので
そこの所よろしく。
(マーケットをみろ!)
それ以上の率を期待するのはギャンブルだと思います。

755 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 12:25:03 ID:???
ちょっとスレ違いですがいいすか

フラット35って何が起きてもどんな経済状況になってもずっと固定金利なんですかね?

756 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 13:12:10 ID:r3wqrcPd
なんか国債を「借金」だとか「返せない」だとか連呼してるヤツがいるが、
日本の政府債務は借金とは言えないんだよ。

http://d.hatena.ne.jp/fromdusktildawn/20061005/1160017329
を読んだ後に
http://d.hatena.ne.jp/fromdusktildawn/20061007/1160214492
を読んでみ。


757 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 13:30:37 ID:???
>藩札と現代の国債・通貨のメタファーも分からないという。



お前、バカにされてんだけどわかってねーのな(苦笑

758 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 13:44:17 ID:???
イヤミと反論の区別もつかなくなってるようだなw

759 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 14:05:45 ID:z2AEIm0Z
マンションて区分所有だから、自分の部屋が無くなった時点で
何も残らないって聞いたんですけど本当ですか?


760 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 14:08:05 ID:???
一戸建て買ってローン終ったら

自分だけでなく自分の子供は楽だよ。

親の家もらった私は賃貸なんて馬鹿らしいと思うよ。

建て替え費用なんて1500万円くらいだし。

結論はもう出てるんでしょうが、賃貸の皆さん頑張ってください。

761 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 14:42:08 ID:z2AEIm0Z
>>760
ニート抱えてかわいそうなご両親の身にもなってあげてください。
1500万で建て替えられる小さな家じゃなおさらかわいそうです。

762 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 14:51:53 ID:???

負け惜しみですか?


763 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 15:09:49 ID:???
ま、一言で言って、株も外貨も通貨も全部紙切れに書かれた約束事に
過ぎないからね。約束が履行されるかどうかは保証の限りじゃない。
普通は、輪転機を回せば働かずに金になることを経験すれば中毒に
なる。だから、ホリエモンもアメリカ政府も日本政府も株や通貨を
印刷しまくる。
不動産にしろ商品にしろ現物だよ現物。先物でもダメだね。
不動産も権利書と登記に書かれた約束事に過ぎないが、自分で住ん
でるとなるとちょっとした革命ぐらいでは取り上げられない。

764 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 15:14:20 ID:???
>>752
住宅は消費と資産の両面があるからね。
車も一部高級車は資産の面があるけどほとんどは消費財。

消費という面に絞ると賃貸派と購入派で効用の考え方が大きく
違うので罵りあいになるだけ、と。

765 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 15:17:34 ID:???
>>756
要は個人金融資産を担保に国が借金してるということ。
政府はインフレや増税で個人金融資産を消し去るオプションをもっており、
だからこそ日本は高い信用を保持し国債にも値が付いてる。
ただし遅かれ早かれ借金は返済しなければならない。
インフレは可能性ではなくて必然だね。
いつ、どのような形でおこなわれるかが問題。

>借金を返済するには、家族のメンバの個人財産を1000万円分徴収し、家庭共有の財布に入れなければ成りません。

>結局、1350ー1000=350万円が家族の手元に残ります。
>つまり、一見、1350万円あるように見える財産は、実際には、350万円なのです。

766 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 15:27:52 ID:???
765の言うとおり

767 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 15:30:52 ID:???
インフレヘッジしたいなら外債だの株だのと馬鹿を言う賃貸派が
いるが、全部紙切れに過ぎず、外国政府や上場企業の社長も日本
の政治家と同じぐらい信用できないことは繰り返しておく。

768 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 15:32:37 ID:???
確実にインフレをヘッジするには現物を押さえるしかない。
商品先物では数ヶ月先までしかヘッジできないからな。
現物でも原油やら穀物を何年も保管することはできない。
唯一不動産だけは自分でその上に住んでいれば、現物を押さ
えていても最小限の保管費用で住むということさ。

769 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 15:32:38 ID:9ka7c14D
能書きはいいから賃カスはさっさと年間投資益と賃料書けっての。
まさか今までの話全部脳内でしたなんて言うんじゃないだろうな?
まあ書けない=脳内ってことだがなw


770 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 15:36:07 ID:???
インフレが来るかどうかはどっちでもいい。
重要なのはインフレになった場合に中流階級の資産は目減りするという事。
だから、資産の一定割合はインフレに備えたものにしておくべき。
ただ、5倍のレバレッジをかけての不動産購入はヘッジしすぎと思う。

>767
人を信用してるんじゃなくて資本主義というシステムに期待してるんだよ。

771 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 15:39:03 ID:???
>>7705倍のレバレッジをかけての

頭金に対するレバレッジを気にする理由が不明。
比較するのならば、生涯賃金に対する比率だろ。
生涯賃金の半分をインフレにつっこむんならやりすぎと思うが、
3分の1(生涯賃金3億なら1億)は普通。


772 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 15:46:03 ID:???
賃貸派であることを断った上での話になるけど、

>>760
土地が残るのと金融資産が残るのは額が一緒なら差がないでしょ。
土地にこだわる考え方が分からん。
5000万の土地と5000万の金融資産で差がないと考えるのが普通。子供は各自の考えに基づいて好きな資産に持ち帰ればOK

>>771
生涯賃金に対するヘッジって言う考え方は不勉強にしてこのスレでしか聞いたことがない。
生涯賃金に対するヘッジという考え方を解説した書籍・webサイトなどがあればご教授いただけないでしょうか?
>>771独自の考えならそうおっしゃってくださっても結構です。
個人的には将来の収入をヘッジしないでも収入が実現化した時点でその一部を株式・外貨などでヘッジしても、
結果として収入のインフレに対するリスクヘッジは十分だと思うのですが・・・

773 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 15:50:29 ID:???
>>772生涯賃金に対するヘッジの考え方

恒常所得仮説やライフサイクル仮説でぐぐって。

774 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 15:56:38 ID:???
773の続きだが、要は現在の消費投資活動は、将来もっとも起こりそうな
水準をベースに行うのであって、現時点でいくら金融資産を持ってるか
ということがベースにはならない。
例えば、100万の金融資産を持っていると一口で言っても、20代の
医大出たての研修医と70代の無年金老人にとってでは、意味が全然違
うからね。

775 :駆け出しリーマン:2006/12/17(日) 15:57:03 ID:???
>>769
2003年初に株を始めました。
当時学生で300万しかありませんでしたが、
今27で8000万になりました。
正直当時は家なんて買うことを考慮すらしませんでしたが、
今考えてます。
賃料は現在12万です。少し小さめの1LDKぐらいです。
当時家を買えていたとしてもこれだけのキャピタルゲインは出せていないでしょう。

1000万持っていたとして、
当時5000万の家を買って、今えられる評価益は+20%ぐらいで、+1000万ぐらいですが、
当時から平均的に株は倍以上になっているので株をやっていても
やはり+1000万ぐらいだったと思います。

結果として当時は運用が正解だったと思っています。
これからは家を買うのが正解と思ってこのスレで検討してます。

ちなみに今年は運用苦戦していて+500ぐらいです。

776 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 16:00:45 ID:???
お前ら相変わらず馬鹿な議論してるな。

結論はとうに出ている。

マンション買っても良い人
1.家賃補助が無い
2.転勤が無い
3.リストラの可能性が低い(公務員とか自営業とか)
上記条件をすべて満たす人

マンション買わないほうが良い人
1.家賃補助がある
2.転勤の可能性がある
3.リストラの可能性がある
上記条件を1つでも満たすなら賃貸でライフスタイルの
変化に柔軟に対応出きるようにすべき。

あと、買っちゃって必死な人>>313みたいのは見苦しいから
このスレに来るべきではない。
精神論&エスパー予言では、誰も君の相手をしないよ。

777 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 16:15:42 ID:???
マンション購入の最大の問題は区分所有で皆と共有であるってところ。

建て替え等大きなことをするには多数の合意が必要。
逆に、多数が合意したことには従わなければならない。
さらに、多数が合意してるのに頑強に従わないDQNがいたりするともうぐだぐだ。

安くはないものを赤の他人と共有するなんて、俺には考えられない。

778 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 16:27:13 ID:VQ3bWMeY
>>777
家賃補助のあるなしがそこまで大きいとは・・・・。
家賃補助がないと首を吊るくらいの低所得なの?年収いくら?

779 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 16:28:07 ID:???
>>775
ありがとう。帰っていいよ。

780 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 16:31:35 ID:???
>>777
もめたら好きな場所に買い替えればいい。
俺はそれより40年も根無草で過ごすことのコストとリスクが心配だね。

781 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 16:50:17 ID:???
>>776
マンション買った直後に転勤。
転勤先は社宅。
マンションは会社が管理会社を手配し定期借家で貸し出し。
ローン+管理費等を引いて年間約90万円の家賃収入。
10年もかからずローンが完済できてしまいます。

782 :駆け出しリーマン:2006/12/17(日) 16:50:30 ID:???
>>776
家賃補助無いです。
正確には賃貸でも持ち家でも一緒の住宅手当。
転勤は上手くいけば海外、失敗すると本社の閑職か、自主的に社を去るか
地方に行く可能性は会社にいる限りは無いです。
リストラはあるんでしょうね、多少。

個人的に考えた結論としては
貸せる大きめの1LDK(50平米超)を買う
のがいいのかと思っています。
住宅ローン控除の効くような物件を探そうと思っています。
この考えはいかがでしょうか。
ちなみに独身です。

783 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 17:02:17 ID:???
776はボコられて、出て来れなくなっちゃったな

784 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 17:05:04 ID:???
株の一番厄介なのは、心理的に勝ち逃げが非常に難しいところ。
昔から株で財をなした人間は大抵株で財産なくしてる。

785 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 17:16:00 ID:Kmc3JVlA
だ か ら 買ってしまって払えなくなったら首吊れ。

786 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 17:53:29 ID:???
現物資産でインフレをヘッジするという理屈はわからなくもない。

ただし、それが効くのは一戸建に限るだろ。

区分所有権に資産価値があるとか思ってるからここの購入派はバカ呼ばわりされるんだよ(苦笑

787 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 17:56:22 ID:???
結局、結論は出てるんだよね


「所有するなら一戸建」
「マンションなら賃貸の方がコストは低い」
 ※マンションは資産にならない。マンションの場合は、使用価値・コストを比較した場合に賃貸が有利ということ。


これ書くと、忘れたいのに痛いところを突かれたスカトロバカ親父が便槽から出てくるからあんま書きたくないんだけどw

788 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 17:58:52 ID:???
>>786
賃貸派からすると借金して家を買うなら戸建てでもマンションでもどっちでも変わらないけど、
同じ値段だと戸建て・マンションどっちが有利かは難しいと思っている。
正しくは、どっちが有利かという判断が下せないってことなんだけど。

都内戸建てと都内マンションならそりゃ戸建てのほうがいいんだろうけど、
都内マンションと近郊・郊外戸建てのどっちがいいかというと正直判断を下せない。

同じように上がるなら土地の分が多い戸建てのほうが有利だけど、同じように上がるかどうかはわからんし。

789 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 18:51:54 ID:???
>>778
家賃補助については、別になくても家賃に影響が場合でもなくすのはあほらしい。
たとえば月5万程度でも年間にすれば60万。
仕事で60万稼ぐのは楽じゃないから(逆に楽に稼げる人なら賃貸・分譲で悩むもんじゃないと思う)
なくすのはもったいないので、賃貸・分譲で大きな差がないと試算される現状からは賃貸のほうが得だと思う。

仮に60万として「その程度」仕事で稼ぐのは楽って人はどのくらいの年収かな?
3%ぐらいに該当するとしたら年収2000万。
家を買うかどうか悩む年齢で年収2000万なら現金でマンション買えるタイプだからスレ違いか。

もちろん購入の場合にも特典がある会社のほうが多いだろうから、その場合はどっちが得かをじっくり考える必要があると思う。

790 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 19:03:27 ID:???
家賃補助が今後も永続するとする考えはナンセンスでしょ。
経営側の都合で簡単に廃止・改変できるし、
そもそも会社が10年後の存続してる保証はどこにもない。
目先の家賃補助に釣られて購入のタイミングを見失った場合の損失は計り知れない。

791 :116:2006/12/17(日) 19:04:18 ID:???
>>739
>分譲とURを比較しているので、対象として的確ではないと考えます。

最新の新築URは分譲賃貸そのもの(同じ建物が分譲もされる)だが、
どうしてもURが嫌っていうなら、>>597を見ればいい。
これは、非UR(更新料有)での試算結果だ。
(パラメータの妥当性は、>>520に聞いてくれ。)

>それに初期資金が1500万は多すぎではないでしょうか?

そうか?
ま、自分用の試算じゃないから、別に貯金無で計算しても構わんけどね。
ただ、減らせば減らすほど購入不利になり、
そうなると、洩れなくファビョった馬鹿が現れるから、
減らさん方が静かでいいと思うけどな。

792 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 19:09:45 ID:???
>>790
補助が無くなってから買えばいいだけ。
家賃補助があるにも関わらず、慌てて今すぐ買いに行かなきゃならん理由なんかない。

もちろん、市場に織り込まれているレベルを超えたインフレになることが確実なら、
今すぐ買った方がいいに決まっているけどね。
その議論がしたければ好きにすればいい。
馬鹿が移りそうだから、俺は参加しないけど。

793 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 19:11:33 ID:???
>>790
今が買い時と確実に分かるエスパーならともかく、
将来の家賃補助制度と同じくらい不動産価格も分からないんだから、
家賃補助がなくなることが明確になってから考えればいいのに。
不確定な未来に賭けて>>771の言う「生涯の所得」の利回りを毎年5〜10%下げる行為のほうが自殺行為でしょ。

それとも>>790は今(あるいはこの2〜3年)が5年後〜30年後より不動産価格が低いと分かる明確な根拠を持ってるのかな。

794 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 19:24:04 ID:???
>>790
>そもそも会社が10年後の存続してる保証はどこにもない。
じゃあ長期のローンなんて論外だね。

795 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 19:28:54 ID:???
いまだに賃貸派はリスクヘッジの意味が分かっちゃおらんなあ〜
まあ、正直あまりに頭悪すぎてさじ投げた、、、が、一応

人生には様々なリスクが待ち構えているが、衣食住の生活必需品が
自給できないと死ぬなり奴隷的生き物になるなりせなならん。
服は買えなくなっても、何年か持つだろうが、食と住はどうにもな
らん。とはいえ、食を自給するのは相当難しいので、家庭菜園を作
る程度にして、最後はいくら高くなっても買うしかないだろ。
住は購入してしまえば、半永続的なものなのだから、リスクを低減
するという意味では当然購入した方がリスクはなくなるのだ。

796 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 19:31:33 ID:???
794も本当に馬鹿だね。
賃貸派が「購入のリスクだリスクだ」とわめくのはせいぜい、ローンが
返せなくなって、競売にかけられることだろ?
そりゃあ、自分の家が競売にかけられて、賃貸に住まなければならない
ことになるのはショックだ、そりゃあ賃貸はみじめだけど・・・

あれれ・・・購入すると賃貸に落ちる危険があるからリスキーってことか

797 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 19:33:02 ID:???
購入するとローンが返せなくて賃貸に戻るかもしれないのでリスキー
恋愛すると失恋して恋人のいない状態に戻るかもしれないのでリスキー

なるほどね。賃貸派の心理が分かったよ。要するに負け犬根性なのね☆

798 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 19:36:03 ID:???
>>795
衣食住の自給ってどこの田舎もんだよ。
奴隷的生活を抜け出すのに必要なのは十分な資産(金融資産と不動産で差は無い)
金銭があれば現代人の生活なら他人に頼らず生きていける。

ちなみに、金融資産は他人・政府が信用できないからダメだという反論は意味がない。
紙幣に価値がなくなるリスクもないわけじゃないが、どう贔屓目に見ても大地震と同程度しかない私は判断している。

政府が借金を返すためにハイパーインフレにしても外貨・株式は影響を受けない。
世界同時にハイパーインフレが起こるという考えを持ってるなら勝手にすればいいと思うけど。

799 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 19:40:34 ID:???
>>795-797=313
連投すんな。
さじ投げたまま二度と来なくていい。

つうか失せろ。


800 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 19:40:50 ID:???
>>796
本物の馬鹿はお前じゃないか?

ローンが返せなくなって不動産が競売にかかったらその時点での資産がほぼ0になる。
賃貸で頭金を運用していたらゼロにはならないんだから賃貸に戻ればいいというのはそのとおりだけど、
その時点で大損している。

ローンが返せなくなる恐れなんてほとんどない(>>794もちょっとした煽りだろうし)から、
それだけで賃貸有利とするのは馬鹿だと思うけど、揚げ足取られてわけの分からん反論するのはもっと馬鹿だ。


801 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 19:49:49 ID:???
>>798
>>世界同時にハイパーインフレが起こるという考えを持ってる
>>なら勝手にすればいいと思うけど。

人類の歴史では非常によくあることなんだよ。

802 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 19:52:48 ID:???
>住は購入してしまえば、半永続的なものなのだから、リスクを低減するという意味では当然購入した方がリスクはなくなるのだ。
>住は購入してしまえば、半永続的なものなのだから
>半永続的なものなのだから
>半永続的なもの
>半永続的


ホントお前はリスクの意味を理解できてないなw
高卒?



803 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 19:53:00 ID:???
>>801
いつそんなことがおこったのでしょうか?
後学のためにご教授いただければ幸いです。

804 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 19:54:31 ID:???
>紙幣に価値がなくなるリスクもないわけじゃないが、どう贔屓目に見ても大地震と同程度しかない私は判断している。


贔屓目に見てもという言葉があるから勘弁してやるが、圧倒的に大地震のリスクの方が大きい
今後30年以内に東海大地震・関東大震災級の地震や、大規模地震の長周期地震がくる可能性は・・・



805 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 19:57:14 ID:???
>>804
1940年代、1970年代

806 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 19:58:57 ID:???
>>800
うっかりスルーするところだったが、頭金がゼロってことはローン返済
何年目で破綻するの?

807 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 20:22:02 ID:???
運用に失敗して無一文になるという可能性だってあるわけで
賃貸と分譲の話にヘンテコな話を持ち込まない方が良いんじゃないでしょうか?

808 :116:2006/12/17(日) 20:32:56 ID:???
相変わらずのループだな。
とりあえず、試算に、

>>156(転居リスクの金銭化)
>>754(市場に織り込まれたインフレ率)

の2つを取り入れることにする。

>>754では、今後30年間は年当たりで精々1%とされているけど、できればソースが欲しいところ。
(感覚的には妥当な数字だと思っている。)
もし無いようであれば、”精々”ってのは省いて、
コンスタントに1%として計算する。

809 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 20:41:08 ID:???
>>808
こちらもシミュレーションしているのですが、妻が仕事でPCを使うので、
続きは来週になってしまいそうです・・・
スレの進みが速いので、次の(次の次?)スレになってしまいそうですが。

810 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 20:42:07 ID:???
438 :名無し不動さん :2006/09/19(火) 10:59:09 ID:???
地方都市なんだけど、これから団塊が一気に退職。田舎に家買った、つくった
のが2/10世帯。いわゆるUターンの連中。今の若い世帯は収入激減ボーナスなし
も多くて、実家に寄生か賃貸。自分は団地暮らし。
いないよ、今どきローンで一戸建ボンって買える若い連中。親が頭金出す
世帯も減ってるはず。親の老後も不透明な時代だし。
うちの親は長年やってた店を処分したよ。ほとんどの田舎の商業地で店舗も
土地も売りに出したいっていうのばかり。商売ジリ貧どころか、持ってれば
固定資産かかるし修繕費かかるし、歩いてるのはじじいばばあで買うもの
といったら野菜に豆腐、卵に肉ちょっと。とにかく消費する人間がいない。

中古家売りたいって団塊がこれからじわじわ増えてくるよ。資産価値なし
なのはタダ同然で土地代だけで買えるようになる。団塊のマンション購入者も
一部だね。そこまで資金に余裕ない人増えてる。田舎は悲惨だよ。
持ってるものがバカをみる。バブル以降ローンで家買ったところも半分以上が
売りに出るか最悪競売。けっこうまともな家でも500万以下って多いよ。
200万出せば中古家買える時代になってる。周辺住民も高齢化、古株が
仕切ってるようなところ、やたら近所づきあいややこしいところはもう捨て値
でないと売れない。寂れた旧ニュータウンの家もガタガタに価格落ちるよ。
大型店ができるところに人集まるからね。旧市街地やら旧ニュータウンも
これから少しずつ寂れて家土地の価格は下がり続ける。

都会の一部のもうかる不動産と、資産価値わずかの(もしくは負債になる)
不動産と二極化がすすむ一方だろね。庶民は不動産なんかローンで買っては
いけない。家族セットで不幸になる

811 :809:2006/12/17(日) 20:49:10 ID:???
前提条件はこんなかんじだけど良い?(コレ自体が相場観なんだけど)

[共通条件]
初期資金:1000
運用利率:2.5% 同税率:20%(購入はNETで3%(=ローン金利))
10年ごとの収支を出してみます。

[購入]
物件:5000
管理費:2万/月 修繕積立金:1万
固定資産税:15万/年
その他:20年目にリフォーム300
    これ以外の専有部分のコストは考慮してません。趣味の世界なので。

[賃貸]
家賃:25万(管理費込み)
更新料:2年毎に1月分(1%アップ)
引越し:10年毎に敷礼仲として5ヶ月分+引越し代10万
火災保険:2万/2年

812 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 20:50:30 ID:???
もお、いいかげん気づけよ
将来は誰にも分からないって

国のリスク
   金利、消費税を含む各種税金、為替、貿易収支、GDP・・・
個人のリスク
   雇用状態、健康状態、住環境、その他家族の状況(ヨメ、子供)・・・

分からないから、選択肢を沢山持てる状況にしとけば良いんだよ
もちろん、購入しても選択肢がせばめられる事がなければ買えばいい

シミュレーションは保険でいえば高い保険料とるために、保険に入らないと
将来不安だぞっつ不安を煽って売るための道具(将来は誰にもわからないのに)
ここで、購入否定派は一生懸命業者に煽られて計算なんかする必要ないよ
これは、業者(銀行屋、不動産屋)の仕事なのだから。
わざわざ、業者の仕事手伝う必要ないよ。
さまざまな、不確定要素を操作すれば、どうにでもなし。

六本木ヒルズはイメージ悪いし、古くなってきたから
ヤフーや楽天みたいに東京ミッドタウンに引っ越すか
ぐらいの感覚で良いんじゃない

813 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:02:12 ID:???
単純な質問だけど、インフレになって、馬鹿高になるのはいいけど、
そのときにマンション買うのってだれだ、だれも買わないのに値段があがるってわけわからん


814 :116:2006/12/17(日) 22:08:20 ID:???
>>520、597をベースに、以下の修正を適用。

(1)リフォームと専有部分メンテを追加。
 リフォーム:200万(20年目)
 専有部分メンテ:5万/年
 (※)エアコン・床暖房・浴室乾燥等の設備の修理費もここ。
    当初はゼロに近いが、40年トータルで200万で済むかは疑問。

(2)家賃の変動を考慮。
 インフレ率をx、物件の経年劣化に伴う賃料減少率をyとして、
   n年目家賃=新築時家賃*(1+x-y)^n
  
 yは、新築直後の賃料20万に対して築30年の賃料が14万/月になるように、1.2%で固定。
 また、家賃の改定は10年毎にしか発生しないものとする。

 (※)
 x=1%の場合、インフレの効果より家賃の下落の方が少し早い計算になる。
 今回の計算では、同物件に住み続けた場合、20→19.6→19.2→18.8。
 ちなみにこのとき、同立地同間取の新築物件の賃料は、
 20→22.1→24.4→27という遷移をしている。

<結果1:補正無>
年 賃貸 現金 ローン残債 売価期待値
5年目 1186 396 -2772 3562
10年目 1290 630 -2498 3158
15年目 1409 852 -2167 2724
20年目 1559 802 -1767 2524
25年目 1725 995 -1285 2015
30年目 1927 1112 -702 1517

20年目に、2524万+手数料で売れれば収支均衡

815 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:14:58 ID:???
賃カス支離滅裂(笑)
まったく実態経済を知らない評論家の集団
無知な賃カスに一言↓

816 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:19:24 ID:WQkhGYDi
俺年収400万で貯蓄800万になったときに
一念発起して3000万の家買ったよ。今は幸せ。
正直一度買ったら賃貸に住んでる奴の気が知れん。

817 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:24:38 ID:???
ローンで最近買っちゃったひとが、多少相場が上がったんで、
今売ったらローン完済できちゃうんで、うれしい気持ちはわかる。
でも売るなら今だね。悪いこといわないから

団塊ジュニアと定年後の団塊が短期的に需要の担い手になっていているだけだろ。
その後は、フリーター世代だから、マンション厳冬の時代がやってくるよ。
その後は、買い手の主役若年層はどんどん減っていく。

どうしても、マンション持ちたいのなら、一度売って買いなおすの正解だよ。

818 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:27:10 ID:???
>>813
投資家。金持ちが買うお。ソウルで起きてること知らない?
ロンドンとかマドリードも。

819 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:31:03 ID:???
>>817
ハイハイ。豊洲辺りじゃ中古の売りマチの受付終了したって。
新築買えないから中古に殺到してるけど、立地のいいのは出ないねえ。
自己使用目的と投資家と競合して物色してるからねえ。
素直に埼玉の新価格の新築万村買いなされ。

820 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:35:06 ID:???
>>819
わりぃ。俺は会社が払ってくれてるんで、分譲賃貸に住んでる
これからが、おもしろそうだから、見物させてもらうよ

821 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:35:45 ID:???
>>817
株だって含み益の時は売りにくいよね。
自分で使っている以上それ以上にマンションは売りにくいと思う。
それが正解かどうかは神のみぞ知るだけど

>>819
今は買いにくいんじゃないかな?
外資系も都心以外は買ってないし、埼玉は論外にしても
ここまで上がると江東区でも買うと損しそう。
これは私の感覚だけど・・・

822 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:36:14 ID:???
>>818
買って、だれが住むの、投資家か?

823 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:37:52 ID:???
>>822

もちろん、買えない貧乏人が借りて住むw

824 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:39:03 ID:???
>>823
人口が減って、空きやが増えそうだけど、貧乏人が2件も3件も借りるのか?
笑える

825 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:39:47 ID:???
>>824
ほおほお、都内の人口が減るとは初めて聞いたw

826 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:42:41 ID:???
ハイパーインフレだろ。
都心には投資家の買いあさった、空きやが残り、貧乏人は郊外にいくよ
実需のない国で投資を煽るとかならずこういうことになる。
かわいそうに

827 :116:2006/12/17(日) 22:43:00 ID:???
n年目マンション価値(Dn)
=土地価格+上物価格+新築プレミアム−取壊費用相当
 =[ 本体価格*{ 0.4 + 0.4*(47-n)/47+0.2*(10-n)/10 -0.1} ]

n年目マンション売却益
 =n年目マンション価値*インフレ率 - 手数料・諸経費
 =Dn * (1 + x ) ^ n * ( 1 - 0.1 )

n年目に予期せぬ売却が発生する確率 Cn=0.01

<結果>
年 賃貸 分譲 補正前差異 補正後差異
5年目 1186 149 1037 1047
10年目 1290 577 713 744
15年目 1409 1077 332 408
20年目 1559 1362 197 291
25年目 1725 1959 -234 -45
30年目 1927 2567 -640 -344

補正前差異は、An-Bnのこと。補正前の損益分岐点は、22年目。
20年目に清算すると197万円賃貸が得、25年目だと234万円購入が得。

補正に関しては、以下のように解釈すればよい。
30年間住み続けることができれば、結果として購入が640万円得をする。
但し、強制清算の確率を加味した上での30年目の期待値は、購入が344万円だけ得。
ちなみにこのとき、損益分岐点は25年目。

828 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:44:48 ID:???
>>826
南米じゃデフォルトモラトリアム日常茶飯事だけど。
ブエノスアイレスでもリオデジャネイロでも見に行ってくださいな。
貧乏人が金持ちに家貸してもらって密集してるから。

829 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:50:56 ID:???
>>821
株だって、2003年ごろに3000万ぐらい仕込んでれば、
最低でも5000万以上にはなってるんだからね。
株ならいったん利確できるけど、自分が住んでる不動産は難しい。
投資家は着実に煽って、一番おいしいところで売り抜けるんだよね。


830 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:51:45 ID:???
>>828
BRICSと日本を比較しちゃね

831 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:52:25 ID:???
>>829
株は輪転機を回せばいくらでも刷れる。
絶対的に有限な資産である不動産と一緒にしないように。

832 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:52:57 ID:???
>>828
人口減に加えて貧乏人が密集して住み始めたら、
空き部屋が深刻化するだけだろ。
今でさえ、空き住戸が600万とかいって問題になってるのに。

「都心だけは例外」って唱えてりゃ、すべてOKだとでも思ってんのかね。
おめでたい奴だ。

833 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:55:57 ID:???
>株は輪転機を回せばいくらでも刷れる。
>絶対的に有限な資産である不動産と一緒にしないように。

なんだこりゃ?
こんな香具師と経済の話なんかしても、時間の無駄以外の何者でもないな。

で、これが購入派の代表的な知能レベルってことでいいの?

834 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:56:30 ID:???
>>831
あんたら、いうけど、日本人だけの需要だけじゃ無理だよ。
移民でもいれるんかい?
儲かりそうだね

835 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 22:58:50 ID:???
購入派の知能レベル


「大地震は絶対に来ない」
「ハイパーインフレは必ず来る」
「金は輪転機を回せばいくらでも刷れる」

836 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 23:02:11 ID:OgmMS+Zv
空き部屋、増えてるよね。都心でも。

837 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 23:04:28 ID:???
確かに、いくら額面上儲かっていても、そこに、女房子供と一緒に住んでるんじゃ、
利確どころじゃないよね。結局、評価益も絵に描いたもち

838 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 23:05:51 ID:???
>>835
金(紙幣)ならまだマシ。株だよ株。
アフォすぎ、ボケすぎ、突っ込みどころ満載すぎ。

というかこれは、ひょっとしたら釣りかもしらんね。
スルーが吉だな。

839 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 23:06:32 ID:???
まあ、貧乏な賃貸クンはせいぜい僻みながら頑張ってw
明けない夜はない。夜明け前が一番暗い。
いつか値下がりする日が来ると信じて待て!

840 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 23:08:05 ID:???
>>838
賃貸派が悔しがる時って罵倒は必死なんだけど、まともなツッコミが
来たためしがないんだよね☆
ダイエーでもライブドアでも何の株でもいいから、例に出して説明したらw

841 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 23:15:40 ID:???
>>840
えっ何でもいいの?そうすっと>>838よりずっといい結果がいくらでも出るんだけど。

842 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 23:23:32 ID:???
>>839
そこそこの会社なら、借上制度とかあって、だれもあせってない。
実際買わないひとは、管理職の上の方でも借上に住んで、定年したら地方に一戸建て。

まぁ高見の見物だよね

843 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 23:28:52 ID:???
また313が暴れてんのか?
コイツの粘着力はスゴイな。まさに必死。

いっそここは基地外(=313)の隔離スレにして、議論は違うスレで行った方がいいような。

844 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 23:33:32 ID:z2AEIm0Z
俺は購入はだけど、正直将来が不安だ。
ここで強がりをたくさん言って、賃貸の香具師らの反発が大したこと無いと安心して眠れる。
万が一切り返されても気絶するので、翌朝はスッキリ起きられる。マジお勧め。


845 :名無し不動さん:2006/12/17(日) 23:34:57 ID:???
>>838
一概には言えないけど、現金より株のほうが信用があると思う。
東証一部の株は国内・外資あわせて大きな買いが入ってるけど、
日本の国債は運用上制約のあるような機関しか買わないし・・・
ちょっとスレ違いだな。

ただ、株式の信用のなさをダイエーはともかくライブドアを例に出す時点でかなり投資の知識はなさそう。
不動産には詳しいんだろうけど。

846 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 00:09:55 ID:awRZ5jh6
資産を全額運用し元本保証は当然の上リスク皆無で高利率運用?どう考えても賃カスは頭悪いだろw
こんなんがだれでもできるんなら中流サラリーマン全員資産1億だっつーのw
1000万以上貯金があるのは国民の何%だっけw



847 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 00:30:53 ID:???
>>813
インフレになれば価格とともに賃金・家賃も上がる。
というかインフレで家賃が上がるから不動産の価格も上がるが正しいかな。
だから馬鹿高になるわけではない。

ただし賃金に関しては所得の二極化が進んでるから、
すべての階層の所得が平等にウプするわけではない。

インフレ下で所得が増えず、マンション購入どころか、
更新の度に跳ね上がる家賃すら払えなくなり、
どんどん住宅のレベルを落とさざるを得なくなる層が出てくる。

848 :しがないリーマン:2006/12/18(月) 00:31:56 ID:D2dbw7CB
大量消費推奨時代、人間の大部分は金があれば使ってしまうんだよな。
年収が1000万あっても貯金額が年間100万に届かないとか普通。
ちなみに俺は先見の明があるので20代DINKS時代に賃貸で家賃補助を最大限活用し年間700万ペースで貯めて都内マンション即金購入。
もちろんトースター利用で税引き1%運用と同等の収入確保。
うちの会社は厚生が厚く家賃補助利用でタダみたいな賃料で都内に住めたので正直マンションは買わなくてもよかったんだが
一応都内マンション価格と立地をチェックしてたら利便性と資産性に優れた物件が出たので購入した。
持ち家補助は家賃補助より少ないけど月々の維持管理費の倍額以上出るのでまあいいかなと。
やっぱ分譲はいいよ。賃貸マンションとは違って民度も仕様も高い。
賃貸の頃も坪賃料1万の部屋だったから賃貸としてはまあまあの仕様だったけど分譲には程遠い。快適性が段違いに向上したね。
俺に数千万の金を運用する気概があれば話は違ったかもしれないが今は満足している。

849 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 00:35:44 ID:???
あまり賃貸派をいじめなくてもいいんじゃない?
彼らの大多数は買えないだけの人なんだから。
キャッシュが豊富にある人、銀行がいくらでも貸してくれる人は
たとえ賃貸でも余裕でしょう・・・
ムキになってる賃貸派は買いたくても買えない人たちだろう。
ご愁傷様です・・・

850 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 00:39:58 ID:???
>うちの会社は厚生が厚く家賃補助利用でタダみたいな賃料で都内に住めたので正直マンションは買わなくてもよかったんだが
あんた、それも給料のうちだよ。今の分譲貸しにだして、そこに会社の借上げで住めばいいじゃん
不動産屋とグルになればばれないよ

851 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 02:03:18 ID:???
>>846



スカトロは家でやれっつってんだろ家でw

852 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 02:08:05 ID:???
この層には、一流企業のサラリーマンで福利厚生も充実している層で、
年収にも余裕がありつつ購入すべきかどうか迷っている賃貸派もたくさんきているんだけど、
正直なところ今の参加者の知能レベルではまともな議論になっていない(特に購入派)

賃貸派と購入派の一部が定量的なシミュレーションベースでの議論をしようとしているのだが
情動的にマンション買っちゃって脳内が固着しちゃった購入派がバカすぎていつも議論が停止
してるんだよねえ

まあ、レバレッジを効かせれば年収400万でも4000万程度の物件なら買える昨今だから、
舞い上がっちゃってる>>313とか>>846みたいなすこーしアタマが○い層が議論を引っ掻き回すのは
仕方ないにしても、購入派からもう少し知能の高い人が出てこないものか・・・

853 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 07:21:34 ID:yTog6drk
一流?豊富なキャッシュ???
2chに書き込んでる香具師にそんなのいるかよwww

854 :776:2006/12/18(月) 07:56:45 ID:???
購入派は感情論ばかりになりましたね。

まあ 計算すればするほど賃貸有利ですからね。

再度書きますが、結論はとうに出ている。

マンション買っても良い人
1.家賃補助が無い
2.転勤が無い
3.リストラの可能性が低い(公務員とか自営業とか)
上記条件をすべて満たす人

マンション買わないほうが良い人
1.家賃補助がある
2.転勤の可能性がある
3.リストラの可能性がある
上記条件を1つでも満たすなら賃貸でライフスタイルの
変化に柔軟に対応出きるようにすべき。

あと、買っちゃって必死な人>>313みたいのは見苦しいから
このスレに来るべきではない。
精神論&エスパー予言では、誰も君の相手をしないよ。

855 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 08:03:53 ID:???
>>835
あと「株には住めない」
という名言(笑)も付け足してやってくれ。

資産運用を理解できない購入馬鹿のローン残高に合掌

856 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 08:36:33 ID:???
>あんた、それも給料のうちだよ。今の分譲貸しにだして、そこに会社の借上げで住めばいいじゃん
>不動産屋とグルになればばれないよ

それは詐欺。発覚すれば懲戒必至。
会社としては、好きなときに無給で首にできるオプションの値段だと思えば、
家賃補助を詐取されるくらいは決して高くはないかもしれんけどね。

ま、850がクズ野郎ってことは間違いない。

857 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 08:46:38 ID:???
>>819
なるほど、今は買い時ではないという事ですね。

858 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 08:50:08 ID:???
>>848
>もちろんトースター利用で税引き1%運用と同等の収入確保。

またか。
前スレで散々馬鹿にされたのにまた出てくるとは、いい面の皮だな。
「性懲りも無い」ってのは、まさにお前の為の言葉だ。

いいから、脳内トースターはチラシの裏にでも書いとけや。

859 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 09:07:28 ID:???
>>846
賃貸派が高利率運用前提?
どこを縦読みしたらそんな妄想が出てきたんだ?

少なくとも、シミュレーションには入ってない。購入派エスパーに対する皮肉として出てるだけ。
それとも、例えば>>136だと税引き後1.6%だが、これがお前のいう高利率なのか?
この利率で、中流サラリーマンが資産一億になるのは何年後だ?計算してみせてくれよ。

そこまで金融リテラシーが低いんじゃ、
マンションでも買って運を天に任せるしかないな。
まあ、宝くじや競馬ほど期待値は低くないから安心しろ。

860 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 09:12:19 ID:???
運用で必ず利益が出るわけでもないでしょ?
なんでそんなことを住宅取得にからめて考えるかなあ?

運用なんて言うから魔法みたいに儲かるような気がしてるのかもしれないけど
じゃあ手元に3000万円があって、
起業でもギャンブルでもして何倍にも出来るから自分は購入なんかしないって言ってるのと同じでしょ。。


861 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 09:22:05 ID:???
>>859
現状安定運用では1.6%は無理だけど、1.4%は可能ですね。
http://trust.orix.co.jp/depo/index.htm
多少のリスク資産を組み合わせれば1.6%はそれほど難しくない。

私は賃貸派ですが、賃貸有利になるには相応のリスクが必要と
思ってたので、>116さんのシミュレーションにはちょっとびっくりした。



862 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 09:43:18 ID:???
> じゃあ手元に3000万円があって、
> 起業でもギャンブルでもして何倍にも出来るから自分は購入なんかしないって言ってるのと同じでしょ。。

いや、実際5%でまわしても14年で倍になるのだが。AAAで5%の債券など腐るほどあるよ。

863 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 10:14:07 ID:???
なんにしても住宅の取得とは切り離して考えるべきだろう
購入した人だって運用で利益を出してる人は大勢いるはずだしね

まあしかし、購入するとリストラや大地震にあって
賃貸だと資産運用でドンドンお金が増えると言うとっても不思議なストーリーは何とかならんのかね?

864 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 10:40:59 ID:???
>>863
あんたがそういう話をご所望なのでなんとかならんでしょ。見たいものしか見てないのだから。
自分がまともだと思ったら、>>116以下の話をよく考えてちょうだい。

865 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 11:45:16 ID:???
そういうイヤミを言ってる暇があったら、お前らが飼ってるスカトロバカ親父とか、
スイッチはいっちゃったアレをなんとかしろ

866 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 12:21:27 ID:???
なんかひどい自演ばかりのスレだな・・・・・

867 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 13:11:01 ID:???
ナニワ金融道と言う漫画にこんなセリフがあったのをふと思い出す
「自分が正しいと思ってるやつと、自分が間違ってると思ってるやつとどっちが騒ぐと思う?」
「自分が正しいと思ってるやつは騒ぐ必要が無い、正しいんだからじっとしていればやがて勝つ、間違ってると思ってるからこそぎゃーぎゃー騒ぐものだ」

賃貸派の皆さん、胸に手を当てて考えてみてください

868 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 13:47:38 ID:???
ここは以下のようなスレ。

マンション購入派の引用原典:ナニワ金融道
>>867

賃貸派の引用原典:ガリア戦記
>>74

869 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 14:10:42 ID:j4WnoaBu
単純な話、購入が有利なら、どんどん買って、大家業すれば良いのに。
他の投資よりリスクも少なくて、良い投資に聞こえてくる。
ま、俺には他の投資の方が良いや。
購入派のかた、どんどん買って大家になって下さいね。建築業界、さらには、日本経済が潤いますから。

870 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 14:20:56 ID:???
なんで住宅購入が闘志の話にすりかわっちゃうんだろね?

871 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 14:21:23 ID:???
ナニワ金融道w
購入派の知能レベルが窺い知れるエピソードだなあww

872 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 15:38:03 ID:???
「騒ぐ犬ほど陳家なカス賃」という格言が不動産業界にはあるが、このスレ見るかぎり間違ってはいないようだなw

873 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 15:57:27 ID:???
デベの販売員の書き込み乙です。

874 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 16:04:17 ID:???
ここに貼りついている賃カスの特徴
@稼ぎが少なくブラックなため金融機関に相手にされない。
A親も賃カス。
B住宅手当てなど会社にお世話になりっぱなしで家と会社はセットで当たり前だと思い込んでるアホ。
C車には金をかける。
D知識はあるが株式投資さえしたことがなく、せいぜい個人国債を一万円持ってる程度。野村という名前に滅法弱い。
E人とすれ違う時にアメフトのようにフェイントの掛け合いみたいによくなる。
Fモデルハウスのキャンペーンチラシを片手に漏れなくの商品だけをかっさらいに行く。
Gケロッコデメタンみたいな顔をしてる。
H他人の家の庭に侵入して遊ぶ。
Iだんながホモ
まぁこんなとこだろ

875 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 16:36:44 ID:???
なんかスカトロバカ親父の病状が悪化してないか?w

大便喰うのはほどほどにしないと、脳がww

876 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 17:10:09 ID:FBs3aaku
マンション買っている人って
両親が首都圏で不動産資産を持っている
(一軒家とかマンションね
層が多そうなのだが、いずれその物件に住めるから
あわてて買う必要はないのでは。
ご両親存命で敷地が広ければ、二世帯住宅ってのもありだと思うが
どうなのかね。親子二世代でみると、相続でいずれ不動産を所有すること
になるのなら、資産を不動産ばかりに向けるのはリスクが多いのだが
購入層のポートフォリオってどうなってんだろう。

877 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 18:30:43 ID:???
スカトロ親父=>>313です。

生暖かい目で見守りましょう。

878 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 19:47:03 ID:G3bFCwu9
>>868
ウケたw

879 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 22:27:27 ID:???
【経験したら】死体を発見した奴集まれ【一人前】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1151498866/l50

キミは自分が借りてる部屋の過去の住人の末路をどこまで知ってる?

880 :809:2006/12/18(月) 22:38:43 ID:???
簡易版だけど結果でた。

賃貸
住居コスト(累積)資産残高差
103,356    2,314-1,042
206,992    3,916-3,076
3010,922    5,868-5,054

購入
住居コスト(累積)幾らで売れれば得?
102,682      3,958
205,565      1,924
306,549      -2,561

賃貸、購入双方に毎年運用資金を+100しているんだけど、運用利回りが購入の方が
高いかつ、24年目にローン残高が0になって、純粋に残高が積みあがるようになる。

株には住めないの意味分かったかな?
下手な運用するんだったら買った方が得。ローン金利以上の運用ができないとどんどん
引き離されちゃうし。

881 :809:2006/12/18(月) 22:40:42 ID:???
ごめん失敗。

賃貸住居コスト(累積)資産残高差
10年3,3562,314-1,042
20年6,9923,916-3,076
30年10,9225,868-5,054

購入住居コスト(累積)幾らで売れれば得?
10年2,6823,958
20年5,5651,924
30年6,549-2,561

882 :809:2006/12/18(月) 22:43:24 ID:???
もう一度だけ。

賃貸 住居コスト(累積) 資産残高 差
10年 3,356 2,314 -1,042
20年 6,992 3,916 -3,076
30年 10,922 5,868 -5,054

購入 住居コスト(累積) 幾らで売れれば得?
10年 2,682 3,958
20年 5,565 1,924
30年 6,549 -2,561

883 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 23:04:16 ID:yTog6drk
同じ物件なら家賃払って暮らすより、購入してローン組んだ方が安上がりだよね。
築20年の60平米郊外物件なんか2000万しないよ。
賃貸だったら月8〜9万くらい?
20年家賃を払うつもりでローン返せば自分の物になりますよ。

884 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 23:05:10 ID:ZaGYnlB4
http://atq.ck.valuecommerce.com/servlet/atq/referral?sid=2219441&pid=874536345&vcptn=blog%2Fp%2FdSfxN_Fm3N_yVt5whufQMESbfDNi

885 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 23:17:19 ID:???
>>883
引越せないから嫌だ
ローン払い終わった頃にはぼろぼろジャン
そもそもローンを払えるかどうかわからないんだし(死ぬかもしれないし)

886 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 23:25:52 ID:???
>>868
ナニワ金融道の原典は、ニーチェじゃないの。イソップ童話とか。
振られた女をケナス男みたいな。

887 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 23:30:25 ID:???
5000万のマンションと釣り合う家賃は、おおよそ20万〜25万なので、
確かに25万の賃貸にずっと住むよりは分譲購入が有利だろうが、>>882の結果は明らかにおかしい。
で、>>811を見てみたんだが・・・

・管理費・修繕積立金の値上げが無い
・修繕一時金が無い
・購入時の諸経費が無い
 (あるいは、諸経費込みで5000万。つまり本体は4700万程度)
・リフォーム以外の専有部分のメンテコストを見てない。
 (床暖房や浴室乾燥機が古くなって壊れても我慢か?賃貸なら大家が直すが。
  風呂やエアコンは流石に我慢できんだろ。どう考えても30年はもたないぞ)

これなら、幾らでも分譲有利にできる・・・が、これに何の意味があるんだ?

888 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 23:33:22 ID:???
>>880
>運用利回りが購入の方が高い
すまんが、これの意味がわからん。
流動資産の利回りは同じだけど、不動産からのインカムゲインで上になるって
意味なのかな?

>下手な運用するんだったら
ま、これはその通りだね。賃貸で過ごすなら投資の勉強はしないとね。



889 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 23:34:30 ID:???
>>867
その台詞は313にぴったりフィット

890 :名無し不動さん:2006/12/18(月) 23:53:06 ID:???
ま、市場経済が合理的であるならば、賃貸も分譲もどちらかがどちらか
より有利になるわけない。こんなことも分からんのは馬鹿だが、賃貸し
か住めない人間はそれでは収まらんでしょ。

891 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 00:23:45 ID:???
賃貸の敷引きぼったくりはなんとかならないのか?

892 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 00:55:42 ID:???
ttp://blog.goo.ne.jp/yamazaki_hajime/e/92a3f0dc601763848a1a55cf939049bc

893 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 06:45:58 ID:???
>>890
だから何度も言ってるように、一生の間に1つか2つしか買えない粒度の粗いものについては
単純な裁定が当てはまらない。しかも流動性が低く、売買・保有コストも高い。
その上、瑕疵について前もって消費者が充分な情報を得られない、レモンの市場だからね。

894 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 06:52:02 ID:???
>>891
今すぐなんとかしたければUR。
1割ほど割高だけど、礼金更新料無を考慮すれば、一般の賃貸と大差ないコスト。

もちろん、収入条件or貯蓄条件を満たす必要がある。
20万の物件なら、月収40万か貯蓄2000万。
”家賃より安い”って言葉に踊らされてフルローンでマンション買うような香具師には、
元より、URって選択肢は無いんだな。
道理で、URを出すと購入派がファビョる訳だ。

895 :809:2006/12/19(火) 06:52:35 ID:???
>>887
>・管理費・修繕積立金の値上げが無い
あるとは限らない。業者を替えることで値下がりするケースもある。
でも、次のシミュレーションでは見込んでみるので、提案プリーズ。

>・修繕一時金が無い
あるとは限らない。俺のマンションは築20数年だが発生の予定はない。
(積立&管理費の余りで足りている)

>・購入時の諸経費が無い
> (あるいは、諸経費込みで5000万。つまり本体は4700万程度)
考慮してるけど、ちょっと甘かったかも。修正します。
5000万+300万くらいでどうですか?

>・リフォーム以外の専有部分のメンテコストを見てない。
> (床暖房や浴室乾燥機が古くなって壊れても我慢か?賃貸なら大家が直すが。
>  風呂やエアコンは流石に我慢できんだろ。どう考えても30年はもたないぞ)
メンテコストは20年目に300万みてます。(前提の通り)
エアコンは賃貸でも自費が一般と考えます。(初期のみ無料。交換は各自で、というスタンス)


896 :809:2006/12/19(火) 06:55:55 ID:???
>>888
最低でもNETでローン金利で運用していることと同じになるため。
(手数料無料の繰上げ返済を想定。今回のシミュレーションでは3%)

金利が低い時分は、(5年固定1.3%とか)ローン金利より高い運用を目指すことは
比較的容易であったが、現在の情勢ではちょっと・・・

賃貸派の運用利回りが2.5(NET2.0)では力不足。と言って3.75は無理かなぁ、というところ。

897 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 07:01:12 ID:???
修繕積立金の値上げがない物件て聞いたことないな。
購入者をだますために初期は激安設定で5年とか10年で倍増していくだろ。
逆に管理費の値下げ余力はわずかだ。

898 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 07:14:57 ID:???
>エアコンは賃貸でも自費が一般と考えます。


過失があるなら兎も角、
賃借人が古くなった設備を修理しなきゃならん契約なんか聞いたことないなぁ。
ホントにあるなら、敷引きより酷い風習。

もしそんな経験があるなら、物件はもともとエアコンが無いボロ物件で、
前の居住者が残していったエアコンがあっただけじゃね?
それとも関西限定の話とか?良く知らんがあっちは酷いらしいから。

899 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 07:56:32 ID:???
エアコン付きなんて、ボロ賃貸だけだろw

900 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 08:18:34 ID:???
>>809
何が何でも購入有利のシュミレーションしているだけ。
はっきり言って馬鹿。
管理費や修繕積立金の値上げしないとスラム化一直線だぜ。

つーか お前>>313だよな。
その頭の悪さはよ。


901 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 08:40:05 ID:???
>>898
普通はないね。特殊な例ならば社宅の畳交換負担で、一般よりもはるかに安いので、
問題なしという判決があったような。

あとURだと最近のタワー物件を除いてエアコンなし。
でもURは特殊だから比較に使っちゃいけない、と購入派が言ってるしな。

902 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 21:52:17 ID:???
>>893
レモンの市場ってことは、裏を返せば、賃貸にはリスクプレミアムが
高く乗っているということなので、外れを引かない限り、購入が正解
という結論になるはずだが、それでいいのだな?

903 :809:2006/12/19(火) 22:40:59 ID:???
簡単に。

・5000万物件でローンは30年
・PMT関数で計算。4650で計算してたから、残高4650で計算始めてた・・・
(諸費用500でも、4500開始だったね)
・毎年100繰上げ返済想定。賃貸には運用残高を+100してる。
(厳密には賃貸の方が住居費用が高いので余剰分を繰り上げ返済できるんだけど、
簡易版につき考慮してません。4650を30で割ったもの+100を元本の減少と認識)

あと、私は313ではありません。ドーマーの定理を書いた者です。
賃貸派がシミュレーションを出せというから出してみたよ。

管理費、積立金については、よくよく考えると、当初2万1万以下で始まるので、
ある程度の値上げを考慮してもこんなものなのでは?と思った。
俺の住んでいるマンションは管理費312.5円/平米、積立金75円/平米。最初よりは値上がり
しているんだろうけど、別に問題ないよ。70平米だとして21875、5250。
管理費の余剰も積立金として利用してる。

あと、エアコンとか備え付けの家電は居住者負担じゃないの?電球も自分で替えるよね?
風呂が壊れたのは大家負担だと思うけど。

904 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 22:45:43 ID:???
>>898
そういうのがあるから
設備に無いけど現状は残っているエアコンって揉める原因になるんですよね

極力そういう物件は避けるが吉ですね

905 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 23:00:18 ID:???
>>896
購入した同士で繰り上げ返済をそのように考えるのはあってるけど、
賃貸との比較で出すのは少し変だと思う。。
それだと、より高い金利で借りたほうが有利という意味不明の話になりませんか。

単純にするために5000万の余剰資金のある人が現金で購入するのと
ローンを使うのを考えれば、税金などを除くと現金購入が有利ですよね。

また5000万で賃貸と購入どっちが有利になるかといえば、あくまでそれぞれが
不動産に使う費用の差だと思うので、やはり購入による利益というか費用の
節約が賃貸を上回ったと考えるのが自然ではないかな。

まー直接計算には関係ないので、どうでもいいっちゃいいんですけどね。

906 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 23:32:17 ID:???
>>903
だから、備え付けの家電の修理は家主だって。
他人のレス、ちゃんと読んでるか?

少なくとも、広告等に記載してある設備は、
契約書に盛り込む(例:床暖房・浴室乾燥機・エアコン三基・追い炊き風呂、洗浄便座、etc)のが原則だし、
契約書に明記された設備の修理は、借主に過失がなければ家主負担。

まあ、下町の安アパートなんかだと、大家も結構無茶言いそうだけどね。
このスレの主旨とは関係ない話だ。

>>899
>エアコン付きなんて、ボロ賃貸だけだろw

訳わからん。どこの地域の話だ?

文京区・家賃20万以上で賃貸用鉄筋マンションを検索したら354HIT。
ここで、エアコン有って条件を追加すると、330HIT。
残り24件も、エアコン無しとは限らない。
設備の記載洩れはたまにあるが、逆はほとんどないからね。

ちなみに、分譲賃貸に絞ると124/129。

907 :名無し不動さん:2006/12/19(火) 23:37:45 ID:???
>>809シミュレーションは初めて購入有利という結論が出たシミュレーションだね。
これはこれで参考になった。

今までのシミュレーションで所期資金の運用については賃貸のほうが若干有利という結論だった。
これに対して>>809シミュレーションは追加資金については運用より繰り上げ返済が若干有利(繰り上げ返済並みの運用をするためにはそこそこのリスクが必要)という結果になった。
賃貸派でもすでに買ってしまった人に対しては運用より繰り上げ返済の方が有利だという結論を支持する人が多そうなので、妥当な結論だと思う。

このことから
子供が居ない共働きなど収入増をそのまま繰り上げ返済に使える場合は購入も損ではない。
収入に対してローンが少なく十分に繰り上げ返済できる場合も同様。
といえると思う。ただ、後者については数年我慢すれば現金で買えるようになると思われるので、現金購入とどっちを取るかは個人次第かな?

>>905
>>809シミュレーションの弱点?は毎年100万余剰資金が出来るとした点。毎年100万と固定してしまえば高い金利だとその分有利に見える。
(本来は金利によって返済に回せる金額が上下する必要あり。)
厳密なシミュレーションじゃないし、繰上げ返済が多い場合は購入も有利になりうるという結論でいいんじゃないか?

揚げ足を取られないように強調しとくと、確実に有利とはいえない。
賃貸側は更新料の値上がりを防いだり、UR・公庫融資物件で敷金を0にする方法もある。
住宅ローンも厳密に3%固定はないだろうし(3.2ぐらいかな?)、個人の趣味・相場観が出るリスクの問題など細かいことにこだわるといろいろあるだろうけど、
ひとつの見方としてはありだと思う。

908 :809:2006/12/19(火) 23:51:25 ID:???
>>905
>購入した同士で繰り上げ返済をそのように考えるのはあってるけど、
>賃貸との比較で出すのは少し変だと思う。。

賃貸派が運用した方が有利とか言っているので。
住居コスト減少のためには、繰上げ返済の方が明らかに有利なんですが・・・

>それだと、より高い金利で借りたほうが有利という意味不明の話になりませんか。
繰り上げ返済をすればするほど、現金購入に近いイメージになるので、
下手な運用よりは全然良いです。
金利が高い時は、リスフリーレートの水準も上がるので、あまり有利不利はないはずです。
ただし、金利水準が高いところで、運用に失敗すると差がついてしまいます。

909 :809:2006/12/20(水) 00:02:13 ID:???
>>907さん
一点だけ。

>>809シミュレーションの弱点?は毎年100万余剰資金が出来るとした点。
>毎年100万と固定してしまえば高い金利だとその分有利に見える。
>(本来は金利によって返済に回せる金額が上下する必要あり。)
>厳密なシミュレーションじゃないし、繰上げ返済が多い場合は購入も
>有利になりうるという結論でいいんじゃないか?

妻のパート労働を当てにしてもよければ、十分達成可能かと。
金利についてはご指摘の通りですが、NETで住宅ローン金利より高い運用を
行うのは結構難儀です。
また、賃貸派が金科玉条としていたシミュレーションでは繰り上げ返済は200になっていたと思います。

私自身は、買った方が得だと思っていますが、相場観でパラメーターは変わるので、
異なる結果もあろうかと思います。
緻密なシミュレーションではありませんが、ご参考になれば。

真面目な議論は私も歓迎です。少し前にアセットアロケーションを扱う仕事をしてたので、
運用にもそれなりの知識はあるつもりです。

なお、外債については為替でαを取ることはできず、ヘッジ外債=円債が常識と考えています。
議論があるようなので、この点も明確にできたらと思っています。(私も勉強になるので)

910 :907:2006/12/20(水) 00:15:45 ID:???
>>909
基本的には正しいと思います。
繰り上げ返済を駆使すると漫然と運用するよりは有利になる可能性が高いことが分かりました。

ただ、私自身は若干賃貸のほうがいいと思っています(何が何でも賃貸とは思わないけど)
理由は購入すると資産の大半をひとつの物件に集中することになるので、
そのリスクと購入によるリターンを考えた時につりあっていないと考える私の相場観です。

また、NETで住宅ローンを上回る運用が難しいとおっしゃりますが、
NETで住宅ローンを上回る運用と、10年間以上のスパンで見て値下がりしない(減価償却分は除く)不動産を探すのと、
どっちが難しいかと問われればどっちが難しいかは正直なやむところです。
(これも個人によって違うだろうけど、どっちが簡単と根拠を持って言い切れる人は居ないと思います)


なお、外債については同意。ヘッジにはなるけど、プラスαを取ることは理論上出来ないという理解であっていると考えます。
もちろん、振り返って結果を見れば外債のほうがリターンが良かったということはあるでしょうが・・・・

911 :905:2006/12/20(水) 00:20:41 ID:???
>>809さん
うーん住宅金利で運用できたというのはあくまで同じ借金を抱えている間の比較で
無借金の賃貸の視点で見ると-3.5%?が0%になっただけでしかないんですよ。
繰り上げ返済の有用性に文句をいってるわけではないですし、あくまで視点の違い
なんですけど、借金してないほうから見ると違和感を感じます。

912 :809:2006/12/20(水) 00:30:40 ID:???
907さん
>また、NETで住宅ローンを上回る運用が難しいとおっしゃりますが、
>NETで住宅ローンを上回る運用と、10年間以上のスパンで見て値下がりしない(減価償却分は除く)不動産を探すのと、

値下がりしても良いんですよ。家賃払うのとどちらが得だったかが比較対象です。
なので、○年経過時点で○○で売れたら得だ、損だという話になるわけです。

購入による満足感とかを排して、コストだけで比較しようというのが私のシミュレーションの趣旨です。

>>911
繰り返しになりますが、賃貸と購入とで住居費用がどちらが安いか、という比較です。
ローン組んで、繰上げ返済した方が、借り続けるより安上がり、ということです。

賃貸は無限の負債であることを忘れずに。月当たりの支払い額は賃貸の方が高いです。
(購入は初期費用がかかりますが、長い目で見ると影響は小さくなります)

一仕事するので続きはまた。

913 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 00:51:59 ID:???
>>912
>繰り返しになりますが、賃貸と購入とで住居費用がどちらが安いか、という比較です。
あーここでもう視点が違ってますね。私はどちらがより資産を増やせるかで見てますので。

>ローン組んで、繰上げ返済した方が、借り続けるより安上がり、ということです。

そういう結論になることについては、異論はありません。

>賃貸は無限の負債であることを忘れずに。月当たりの支払い額は賃貸の方が高いです。

無限は言い過ぎ、仮に無限としても現価値は年間家賃を金利で割った額ですし。
結局は初期費用を頭金で投入した以上に運用できるか否かの差、
と考えるかも視点の差で、結果はおそらく変わらないのでしょう。

914 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 01:04:57 ID:???
>>903
>・毎年100繰上げ返済想定。賃貸には運用残高を+100してる。

は? 繰上げ返済の分、賃貸の運用残高に+100???
なんのこっちゃ?
賃貸側はそのままで、購入側の余剰資金から-100し、
その分、ローン残債(元本)も-100すればいいだけでは?
もちろん、翌年のローン返済額は再計算。

>(厳密には賃貸の方が住居費用が高いので余剰分を繰り上げ返済できるんだけど、
>簡易版につき考慮してません。4650を30で割ったもの+100を元本の減少と認識)

この文章はさらに意味不明。
そんな大事なとこを考慮しないシミュレーションなんか意味無いし。

ローン残債は毎年4650/30づつ減るわけじゃないなど、他にも疑問点は多々あるが、
正直、何がどっち方向に間違ってるか分からん位にアルゴリズムが意味不明。
諸経費や設備修理の概念にも齟齬があるし、その簡易版は悪いけどダメだ。
もう一度、じっくり考えた方が良いのでは?

915 :809:2006/12/20(水) 01:30:20 ID:???
仕事終わりました・・・

>>913
結論は合意できたので、詳細はまた。

>結局は初期費用を頭金で投入した以上に運用できるか否かの差
相場観も絡みますが、ローン支払い初期に減税があることもあり月々の支払いは
購入の方が低い上に、現在の想定では運用のNET利回りがローン金利より低いので賃貸が不利です。

>>914
前段については恐らくあなたが間違っていると思う。賃貸が運用資産に100加えるのと
購入した人が100を繰り上げ返済で運用するのは同じこと。
(以前のシミュレーションで余ったお金を運用する、というのに習ったもの)

後段はご指摘の通りかも。(説明不足で申し訳ない)
ローン金利の費用があるので、当然ながら支払った分だけ元本が減るわけではないですよ、
という趣旨。支払額は237/年、元本の減少が「平均」155/年、ということ。
元金均等と元利金等の違いについてもご指摘の通りですが、そこは勘弁してください。

諸経費や設備修理のの齟齬は相場観なので、人それぞれかと。
ローンの4650を4500で始めて、賃貸より安い月々の住居コストを繰り上げ返済に回し、
かつそれを月次で認識すれば購入の方がもっと得だという結果になることでしょう。

916 :809:2006/12/20(水) 01:32:56 ID:???
誤)賃貸より安い月々の住居コストを繰り上げ返済に回し、
正)賃貸より安い月々の住居コストの差額を繰り上げ返済に回し、

今日はもう寝ます。

917 :809:2006/12/20(水) 01:40:35 ID:???
最後に一つだけ。

私は購入派だけど必ずしも資産としてではなく、むしろ消費財として
扱っているかもしれません。
もちろん20年、30年たってもそれなりの値段では売れると思ってはいますが、
その何十年かの間にかける住居コストを安上がりさせることに執念を燃やして
いるのだと思います。貧乏性ですね。

でも、家賃コストを支払い続けながら運用するよりも、買って繰り上げ返済をした方が
住居コストが下がることで資産も多く貯まるのではないかと考えています。

そのあたりはもう少しシミュレーションモデルを考えてみます。
あまり時間をかけるのもアレなので、最後はエイヤ、ですけれど。

918 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 03:56:44 ID:???
>>910
>>理由は購入すると資産の大半をひとつの物件に集中することになるので

例えば、一生分の米の先物を百万円で買うのと、月々5000円の米代を払うのと
どちらがリスキーか?(一人じゃそんなに食べないかな)
ジュネーブだとか物価の高い都市ではハンバーガー一つ千円なんて結構ある。
米代だって、給料据え置かれたまま、1キロ1万円10万円と上がっていっても
買わざるを得ない。百万円で買った一生分の米を買った後で、キロ100円にな
ったらリスクなのかな?
生涯賃金3億円のうち1億円を分譲購入に当てても、リスクはアッパー1億。
500万円に下がっても、2億の収入と500万の住居は残る。
生涯賃金3億円のうち、家賃が50万円に上がったら、収入の大半を家賃に
つぎ込むことになるぞ。
どちらがリスクかよ〜っく考えて。

919 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 04:03:52 ID:???
>>909
>>少し前にアセットアロケーションを扱う仕事

実際の話、このような付加価値の高い情報を無料で提供してあげる
なんて馬鹿馬鹿しいと思うよ。
ここの賃貸派は資産と負債のバランスシートでリスクを見ずに、
固定負債の総額に圧倒されるみたいな感覚論だからねえ。

920 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 07:16:15 ID:???
マンション、普通は5〜10年で半値以下まで価値が下がり、
そのまた5〜10年でさらにその半値以下にまで下がってる。

921 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 07:51:42 ID:???
購入派は116にはシツコク因縁をつけるくせに、
809だと”付加価値が高い情報”なのか? 不思議だな。

ま、購入派の精度は809、賃貸派の精度は116ってことでいいよ。
どっちが正しいかも議論しなくていい。
これ以上、お互い干渉するのはよそうや。

但し、このスレはこれから買う話なので、
購入をトンデモ計算でマンセーしたい奴らは、次から別スレに行け。
そうすれば無問題。

922 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 07:59:53 ID:???
零細大家からひとこと言いますと
部屋をエアコン付きという条件で貸し出してしまうと、そのメンテナンスは買い替えも含めて大家持ちになります

そうではなく、借りてる人が自分で買ったエアコンを置いて行くことがままあります
それは単に残存設備と言う事で、壊れたら次の入居者が直すなり買い換えるなりします
ここで問題になるのは古いエアコンの処分にかかる費用ですがこれは大家が持つことになるのは仕方ないですね
また残していくエアコンの年式がまだ新しい場合は、相談の上いくらかの買取費用を払う場合もあります

ただエアコンも当然大家がつけるものは安いものになるので、
入居者がもっと良いものを使いたいとか、以前のところで使っていたものを持ち込むケースも多いので
よほど空室が多くて困っているところでなければ、エアコン付きなどはしないほうが良いと思っています
設備が多くなれば賃料もその分上がるわけですからね

923 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 08:03:27 ID:???
>920
普通がどんなものかは一概には言えないと思いますよ
うちの実家のマンションは築21年で新築時に3000万で購入しましたが
現在中古が2800万で不動産やから売りに出ています
買い取り価格は不動産屋の儲けを差し引かないといけませんが
半分の半分なんかでは無いでしょう

924 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 08:18:28 ID:???
>>922
ええと、何が言いたいの?

906にあるように、分譲賃貸じゃエアコン付きがデフォってのが現実なんだから、
ここで安アパートの話なんかしても仕方ないでしょ。
賃貸マンションでエアコン無しじゃ、借り手自体が激減ですよ。

809みたいに大家の責任範囲を完璧に誤解している人向けの話だと思うけど、
その文章じゃまた別な誤解しそうだよ。
賃貸マンションはエアコン無が主流だと妄想してる、>>899みたいに。

925 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 08:59:58 ID:???
賃貸
月々10万の家賃
年間120万×30年=3600万

926 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 09:00:37 ID:???
購入派はなんで拙速に結論を出したがる?w
まあこれだけこてんぱんにのされたら、怖くなるきもちもわからんでもないがw
繰り上げ返済したら、なんて仮定は負債リスクを減らすための詭弁だろーが
議論の叩き台は520から始めればいいだろ
家計に占める返済率はせいぜい15-20パー

しかし、ほんと議論の仕方を知らないね、購入派は
私にとっては常識の範疇だが、あまりいい教育を受けていないのかな
子供にはきちんと教育投資してあげないと

927 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 09:18:44 ID:???
25才から自立して現在45才で購入検討(年間100万として支払ってきた家賃2000万)
25才から自立して現在30才で購入検討(年間100万として支払ってきた家賃500万)
購入が遅れれば家賃の差が広がる一方である。
ようするにいづれ買うと決めてる賃貸派は今すぐ買った方が得である。しかし45才を過ぎて未だ賃貸であれば差額分の1500万以上の頭金を入れないと長く賃貸に住んだ分のリスクが後々発生する。
つまりここに集う賃化スは住宅購入適齢期を過ぎた45才以上の人間がファビョった巣窟という事になるw

928 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 09:35:58 ID:2I2Ei3R9
>>927
例えるなら40過ぎても独身の女がぶっ壊れて独身最高!って騒いでるみたいなもんかwww

929 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 10:27:01 ID:???
922ですが、
分譲賃貸ではエアコン付が標準と言うのは知りませんでしたが。。
出入りのたびにエアコンを新規にするわけにも行かないでしょうから
前の人が使ってたものを引き続き使うわけでしょう
私はタバコが嫌いなので、喫煙者が使っていたエアコンを使うのは抵抗ありますね
いくらクリーニングしても、電装部分や裏の奥などはヤニがのこってしまうから
エアコンからどうしてもタバコ臭がするのが耐えられないです

また消費電力や様々な機能も日進月歩ですから
自分の気に入るものをつけたいと思うんじゃないでしょうかね
標準装備と言ったところで、ただでついてくるわけではなくて
家賃に乗っかってくるわけですから同じことでしょうし。。

大家としては、エアコン標準装備にすると後々面倒なので、その分安くして貸したほうが良いと思うところです

930 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 10:34:40 ID:???
>>918
ヘッジの考え方が変じゃないか?100%固定したらヘッジにならないでしょ。
今後インフレ率を地価上昇率が上回ったらコスト減効果を受けて得するけど、
逆にインフレ率を地価上昇率が下回ったら住居コストが固定されていて損するよね?
通常先物でヘッジをする場合は100%ヘッジしたりせず、
50%前後のヘッジにして価格変動をなだらかにすることのほうが多い。

>>927
購入した場合の金利負担が入ってないのは変じゃないか?
家賃と金利負担が一緒なら優劣はないでしょ。
今の状況だと金利負担のほうが軽いとは思うけど、すぐに買ったほうが得というのは間違い。

相場観に関する問題だから、一般化は出来ないけど
大まかに株式のリスクプレミアムは3〜5%といわれているので、
過去に行われたこのスレでのシミュレーションは運用利率が低すぎると思う。
5%で回るなら購入は損になるわけだし、コストがかかるからといって一概に賃貸不利とはいえないと思う。

931 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 12:20:30 ID:2I2Ei3R9
賃カスは足し算引き算もろくに出来ないようだなw

932 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 12:22:13 ID:???
賃貸は確かにエアコン付きはもはや当然ですね。
まさか借り主がエアコン持参であちこち引越すわけでもないし。
うちは1室しかエアコン付いていませんでしたが、夏も我慢して過ごしました。
エアコンを新しくつけるのはどんなに安い物でも取り付け費用が高いですからね。

933 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 13:06:22 ID:???
住むところと投資をごちゃまぜにして考えるからおかしくなる。

家賃補助が無く、転勤も無いなら買えば良い。
そうでなければ賃貸で良い。

所詮、住宅なんて消費財。
資産価値うんぬんは都心部だけ。

よって、それぞれのリスクを考慮して購入か賃貸か選択すれば良いだけであり
住むところと投資は、別の話である。





934 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 13:44:33 ID:???
>>933
そういう話はもうとっくに済んでる。

頭がついているんだから、もっと定量的に議論した方がいい。
ここまで賃貸派の一部の人はそれをやってる。
あとは自分向けにパラメータを変えて計算してみたらいい。

935 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 13:46:00 ID:???
まあ6年がエアコンの基本耐用年数でしょうから(もちろん15年くらい使える場合もある)
2〜3年のものなら次のところに持っていくこともありうるんじゃ無いですかね
5〜6万の安いものならいざしらず、
20万前後の高級機ならそう簡単にポイ出来ないでしょ

936 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 13:55:37 ID:???
>>933
消費財と考えると購入はNGでしょ。
資産ならともかく、消費財を借金して買うのは
カードでキャッシングしてブランドのかばんを買うのと同じだよ。

借り入れを起こして買う以上、資産として何らかの果実をもたらしてくれるものでないと、ローン金利の分損をする。

937 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 16:53:22 ID:???
>>932
えっ、エアコンって引越し時は持って移動するもんじゃないの?
うちは約20年で5回引っ越してるが、うち4回はエアコン持ち運んだよ。
(一度は買い替え)
どこも付いてもいなかったし、付いてたとしても人の使ったのなんか嫌だし、
自分の好きなのを使いたいじゃないか。

938 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 17:16:43 ID:???
>人の使ったのなんか嫌だし

部屋自体が賃貸w

939 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 17:28:27 ID:???
>>938
部屋はクリーニング・消毒するし、壁紙や畳など触るところは交換してる。
古いエアコンは中がどうなってるか信用できないし、機能も違う。
ってか、持ち運ぶかどうかの話だろ。

940 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 17:39:18 ID:???
エアコンだって中もクリーニングしてるのにw

941 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 17:40:12 ID:???
>壁紙や畳など触るところは交換してる

してねーよww
アンタ本当に賃貸に何度も引越したのかよ・・・

942 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 17:41:00 ID:???
まあ、壁紙なんて拭いてもいないのが現実だ罠

943 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 18:22:15 ID:mcw0R4n5
>>939
自分でわざわざ壁紙張り替えを発注してるんですか?
じゃなかったら普通冷蔵庫とかテレビのそばで汚れた部分を洗う、張り替えるだけですよ。
だいたい、風呂はどうしてるんだ?
風呂はものすごく不衛生だぞ。

944 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 18:43:13 ID:???
>>939は本気で言っているようだが、どうも違和感があるw
本気で頭が悪いのかも?

945 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 20:00:38 ID:???
>>934
>そういう話はもうとっくに済んでる。
済んでいない。
だからいまだにスカトロ親父=>>313が暴れている訳だ。

946 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 21:06:39 ID:???
>>939
エアコンの分解清掃って知らないの??

947 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 21:08:37 ID:???
>>943
>だいたい、風呂はどうしてるんだ?
>風呂はものすごく不衛生だぞ。

ホントだよなw
何度も引越しした事あるようには思えない。
脳内引越し?????

948 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 21:23:22 ID:???
財務健全性を見る指数としては、流動比率とか自己資本比率とか
あるわけだが、どちらで見ても購入が不健全とは言えないな。
固定負債と流動負債の区別のつかない賃貸派って無知だね☆

949 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 21:26:53 ID:???
俺、賃貸だけどエアコンなしのほうがいい。
たいていうるさくて効かなくてそのくせ電気代かかる安物なんだもん。

>>943
>だいたい、風呂はどうしてるんだ
関係ないけど昔市営を見てたら風呂釜が借りた人購入になってて驚いた。

950 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 21:37:21 ID:mcw0R4n5
>>948
自己資本比率10%とかのどこが健全なの?
固定負債だし。

951 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 21:38:22 ID:???
なんだもん。

952 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 21:48:25 ID:???
なんか人気だったようだが
>>941->>943
部屋の中を入居前と改装後に確認しないのか?
風呂の水は飲むわけじゃないし、もっぱらシャワー使うから気にならんが
空気は吸い続けるんだぞ。エアコンのカビで肺炎なんて話あるだろ。
エアコンのクリーニングなんて確認できない。
しといたよって言われたらそれまでじゃないか。
ホテルのとかはまあ信用するが。

エアコン持参で引っ越したって、転勤の場合は会社もちなんだから自己負担なしだし
皆持ち歩くものだと思ってたよ。

953 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 21:53:36 ID:???
>部屋の中を入居前と改装後に確認しないのか?

初めてみる時に既にクリーニング済んでることがほとんど。

954 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 22:03:11 ID:???
>>953
そうなんだ、それじゃうちが変わってるのか。
転勤の時に紹介してもらったところは見てから改装してたし
エアコンも付いてなかったんで、みんなそうなんだと思ってた。
本題からは外れてるな、失礼。

955 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 22:21:09 ID:???
マンションを買おうとして3000万円溜めた
運用益で家賃が賄える気がして来た

956 :809:2006/12/20(水) 22:37:48 ID:???
>>918さん が私の言わんとするところを別の表現で説明していると思います。
長い人生を思えば、住まいコストは確実に発生します。購入することでそれを
抑制しましょう、というのが趣旨です。削減できた費用が資産として積みあがるのですから。

エアコンについては、初期は当然付いているものと思います。(分譲賃貸なんだし)
ただし、故障時や自らの意志で交換したい場合は自費とすれば良いのかと。
(親戚の大家は契約書でそうているそうです)
そもそもエアコン費用でシミュレーション結果が大して変わるわけではないですが。一応。

あと、修繕積立金については、新築時の一時金方式が生まれたのはここ10年?とかだそうです。
私の住む、築20年超マンションでは当時そういう仕組みは存在しなかった。
1戸20万×50戸×20年(2%)としても1500。なので、今後は一時金発生の場面は減るかも知れません。

株のリスクプレミアムはソースとして利用する期間で得られる結果が全然変わるので難しいです。
まさに相場観。そもそも日本においては復興需要があったので〜〜など、議論は百出。
運用力に自信があるなら、もちろん一つの選択肢ですが、失敗した時のことを考えると
なかなか難しいところです。基金がヘッジ外債を入れるのもα源泉の多様化と
ボラティリティ抑制のためですから。(相関については前述の通り、議論が分かれます)

『株には住めない』は言いえて妙だと思うんですけど、どうも折り合えないですね。

957 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 22:38:08 ID:???
お前の信じる道が正解

賃貸も購入もまともな回答はないしな。
アパートに正答なしといったところか。

958 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 22:48:22 ID:???
買おうが
借りようが

楽しんだ者勝ち。
ビクビクしてる奴は負け。

墓場まで金持ってけないっつーの。。。

959 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 22:57:13 ID:???
>>956
>住まいコストは確実に発生します。購入することでそれを
>抑制しましょう、というのが趣旨です
ここが不正確でしょ。
将来的に地価・家賃が下がった場合購入だとコスト増になってる。
(厳密にはコスト減の恩恵を放棄している)

将来的に地価が上がるか下がるかは不明だけど、
購入はローンを背負った上で地価・家賃の上昇に賭けているのと同じ。
有利になる可能性が賃貸と比べて高いわけではない。



960 :809:2006/12/20(水) 23:16:08 ID:???
>>959
どれだけ下がるかにもよるのですが、家賃の地価に対するベータはあまり高くないことから、
地価が下がっても家賃はあまり下がらないのではないでしょうか?
ちなみに家賃は横ばいでも購入したほうがリーズナブルです。

あと、現金の減価(名目)は私は所与の事象と考えてます。それも相場観なのかなぁ。

961 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 23:17:23 ID:???
>>956
>ただし、故障時や自らの意志で交換したい場合は自費とすれば良いのかと。

お前のDQN親戚はどうか知らんが、一般的には大家負担だっつーの。
何回言われれば覚えるんだよ。

釣りじゃないなら、お前は真性の薄らバカだ。

962 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 23:47:29 ID:???
>>955
株が上がると強気が増えるね☆

963 :名無し不動さん:2006/12/20(水) 23:50:36 ID:???
>>960
最近はバブル崩壊後が常態と信じ込んでる若者も多いんだよ。

964 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 04:24:31 ID:???
>>956=809
>長い人生を思えば、住まいコストは確実に発生します。
それはその通り

>購入することでそれを 抑制しましょう、
これは条件付。
具体的には
・転勤が無い
・住み替えも無い
という長期的に住める間取りと自身の勤務体系が必要。
それらの無い人は賃貸で十分。


965 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 04:35:28 ID:???
>>809

>『株には住めない』は言いえて妙だと思うんですけど、どうも折り合えないですね。
当たり前だ。馬鹿か?
株は配当・値上がり益を期待して買うもの。
不動産は住むために買うもの。

性質の違うものを同一視してるんだから、馬鹿にされて当たり前。

不動産を投資と勘違いしている馬鹿がここの購入派には多いが、バブル再来を夢見る気持ちは
わかるが再現はしないと思うよ。
不動産業界は期待してるんだろうが、過去の高度成長時代の再来はもう無いし。
今後は低成長と人口・世帯の減少が待ってるだけ。

2〜3年前に都心の立地の良いマンションを買えた人は資産増大・転売OKだが、それ以外の人は
住まいとして住みつぶすのが一番だろう。

2015年には世帯数の減少も始まるし、売り抜けようったってそうはいかない。
今だって中古マンションには厳しい指値が入り、売主の希望価格で成約する事例のが少ないんだから。

若い世代は派遣やフリーターが多く、不動産を取得できる年収が無い人間が多い。
将来の購買層はかなり減少すると見て間違いない。

買っちゃった人は、もうインフレ期待だけだね。



966 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 07:39:25 ID:???
>>965
予測部分は触れないことにするけど、
不動産を投資・資産と考えるのは賃貸派に多い(そして、それは割に合わないと主張する)
購入派はどっちかというと住居なんだから、利回り等を厳密に考えなくていいというよな主張が見受けられる。

私は不動産を借金して買う場合は資産として考えて、割が合うかどうかを計算するのが当然だと思う。
借金して道具・消費財を買うのでは金利分の元が取れないよ。

967 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 07:48:08 ID:???
購入派にもコスト計算とちゃんしようって姿勢の奴(809)が出たのはいいこと、
のはずなんだが、内容があれじゃあなぁ〜

116や前スレですでに織り込まれていた要素(管理・修繕の値上げ、諸経費etc)
をなぜかスッパリ切捨てた上に、エアコン自費修理論に妙に拘泥する姿を見ると、
結果から過程を導こうとしているようにしか見えん。

968 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 07:54:27 ID:hbUeBnhk
>>965
>>今だって中古マンションには厳しい指値が入り、売主の希望価格で成約する事例のが少ないんだから。

本当に売りたい値段より安く売り出す売主がどこにいる????
脳みそ膿んでないか???
つか、不動産広告を真に受ける余程のナイーブちゃんが多いんだね☆
賃貸くんたちには

969 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 08:00:23 ID:???
>>966
>>購入派はどっちかというと住居なんだから、利回り等を厳密に考えなくていいというよな主張が見受けられる。

つか、賃貸派の言っていることは、「掛け捨ての生命保険は死なない限り損だ」
(「死なない限り」を「インフレにならない限り」に置き換えればいい)と言う
当たり前の話。
人類の歴史を見れば、「インフレにならない」なんつのは「死なない」以上に
妄想的な期待。
FXやら株やらは紙切れに過ぎないので、実物と違って全然リスクヘッジとし
て不完全という話。
購入派は値下がりしても、購入金額が損失の上限確定なのに対し、賃貸派は
家賃の値上がりは青天井で損失も無限に広がるという話。

970 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 08:07:38 ID:???
>>960
>家賃の地価に対するベータはあまり高くないことから
賃貸派もこれまで家賃には硬直性があるとさんざん言ってきたのでこれは
賛同せざるをえんでしょう。

>家賃は横ばいでも購入したほうがリーズナブルです
周辺の年間賃料の何倍で買った場合でしょうか。

971 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 10:05:20 ID:???
少しだけ議論がマシになって、論点が絞れてきたな
要するにポイントは
・インフレリスクの評価
・人口動態と家賃
・負債リスクの評価
このあたりか
次スレはスカトロバカ親父とか313とか低学歴の購入派を除外して議論を続行しよう

972 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 10:14:09 ID:???
>>971 人口動態と家賃を入れるなら経済動向と金利上昇リスクも入れるべきだろ

973 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 11:09:40 ID:???
お前ら知らないのかよw
沈滞派は株に住めるんだぞwwwww

974 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 11:10:15 ID:???
>>971
確かに全スレ116とコンスレ809のを
両方あわせてみるとその辺がポイントになりそう。
809のは論点の抜けが多く、全体的には金銭的には賃貸有利と見える。
たぶん10%ぐらいもかわらないからたいした差じゃないが。

・インフレリスクの評価
・人口動態と家賃
・負債リスクの評価

このリスクからは、金があれば買ってもOKのような。
(借入が年収の3倍以下ぐらいか?俺の目安)

975 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 11:43:11 ID:???
>>971
将来の価格変動に関する部分とコストに関する部分を分けたほうが整理としては分かりやすい気がする。

将来の価格変動に関する部分(相場観によるところ大)
・地価の変動
・賃料の変動
・金利の変動(上記3つはインフレ率とも関連)
・負債を返せなくなるリスク
・災害、嫌悪施設等による局地的な地価変動リスク
・ハイパーインフレのリスク(金利を大きく上回るインフレ)

コストに関する部分(過去のシミュレーションで問題となっていた部分)
・賃貸、購入にかかる賃料・金利負担以外のコスト
(購入済みの人が居たら具体的に聞きたい)
・購入による住居コスト圧縮効果の具体的数字

うまくまとめられていないけど、地価の変動予測と購入による住居コスト圧縮の話は分けたほうが良いように思える。


976 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 11:59:29 ID:???
買ってしまうと安易に引越せないのがなぁ・・・
死ぬまで同じ土地で暮らすなんて反吐が出そうだ

977 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 12:09:04 ID:???
根無し草の一生

978 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 12:10:23 ID:???
変な所を買わないでちゃんとした場所に買えば
いつでも売って住み替えできますが。

979 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 12:26:48 ID:???
>>978
家はいつでもは売れないよ。
株や債券ですらいつでもは売れない。

980 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 12:27:24 ID:???
>>973
株に住む賃貸派。
ttp://www13.ocn.ne.jp/~risuen/31.jpg

981 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 12:27:47 ID:???
そううまくいかないのが現実
買ったのに売ったらかなりの損だしね

982 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 12:30:51 ID:???
だから、始めからいつでも売れる場所を選べよ。
安くて変な所を買うからなかなか売れないんだろ。

983 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 12:32:19 ID:???
かえって、安くて変な所のほうが
値上がりしたりして損しないかも。

984 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 12:39:23 ID:???
>>982
いつでも売れる=人気がある
と思ってるのか。頭悪いな。
売り指し値が相場より高いと売れないし
低いとすぐ売れる。リゾートマンションみたいに
価値がゼロを切ってるところもあるけどな。

それにいつでも売れるところってないだろ。
仮に即日で買い手がついても、入金はだいぶ後。


985 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 14:01:41 ID:???
>いつでも売れる=人気がある

は真ならずとも

人気が無い=売れない

は真であるな。

986 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 14:23:18 ID:???
煽り愛ばかりで( ・_ゝ・)ツマンネ

987 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 15:33:40 ID:???
売れないところしか買えないような奴は一生賃貸の方がいいよ。

988 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 17:18:55 ID:???
>>987
高級住宅街の豪邸ほど売れないのだが。
よく売れるのは安いマンション。

989 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 17:52:39 ID:???
豪邸は元を取ろうとかセコく考えて高く売ろうとすると売れない。

990 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 17:53:49 ID:???
元を取ろうとか、どっちの方が得とか損とか考えなきゃならないような奴は
一生賃貸の方がいいよ。

991 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 20:30:15 ID:???
         し!     _  -── ‐-   、  , -─-、 -‐─_ノ
  小 賃    // ̄> ´  ̄    ̄  `ヽ  Y  ,  ´     )   賃 え
  学 貸    L_ /                /        ヽ  貸  |
  生 が    / '                '           i  !? マ
  ま 許    /                 /           く    ジ
  で さ    l           ,ィ/!    /    /l/!,l     /厶,
  だ れ   i   ,.lrH‐|'|     /‐!-Lハ_  l    /-!'|/l   /`'メ、_iヽ
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ハ キ  {  /   ヽ,ト、ヽ/!`hノ  )  モ    |/! 「ヽ, `ー /)   _ ‐'
ハ ャ   ヽ/   r-、‐' // / |-‐ く    |     > / / `'//-‐、    /
ハ ハ    > /\\// / /ヽ_  !   イ    (  / / //  / `ァ-‐ '
ハ ハ   / /!   ヽ    レ'/ ノ        >  ' ∠  -‐  ̄ノヽ   /
       {  i l    !    /  フ       /     -‐ / ̄/〉 〈 \ /!


992 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 20:51:23 ID:???
>>968
>本当に売りたい値段より安く売り出す売主がどこにいる????
>脳みそ膿んでないか???
お前 馬鹿だろ。
中古マンションは相対取引だ。
広告に出てる価格と成約価格は違う。
高く売り出すのは勝手だが買主がなかなか出てこない。
3ヶ月以上売れない物件はゴロゴロしてる。
諦めて業者に売ると必ず買ってくれるが、思い切り買い叩かれる。

993 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 20:53:22 ID:???
なんでそうなる

994 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 20:54:11 ID:???
あの、落ち着いて冷静な文章かけないような人の言うことは誰もまともに読まないよ・・・
まあ、2chだから仕方がないけど。

995 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 20:54:20 ID:???
今日も昼間から購入派のスカトロ親父=>>313
無職でニートをいいことに相変わらずの無知を晒して大暴れだな。

996 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 21:00:11 ID:???
本当にお前らは馬鹿だな。

解りやすく書くと
5000万で売りたいと考える売主がいて、
買主に値引かれるだろうなと予測して5500万で売り出す。
多少値引きして5000万以上で売れればいいやと考えてな。

ところがオープンハウスとかしても冷やかしが殆どで本気で
買う気が有る奴が来たと思えば、4500万とかの指値で買付書をだしやがる。

むかついてこんな奴に売るかと拒否してたら、購入希望者はパッタリいなくなり
3ヶ月以上売れないまま。
ローンの支払いもあるので買取業者にでも売るかと打診したら、4200万なら買い取りますと・・・

997 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 21:49:00 ID:???
賃カス笑

998 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 22:00:32 ID:???
またエスパーか。
エスパーなら、この先30年、常に売りたくなったら希望の価格で売れる場所が分かるんだろね。
不動産ころがしで大儲けできるぞ。頑張れよ。

購入派はホントこの手のバカが多くて困る。
            ↓
>982 :名無し不動さん :2006/12/21(木) 12:30:51 ID:???
>だから、始めからいつでも売れる場所を選べよ。
>安くて変な所を買うからなかなか売れないんだろ。

999 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 22:26:27 ID:???
希望の価格で売れる場所=キャピタルゲインを得られる場所、という意味ではないと思うが。

良い場所は蒸発するのは事実。新築5000マンではちょっと無理かな。
築10年5000マンなら十分ありえる。

1000 :名無し不動さん:2006/12/21(木) 22:26:44 ID:9YeOLhra
無知な賃カスにはホトホト呆れるわw

1001 :1001:Over 1000 Thread
このスレッドは1000を超えました。
もう書けないので、新しいスレッドを立ててくださいです。。。

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